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1 Berlin Hochschule für Technik und Wirtschaft Berlin Geldanlage bei Inflationsrisiken und politischen Risiken Gefahr einer neuen Immobilienblase Betreuender Hochschullehrer: Prof. Dr. Wolfgang L. Brunner Studentische Teammitglieder: Andreas Defer Fabian Hosch Sanin Ivazovic Anne Lindner Meltem Sahin

2 Gefahr einer neuen Immobilienblase Wettbewerbsbeitrag zum Postbank Finance Award 2012

3 Inhaltsverzeichnis Inhalt Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Abkürzungsverzeichnis I III III IV 1. Einleitung 1 2. Begriffsbestimmung 2 3. Die größten Blasen des 20. und 21. Jahrhunderts Immobilienblase in Spanien Ursachen und Wirkung Die Immobilienbase in Großbritannien und Irland im Rückblick Deutsche Immobilienmärkte bzw. Immobilienblase Deutschland 8 4. Die Immobilienblase Indikatoren der Immobilienblase Ursachen und Verlauf der Immobilienblase Immobilienblase Indikatoren der Immobilienblase im Jahr Ursachen und Verlauf der Immobilienblase Gegensteuerungsmaßnahmen im Jahr Regionale, nutzungsorientierte Märkte Begegnung einer neuen Immobilienblase im Osten Deutschlands Betrachtung des Immobilienmarktes in Süddeutschland Betrachtung des Immobilienmarktes in Nord- und Westdeutschland Begegnung einer neuen Immobilienblase in China Begegnung einer neuen Immobilienblase in der Schweiz Banken Präventionsmöglichkeiten gesetzliche Regelungen Rating Agenturen Politischer Standpunkt 46 I

4 Inhaltsverzeichnis Basel III Solvency II Investitionsbeispiel Risikominimierung bei Vergabe von Hypotheken und Darlehen Interventionsmaßnahmen Begegnung einer neuen Immobilienblase Worst Case-Szenario - Ein Blasenkollaps am Beispiel China Auswirkungen auf Immobilien als Kapitalanlage Auswirkungen neuer Immobilienblasen auf die Immobilienmärkte Deutsche Immobilienmärkte Europäische Immobilienmärkte Fazit Quellenverzeichnis 62 II

5 Abbildungsverzeichnis / Tabellenverzeichnis Abbildungsverzeichnis Abbildung 1 Immobilienpreise in Großbritannien 6 Abbildung 2 Determinanten in ausgewählten Ländern 10 Abbildung 3 Definition Investmentbanking 43 Abbildung 4 Grundkonzept von Basel II 44 Tabellenverzeichnis Tabelle 1 Indikatoren für Preisblasen am Immobilienmarkt 16 Tabelle 2 Kennzahlen ausgewählter Länder 18 Tabelle 3 Immobilieninvestitionen auf dem Wohnimmobilienmarkt 20 III

6 Abkürzungsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis Bio. Billionen BIP Bruttoinlandsprodukt ca. circa CMBS Commercial Mortgage-backed security EUR Eurowährung EUR/ m²/ Monat Euro pro Quadratmeter pro Monat Finma Finanzmarktaufsicht der Schweiz HWWI Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut i. d. R. i. d. R. m² Quadratmeter m²/monat Quadratmeter pro Monat Mio. Millionen Mrd. Milliarden u. a. u. a. z. B. z. B. IV

7 1. Einleitung Die vorliegende Arbeit wird die Vorgeschichte und die Entstehung von Immobilienblasen zeigen. In die Betrachtung werden auch die Stellungen ausgewählter Länder sowie ein Vergleich zum Verlauf der Immobilienblase in den USA einbezogen. Hierzu werden die bisherigen Entwicklungen in Spanien, Großbritannien, Irland und Deutschland verglichen. Dann werden die Indikatoren der Immobilienblase 2007 und deren Ursachen sowie deren Verlauf aufgezählt. Des Weiteren wird die aktuelle Marktsituation in Deutschland auf den regionalen Märkten beschrieben und damit verbundene wirtschaftspolitische Meinungen und Gegensteuerungsmaßnahmen dargestellt. Abschließend werden mögliche Szenarien und die Folgen einer geplatzten Immobilienblase am risikobehafteten Teilmarkt China näher beleuchtet. Hierbei werden die Voraussetzungen, die das Platzen einer Immobilienblase in China bewirken, näher betrachtet. Darauf aufbauend wird ein möglicher Blasenkollaps und dessen Folgen für die Weltwirtschaft konstruiert und ein Fazit gezogen. 1

8 2. Begriffsbestimmung Als Immobilienblase wird eine spekulative Übertreibung auf einem Immobilienmarkt verstanden, die sich durch einen signifikanten und nicht durch realwirtschaftliche Umstände zu rechtfertigenden Preisanstieg auszeichnet. Wesentliches Merkmal ist dabei ein Anstieg der Immobilienpreise unabhängig von objektspezifischen Kriterien. 1 Hierbei muss zwischen zwei verschiedenen Arten der Immobilienblase differenziert werden, zum einen der kreditinduzierten Immobilienblase und zum anderen der fiskalinduzierten Immobilienblase. Die fiskalinduzierte Immobilienblase ist ein Resultat durch Eingriffe des Staates auf das Geschehen des Immobilienmarktes, durch diese Subventionen oder besonderen steuerlichen Reizen kann es zu erheblichen Fehlentwicklungen auf den Immobilienmärkten kommen. Durch die träge Entwicklung der Baubranche, resultierend aus der erheblichen Dauer des Baus einer Immobilie sind diese Entwicklungen nur spät erkennbar. 2 3 Kreditinduzierte Immobilienblasen basieren auf einer deutlichen Verbilligung bzw. Ausweitung der Angebote des Immobilienmarktes, welche häufig durch die fehlende Markttransparenz oder mangelnde Regulierung der Immobilienfinanzierung entsteht. Die Besonderheit liegt hierbei bei der Vergabe der sog. Subprime-Kredite. Kreditnehmer mit geringer Bonität bekommen ohne weitere Prüfung der Vermögensverhältnisse Darlehen zur Finanzierung von Immobilien. Eine Verbilligung der Angebote kann durch die Senkung des Zinsniveaus erreicht werden und daher ein Motor für steigende Nachfrage sein. 4 1 Vgl. Immobilienwirtschaft (2012). 2 Vgl. FDP Ortsverband Lindlar. 3 Vgl. Schneider, Alexandra (2010). 4 Vgl. ebd. 2

9 3. Die größten Blasen des 20. und 21. Jahrhunderts 3.1 Immobilienblase in Spanien Ursachen und Wirkung Der amerikanische Hypothekenmarkt hat das Weltfinanzsystem in eine gefährliche Krise geführt, welche die Inflation rund um den Globus beschleunigte und die globale Weltkonjunktur in eine Rezession zu fallen drohte. Diese lässt sich anhand komplizierter volkswirtschaftlicher Analysen erklären. Der Ursprung der aktuellen Krise ist auf den Beginn dieses Jahrzehnts in den USA zurückzuführen. Daher senkte die amerikanische Notenbank, aus der Befürchtung einer Deflation den Leitzins auf ein Prozent. Diese Strategie nahm ihren Lauf, da Eigenheimbesitzer jederzeit ihre Festzins-Hypotheken-Vereinbarung ohne Zahlung von Strafzinsen oder Vorfälligkeitsentschädigungen kündigen konnten. Da der Leitzins auch die Zinsen für langfristige Hypotheken beeinflussen, nutzten dies Millionen von amerikanischen Haushalten und refinanzierten ihre alte Hypothek zu niedrigeren Konditionen oder erhöhten diese Hypothek zugleich. Folglich war der monetäre Spielraum vieler Haushalte höher, was demnach das verfügbare Einkommen für den Konsum erhöhte. 5 Die vorgenannte, künstlich generierte, Erhöhung des Konsums steigert folglich auch die Nachfrage von Wohnimmobilien. Die Eigenheimpreise stiegen jährlich um zweistellige Prozentsätze und zweitrangige Hypothekenkredite (Home Equity Lines) ermöglichten die Wertsteigerung der Immobilien in Bargeld zu transferieren. Zeitgleich strebte die Sparquote der amerikanischen Haushalte gen Null beginnt die Federal Reserve aufgrund der gefestigten Konjunktur den Leitzins anzuheben, doch da die langfristigen Zinsen unverändert bleiben, womit sich die Immobilienhausse fortsetzt. In der Baubranche entstanden Millionen neuer Arbeitsplätze. Vielen Millionen jungen Amerikanern und Immigranten, die ihren Traum vom Eigenheim noch nicht verwirklicht haben, laufen die Immobilienpreise davon, doch Finanzinstitute bieten Hilfe an indem sie Subprime -Hypothekenkredite offerierten. Damit können auch Schuldner, mit geringer Bonität, ein Haus erwerben und an der Immobilienhausse teilhaben. Da die Zinsen zunächst niedrig sind, sollten sie erst nach zwei oder drei Jahren angehoben werden. 6 5 Vgl. Frankfurter Allgemeine (2008). 6 Vgl. Frankfurter Allgemeine (2008). 3

10 Der neue Geschäftszweig floriert nicht zuletzt dank einer Finanzinnovation. Die Banken bündeln jeweils Tausende von Subprime-Krediten. Diese Portefeuilles werden als tranchierte Anleihen an Investoren verkauft. Fällt in dem unterliegenden Portefeuille ein Kredit aus, wird dieser Verlust nicht anteilsmäßig auf alle Investoren verteilt; vielmehr muss diesen ersten Verlust allein die unterste hochriskante und deshalb extrahoch verzinste Tranche tragen. Fallen im Portefeuille weitere Verluste an, müssen diese die nächsthöhere Tranche absorbieren, was sich in dem vorgenannten Schema weiterentwickelt. Die oberen Tranchen sind dadurch immer besser gegen Verluste abgeschirmt. Die Folge: Ein Portefeuille minderwertiger Kredite im Volumen von 100 Millionen US Dollar verwandelt sich in eine hochtoxische hochverzinste unterste Tranche über fünf Millionen Dollar, fünf mittlere Tranchen von zusammen 20 Millionen US Dollar und eine hochwertige Tranche über 75 Millionen US Dollar mit der besten Ratingnote AAA. 7 Die kreditfinanzierte Jagd nach Rendite treibt im Laufe dieses Jahrzehnts praktisch alle Preise von Vermögenswerten Aktien, Anleihen, Rohstoffen, Immobilien nach oben. Doch die Notenbanken stemmen sich der galoppierenden Inflation der Vermögenspreise allenfalls halbherzig entgegen, lassen zu, dass die Kredittürme immer höher wachsen. Noch läuft ja alles gut, wächst die Weltwirtschaft, wird Wohlstand geschaffen. Zudem sind die Interessengegensätze zwischen den Nationen zu groß, als dass sich eine gemeinsame Strategie zum Abbau der globalen Ungleichgewichte durchsetzen ließe. Die Vereinigten Staaten sind auf den stetigen Zustrom von Kapital angewiesen, müssen ihre Gläubiger bei der Stange halten und sind deshalb als Ordnungsmacht geschwächt. Zudem halten viele Notenbanken an ihrem Dogma fest, dem zufolge sie in erster Linie dafür verantwortlich seien, die Inflation der Verbraucherpreise niedrig zu halten nicht aber die Inflation der Vermögenspreise. Aus den aufgeblähten Vermögenswerten entweicht die Luft, die Kursverluste bringen die Kredittürme ins Wanken, manche sind schon eingestürzt. Banken und Fonds erleiden Milliardenverluste, das Weltwährungssystem knirscht bedenklich. 8 Zur Spitze des Booms wurden in Spanien pro Einwohner 14 Wohnungen gebaut, welcher in erheblichem Umfang über Auslandsschulden finanziert wurde erreichte die Quote von Leistungsbilanzdefizit zu BIP einen Höchststand von elf Prozent und damit 7 Vgl. ebd. 8 Vgl. Frankfurter Allgemeine (2008) 4

11 einen nach internationalen Standards sehr hohen Wert, der sogar das US-Defizit bei weitem überstieg. Besonders die Kreditaufnahmen von spanischen Nichtfinanzunternehmen waren beträchtlich: 2007 erreichten deren Nettoschulden 11 Prozent des BIP. Auch die Verschuldung privater Haushalte kletterte merklich nach oben. In den letzten Jahren erreichte der Verschuldungsgrad privater Haushalte, Verhältnis von Verbindlichkeiten zu verfügbarem Einkommen, in Spanien den höchsten Stand unter den großen Ländern der Eurozone. Diese hohe Verschuldung wird nun abgebaut. Die Sparquote spanischer Haushalte ist erheblich gestiegen. Nichtfinanzunternehmen haben zudem ihre Abhängigkeit von externer Finanzierung etwas reduziert. Infolgedessen hat sich das Leistungsbilanzdefizit im dritten Quartal 2009 drastisch auf 3,5 Prozent verengt. Gleichzeitig gingen die Arbeitsstellen sehr stark zurück ( 7,2 Prozent im dritten Quartal 2009 gegenüber dem dritten Quartal 2008). 9 Die Aussichten für den spanischen Wohnungsmarkt dürften auch in den nächsten Jahren trüb bleiben. Eine Erholung ist nirgends in Sicht, bedingt durch den schwierigen wirtschaftlichen Ausblick, den engeren Kreditmarkt, die schwache Nachfrage nach Wohnimmobilien und den erheblichen Angebotsüberhang in den Wohnungsmärkten. Der Rückgang der Nachfrage nach Wohnimmobilien in Spanien begann 2007 und verstärkte sich seitdem. So ist z. B. die Zahl der Verkäufe neuer und vorhandener Wohnimmobilien derzeit 50 bis 70 Prozent unter ihrem Höchststand. Ein kurzfristiges Anziehen der Wohnimmobiliennachfrage ist angesichts der hohen Arbeitslosenquote und des begrenzten Kreditangebots unwahrscheinlich. Im Verlauf des letzten Booms waren Banken bereit und in der Lage, die Kreditvergabe zu erhöhen, und fachten damit die Nachfrage nach Wohnimmobilien an. Mittlerweile ist aber die Zahl neuer Hypothekenkredite dramatisch gefallen und verharrt nun bei einer Zahl von rund Hypothekenkrediten für Immobilien pro Monat, verglichen mit rund vor der Krise. Eine Neubelebung des Hypothekenkreditgeschäfts ist für eine nachhaltige Erholung unabdingbar. Es gibt gewisse positive Anzeichen. So lässt das Tempo des Rückgangs der vergebenen Hypothekenkredite nach, und die Zinssätze stehen auf einem Rekordtief. Noch wichtiger ist aber, dass im Wohnungsmarkt noch ein hoher Angebotsüberhang herrscht. Wie zuvor erwähnt, hat der Wohnungsbau in den letzten zehn Jahren mit einem Anteil zur Spitze des Zyklus von rund acht Prozent an 9 Vgl. credit-suisse (2010). 5

12 der Produktion eine maßgebliche Rolle in Spaniens Wirtschaftsboom gespielt. Die jährliche Zahl der Neubauten hat sich zwischen 1997 und 2007 mehr als verdreifacht, und im Jahr 2006 wurden in Spanien mehr Neubauten verzeichnet als in Großbritannien und Frankreich zusammen. Seit Beginn der Krise im Jahr 2008 ist die Zahl der Neubauten um rund 70 Prozent gefallen. Schätzungen von R. R. de Acuña & Associados, einem spanischen Immobilienmakler, zufolge standen Ende 2008 trotzdem noch rund Wohneinheiten zum Verkauf. Diese Zahl beinhaltet neue Wohnimmobilien, Wohnimmobilien aus Bestand und im Bau befindliche Objekte Die Immobilienbase in Großbritannien und Irland im Rückblick Abbildung 1 Immobilienpreise in Großbritannien 11 Wie in der oben zu sehenden Grafik gab es im Vereinigten Königreich von 2000 bis Ende 2007 einen stetigen Anstieg der Immobilienpreise seitdem befinden sich die Preise in einem kontinuierlichen Fall. Um zu erörtern, wie es dazu kommen konnte, ist es an dieser Stelle angebracht, in der Vergangenheit vergleichbare Situationen zu finden. Seit dem zweiten Weltkrieg hatte Großbritannien drei Immobilienbooms und somit auch blasen erlebt. Zuerst kam es 1970 dazu, das zweite Mal Ende der 80er Jahre. Der durchschnittliche Preisanstieg in den zehn 10 Vgl. credit-suisse (2010). 11 Vgl. Klunkel, Lena (2009). 6

13 Jahren vor der zweiten Krise betrug 32 Prozent. Somit verdreifachte sich der Immobilienpreis zwischen 1980 und Der Leitzins betrug anfangs fünf Prozent, die Leute nahmen Hypotheken auf und konnten sie nach einer Weile nicht mehr bezahlen, da die Zinsen im Laufe der Jahre auf zwölf Prozent angestiegen waren. Dadurch konnten die Häuser nicht mehr bezahlt werden, und die Preise brachen zusammen. Am Ende standen die Besitzer oft mit Häusern da, die weit unter dem Wert ihrer Hypothek lagen. Durch den enormen Zusammenbruch in den 80ern kam es bis 1997 wieder zu einem Preisanstieg von 200 Prozent, wobei in Wales die Preise innerhalb eines Jahres zum Teil um 57 Prozent anstiegen. In den Jahren von 1995 bis 2007 fanden in Irland Preisanstiege von Immobilien statt, die sich auf 300 bis 500 Prozent beliefen. An diesen extremen prozentualen Zuwächsen lässt sich erkennen, dass die Preise der Gebäude wohl hoch inflationär gewesen sind. 12 Eine Studie der OECD und der Europäischen Zentralbank ging davon aus, dass Wohnungen mit bis zu 40 Prozent überbewertet worden sind. Dadurch ist natürlich ein großes Potenzial für herbe Rückschläge entstanden. 13 Heute besteht eine ähnliche Situation wie 1985 mit dem Unterschied, dass sich die Preise im Vergleich zu 1985 von 2005 und 2007 verdoppelt haben und die Eigentumsrate noch höher geworden ist. Früher betrug sie 58 Prozent in den Jahren vor dem letzten Zusammenbruch 68 Prozent. Betrachtet man die angelsächsische Mentalität, kann man eventuell herausfinden, warum die Krise hier so drastisch ausgebrochen ist. Einer der beliebtesten Philosophen der Finanzwelt, Adam Smith, sprach einmal von der unsichtbaren Hand, die den Markt regulieren sollte. 14 So hat sich in Großbritannien der Drang nach einer freien Marktwirtschaft entwickelt, dem u. a Folge geleistet wurde, indem man der Regierung die Lizenz entzog, zur Regulierung des Marktes beizutragen. Die Notenbank hatte ihren Leitzins im Jahr 2003 von vorher 6 auf 3,5 Prozent gesenkt. Somit konnten Hypotheken mit niedrigen Zinsen vergeben werden. Der Wettbewerb auf dem Kreditmarkt war groß; auch gab es immer innovativere Ideen, und sogar Kreditneh- 12 Vgl. Watson, Philip (2012). 13 Vgl. Hägele, Christoph (2008). 14 Vgl. Smith, Adam (1759). 7

14 mer mit schlechter Bonität bekamen Geld. Ein weiteres Problem bestand darin, dass die Arbeitslosigkeit von 2005 bis 2008 um rund ein Prozent anstieg und gleichzeitig die Leitzinsen wieder auf 5,75 Prozent angehoben wurden. Viele Menschen wurden zahlungsunfähig, ihre Häuser mussten zwangsversteigert werden, sie konnten den Banken kein Geld mehr geben. Auf diese Weise kam es auch bei den Kreditgebern zu Liquiditätsengpässen, die wiederum dazu führten, dass weniger Kredite vergeben wurden - die Nachfrage sank, die Angebote stiegen und die Preise fielen. 15 Die Ursache lässt sich also in der Verbindung zwischen der drastischen Senkung der Leitzinsen und der freizügigen Kreditvergabe finden. 3.3 Deutsche Immobilienmärkte bzw. Immobilienblase Deutschland Während in den vergangenen Jahren in vielen westlichen Industrieländern die Immobilienpreise deutlich anziehen, stagnieren sie seit Jahrzehnten stetig in Deutschland oder Kanada. 16 In den beiden Ländern sind die realen Immobilienpreise in den vergangenen 30 Jahren fast ununterbrochen gefallen wobei man sich hier die Frage stellt welche fundamentalen Faktoren hierbei für die längerfristige Entwicklung der realen Immobilienpreise in den einzelnen Ländern, besonders in Deutschland, verantwortlich sind. Man fand heraus, dass es einige Determinanten gibt, die für Immobilienpreise eine wichtige Rolle spielen 17. Es gibt hierbei mehrere spezielle Faktoren bzw. Bestimmungsgrößen, die den Anstieg bzw. die Stagnation von Immobilienpreisen erklären. Zum einen sind es die makroökonomischen Faktoren, die Aspekte wie das verfügbare Einkommen, Zinsen, Kredite sowie andere Vermögenspreise einschließen. Zum anderen kommen die demographischen Faktoren hinzu. Stichwörter hierfür wären der Bevölkerungswachstum oder der Urbanisierungsgrad. Ein weiterer Faktor ist der institutionelle Faktor, wo es z. B. um die Ausgestaltung des Finanzsystems geht, das in den USA in Bezug auf die Kreditvergabe von Immobilienkäufe ganz anders gestaltet ist als in Deutschland. Auch der Immobilienbestand wird oft als Variable berücksichtigt, wobei es hier wichtig ist zu erwähnen, dass ein höherer Bestand eher preissenkend wirkt. 15 Vgl. Klunkel, Lena (2009). 16 Vgl. Wochenbericht des DIW Berlin Nr. 17/ Vgl. Wochenbericht des DIW Berlin Nr. 17/

15 Es wurden verschiedene Faktoren untersucht, jedoch ergab sich bei einer Studie folgendes Ergebnis. Es wurde festgestellt, dass der Faktor Verfügbares Pro-Kopf-Einkommen in direktem Zusammenhang mit steigenden oder sinkenden Immobilienpreisen steht 18, das heißt je höher das real verfügbare pro-kopf Einkommen eines Landes, desto höher die Immobilienpreise und andersherum. Bezogen auf Deutschland liegt die Stagnation der realen Immobilienpreise im vergleichsweise schwachen Pro-Kopf-Wachstum begründet. Darüber hinaus hat der Urbanisierungsgrad in Deutschland ein hohes Niveau erreicht, so dass daraus keine weiteren sprunghaften Impulse hervorgehen können. 19 Auch das geringe Bevölkerungswachstum in Deutschland hinterlässt in Bezug auf die Immobilienpreise seine Spuren. Im Ranking zu anderen Ländern liegt Deutschland zusammen mit Belgien auf dem letzten Platz. 20 Zusammenfassend kann man sagen, dass sich Deutschland in Bezug auf die Faktoren Bevölkerungswachstum, Urbanisierungsgrad und Pro-Kopf-Einkommen gegenüber den Vergleichsländern der OECD in den letzten Jahrzehnten deutlich schwächer entwickelt hat. Eine der letzten Immobilienblasen in Deutschland verzeichnete man zwischen den Jahren 1999 und Da ging es hauptsächlich um Büroimmobilien in den neuen Bundesländern Brandenburg, Thüringen, Sachsen, Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen-Anhalt, die am 3. Oktober 1990 entstanden. Grund der damaligen Immobilienblase waren steuerliche Förderungen. 22 Dennoch wurde verzeichnet, dass seit den 70er Jahren die Preise für Immobilien in Deutschland stetig sinken außer zu den Anfängen der 90er. Die Wiedervereinigung Deutschlands hatte damals zu einem kurzfristigen Wirtschaftsboom gesorgt, so dass auch die Immobilienpreise leicht angestiegen sind. Seither haben wir in Deutschland ein eher schwächeres Wirtschaftswachstum zu verzeichnen, was wiederum im direkten Zusammenhang mit den Immobilienpreisen steht. Man könnte sich fragen, ob die stagnierenden Immobilienpreise eine negative Auswirkung auf die Gesamtwirtschaft haben könnten. Jedoch ist hier zu erwähnen, dass die Stagnation hier weniger auf die Höhe, sondern viel mehr auf die Verteilung des gesamtwirtschaftlichen Vermögens hat. 23 Denn mit sin- 18 Vgl. Abbildung 2, Berechnungen des DIW Berlin. 19 Vgl. Ebd. 20 Vgl. Ebd. 21 Vgl. Wochenbericht des DIW Berlin Nr. 17/ Vgl. Wikipedia 23 Vgl. Wochenbericht des DIW Berlin Nr. 17/2008 9

16 kenden Immobilienpreisen gehen auch immer gleich bleibende oder sinkende Mieten einher, wobei hier die Mieter davon profitieren, keinen Werteverlust haben, die Eigentümer einen Werteverlust verzeichnen. Abbildung 2 Determinanten in ausgewählten Ländern Laut Berechnung des DIW Berlin sind neue Wohnhäuser in Deutschland seit März 2007 um insgesamt 7,2 Prozent im Schnitt teurer geworden, Wohnungen sogar um 14,6 Prozent. Aber gleichzeitig sind die Wohnungen aus dem Bestand nur um 2,7 Prozent geklettert und für bestehende Häuser sogar um 1 Prozent gefallen Vgl. Bialloblog.de 10

17 4. Die Immobilienblase Indikatoren der Immobilienblase 2007 Es gibt eine Vielzahl an gesamtwirtschaftlichen Indikatoren für die Blasenbildung am Immobilienmarkt im Jahr Ein Indikator unter vielen ist die steigende Angst vor Inflationen bei der Bevölkerung und die immer niedrigeren Zinsen auf Hypotheken, welche die Anleger animierten, in der Krise 2007, in Immobilien zu investieren, d. h. eine Immobilie zu erwerben. Vor allem in Großstädten in den USA, Spanien oder Großbritannien überhitzten sich die Lagen und der gesamte Markt. Gleichzeitig kletterten mit den Unruhen auf dem Markt die Preise für Rohstoffe sowie für Gold immer weiter an, im Vergleich zum Vorjahr. Das knappe Angebot lässt die Preise schnell in die Höhe schießen. Investoren neigen dann meistens zu überhasteten Entscheidungen. Zudem begannen ab 2007 die Preise für Immobilien zu stagnieren bzw. brachen ein. Die Immobilienblase platze und ab diesem Zeitpunkt begann die internationale Finanzkrise. 25 Ein weiterer möglicher Indikator für die Blase 2007 ist die zunehmende Kaufstimmung der Investoren gewesen, die glaubten, dass die Preise weiter steigen werden. Somit erwarteten die Käufer hohe Preissteigerungen für die Zukunft. Eindeutige Hinweise waren auch die Preisbewegungen bzw. die zyklischen und exzessiven Preisschwankungen auf dem Immobilienmarkt zu der Zeit 26. Aber auch das Verhältnis von Immobilienpreisen zu den Mieten kann als Indikator herangezogen werden. Steigen die Preise deutlich stärker an als die Mieten, kann das auf eine Fehlbewertung hindeuten. Wenn also Immobilienpreise den Kontakt zu den Mieten verlieren, ist das ein Alarmzeichen. 27 Des Weiteren kann auch der langanhaltend wachsende Anteil junger Haushalte in der Bevölkerung zur erhöhten Nachfrage nach individuellem Wohnraum ein Anhaltspunkt gewesen sein. Grundsätzlich könnten alle diese Indizien auf eine Immobilienblase 2007 hingedeutet haben. 25 Vgl. Brauers, Maximilian (2011). 26 Vgl. Oliver Arentz (2010). 27 Vgl. Oliver Arentz (2010). 11

18 Zur rechtzeitigen und schnelleren Identifizierung von Immobilienblasen hat das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) 2011 ein Frühwarnsystem entwickelt. Damit soll vor allem das plötzliche Platzen solcher hochspekulativen Immobilienblasen und der nachfolgende Ausbruch von Finanzkrisen künftig vermieden werden. Das Frühwarnsystem betrachtet Indikatoren wie Kreditbedingungen, Geldmenge und kurzfristige Zinsen Ursachen und Verlauf der Immobilienblase 2007 Als Auslöser der Krise wird das Platzen der Immobilienblase im August in den USA als Folge von problematischen Immobilien-Finanzierungen gesehen. Der Ausgangspunkt hierfür liegt in dem Zusammenwirken mehrerer Faktoren: Die Zinspolitik der US- Notenbank, die Kreditnehmer sowie deren gemeinsame Wirkung auf die Nachfrage, die Preise von Immobilien in den USA und die Art und Vergabe von Hypothekenkrediten. Erst das Zusammenspiel dieser einzelnen Einflüsse hat ein Aufblähen des Immobilienmarktes begünstigt und damit ein Fundament für die Krise gelegt. Als ersten Auslöser ist die Zinspolitik der US-Notenbank in Folge des Platzens der Dotcom -Blase im Jahr 2000 anzusehen. Um die drohende Rezession zu bremsen, hat die US- Notenbank schrittweise den Leitzins von 6,5 Prozent (Mai 2000) auf 3,5 Prozent (August 2001) und nach den Anschlägen vom 11. September 2001 nochmals schrittweise bis Dezember 2001 von 3,5 Prozent auf 1,75 Prozent und bis Mitte 2003 auf nur noch 1 Prozent gesenkt. Der Leitzins ist zwischen 2000 und 2003 insgesamt um 5,5 Prozentpunkte gesunken. Aufgrund der Entwicklung des Leitzinses in den USA ab 2001 war es den Banken möglich, sich günstig zu refinanzieren und eine Vielzahl billiger Kredite an Unternehmen und private Haushalte weiterzugeben 30. Der Traum von einer eigenen Immobilie wurde dadurch für viele US-Bürger realisierbar, so dass es zu einem großen Andrang auf die Immobilienmärkte und Hypothekenkredite gekommen ist. Begünstigt wurde dies durch das allgemeine Streben der US-Amerikaner ein eigenes Haus zu besitzen. Die Wohneigentumsquote in den USA von über 70 Prozent im Vergleich zu Deutschland mit nur ca. 42 Prozent zeigt dieses Streben deutlich. 28 Vgl. DIW (2011). 29 Vgl. Guse, Tatjana (2009). 30 Vgl. Guse, Tatjana (2009). 12

19 Problematisch ist jedoch die Art der US-Hypothekenkredite. In den USA werden Kreditverträge überwiegend mit variablen Zinsen abgeschlossen, bei denen der Zinssatz an einen Index gebunden ist und sich in regelmäßigen Abständen verändert. Des Weiteren wurde auch das Segment der Prime-Darlehen recht schnell gestillt, so dass die angebotenen Hypothekenkredite die Nachfrage in diesem Segment überstiegen haben. Die mangelnde Nachfrage im Prime-Segment hat zu einer Lockerung der Kreditvergabestandards geführt, mit der Folge, dass der Kundenkreis bis inklusive Subprime-Kreditnehmer ausgeweitet worden ist. Subprime-Kreditnehmer gehören zu dem Personenkreis, der normalerweise keinen Kredit erhalten würde. Der Begriff Subprime-Kredit ist in der Literatur nicht präzise definiert. Über folgende Merkmale des Kreditnehmers besteht jedoch Einigkeit: i. d. R. schlechte Bonität, geringes oder gar kein Einkommen, anderweitige Schulden, schlechtes Zahlungsverhalten, rückständige Zahlungen und allgemein inkonsistente Kredithistorie. Daher besteht in dieser Gruppe eine weitaus höhere Akzeptanz, Risiken einzugehen und Preisaufschläge in Kauf zu nehmen, um überhaupt einen Kredit zu bekommen. Die Hypothekenbanken und -makler generieren durch eben diese Zins- und Preisaufschläge größere Gewinn- bzw. Provisionsmargen. Die Ursache für die starke Nachfrage nach Kreditnehmern seitens der Hypothekenbanken begründet sich u. a. dadurch, dass die Hypothekenbanken inzwischen auch verstärkt auf dem sekundären Kreditmarkt aktiv gewesen sind, wodurch diese weitere Kreditnehmer benötigten, um die enorm steigende Nachfrage nach strukturierten Hypothekenkrediten befriedigen zu können. Die Hypothekenbanken sind dadurch in der Lage gewesen, ihre Kredite durch Verkäufe an Zweckgesellschaften aus den Bilanzen zu entfernen. Dies hatte die Folge, dass das Risiko aus diesen Geschäften abgegeben wurde und die Banken gleichzeitig zu neuer Liquidität gelangen. Dadurch konnten weitere Hypothekenkredite ausgeben werden, ohne diese mit neuem Eigenkapital zu unterlegen. Die Zweckgesellschaften, sog. Special Purpose Vehicle (SPV), haben den Erwerb durch die Emission von Wertpapieren am Kapitalmarkt finanziert. Hierzu werden die Vermögenswerte je nach ihrem Risikogehalt in Tranchen bzw. in Bonitätsklassen aufgeteilt, um sie besser an Investoren verkaufen werden zu können. Die Tranchen werden je nach ihrem Risikogehalt mit abnehmender Risikoprämie in hierarchischer Reihenfolge bedient. Die Strukturierung bzw. Tranchierung erfolgte i. d. R. so, dass 13

20 ein großer Anteil mit bester Bonität bewertet wurde, so dass ein möglichst großer Teil verkauft werden konnte. Die bonitätsschwächste Tranche verblieb häufig bei den Banken, um das Vertrauen der Investoren zu stärken. 31 Risikofaktoren wie z. B. Zinsanstieg und Immobilienpreisverfall wurden nur untergeordnet berücksichtigt. Dadurch haben sich zum anderen für institutionelle Investoren äußerst interessante Investitionsmöglichkeiten hinsichtlich deren Risikopräferenzen und den damit verbundenen Renditemöglichkeiten, aufgrund überschätzter Ratings ergeben. Zum Problem wurde jedoch, dass die Hypothekenbanken ihre ursprünglichen Kreditforderungen durch Zwangsversteigerungen nicht mehr vollständig zurück erhalten haben. Im Gegenteil, da die Subprime-Kreditnehmer i. d. R. kein Eigenkapital hatten, konnten diese Verluste auch nicht beim Kreditnehmer eingefordert werden. Der Effekt uneinbringlicher Forderungen durch sinkende Immobilienpreise hat sich durch immer zahlreichere Zwangsversteigerung noch weiter verstärkt. 32 Bis Mitte 2007 haben die Zahlungsausfälle der Subprime-Kreditnehmer massiv zu genommen und somit letztlich im August 2007 zum Platzen der Immobilienblase geführt. Der Preiseinbruch auf den Immobilienmärkten in den USA und die steigende Zahl der Kreditausfälle haben ab 2007 zur Abwertung aller Tranchen der strukturierten Finanzprodukte durch die Ratingagenturen geführt. Dadurch haben die Investoren zum einen das Vertrauen in die mit Hypothekenforderungen besicherten Wertpapiere und zum anderen in Aktien von Finanzunternehmen verloren. Die Folge war ein rasanter Preisverfall der Bestände an vormals gut bewerteten strukturierten Hypothekenkrediten bei den Investmentbanken und Investoren gewesen, die nun keine Abnehmer mehr fanden. Zusätzlich sind die Hypothekenbanken durch ohnehin zurückbehaltene Tranchen mit schlechter Bonität betroffen gewesen. Insbesondere Banken mit einem hohen Verschuldungsgrad haben aufgrund dieses massiven Werteverlustes ihre Bilanzen durch Notverkäufe mit hohen Verlusten verkleinern müssen. Da die Risiken und Verluste dieser Wertpapiere global von Investoren gehalten worden sind, ist das von den USA ausgehende Problem zu einem internationalen geworden. Durch 31 Vgl. Bloss, Michael (2009). 32 Vgl. Bloss, Michael (2009). 14

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