Verwaltungsvertrag für Sonder- und Teileigentum in Eigentumsanlagen

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1 Verwaltungsvertrag für Sonder- und Teileigentum in Eigentumsanlagen Stand 01/2002 Eigentümer... Name, Vorname..., Tel.:... Fax.:... Funk: Verwalter Stark Hausverwaltung Inhaber Dirk Stark Stieglitzstraße 83, Leipzig Tel.: 0341/ Funk: 0172/ Fax: 0341/ Internet: Verwaltungsobjekt Sondereigentum Nr...., Lage......, Aufgaben des Verwalters Der Verwalter ist mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnanlage..., beauftragt. In diesem Zusammenhang verpflichtet sich der Verwalter das vorbezeichnete Sondereigentum mit der Sorgfalt eines ordentlichen Verwalters zu verwalten und im Interesse des Eigentümers folgende Aufgaben wahrzunehmen: 1.1. Kaufmännische Verwaltung Mietverhältnisse Abschluß und Kündigung von Mietverträgen, einschließlich der Abnahme, Übernahme und Übergabe des Eigentums in Abstimmung mit dem Eigentümer; Mietinkasso und Geltendmachung aller Ansprüche, die dem Eigentümer aus den Mietverhältnissen zustehen; Überwachung der Mieteingänge der Mieter und Auszahlung an den Eigentümer einschließlich der Realisierung des Mahnwesens soweit auf Grund von Zahlungsverzögerungen erforderlich; Führung der Mietkautionskonten und Aufbewahrung der Kautionsunterlagen; Geltendmachung von vertraglich vereinbarten Mieterhöhungen, soweit sich Erhöhungsbeträge unmittelbar aus den Mietverträgen ergeben; Ermittlung der Heiz- und Warmwasserkosten nach der HeizkostenV für den Wärmedienst und Abrechnung dieser und der anderen Nebenkosten gegenüber den Mietern; Gesamter schriftlicher und mündlicher Verkehr mit den Mietern und Eigentümern;

2 Versicherungen Abwicklung von Schadensfällen mit den Versicherungsgesellschaften und Dritten, die sich auf das Sondereigentum beziehen; Buchhaltung Erfassung aller Zahlungsvorgänge; 1.2. Technische Verwaltung Erstellung einer Jahresabrechnung des laufenden Jahres bis spätestens zur Eigentümerversammlung des folgenden Jahres; Abrechnung der Nebenkosten gegenüber dem Mieter einmal jährlich; Instandhaltung und Instandsetzung: die laufende Überwachung des baulichen Zustandes des Verwaltungsobjektes, ggf. unter Hinzuziehung sachkundiger Dritter auf Rechnung des Eigentümers; Vergabe und Überwachung aller notwendigen Kleinreparaturen unter Auswahl von geeigneten Fachfirmen; Abschluß von Wartungsverträgen und Vergabe von Wartungsarbeiten soweit notwendig und nicht über die Verwaltung im gemeinschaftlichen Eigentum geregelt; Vorausplanung a-periodischer Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sondereigentum; 1.3. Gesonderte Zustimmung des Eigentümers Vor folgenden Tätigkeiten wird vom Verwalter die Zustimmung des Eigentümers eingeholt: bei Reparaturen, die einen Wertumfang von... je Reparaturfall übersteigen, mit Ausnahme bei Havariefällen; Inanspruchnahme von Rechtsanwälten, Architekten und Gutachter; 1.4. Besondere Verwaltungsaufgaben Auf Wunsch des Eigentümers werden vom Verwalter gegen eine gesondert zu vereinbarende Gebühr folgende Aufgaben übernommen: gesonderte Jahresabrechnungen, soweit sie in Ziffer nicht vereinbart sind, nach Zeitaufwand; Feststellung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für Steuererklärungen, soweit sie das Verwaltungsobjekt betreffen, nach Zeitaufwand; Wirtschaftlichkeitsberechnungen, nach Zeitaufwand; Vorbereitung und Durchführung von Mieterhöhungen im Rahmen der Vergleichsmiete, der Kostenmiete und in sonstigen Fällen, in denen sich die Mieterhöhungsbeträge nicht aus den Mietverträgen ergeben;

3 Ausführung besonderer behördlicher Auflagen und Wahrnehmung der Interessen des Eigentümers gegenüber beteiligten Dritten in strittigen Angelegenheiten, vor Behörden, Rechtsanwälten und Gerichten nach Zeitaufwand; Betreuung und Überwachung von Umbauten, Ausbauten, Modernisierungen und größeren Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ab einen Kostenrahmen von...,... % der Auftragssumme mindestens jedoch... ; Erstellung von Nebenkostenabrechnungen aus vergangenen Abrechnungszeiträumen inkl. Versand, Kopien, Erläuterung und Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen pauschal... /Abrechnung, wenn dem Verwalter alle notwendigen Unterlagen seitens des Eigentümers vorliegen; Kosten sind zu vergüten für den Zeitaufwand... /h, Auslagen für Kopien... /Kopie, Fahrkilometer... /km, Porto nach Aufwand. Alle Preise verstehen sich zzgl. der gesetzlich geltenden Mehrwertsteuer. 2. Verwaltungsgebühren Der Verwalter erhält für seine Tätigkeit nach Ziffer 1.1. und 1.2. ein monatlich zu zahlendes Entgelt in Höhe von... zzgl. der gesetzlich geltenden Mehrwertsteuer; Für die vom Verwalter im Zusammenhang mit einem Mieterauszug zu erbringenden Leistungen, wie Abnahme und Übernahme des Mietobjektes, Auflösung und Abrechnung des Kautionskontos des ausziehenden Mieters, Meldung der Zählerstände an die Versorgungsbetriebe und Abrechnungsfirmen u.ä. erhält er eine gesonderte Vergütung in Höhe von... zzgl. der gesetzlich geltenden Mehrwertsteuer; Für die vom Verwalter im Zusammenhang mit einem Mietereinzug zu erbringenden Leistungen, wie Erstellung eines neuen Mietvertrages, Übergabe des Mietobjektes, Anlegen eines Kautionskontos und der Stammdaten für die Buchhaltung, Meldung der Zählerstände an die Versorgungsbetriebe und Abrechnungsfirmen erhält er eine gesonderte Vergütung in Höhe von... zzgl. der gesetzlich geltenden Mehrwertsteuer; Darüber hinaus erhält der Verwalter einen monatlichen pauschalen Aufwendungsersatz für Porto, Telefon, Fahrtkosten, Drucksachen usw. in Höhe von... /Verwaltungseinheit zzgl. der gesetzlich geltenden Mehrwertsteuer; Mahnkosten, die den Mietern aufgrund verspäteter Mietzahlungen vom Verwalter gemäß Mietvertrag berechnet werden, stehen dem Verwalter zu; Der Verwalter ist berechtigt, bei ordnungsgemäßer Rechnungslegung, die monatlichen Verwaltungsgebühren von einem vom Eigentümer zu benennenden Konto zum 25. des Monats abzubuchen. Dazu übergibt er dem Verwalter mit Vertragsunterzeichnung beiliegende Einzugsermächtigung. Die Rechnung wird dem Eigentümer spätestens zur Eigentümerversammlung des laufenden Jahres übergeben; 3. Verwaltungskonto Der Verwalter hat bei der DKB Deutsche Kreditbank AG ein Verwaltungskonto Nr.... eingerichtet. Dieses Verwaltungskonto ist ein Treuhandkonto; Der Verwalter hat dem Bankinstitut offengelegt, dass die auf

4 dem Konto eingehenden Gelder für fremde Rechnung, und zwar für die Eigentümer der WEG «ObjStraße» eingelegt werden. Auf Wunsch des Eigentümers erbringt der Verwalter dafür den Nachweis. 6 MaBV ist entsprechend anzuwenden; Über das oben genannte Verwaltungskonto wird der gesamte Mietzahlungsverkehr aller Mieter des Verwaltungsobjektes abgewickelt; Mietkautionen stehen im Eigentum des Mieters und sind bei Barzahlung durch den Mieter durch den Verwalter auf ein separates Sparkonto anzulegen, über das während der Vertragslaufzeit nur der Verwalter verfügt. Die Zinsen werden den jeweiligen Kautionbeträgen zugerechnet; Der Verwalter ist auch zur Entgegennahme von Bankbürgschaften und gleichartigen Sicherheiten ermächtigt. Diese sind entsprechend sicher aufzubewahren; 4. Laufzeit des Vertrages Dieser Vertrag läuft vom... bis... Er verlängert sich stillschweigend jeweils um... Jahr/e, wenn er nicht unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten zum Jahresende schriftlich gekündigt wird. Bei der Kündigung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Zugang des Kündigungsschreibens an; Er läuft jedoch längstens bis zum Ablauf oder der Kündigung des Verwaltungsvertrages über das gemeinschaftliche Eigentum bzw. bis zur Abberufung des Verwalters durch die Eigentümergemeinschaft; Bei einer Erben- oder Eigentümergemeinschaft kann die Kündigung nur durch alle Miterben bzw. Eigentümer gemeinschaftlich erfolgen; 5. Verwaltervollmacht Der Eigentümer bevollmächtigt den Verwalter unter ausdrücklicher Befreiung von den Vorschriften des 181 BGB, alle Rechtsgeschäfte vorzunehmen und verbindliche Erklärungen abzugeben, die das Verwaltungsobjekt betreffen; Der Verwalter vertritt den Eigentümer gegenüber seinem Mieter, den Behörden, Grundpfandgläubigern und sonstigen Dritten - soweit geltend gemachte oder geltend zu machende Ansprüche Angelegenheiten des Verwaltungsobjektes betreffen; Diese Vollmacht erstreckt sich auch auf die Vornahme einseitiger Rechtsgeschäfte im Sinne des 174 BGB, insbesondere die Anmahnung rückständiger Mieten und Umlagen, sowie die Geltendmachung von Miet- und Kostenerhöhungen jeglicher Art; Der Verwalter ist berechtigt, Einblick in alle das Verwaltungsobjekt betreffenden Akten, insbesondere das Grundbuch, die Grundakte zu nehmen; Der Verwalter kann geeigneten Dritten Aufgaben, die sich aus dem Verwaltungsvertrag ergeben, übertragen oder Untervollmachten erteilen; Er kann sich insbesondere bei Rechtsstreitigkeiten zwischen Eigentümer und Mieter durch Anwälte außergerichtlich und gerichtlich, auf Kosten des Eigentümers vertreten lassen. Der Verwalter wird den Eigentümer darüber informieren. Seine Haf-

5 tung für die Erfüllung des Verwaltungsvertrages wird hiervon nicht berührt; Der Eigentümer ist verpflichtet, dem Verwalter eine gesonderte Vollmachtsurkunde in dem hier geschilderten Umfang auszustellen; 6. Akten und Belege Der Eigentümer verpflichtet sich, sämtliche, das Verwaltungsobjekt betreffenden Akten, insbesondere Mietverträge, Pläne, Versicherungsurkunden und amtliche Bescheide, dem Verwalter zu übergeben; Der Verwalter verpflichtet sich zur sorgsamen Aufbewahrung dieser Unterlagen, sowie zur geordneten Aufbewahrung aller während des Verwaltungszeitraumes anfallenden Akten, Korrespondenz und Belege. Mit Beendigung der Verwaltung sind alle Unterlagen an den Eigentümer zurückzugeben; 7. Beauftragung eines Maklers Zur Vermeidung von Mietausfällen ist der Verwalter berechtigt, eine angemessene Anwerbung (Inserate u.ä.) neuer Mietinteressenten zu betreiben; Er ist ferner berechtigt, einen Wohnungsmakler mit dem Nachweis von Interessenten oder der Vermittlung von Mietvertragsabschlüssen zu beauftragen; Soweit damit gesonderte Kosten für den Hauseigentümer verbunden sind, holt der Verwalter vor Beauftragung des Maklers bzw. vor Schaltung von Inseraten die Zustimmung des Eigentümers ein; 8. Verjährung Schadensersatzansprüche aus einer Verletzung dieses Vertrages können von beiden Seiten nur innerhalb von 1 Jahr ab Kenntnis, spätestens jedoch 1 Jahre nach Beendigung dieses Vertrages geltend gemacht werden; 9. Sonstige Vereinbarungen Die Auszahlung bzw. Überweisung der eingehenden Mieten (Nettomietzins einschl. Nebenkostenvorauszahlung) des Mieters an den Eigentümer erfolgt unmittelbar nach Gutschrift auf dem Mietzinskonto; Der Eigentümer teilt dem Verwalter seine Bankverbindung mit, auf welches die Auszahlung der Mieten erfolgen soll; Ein Zahlungsanspruch des Eigentümers gegenüber dem Verwalter bei Zahlungsrückständen des Mieters besteht nicht;. 10. Mündliche Nebenabreden wurden nicht getroffen. Ergänzungen und Abänderungen bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform...., den... Leipzig, den Unterschrift Eigentümer Stark Hausverwaltung

6 Verwaltervollmacht zum Verwaltungsvertrag vom... Eigentümer... Name, Vorname..., Verwalter Stark Hausverwaltung Inhaber Dirk Stark Stieglitzstraße 83, Leipzig Tel.: 0341/ Funk: 0172/ Fax: 0341/ Internet: Verwaltungsobjekt Sondereigentum Nr...., Lage......, Der Eigentümer bevollmächtigt den Verwalter unter ausdrücklicher Befreiung von den Vorschriften des 181 BGB, alle Rechtsgeschäfte vorzunehmen und verbindliche Erklärungen abzugeben, die das Verwaltungsobjekt betreffen. Der Verwalter vertritt den Eigentümer gegenüber den Mietern, Behörden, Grundpfandgläubigern und sonstigen Dritten - soweit geltend gemachte oder geltend zu machende Ansprüche Angelegenheiten des Verwaltungsobjektes betreffen. Dies gilt nicht für ordentliche und außerordentliche Eigentümerversammlungen. Hierzu sind in jedem Fall bei Bedarf gesonderte Vollmachten zu erteilen. Diese Vollmacht erstreckt sich auch auf die Vornahme einseitiger Rechtsgeschäfte im Sinne des 174 BGB, insbesondere die Anmahnung rückständiger Mieten und Umlagen, sowie die Geltendmachung von Miet- und Kostenerhöhungen jeglicher Art. Der Verwalter ist berechtigt Verträge jeglicher Art zu schließen, aufzuheben und zu kündigen. Der Verwalter ist berechtigt, Einblick in alle das Verwaltungsobjekt betreffenden Akten, insbesondere das Grundbuch, die Grundakte, zu nehmen. Der Verwalter kann geeigneten Dritten Verwaltungsaufgaben, die sich aus dem Verwaltungsvertrag ergeben, übertragen oder Untervollmachten erteilen. Er kann sich insbesondere bei Rechtsstreitigkeiten zwischen Eigentümer und Mieter durch Anwälte außergerichtlich und gerichtlich, auf Kosten des Eigentümers vertreten lassen. Der Verwalter wird den Eigentümer darüber informieren. Seine Haftung für die Erfüllung des Verwaltungsvertrages wird hiervon nicht berührt...., den Unterschrift Eigentümer

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