EIN BLICK ZURÜCK IMMOBILIENSTRATEGIEN IM LANGZEITTEST!

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1 research analysis consulting EIN BLICK ZURÜCK IMMOBILIENSTRATEGIEN IM LANGZEITTEST Vortrag von Andreas Schulten BEOS FORUM Berlin, 21. November 2012 Wallstraße Berlin Tel. (030) Fax (030)

2 BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest Sichere Altersvorsorge Eigenheim? Typ: Rüstiger Self-Made-Man n Trägt Pullover, statt einzuheizen Typ: Kränkliche Rentnerin n Nimmt täglich zwei Vollbäder n Hat Spaß am Hecke schneiden n Informiert sich über KfW-Förderung n Engagiert sich lokalpolitisch für den Erhalt der Quartiersqualität n Überlässt das Haus den Kindern zum richtigen Zeitpunkt n Hält sich jährlich zwei Monate im Zweitwohnsitz im Süden auf n Investiert fortlaufend in Brandschutz- und Sicherheitstechnik n Kann nicht gut verhandeln n Wohnt das Haus vollständig ab 2012 Folie 1

3 BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest Mehrwerterwartungen auf Objektebene 1 Beispiel Frankfurt, Taunusanlage 11 n Refurbishment nach ca. 17 Jahren n Standortmiete um 20 % gesunken n Welcher Preis im Abverkauf? Quelle: RIWIS Comparables 2012 Folie 2

4 BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest Mehrwerterwartungen auf Objektebene 2 Beispiel München, Prinzregentenplatz 7-9 n Neuer Preis von 101,6 Mio. EUR n Refurbishment nach ca. 30 Jahren (ARAG) n Mit Kosten von 40 Mio. EUR? - Win Win Quelle: RIWIS Comparables 2012 Folie 3

5 BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest Immobilienbestand Deutschland 2011 Nutzungsart Berechnung Wert Wohnungen n Eigentümer n Mietwohnungen 17,5 Mio. WE x Euro*** 22,5 Mio. WE x Euro =4.375 Mrd. Euro =2.250 Mrd. Euro 6,6 = 73 % Gewerbe n Büroflächen 410 Mio. qm x Euro/qm* =700 Mrd. Euro n Einzelhandel n Hotel n Industrie- und Gewerbeflächen 120 Mio. qm x Euro/qm* ca. 1,5 Mio. Zimmer (à ) 3,15 Mrd. qm Mio. qm Büro/Handel/Hotel = 2,6 Mrd. qm x 420** Euro/qm =410 Mrd. Euro = 90 Mrd. Euro = Mrd. Euro 2,3 = 27 % * Büro 10 Euro/qm und Einzelhandel bei 20 Euro/qm Miete und einer unterstellten Rendite von 7% ** 10-facher Wert des durchschnittlichen Kaufwertes für industrielles Bauland *** hochgerechnet aus Mikrozensus 2008: Euro Quelle: Aktualisierte Schätzungen nach dem Frühjahrsgutachten 2003 der Immobilienzeitung 8,9 Bio. Euro 2012 Folie 4

6 BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest Deutscher Immobilienbestand nach Nutzungstypen in Bill. Euro ,2 0,1 0,4 1,1 Private Wohnungen 0,7 4,4 Invest-Wohnungen Büros Einzelhandel Hotels Industrie und Gewerbe 2,3 Quelle: Aktualisierte Schätzungen nach dem Frühjahrsgutachten 2003 der Immobilienzeitung 2012 Folie 5

7 BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest Miet- und Preisveränderungen Eigentumswohnungen Reihenhäuser** Mieten Erstbezug Wiedervermietung Eigenheim- Grundstücke Läden City Läden Nebenzentren Büroflächen Gewerbegrundstücke einschließlich Berlin-West; ** Angaben in Euro Quelle: BulwienGesa-Immobilienindex DEUTSCHLAND WEST* Absolutwerte (Euro/qm) ,12 2, ,80 10,74 6, ,81 5, ,74 18,39 10, Veränd. (%) insges. p.a. 56,3 65,5 65,3 103,5 121,5 103,4 71,2 77,0 79,3 3,0 3,4 3,4 4,9 5,4 4,8 3,7 3,9 4,0 absolut (Euro/qm) ,79 4, ,38 16,33 12, DEUTSCHLAND GESAMT ,51 7, ,05 13,63 10, Veränderung (%) insges. p.a ,5 24,8 25,3 56,7 37,6 30,1-16,5-16,2 18,7 1,2 1,1 1,1 2,2 1,5 1,3-0,9-0,8 0,7 7,3 4,3 5,2 4,6 2,5 2,9 0,1 1,3 1, Folie 6

8 BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest BulwienGesa-Immobilienindex Deutschland Index 1990 = ,5 7,7% 0,6 % 8,0% ,8-5,5% 1,9% -1,5% 1,9% Veränderung p.a. (bis 1990 nur Westdeutschland) Index 125 Städte (bis 1990 nur 50 Städte West) 10% 8% 120,9 3,4% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% jährliche Veränderung in % Quelle: BulwienGesa-Immobilienindex 2012 Folie 7

9 BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest Stadtwert der Stadt Münster 2009/2010 Summe aller Immobilienwerte im Stadtgebiet 28,8 Mrd. Euro Quelle: gif AK-Stadtwert, Immobilienwerte RIWIS, Kommunale Werte = Kommunalbilanzen 2012 Folie 8

10 BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest Stadtwert der Stadt Düsseldorf 2010/2011 Summe aller Immobilienwerte im Stadtgebiet 70,5 Mrd. Euro Quelle: gif AK-Stadtwert, Immobilienwerte RIWIS, Kommunale Werte = Kommunalbilanzen 2012 Folie 9

11 BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest Einwohnerzahl und Immobilienwert 2010/2011 Vergleich deutscher Städte über Einwohner Einwohner in Mio. 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0, Immobilienwert in Mrd. Euro 0,0 0 Quelle: gif AK-Stadtwert, Immobilienwerte RIWIS, Kommunale Werte = Kommunalbilanzen 2012 Folie 10

12 BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest Einwohnerzahl und Immobilienwert 2010/2011 Vergleich deutscher B-, C- und D-Städte Einwohner in Immobilienwert in Mrd. Euro 0 N H E DO HB BN KA DU MS MA WI DD L BO BI AC W MG FR A MZ BS KI KR HL MH LU OB SB OS LEV EF HA MD GE OL KS HR HAM SG C HAL HER 0 Quelle: gif AK-Stadtwert, Immobilienwerte RIWIS, Kommunale Werte = Kommunalbilanzen 2012 Folie 11

13 BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest Stadtwert-Gewinner und -Verlierer 2000 bis 2010 In der Reihenfolge des relativen Anstiegs/Rückgangs n München n Aachen n Hamburg n Münster n Karlsruhe n Hannover n Bonn n Freiburg n Köln n Nürnberg n Mülheim/Ruhr n Bremen n Chemnitz n Gelsenkirchen n Halle/Saale n Kassel n Herne n Solingen n Leipzig n Magdeburg n Hamm n Dortmund n Essen n Ludwigshafen Quelle: gif AK-Stadtwert, Immobilienwerte RIWIS, Ohne Kommunale Werte 2012 Folie 12

14 BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest Bürobeschäftigtenzuwachs in deutschen A-Städten 2005 bis 2010/ 2010 bis 2015 In Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart Quelle: RIWIS, * 2011 Herbstprognose 2012 Folie 13

15 BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest Geldwertes Projektvolumen nach Städten und Segmenten Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart Büro Wohnen Einzelhandel Hotel Sonstige n Das geldwerte Projektvolumen liegt bei 83,3 Mrd. Euro (+7,2 Mrd. zum Vorjahr). n Der Zuwachs ist begründet durch das gestiegene Projektvolumen einerseits und höhere Ansätze für Mieten und Vervielfacher im Büround Wohnsegment andererseits. n Hamburg erreicht mit 17,5 Mrd. Euro das höchste Projektvolumen und das höchste Wachstum mit 2,9 Mrd. Euro. n Es folgen mit geringem Abstand München, Berlin und Frankfurt. Quelle: Der Markt für Projektentwicklungen in den deutschen A-Städten Folie 14

16 BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest Ø-Gesamtrenditen Real Estate International Total Return y-o-y in %, nach der Finanzkrise Südafrika Korea Schweiz Norwegen Österreich Dänemark Finnland Großbritannien Belgien Deutschland Schweden Italien Portugal Niederlande Kanada Frankreich Australien Neuseeland Polen Japan IPD Global Spanien USA Irland Quelle: IPD, Investment Property Databank, bewertungsbasiert Basis (2009): Objekte in Portfolios mit einem Marktwert von 748 Mrd. Euro 2012 Folie 15

17 BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest German Property Index GPI 1995 bis 2011 Gesamtrendite (y-o-y) in % nach Nutzungstypen 15% 10% 5% 0% -5% Büro Wohnen Einzelhandel Industrie/Gewerbe GPI Alle Typen Quelle: Eigene Erhebungen, transaktionsbasiert, Stand Juni Folie 16

18 BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest German Property Index GPI 1995 bis 2015 Gesamtrendite (y-o-y) in % nach Renditekomponenten 12% 9% 6% 3% 0% -3% -6% GPI Gesamtrendite Wertveränderungsrendite Mietrendite Quelle: Eigene Erhebungen, transaktionsbasiert, Stand Juni Folie 17

19 BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest Folie 18

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