TEILZONENPLAN GASSHOF / STÄRNMATT

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1 15. Dezember 2017 TEILZONENPLAN GASSHOF / STÄRNMATT RAUMPLANUNGSBERICHT

2 IMPRESSUM Auftrag: Auftraggeberin: Auftragnehmerin: Projektleiter: Dateiname Teilzonenplan Gasshof / Stärnmatt, Gemeinde Wauwil Gemeinde Wauwil Dorfstrasse Wauwil ZEITRAUM Planungen AG Brünigstrasse Luzern Daniel Kaufmann, Raumplaner FH / Planer FSU daniel.kaufmann@zeitraumplanungen.ch wau_rpb_gasshof_ docx Einzonung Gasshof Raumplanungsbericht 15. Dezember

3 INHALTSVERZEICHNIS 1. Ausgangslage und Absicht Teilzonenplan Gasshof / Stärnmatt Raumplanerische Aspekte Strategie der räumlichen Entwicklung LUBAT Fruchtfolgefläche Gefahrenkarte Erschliessung Lärmschutz Gewässerschutzkarte Mehrwertabgabe und Entschädigung Auszonung Weitere raumplanerisch Aspekte Terminplan Würdigung und Antrag Einzonung Gasshof Raumplanungsbericht 15. Dezember

4 1. AUSGANGSLAGE UND ABSICHT Abbildung 1 Zonenplan Gemeinde Wauwil: Ausschnitt Der Grundeigentümer Hunkeler Josef, Gasshof, Wauwil ist im Besitz der beiden Grundstücke 106 und 128. Auf der Parzelle 106 befindet sich sein Landwirtschaftsbetrieb. Seine Nachkommen beabsichtigen in Wauwil ein Eigenheim zu realisieren, um weiterhin im elterlichen Bauernhof mithelfen zu können. Das Eigenheim soll deshalb möglichst in der Nähe des bestehenden Bauernhofes erstellt werden. Grundsätzlich könnten die Nachkommen auf der Parzelle 128 (Wohnzone W2b) ein Wohnhaus realisiert werden. Da jedoch zwischen der Parzelle 128 und des Landwirtschaftsbetriebs der Eltern weder eine direkte Fahr- noch Fusswegverbindung besteht, sind sie mit dem Gesuch an die Gemeinde gelangt, anstelle auf der Parzelle 128 (rot eingekreist, W2b) auf der Parzelle 106 (grün eingekreist, Landwirtschaftszone) ein Wohngebäude zu realisieren. Somit wäre der Landwirtschaftsbetrieb in Fussgängerdistanz. Um dies zu realisieren, ist jedoch die Einzonung von rund 600 m2 auf der Parzelle 106 nötig. Mit der Einzonung auf der Parzelle 106 würde kompensatorisch die Parzelle 128 (441 m2) ausgezont. Einzonung Gasshof Raumplanungsbericht 15. Dezember

5 2. TEILZONENPLAN GASSHOF / STÄRNMATT Abbildung 2 Ein- und Auszonungen Die Parzelle 128 (441 m2) wird ausgezont von der 2-geschossige Wohnzone mit dichter Bebauung (W2b) in die Landwirtschaftszone und 625 m2 der Parzelle 106 werden von der Landwirtschaftszone in die 2-geschossige Wohnzone mit lockerer Bebauung (W2a) eingezont. Auszonung der Parzelle 128 (441 m2) in die Landwirtschaftszone Einzonung Teilbereich Parzelle 106 (625 m2) in die Wohnzone W2a Einzonung Gasshof Raumplanungsbericht 15. Dezember

6 3. RAUMPLANERISCHE ASPEKTE 3.1 STRATEGIE DER RÄUMLICHEN ENTWICKLUNG 08 Abbildung 3 Auszug räumliche Strategie 2008 Die räumliche Strategie 08 sieht eine mögliche Entwicklung im Bereich Gasshof vor. Die Schliessung der Lücke Gasshof ist ein Bestandteil der zukünftigen Siedlungsentwicklung. Die Einzonung entspricht der räumlichen Strategie der Gemeinde Wauwil. 3.1 LUBAT Insgesamt handelt es sich bei der vorliegenden Ein- und Auszonung um eine marginale Veränderung der Flächen- und Einwohnerbilanz. Auf die Nachführung des LUBATs wird deshalb verzichtet. In der ordentlichen Nachführung des LUBATs werden die entsprechenden Ein- und Auszonungen einfliessen. Auf die Nachführung des LUBATs wird verzichtet. Einzonung Gasshof Raumplanungsbericht 15. Dezember

7 3.2 FRUCHTFOLGEFLÄCHE Die Prüfung der Fruchtfolgefläche durch das Spezialbüro Vogt Planer, Hauptstrasse 6, 4497 Rünenberg hat folgendes Resultat ergeben: 1. Die Auszonung betrifft eine Parzelle mit einer Fläche von 441 m2. Die Neigung ist unter 18%. 2. Die Einzonung betrifft eine Fläche von ca. 600 m2. Die Neigung liegt zwischen 18 und 35%, im Schnitt geschätzt bei 22%. Beide Flächen werden im Richtplan als Fruchtfolgefläche bezeichnet. Wahrscheinlich kann die Einzonungsfläche aufgrund der Neigung nur zur Hälfte als Fruchtfolgefläche angerechnet werden. Damit wird mehr Fruchtfolgefläche ausgezont als eingezont. Die Fruchtfolgefläche wird kompensiert. Aus Sicht des Spezialisten werden mehr Fruchtfolgefläche ausgezont als eingezont. Deshalb kann auf weitere Abklärungen verzichtet werden. 3.3 GEFAHRENKARTE Die Parzelle 106 ist weder durch Wasser noch Rutschungen beeinträchtigt. Abbildung 4 Geoportal Kanton Luzern Gefahrenkarte Die Parzelle 106 ist von keiner Naturgefahr betroffen. Einzonung Gasshof Raumplanungsbericht 15. Dezember

8 3.4 ERSCHLIESSUNG Die neu eingezonte Fläche ist verkehrstechnisch und mit den notwendigen Werkleitungen gut erschlossen. Ein Ausbau von Infrastrukturen ist nicht notwendig. Aufgrund der Neueinzonung ist kein Ausbau der bestehenden Infrastrukturen (Verkehr, Werkleitungen) notwendig. 3.5 LÄRMSCHUTZ Für die Neueinzonung sind die Planungswerte der Lärmempfindlichkeitsstufe ES II einzuhalten. Zur Kantonsstrasse besteht eine Distanz von ca. 50 m. Approximative Lärmberechnungen der Firma Sinus AG, Sempach Station haben ergeben, dass der massgebende Planungswert ES II auf der neu geplanten Parzellengrenze eingehalten werden kann. Als Berechnungsgrundlage diente das kantonale Lärmsanierungsprojekt LSP K 44 und K 13, Nebikon-Knutwil. Lärmempfangspunkte Hausbeurteilungen bei Wohnnutzung Alarmwert überschritten Immissionsgrenzwert überschritten Beurteilung kritisch *: Aufgrund der fehlenden Angaben zur Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) kann keine Beurteilung vorgenommen werden. Jedoch wäre bei diesen Gebäuden der Immissionsgrenzwert ES II überschritten. Abbildung 5 Geoportal Kanton Luzern Strassenlärm-Immissionskataster Die Anforderungen des Lärmschutzes können eingehalten werden. Einzonung Gasshof Raumplanungsbericht 15. Dezember

9 3.6 GEWÄSSERSCHUTZKARTE Die Parzelle 106 liegt im Gewässerschutzbereich AO. Der Gewässerschutzbereich AO umfasst das oberirdische Gewässer und dessen Uferbereiche, soweit dies zur Gewährleistung einer besonderen Nutzung erforderlich ist. In den Gewässerschutzbereichen AU und AO dürfen keine Anlagen erstellt werden, die eine besondere Gefahr für ein Gewässer darstellen; für das Erstellen von Grosstanks und für die Lagerung wassergefährdender Flüssigkeiten gilt Artikel 9 Absatz 1 der Verordnung vom 1. Juli 1998 über den Schutz der Gewässer vor wassergefährdenden Flüssigkeiten (VWF). Abbildung 6 Geoportal Kanton Luzern Gewässerschutzkarte Die Parzelle 106 liegt im Gewässerschutzbereich AO. Allfällige notwendige Massnahmen sind im Baubewilligungsverfahren aufzuzeigen. Einzonung Gasshof Raumplanungsbericht 15. Dezember

10 3.7 MEHRWERTABGABE UND ENTSCHÄDIGUNG AUS- ZONUNG Auszonung Einzonung Parzelle 128: 441 m2 Parz. 106 (Teilbereich): 625 m2 Josef Hunkeler, Gasshof, Wauwil (geb ) Zone Bisher: W2b (AZ 0.50) Neu: Landwirtschaftszone Anrechenbare Geschossfläche: 221 m2 Landwert Annahme pro m2: Faktor aufgrund AZ 0.50: 1.0 Faktor Erschliessungsgrad: 1.0 Total: 250'000.- (441 m2 x 500.-/m2 x 1.0 x 1.0) Zone Bisher: Landwirtschaftszone Neu: W2a (AZ 0.35) Anrechenbare Geschossfläche: 219 m2 Landwert Annahme pro m2: (in etwa ähnlich; Hanglage, Besonnung) Faktor aufgrund AZ 0.35: 0.7 (0.5 : 0.35) Faktor Erschliessungsgrad: 1.0 (vorhanden) Total: (625 m2 x 500.-/m2 x 0.7 x 1.0 ) Fazit 1. Die vorliegende Einzonung mit kompensatorischer Auszonung betrifft den gleichen Grundeigentümer. 2. Der Wert der Ein- und Auszonungsflächen sind in etwa gleichwertig. 3. Die Gemeinde und der Grundeigentümer der Parzellen 106 / 128 vereinbaren, dass auf allfällige finanzielle Entschädigungen und Ausgleichszahlungen aufgrund der Ein- und Auszonung betreffend Mehr- oder Minderwert verzichtet wird (gemäss 105 PBG). Einzonung Gasshof Raumplanungsbericht 15. Dezember

11 3.8 WEITERE RAUMPLANERISCH ASPEKTE Folgende Themen sind für die Parzellen nicht relevant: - Kataster der belasteten Standorte (KbS) - Technische Gefahren - Natur- und Kulturobjekte im Wald - Inventare Natur und Landschaft - Kantonales Denkmalverzeichnis und Bauinventar Einzonung Gasshof Raumplanungsbericht 15. Dezember

12 4. TERMINPLAN Bisherige Planungsschritte Schritt Termin 1 Anfrage Grundeigentümer zur Ein- und Auszonung 11. Sept Entwurf an Bau- und Planungskommission; Verabschiedung zuhanden des Gemeinderates 3 Verabschiedung im Gemeinderat zuhanden kantonaler Vorprüfung und Mitwirkung Nov. 17 Nov. 17 Weitere Planungsschritte 4a Kantonale Vorprüfung Dez. 17 bis Jan. 18 4b Mitwirkungsverfahren Jan Inputs kantonale Vorprüfung und Mitwirkung Feb Öffentliche Auflage 19. Feb. bis 20. Feb.18 7 Ev. Einspracheverhandlungen Anfang März 18 8 Vorbereitung Botschaft Gemeindeversammlung März 18 9 Druck und Versand Botschaft Gemeindeversammlung Anfang April Beschluss Gemeindeversammlung 1. Mai Genehmigung Regierungsrat Spätsommer 18 Einzonung Gasshof Raumplanungsbericht 15. Dezember

13 5. WÜRDIGUNG UND ANTRAG Bei der vorliegenden Ein- und Auszonung handelt es sich um eine nahezu flächengleiche Ein- und Auszonung. Aus raumplanerischer Sicht entsteht aufgrund des Abtausches weder ein bedeutender Nachteil noch ein wesentlicher Vorteil. Für den Eigentümer entsteht jedoch aus betrieblicher Sicht ein nachvollziehbarer grosser Vorteil. Deshalb beantragt der Gemeinderat Wauwil beim Regierungsrat, der Einzonung von 625 m 2 auf der Parzelle 106 und der kompensatorischer Auszonung von 441 m 2 (Parz. 128) zuzustimmen. Einzonung Gasshof Raumplanungsbericht 15. Dezember