Halbjahresergebnisse 2010 Swiss Finance & Property Investment AG. Swiss Finance & Property I Page 1

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1 Halbjahresergebnisse 2010 Swiss Finance & Property Investment AG Swiss Finance & Property I Page 1

2 Agenda Wichtigstes in Kürze Rückblick 1. Halbjahr 2010 Update Schweizer Immobilien Markt Finanzkennzahlen Portfolio Ausblick 2. Halbjahr 2010 Swiss Finance & Property Investment AG I Page 2

3 Wichtigstes in Kürze Rückblick 1. Halbjahr 2010 Finanzen: Steigerung des Reingewinns ohne Neubewertungseffekte auf CHF Mio. (VJ Mio.) Neubewertungseffekte von CHF 2.39 Mio. (CHF 2.24 Mio. aus Liegenschaften, CHF 0.15 Mio. aus Hypotheken) Steigerung Reingewinn inkl. Neubewertungseffekte von CHF 2.58 Mio. auf CHF 4.34 Mio CHF Steigerung Gesamtergebnis von CHF 2.53 Mio. auf CHF 2.89 Mio. Portfolio Erwerb von drei neuen Liegenschaften in Zürich und Basel (Marktwert ca. CHF 32 Mio.) Prüfung Erwerb eines grossen Portfolios, wir wurden überboten Leerstandssenkung auf 4.1% seit Ende 2009 (5.3%) Positiver Vorentscheid für Entwicklungsprojekt Hubertus, Bauvolumen rund CHF 14 Mio. Swiss Finance & Property Investment AG I Page 3

4 Update Schweizer Immobilienmarkt Gesamtmarkt: Im ersten Halbjahr 2010 präsentierte sich der Schweizer Immobilienmarkt erstaunlich stabil. Wohnimmobilien sind trotz entsprechend hohem Renditedruck immer noch gefragt. Büromarkt: Für primäre Lagen in Zürich, Genf und Lausanne steigen die Preise. Regionale und lokale B-Lagen sind unter Druck. Retail-Markt: Erstaunlich robuste Konsumnachfrage stabilisiert die Flächenmieten. Lage und Betreiberkonzept wird immer wichtiger. Wohnsegment: Nahezu kein Leerstand und gute Absorption der produzierten Flächen in grossen Städten. Einwanderungsdruck geht jedoch deutlich zurück. Gastronomie: Weiterhin Änderung in Konsumverhalten in Richtung Schnellverpflegung (Take-Away und Betriebskantinen). Schwierige Lage für höhere Preissegment, jedoch herkömmliche Gastronomie stabil. Langzeitwirkung des Rauchverbots unsicher. Finanzierung: Anhaltende konjunkturelle Unsicherheit verlangt immer noch konservative Finanzierung und vorsichtig bemessenen Leverage. Erste Schritte bei den kurzfristigen Zinsen erneut aufgeschoben. Akquisition: Das tiefe Zinsniveau stimuliert auf absehbare Zeit die Nachfrage. Angebotspreise bleiben eher hoch. Swiss Finance & Property Investment AG I Page 4

5 Halbjahresabschluss 2010: Erfolgskennzahlen Finanzielle Kennzahlen Einheit 1.HJ HJ 2009 YE 2009 Betriebsertrag vor Neubewertung CHF 4'780'196 4'597'890 9'207'727 Neubewertung Renditeliegenschaften CHF 3'145' ' '304 Betriebsertrag nach Neubewertung CHF 7'925'529 5'149'132 9'474'031 Betriebsaufwand Liegenschaften CHF -678' '293-1'412'278 Verwaltungs- und übriger Betriebsaufwand CHF -1'138'791-1'011'547-2'011'458 EBIT CHF 6'108'513 3'353'292 6'050'294 EBIT-Marge % Reingewinn CHF 4'339'245 2'577'656 4'202'717 Reingewinn exkl. Neubewertungseffekte* CHF 1'950'675 1'935'911 3'728'394 Sonstige Ergebnisse ("other comprehensive income") Veränderung Zinsabsicherungen CHF -1'790' Steuereffekt Zinsabsicherungen CHF 388' Latente Steuern auf Kapitalerhöhungskosten CHF -52'077-52' '110 Gesamtergebnis CHF Swiss Finance & Property Investment AG I Page 5 * NB auf Liegenschaften und Finanzinstrumenten

6 Halbjahresabschluss 2010: Erfolgskennzahlen - Details (1/2) Betriebsertrag: Total CHF 4.78 Mio / + CHF 0.18 Mio. ggü. HJ 2009 Ca CHF zus. Mietzins durch neue Liegenschaften sowie Effekte aus Indexierung best. Mietverträge Neubewertung: Total CHF 3.15 Mio / + CHF 2.6 Mio. ggü. HJ 2009 CHF 2.28 Mio aus 3 neuen Liegenschaften CHF 0.86 Mio aus bestehenden Liegenschaften (5 wurden bewertet) Betriebsaufwand (gesamt): Total CHF 1.82 Mio / + 1.2% ggü. HJ 2009 Liegenschaftsbezogener Aufwand : - 13% Verwaltungsaufwand: + 12 % (beinhaltet Einmalkosten für Due Diligence) Swiss Finance & Property Investment AG I Page 6

7 Halbjahresabschluss 2010: Erfolgskennzahlen- Details (2/2) Finanzergebnis Total CHF Mio / - CHF 0.37 Mio. ggü. HJ 2009 weniger Ertrag aus Wertschriften und Hypotheken (ca. CHF Mio.) Weniger Zinsaufwand ( ca. CHF 0.1 Mio.) Steueraufwand Total CHF Mio. / - CHF 0.62 Mio. ggü. HJ 2009 Höhere laufende Ertragssteuern (u.a. Effekt aus SWAPs, wird auf Ebene Gesamtergebnis wieder neutralisiert) Höhere latente Steuern auf Liegenschaften von rund CHF 0.6 Mio. Abbildung im EK (-> Gesamtergebnis) Bewertungseffekte (-> Reingewinn exkl. NB) Total CHF 1.45 Mio. Effekte aus Zinsabsicherungen: ca. CHF -1.4 Mio. Latente Steuern aus früherer Kapitalerhöhung Total CHF 2.39 Mio. Neubewertung Renditeliegenschaften ca. CHF 2.24 Mio (netto lat. Steuern) Neubewertung Hypotheken ca. CHF 0.15 Mio. (netto lat. Steuern) Swiss Finance & Property Investment AG I Page 7

8 Halbjahresabschluss 2010: Bilanzkennzahlen Einheit HJ 2010 HJ 2009 YE 2009 Bilanzsumme CHF 204'696' '695' '656'342 Eigenkapital CHF 98'524'395 94'066'338 95'639'344 Eigenkapitalquote % Eigenkapital-Rendite exkl. Neubewertungseffekte % Zinspflichtiges Fremdkapital CHF 94'575'938 65'133'897 64'175'536 Zinspflichtiges Fremdkapital in % der Bilanzsumme % Effektiver Zins Finanzschulden Durchschnittliche Kapitalbindung Durchschnittliche Zinsbindung Verfügbare Kreditlinie Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF nominal % Jahre Jahre CHF CHF Eigenkapital pro Aktie à CHF nominal CHF 79.00* * Entspricht CHF nach Nennwertreduktion (Juli 2010) Aktienkurs Periodenende CHF Prämie (+) / Discount (-) gegenüber NAV % Swiss Finance & Property Investment AG I Page 8

9 Halbjahresabschluss 2010: Bilanzkennzahlen Steigerung des Anteils Fremdkapital auf 52%, komplette Fremdfinanzierung der neu erworbenen Liegenschaften Durchschnittlicher Zins rund 2.8% Fixierung der Zinsen durch Swaps (Festzinsen 1.76 bzw 1.59% + Marge) auf 7 bzw. 5 Jahre Kapitalbindung grundsätzlich 10-jährig, Verlängerung einer verbleibenden Festhypothek über 25 Mio. (Laufzeit bis 2012) mit Forward bis 2020 NAV gestiegen auf (inkl Nennwertreduktion vom Juli) ggü per HJ 2009 Steigerung des Aktienkurses von CHF (HJ 2009) auf CHF Swiss Finance & Property Investment AG I Page 9

10 Portfolio Portfoliokennzahlen 1. HJ HJ 2009 Ye 2009 Anzahl Liegenschaften Stück Bilanzwert Liegenschaften CHF 197'021' '307' '485'100 Brutto-Rendite % Gewichteter realer Diskontsatz der Portfoliobewertung % Gewichteter nominaler Diskontsatz der Portfoliobewertung % Entwicklungsbedingte Leerstandsquote Periodenende % Laufende Leerstandsquote Periodenende % Leerstand gesamte Periode % Bilanzwert Liegenschaften um ca. Fr Mio. gestiegen (Neu erworbene Liegenschaften Fr Mio. inkl. Fr. 2.3 Mio. Einwertungsgewinn) Diskontsatz und Brutto-Rendite trotz neuer Akquisitionen und Bewertung von fünf Bestandesliegenschaften stabil geblieben Weiterhin Abnahme des Leerstandes aufgrund von Vermietungsaktivitäten in Bern und Basel. (Leerstandsquote exkl. neu erworbener Liegenschaften ca. 4.1%) Swiss Finance & Property Investment AG I Page 10

11 Portfolio: Struktur Marktwert Regionen Mietertrag - Nutzungszweck % 10.5% 5.7% 17.0% Wohnen 17.7% 40.7% Zürich Bern Basel Romandie 19.1% Büro Verkaufsflächen Gastronomie 18.2% 11.5% Übrige Regionen 11.8% 36.1% Gew erbe/ Lager / Sondernutz. Parkplätze Zürich bleibt nach wie vor die bedeutendste Region des Portfolios, jedoch ist der Anteil Basel gestiegen (vorher 9.5%) Anteil Gastronomie gesunken (vorher 23%), dafür ist eine Steigerung der Büro- und Verkaufsanteile zu verzeichnen Swiss Finance & Property Investment AG I Page 11

12 Portfolio: Struktur Liegenschafts- und Standortqualität Per Erwartete Positionierung der 3 neu erworbenen Liegenschaften: 1. Steinenvorstadt 67, Basel 2. Limmatstrasse 65, Zürich 3. Schwarzwaldallee, Basel Swiss Finance & Property Investment AG I Page 12

13 Entwicklungsprojekt Hubertus Projekt Sanierung Hubertus und angrenzender Neubau Vorentscheid vom Amt für Baubewilligung anfangs Juni erhalten Ca m² zusätzl. Mietfläche in Neubau realisierbar Baueingabe Ende 2010 geplant Investitionsvolumen ca. CHF 14 Mio. Bewertungsgewinn von CHF 0.65 Mio. Swiss Finance & Property Investment AG I Page 13

14 Limmatstrasse 65, 8005 Zürich Baujahr 1917 Gute Lage ca. 5 Gehminuten vom HB Zürich in der Nähe des geplanten Negrellistegs (Verbindung zur Europaallee) Marktwert ca Mio. (BR 6.3%) Ca m 2 Mietfläche Büro 70% vom Ertrag Gewerbe 24% Hauptmieter Kanton Zürich (62% vom Ertrag) Neu-Positionierung und ggf. Umnutzung nach Auszug Kanton Zürich (2012/13) Swiss Finance & Property Investment AG I Page 14

15 Steinenvorstadt 67, 4000 Basel Baujahr 1980 Sehr gut Mikrolage, wenige Gehminuten vom Bahnhof SBB Marktwert ca. CHF 16.9 Mio. (BR Ann. 6.1%) Ca m 2 Mietfläche Verkauf 46% vom Ertrag Kino 28% Wohnen 14% Büro 10% Besitzt mittelfristiges Potential, das durch eine Optimierung von den Vertragsverhältnissen realisiert werden kann. Zudem ist längerfristig eine Aufwertung der Lage erwartet Swiss Finance & Property Investment AG I Page 15

16 Schwarzwaldallee 171, 4058 Basel Baujahr 1908 Sehr gute Visibilität an Ecklage in Rosental-Quartier vis-à-vis des Badischen Bahnhofs. Gebiet mit längerfristigem Potenzial Marktwert ca. CHF 3.08 Mio. (BR 8.6%) Ca m 2 Mietfläche Wohnen 74% vom Ertrag Gewerbe 25% Liegenschaft wird demnächst saniert, ggf. mit Umnutzung des Dachgeschosses Swiss Finance & Property Investment AG I Page 16

17 Ausblick zweites Halbjahr 2010 Erträge Zusätzliche Mietzinseinnahmen von bis zu CHF 0.95 Mio. aus neuen Liegenschaften schlagen per Jahresende positiv zu Buche Entwicklungsprojekt Hubertus Baugesuch mit einem Volumen von rund CHF 14 Mio. wird voraussichtlich Ende 2010 eingereicht Kostenoptimierung im Facility Management Liegenschaftenverwaltung Abschluss Übergabe der Liegenschaftenverwaltung von Karl Steiner zu Privera AG Sanierung Liegenschaft Schwarzwaldallee, Basel Erstellen Vorprojekt (ca. CHF 2 Mio. Bauvolumen); Umsetzung in 2011/12 Vorbereitung von weiteren Sanierungsprojekten Prüfung und Akquisition neuer Objekte Swiss Finance & Property Investment AG I Page 17

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