INHALTSVERZEICHNIS INHALTSVERZEICHNIS...1 RÜCKBLICK AUF DAS JAHR 2011, AUSBLICK...2

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1 JAHRESBERICHT 2011

2 INHALTSVERZEICHNIS INHALTSVERZEICHNIS...1 RÜCKBLICK AUF DAS JAHR 2011, AUSBLICK...2 JAHRESRECHNUNG...4 BILANZ...4 ERFOLGSRECHNUNG...5 AUSZUG AUS DEM ANHANG ZUR JAHRESRECHNUNG...5 AUSZUG AUS DEM REVISIONSBERICHT VON KPMG VOM 2. April LIEGENSCHAFTEN...7 BERN...7 DÜBENDORF...10 KILCHBERG (ZH)...12 SPREITENBACH...13 ZÜRICH...14 LANGENTHAL...15 ORGANISATION...18 April 2012/hl Fotos: HPS Nyfeler 1

3 EDITORIAL Die Stiftung konnte auch im dritten Jahr ein erfreuliches Ergebnis präsentieren, das in die Stiftung investierte Kapital von CHF 82,3 Mio. erzielte ein Ergebnis von CHF 4' , was einer durchschnittliche Rendite von 5,46% (VJ 5,25%) entspricht. Im Vorjahr wurde der Wert der Liegenschaften um CHF 0,4 Mio. abgewertet, im Berichtsjahr erfolgte eine Aufwertung von CHF 0,2 Mio. In den bestehenden Liegenschaften sind keine besonderen Ereignisse zu vermelden. Im Neubauprojekt 3 Linden in Langenthal ist die Projektierung im Gang, im Dezember konnte das Baugesuch eingereicht werden. In der juristischen Auseinandersetzung mit einem Nachbarn haben wir vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Bern vollumfänglich Recht bekommen. Wir hoffen, dass damit die Situation bereinigt ist und der Stiftungsrat nach Erhalt der Baubewilligung unter Würdigung der Situation mit der Nachbarschaft über eine Realisierung der Bauten entscheiden kann. Dies wird voraussichtlich im Sommer 2012 der Fall sein. Uster und Dübendorf im April 2012 Dr. Hermann Walser Präsident des Stiftungsrates Peter Hohl, lic. oec. HSG Geschäftsführer RÜCKBLICK AUF DAS JAHR 2011, AUSBLICK Neuer Stiftungsrat Rolando Rigotti hat sich entschieden, per in den vorzeitigen Ruhestand zu treten und scheidet somit aus dem Stiftungsrat aus. Der Verwaltungsrat der SV Group hat als Nachfolger Heinz Giezendanner, CFO SV (Schweiz) AG, gewählt. Direkte oder indirekte Investitionen Der Stiftungsrat hat im Rahme einer Weiterbildung die Frage diskutiert, ob weiterhin direkt in einzelne Bauvorhaben investiert werden soll oder ob in Zukunft eher Fondsanteile oder Aktien von Immobilienfirmen gekauft werden sollen. Dabei wurde er von einem Partner der Beratungsfirma Fahrländer und Partner unterstützt. Der Stiftungsrat ist zum Schluss gekommen, weiterhin selber Bauvorhaben anzupacken und durchzuführen. Damit wird zurzeit eine bessere Performance und ein direkter Einfluss auf die Qualität (Standort, Ausführung, etc.) der Liegenschaften erreicht. 2

4 Unterhaltsarbeiten Neben den üblichen Unterhaltsarbeiten bei Mieterwechseln wurden keine ausserordentlichen Arbeiten ausgeführt. Unterhaltsprojekte Der Stiftungsrat hat für die Liegenschaft Poststrasse 198/200, Spreitenbach, den Ersatz der veralteten Ölheizung durch eine moderne Gasheizung in Auftrag gegeben. Die Umsetzung erfolgt im Langfristige Planung Die Gebäude Belpstrasse 41/43 benötigen in einem Zeitraum von 15 bis 20 Jahren eine Totalsanierung oder müssen durch Neubauten ersetzt werden. Der Stiftungsrat hat nach einer Besichtigung vor Ort den grundsätzlichen Entscheid gefällt, die Gebäude in 15 Jahren zu ersetzen und den Wert der Liegenschaften in diesem Zeitraum auf den Landwert abzuschreiben. Projekt 3 Linden Langenthal Der Stiftungsrat wurde über die erfolgte Baueingabe informiert. Inzwischen hat das Verwaltungsgericht des Kantons Bern den Rekurs unseres Nachbarn vollumfänglich abgelehnt. Einen definitiven Bauentscheid wird der Stiftungsrat nach Erhalt der Baubewilligung fällen. Neuer Geschäftsführer Der Stiftungsrat hat Herrn Philipp Küng zum neuen Geschäftsführer der Constivita Immobilien Anlagestiftung gewählt. Er wird seine Stelle am 2. August 2012 antreten. Philipp Küng ist 1964 geboren, verheiratet und Vater von 2 Kinder. Nach seinem erfolgreich abgeschlossenen Studium als Jurist an der Uni Zürich erlangte er das Anwaltspatent des Kantons Aargau. Weiterbildungen in den Bereichen Versicherungstechnik, Rechnungswesen, Kapitalanlagen und Sozialversicherungen, der Abschluss als Sozialversicherungsfachmann mit eidg. Fachausweis und ein Nachdiplomkurs in Führungskompetenz runden seine Fachkompetenz ab. Beruflich hat Philipp Küng nach seinem Studium als Gerichtsschreiber an den Bezirksgerichten Brugg und Laufenburg gearbeitet. Anschliessend leitete er den Rechtsdienst des Arbeitsamtes der Stadt Zürich. Während der letzten 11 Jahre war er stellvertretender Geschäftsführer der Aargauischen Pensionskasse mit rund 36'000 Versicherten. Er war mitverantwortlich für die operative Führung der Kasse und Chef der Bereiche Versicherung, Invalidenleistungen und Recht. Philipp Küng konnte durch seine bisherige berufliche Laufbahn Erfahrungen in allen Bereichen der beruflichen Vorsorge sammeln. Er wird als ausgewiesener Fachmann nach einer Einführung die Leitung unserer Stiftung ab Oktober 2012 übernehmen. 3

5 JAHRESRECHNUNG BILANZ AKTIVEN CHF CHF Vermögensanlagen 82'304' '045' Flüssige Mittel 1'518' ' Andere Forderungen 255' ' Liegenschaften 80'530' '989' Aktive Rechnungsabgrenzung Total Aktiven 82'304' '046' PASSIVEN Verbindlichkeiten 132' ' Andere Verbindlichkeiten 132' ' Passive Rechnungsabgrenzung 172' ' Stiftungsvermögen 81'998' '703' Stand zu Beginn der Periode 80'703' '745' Ertragsausschüttungen -3'194' '064' Ertragsüberschuss 4'489' '022' Total Passiven 82'304' '046'

6 ERFOLGSRECHNUNG CHF CHF Netto-Ergebnis aus Vermögensanlage 4'622' '194' Ertrag aus Vermietung von Liegenschaften 5'140' '190' Zinserträge 3' ' Unterhalt und Reparaturen -367' ' Sachversicherungen und Gebühren -70' ' Sonstige Aufwendungen -70' ' Wertveränderung Immobilien 200' ' Vermögensverwaltungsaufwand -213' ' Verwaltungsaufwand -133' ' Verwaltungsaufwand -133' ' Ertragsüberschuss. 4'489' '022' AUSZUG AUS DEM ANHANG ZUR JAHRESRECHNUNG Rechtsform und Zweck Bei der "Constivita Immobilien Anlagestiftung" handelt es sich um eine Stiftung im Sinne von Art. 80.ff. ZGB. Die Stiftung wurde im November 2008 von der BVG- und der PV-Stiftung der SV Group gegründet. Ihr Zweck besteht in der Anlage der eingebrachten Gelder in schweizerische Immobilien, deren Verwaltung und Unterhalt. Buchführung und Bewertungsgrundsätze Die Buchführungs- und Bewertungsgrundsätze entsprechen den Vorschriften von Swiss GAAP FER 26. Der aktuelle bzw. tatsächliche Wert bildet die Grundlage für den Bilanzwert aller Bewertungskategorien. Für die einzelnen Kategorien gelten folgende Präzisierungen: Flüssige Mittel, Forderungen, Verbindlichkeiten zu Nominalwert abzüglich notwendige Wertberichtigung Immobilien im Direktbesitz zu aktuellen Werten (per ), basierend auf der Discounted Cashflow-Methode (DCF) mit objektabhängigen Diskontierungszinssätzen (zwischen 4.7% und 7.3%) Organisation der Anlagetätigkeit Gemäss dem Organisations- und Geschäftsreglement ist der Stiftungsrat für die Festlegung der Anlagestrategie verantwortlich. 5

7 Inanspruchnahme Erweiterungen mit Ergebnis des Berichtes (Art. 50 Abs. 4 BVV2) Begrenzung auf 5% des Gesamtvermögens pro Immobilie gemäss Art. 54 b BVV2 Die Stiftung investiert mehrheitlich in grössere, gut gelegene, qualitativ hochstehende, jüngere Liegenschaften. Die Constivita Immobilien Anlagestiftung wurde erst im November 2008 gegründet und befindet sich im Aufbau. Einzelne Liegenschaften überschreiten den vorgegebenen Wert pro Liegenschaft von 5% des Gesamtvermögens. Der Stiftungsrat sieht aufgrund der Qualität der Investitionen keine Veranlassung zu einer Veränderung. Die Stiftung verfügt über die erforderliche Fachkompetenz, durch aktive Bewirtschaftung der Liegenschaften eine marktkonforme Rendite, die durch die Geschäftsführung und den Stiftungsrat überwacht wird, zu erwirtschaften. Anlagen in Immobilien, die dem Arbeitgeber zu mehr als 50% ihres Wertes für Geschäftszwecke dienen, Art. 57 BVV2 Die Liegenschaften Wallisellenstrasse 55/57, Dübendorf, Ueberlandstrasse 138, Dübendorf und Belpstrasse 43, Bern, werden vom Arbeitgeber SV Group zu Geschäftszwecken verwendet. In beiden Fällen beträgt der Anteil der Nutzung mehr als 50%. Diese Situation ist historisch bedingt. Der Stiftungsrat ist sich der daraus resultierenden Problematik bewusst und lässt die Bonität des Arbeitgebers periodisch durch eine externe Revisionsgesellschaft bestätigen. Angesichts der zentralen Lage der betroffenen Liegenschaften in Zürich bzw. Bern sowie der Art der Nutzung der Liegenschaften kann davon ausgegangen werden, dass eine Vermietung der Liegenschaften zu mindest gleichwertigen Konditionen an Dritte jederzeit möglich ist. Der Anteil Drittmieter an der Liegenschaft Wallisellenstrasse 55/57 beträgt rund 33%. Aufgrund der gegebenen Sachlage sieht der Stiftungsrat keine Notwendigkeit einer Sicherstellung der Anlagen nach Art. 58 Abs. 2 BVV2. AUSZUG AUS DEM REVISIONSBERICHT VON KPMG VOM 2. April 2012 Als Revisionsstelle haben wir die Jahresrechnung (Bilanz, Betriebsrechnung und Anhang), Geschäftsführung und Vermögensanlage der Constivita Immobilien Anlagestiftung für das am 31. Dezember 2011 abgeschlossene Geschäftsjahr auf ihre Rechtmässigkeit geprüft. Gemäss unserer Beurteilung entsprechen die Jahresrechnung, Geschäftsführung und Vermögensanlage dem schweizerischen Gesetz, der Stiftungsurkunde und den Reglementen. Wir empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen. 6

8 LIEGENSCHAFTEN BERN Wohn- und Gewerbehaus Belpstrasse 41 Baujahr 1951 Flächen in m 2 : Grundstück 806 Wohnen 852 Gewerbe/Büro 681 Lager/Archiv 243 Wohnungen: 1 / 1 ½ Zimmer 17 2 / 2½ Zimmer 8 3 / 3½ Zimmer 3 Parkplätze 0 Buchwert 31. Dezember '400'000 7

9 BERN Hotel Pergola Belpstrasse 43 Baujahr 1951 Flächen in m 2 : Grundstück 749 Wohnen 0 Gewerbe/Büro Lager/Archiv 0 Parkplätze/Garagen 17 Buchwert 31. Dezember '

10 BERN Wohn- und Gewerbehaus Gutenbergstrasse 50 Baujahr 1990 Flächen in m 2 : Grundstück 998 Wohnen 764 Gewerbe/Büro 1'690 Lager/Archiv 399 Wohnungen: 2 / 2½ Zimmer 1 3 / 3½ Zimmer 3 4 bis 5½ Zimmer 3 Parkplätze/Garagen 24 Buchwert 31. Dezember '300'000 9

11 DÜBENDORF Bürohäuser Wallisellenstrasse 55/57 Baujahr 2004 Flächen in m 2 : Grundstück 6'220 Wohnen 0 Gewerbe/Büro 6'157 Lager/Archiv 627 Parkplätze/Garagen 82 Buchwert 31. Dezember '000'000 10

12 DÜBENDORF Personalrestaurant Überlandstrasse 138 Baujahr 1990 Flächen in m 2 : Grundstück 2'174 Wohnen 0 Gewerbe/Büro 850 Lager/Archiv 0 Parkplätze/Garagen 7 Buchwert 31. Dezember '900'000 11

13 KILCHBERG (ZH) Wohnhaus alte Landstrasse 53 Baujahr 1990 Flächen in m 2 : Grundstück 1'855 Wohnen 550 Gewerbe/Büro 0 Lager/Archiv 38 Wohnungen: 3 / 3½ Zimmer 6 Parkplätze/Garagen 8 Buchwert 31. Dezember '

14 SPREITENBACH Wohnhaus Poststrasse 198/200 Baujahr 1963 Flächen in m 2 : Grundstück 1'346 Wohnen 861 Gewerbe/Büro 0 Lager/Archiv 0 Wohnungen: 2 / 2½ Zimmer 1 3 / 3½ Zimmer 6 4 bis 5½ Zimmer 6 Parkplätze/Garagen 15 Buchwert 31. Dezember '700'000 13

15 ZÜRICH Residenz Neumünsterallee, Signaustrasse 10 Baujahr 2007 Flächen in m 2 : Grundstück 5'370 Wohnen 2'095 Gewerbe/Büro 229 Lager/Archiv 40 Wohnungen: 2½ Zimmer 1 4 bis 5½ Zimmer 13 7 Zimmer 1 Parkplätze/Garagen 19 Buchwert 31. Dezember '900'000 14

16 LANGENTHAL Projekt 3 Linden, Langenthal Baujahr offen Flächen in m 2 : Grundstück 7'246 Wohnen Wohnungen: 3 ½ Zimmer 26 4 ½ Zimmer 13 Parkplätze/Garagen 39 Buchwert 31. Dezember '

17 Projekt 3 Linden Langenthal Querschnitt Querschnitt 16

18 Projekt 3 Linden Langenthal 4 ½ Zimmer Wohnung 3 ½ Zimmer Maisonette Wohnung Erdgeschoss 1. Obergeschoss 2. Obergeschoss 17

19 ORGANISATION (Stand 1. Januar 2012) STIFTUNGSRAT Dr. iur. Hermann Walser, Rechtsanwalt, Uster, Präsident Franziska Abbühl, Restaurantmanager, SV (Schweiz) AG, Dübendorf Samuel Bachofner, Restaurantmanager, SV (Schweiz) AG, Dübendorf Heinz Giezendanner, CFO SV (Schweiz) AG, Dübendorf Peter Kurt, Restaurant Manager, SV (Schweiz) AG, Dübendorf Andreas Matter, Area Manager, SV (Schweiz) AG, Dübendorf Prof. Dr. oec. HSG Peter Meier, Alternative Investment Research, Wil Petra Ruf, Assistant Restaurant Manager, SV (Schweiz) AG, Dübendorf Hanspeter Steiger, dipl. Arch ETH/SIH, dipl. Bauleiter Hochbau, Luzern GESCHÄFTSLEITUNG Peter Hohl, lic. oec. HSG, Geschäftsführer Roland Küttel, Liegenschaftenverwaltung, Stv. Geschäftsführer Rosi Giezendanner-Ricciardi, Finanzen und Administration EXPERTEN, EXTERNE BERATER KPMG AG, Zürich (Revisionsstelle) Albert Metz GmbH, Hergiswil (Schätzungsexperte) Daniel Nyfeler dipl. Arch. FH/STV, Atelier für Architektur, Bern 18