Begründung zur Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 4b 1 Ostönnen / neu und des Bebauungsplanes NR. 4b1 Ostönnen / alt

Transkript

1 Anlage Nr. 2 Begründung zur Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 4b 1 Ostönnen / neu und des Bebauungsplanes NR. 4b1 Ostönnen / alt 1. Rechtsverbindlichkeit / Geltungsbereich 1.1 Rechtskraft 1.2 Lage des Geltungsbereiches 1.3 Größe des Geltungsbereiches 1.4. Derzeitige Situation und Nutzungen im Plangebiet 2. Allgemeine Rechtsgrundlagen; rechtliche Anforderungen an ein Aufhebungsverfahren 3. Damaliger Anlass, Ziele und Zweck der Aufstellung für die aufzuhebenden Bebauungspläne 4b 1 Ostönnen alt und neu 4. Darstellungen des rechtswirksamen Flächennutzungsplanes 5. Derzeitige Festsetzungen 6. Anlass und Ziel der Aufhebung der Bebauungspläne 6.1 Anlass der Planaufhebung 6.2 Ziel der Planaufhebung 6.3 Verfahrensart 6.4 Planinhalte 6.5 Aufhebung rechtsverbindlicher Festsetzungen 7. Mögliche Auswirkungen, Bebauungsmöglichkeiten nach Rechtskraft der Aufhebungssatzung gemäß 34 Baugesetzbuch 8. Umweltbelange / Umweltprüfung 9. Kosten

2 1. Rechtsverbindlichkeit / Geltungsbereich 1.1 Rechtskraft Der Ursprungsbebauungsplan Nr. 4b 1 Ostönnen alt ist seit dem rechtsverbindlich. ( Auszug Bebauungsplan Nr. 4b 1 Ostönnen alt ) Der Bebauungsplan Nr. 4b 1 Ostönnen neu ist seit dem rechtsverbindlich und hat den Ursprungsbebauungsplan ersetzt. Bis auf eine kleine, nicht nennenswerte Abweichung ist dieser neue Plan hinsichtlich des Geltungsbereiches mit dem alten Plan Deckungsgleich. ( Auszug Bebauungsplan Nr. 4b 1 Ostönnen neu)

3 1.2 Lage des Geltungsbereiches Der räumliche Geltungsbereich der beiden Bebauungspläne 4b 1 Ostönnen/ alt und 4b 1 Ostönnen / neu umfasst nördlich der Werler Landstraße ( B 1 ) einen Bereich, der wie folgt begrenzt wird: Im Norden Im Westen südlich des Eichenweges und der Straße Im Schloot östlich der Straße Eichenweg darüber hinausgehend bis zur Werler Landstraße. Im Süden durch die Werler Landstraße ( B 1 ). Im Osten durch die Straße Im Schloot bis zur Werler Landstraße. Der Aufhebungsbereich grenzt im Nordosten an den Bebauungsplan Nr. 3 Osönnen -. Im Süden an den rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 4b 2 Ostönnen -. Die restlichen, angrenzenden Flächen liegen innerhalb der Satzung gemäß 34 Baugesetzbuch ( BauGB ).

4 1.3 Größe des Geltungsbereiches Der Bebauungsplan Nr. 4b 1 Ostönnen / neu ist derzeit in seiner ganzen Fläche rechtsgültig, was gerichtlich jedoch angezweifelt wird. Der Geltungsbereich hat eine Flächengröße von insgesamt ca qm Derzeitige Situation und Nutzungen im Plangebiet Im Bebauungsplan Nr. 4b 1 Ostönnen alt sind die vorhandenen wie auch die geplanten Gebäude als Dorfgebiet mit maximaler bzw. zwingender Zweigeschossigkeit festgeschrieben. Im Bebauungsplan Nr. 4b 1 Ostönnen neu ist die Art der baulichen Nutzung als Dorfgebiet festgesetzt und diese in zwei Bereiche mit eingeschränkter Nutzung gegliedert. Weiter sind hier neben den Verkehrsflächen öffentliche, private Grünflächen und Flächen für die Landwirtschaft festgesetzt. Die heutigen Nutzungen der bestehenden Bebauung innerhalb des Aufhebungsbereichs dienen überwiegend dem Wohnen. Weiter befinden sich in diesem Qaurtier zwei Hofstellen, die dem landwirtschaftlichen Vollerwerb dienen. Diese beiden Betriebe liegen im nordwestlichen Aufhebungsbereich zwischen dem Lindweg und dem Eichenweg. Zudem befinden sich an der Werler Landstraße eine Bäckerei mit Cafe, ein Getränkehandel und ein Restaurant mit Außensitzbereich. Die vorgenannten Nutzungen entsprechen der üblichen Nutzungsmischung eines Dorfgebietes. 2. Allgemeine Rechtsgrundlagen; rechtliche Anforderungen an ein Aufhebungsverfahren Das Baugesetzbuch ( BauGB ) verpflichtet die Gemeinden, Bauleitpläne aufzustellen, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung und zum Wohl der Allgemeinheit eine sozialgerechte Bodennutzung zu gewährleisten. Sobald es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist, sind für begrenzte Gebiete innerhalb der Gemeinden Bauleitpläne zu entwickeln. Die Bebauungspläne treffen als Ortssatzungen die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die baulichen und sonstigen Nutzungen der Grundstücke und bilden die Grundlage für weitere zur Umsetzung des Baugesetzbuches erforderliche Maßnahmen. Auch die Aufhebung von Bebauungsplänen kann nicht durch einfachen Beschluss erfolgen, sondern muss auch als Planverfahren durchgeführt und als

5 Satzung beschlossen werden. Das geschieht in diesem Fall in Form einer Textsatzung mit Darstellung des Aufhebungsbereiches. Die Vorschriften des Baugesetzbuches zur Aufstellung von Bebauungsplänen gelten nach 1 Abs. 8 BauGB auch für deren Änderung, Ergänzung und Aufhebung. Bei einer Planaufhebung kann jedoch weder das vereinfachte Verfahren gemäß 13 BauGB ( siehe 13 Abs. 1 ) noch das beschleunigte Verfahren nach 13a BauGB ( siehe 13a Abs. 4 ) Anwendung finden. Auch bei der Aufhebung von Bebauungsplänen ist eine Umweltprüfung gemäß 2 Abs. 4 BauGB durchzuführen und ein Umweltbericht gemäß 2 a BauGB zu erstellen. 3. Damaliger Anlass, Ziele und Zwecke der Aufstellung für die aufzuhebenden Bebauungspläne 4b 1 Ostönnen alt und neu 3.1 Bebauungsplan Nr. 4b 1 Ostönnen alt, von 1876 Nach der Flutkatastrophe 1968 im Orsteil Ostönnen sollten durch den Bebauungsplan rechtsverbindliche Festsetzungen über die städtebauliche Neuordnung und Entwicklung des Ortsteils sowie Grundlagen für den Vollzug der nach dem Bundesbaugesetz von 1960 erforderlichen Maßnahmen getroffen werden. Die Größe des von der Katastrophe betroffenen Gebietes veranlasste den Rat der Stadt Soest, für jeweils überschaubare Realisierungsabschnitte einzelne Bebauungspläne aufzustellen. So auch für das Gebiet des Bebauungsplanes Nr. 4b 1. Mit Beachtung des Bestandes wurde hier die Nutzung ausschließlich als Dorfgebiet ( MD ) mit zweigeschossiger, offener Bauweise festgeschrieben. Der Bachlauf des Ostönner Baches wurde zur Vermeidung weiterer Überflutungen streckenweise neu geführt. Begleitende Grünstreifen dienen als Schutzstreifen. Der Bebauungsplan hatte im Bestand 75 Wohneinheiten, zwei landwirtschaftliche Betriebe und zwei Gaststätten. 3.2 Bebauungsplan Nr. 4b 1 Ostönnen neu, von 1889 Eine Überprüfung des gesamten Plangebietes hatte ergeben, dass nach Abwägung aller Kriterien hinsichtlich der Vorstellung für das Zusammenleben von Bevölkerung und landwirtschaftlichen Betrieben eine Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 4b 1 Ostönnen die einzige sinnvolle und rechtliche vertretbare Lösung war. Das betraf insbesondere die nahegelegenen, ausgewiesenen Bauflächen auf dem Flurstück Nr. 9 am Lindweg, östlich der Hofstelle Fischer. Seitens der Verwaltung wurde ein Gutachten eingeholt, was die erzeugten Emissionen feststellte, die von

6 den beiden landwirtschaftlichen Betrieben ausgingen. Im Gegensatz zu der bisherigen Ausweisung neuer Bauflächen am Lindweg, direkt an die Hofstelle Fischer angrenzend, sind diese Bauflächen gemäß Gutachten zur Konfliktvermeidung in dem neuen Bebauungsplan nicht mehr festgesetzt worden. Hinsichtlich der Art der Nutzung ist in diesem neuen Bebauungsplan das Dorfgebiet in MD 1 und MD2 gegliedert, um mögliche Konfliktsituationen auszuschließen. Auch der Detaillierungsgrad aller weiteren Festsetzungen ist in diesem Plan erweitert worden 4. Darstellungen des rechtswirksamen Flächennutzungsplanes ( Auszug aus dem flächennutzungsplan der Stadt Soest ) In dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Soest sind für den Geltungsbereich der Bebauungspläne 4b 1 Ostönnen neu und alt bzw den Bereich der Aufhebungssatzung, Flächen für Dorfgebiete ( MD ), öffentliche Grünflächen, Verkehrsflächen anbaufreier Straßenstrecken dargestellt.

7 5. Derzeitige wesentliche Festsetzungen Bebauungsplan Nr. 4b 1 Ostönnen alt von 1976 Die Nutzungen im Bereich des Bebauungsplanes 4b 1 Ostönnen - alt sind überwiegend als MD ( Dorfgebiet ) mit maximal bzw. zwingender Zweigeschossigkeit festgeschrieben. Diese Festsetzungen entsprechen im Wesentlichen dem damaligen Bestand bzw. lehnen sich hieran an. Die überbaubaren Grundstücksflächen umfahren durch Baugrenzen die vorhandenen Gebäude mit üppigen Erweiterungsmöglichkeiten. Möglichkeiten für Neubebauungen sind ferner auf den nicht landwirtschaftlich genutzten Freiflächen nordwestlich des Lindweges, in Teilbereichen südlich und nördlich der Straße Hellweg, südlich der Straße im Schloot und im westlichen Eckbereich Lindweg/ Werler Landstraße durch die Festsetzung überbaubarer Grundstücksflächen gegeben. Grundflächen und Geschossflächenzahlen sind mit GRZ 0,4 und GFZ 0,8 auf die Grundstücksgrößen und Bebauungsmöglichkeiten zugeschnitten. Die Erschließungsflächen entsprechen dem damaligen Bestand. Der Verlauf des Lindweges, insbesondere im südlichen Bereich mit Anschluss an die Werler Landstraße, ist heute nicht mehr so geführt, wie in dem Bebauungsplan von 1976 dargestellt. Die festgesetzte Wasserfläche Ostönner Bach verläuft östlich der Straße Lindweg, im Norden von der Straße Im Schloot und weiter in Richtung Süden bis zur Werler Landstraße. In einem kleinen Teilbereich ist parallel zum Ostönner Bach eine öffentliche Grünfläche festgesetzt. Bebauungsplan Nr. 4b 1 Ostönnen neu von 1989 Die Nutzungen im Bereich des Bebauungsplanes 4b 1 Ostönnen - neu sind ausschließlich als MD ( Dorfgebiet ) mit maximal zulässiger Ein- bis Zweigeschossigkeit festgeschrieben. Diese Festsetzungen entsprechen im Wesentlichen dem Bestand bzw. lehnen sich hinsichtlich geplanter Neubauvorhaben hieran an. Das Dorfgebiet ist in diesem Plan in MD 1 und MD 2 gegliedert, um Konfliktsituationen in den ausschließlich zu Wohnzwecken genutzten bzw. zu nutzenden Quartieren gegenüber den landwirtschaftlichen Betrieben, zu vermeiden. Die überbaubaren Grundstücksflächen bzw. vorhandenen und geplanten Gebäude werden durch Baugrenzen mit gelegentlich kleinerer Erweiterungsmöglichkeit umfahren. Baulinien sichern den Bestand von Gebäuden an Grundstücksgrenzen und in Teilbereichen entlang der Werler Landstraße mit dem Ziel, städtebaulich wichtige Baufluchten einzuhalten. Möglichkeiten von Neubebauungen sind auf den nicht landwirtschaftlich genutzten Freiflächen westlich des Lindweges, in Teilbereichen südlich und nördlich der Straße Alte Heerstraße und südwestlich der Straße im Schloot durch die Feststellung überbaubarer Grundstücksflächen gegeben.

8 Die im Bebauungsplan Nr. 4b 1 alt im nordwestlichen Bereich des Lindweges, gegenüber der Hofstelle Fischer bisher festgesetzte Fläche für mögliche Neubebauungen ist hinsichtlich eines Gutachtens und möglicher Konflikte aufgegeben worden. Grundflächen und Geschossflächenzahlen in dem neuen Plan sind mit GRZ 0,15 bis 0,4 und GFZ 0,2 bis 0,8 auf die Grundstücksgrößen und jeweiligen Bebauungsmöglichkeiten zugeschnitten. Die Erschließungsflächen entsprechen dem heutigen Bestand. Die festgesetzte Wasserfläche Ostönner Bach verläuft östlich der Straße Lindweg, ausgehend im Norden von der Straße Im Schloot und weiter in Richtung Süden bis zur Werler Landstraße. In einem kleinen Teilbereich und mit üppiger Ausdehnung im Eckbereich Werler Landstraße / Lindweg, ist parallel zum Ostönner Bach eine öffentliche Grünfläche Grünanlage festgeschrieben. Um und auf den beiden Hofstellen sind Flächen für die Landwirtschaft und innerhalb des Planbereiches auf den privaten Freibereichen entsprechend des Bestandes Flächen für die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern festgesetzt. Somit bleibt die durchgrünte Dorfstruktur erhalten. Auch Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umweltauswirkungen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes sind als Festsetzung in diese Planung aufgenommen worden. Hier sind Einschränkungen bei der Aufstockung des Viehbestandes hinsichtlich der beiden im Vollerwerb geführten Hofstellen Fischer und Mawick festgeschrieben. 6. Anlass und Ziel der Aufhebung der Bebauungspläne 6.1 Anlass der Aufhebung Der Bauungsplan Nr. 4 b 1 neu Ostönnen - ist am rechtsverbindlich geworden. Im Zusammenhang mit einem bauordnungsrechtlichen Klageverfahren zur Errichtung eines Wohnhauses am Lindweg ( auf der Fläche für die Landwirtschaft an die Hofstelle Fischer angrenzend ) ist der Bebauungsplan Nr. 4b 1 Ostönnen neu vom Oberverwaltungsgericht Münster am 29.März 2011 inzident, aufgrund im Bebauungsplanverfahren nicht ausreichend erfolgter Konfliktbewältigung der privaten Interessen gegenüber den Interessen der angrenzenden Hofstelle, für nichtig erkannt worden. Der Bebauungsplan setzt bisher für die Flächen des Klägers am Lindweg Flächen für die Landwirtschaft fest. Ist ein Bebauungsplan (teil-) unwirksam und geht bei der Gemeinde ein Baugesuch ein, darf ein unwirksamer Bebauungsplan keine Anwendung mehr finden, da er nichtig ist. Die Genehmigungsbehörde darf diesen Plan aber auch nicht ignorieren, da er noch geltendes Recht darstellt. Eine zügige Entscheidung ist aber

9 hinsichtlich möglicher Schadensersatzansprüche bei verzögerter Bearbeitung notwendig. Durch das Urteil des Oberverwaltungsgerichts muss davon ausgegangen werden, dass durch diese Erklärung nunmehr wieder der seinerzeit ersetzte Bebauungsplan Nr. 4 b 1 alt Ostönnen seine Rechtsgültigkeit erhält. Da aber auch dieser ältere Bebauungsplan nicht mehr den heutigen städtebaulichen Zielvorstellungen entspricht, sind beide Bebauungspläne 4b 1 Ostönnen - alt und 4b 1 Ostönnen neu aufzuheben Ziel der Aufhebung Im Hinblick auf die zur Zeit unsichere, rechtliche Lage für baurechtliche Beurteilungen und Entscheidungen innerhalb der Geltungsbereiche vorgenannter Bebauungspläne ist es notwendig, das Verfahren für den Aufhebungsbeschluss durchzuführen. Nur hierdurch kann die derzeit rechtlich vorhandene Unsicherheit für baurechtliche Entscheidungen aufgehoben werden. Das Gebiet der Bebauungspläne Nr. 4 b1 Ostönnen alt und neu ist entsprechend dem vorgenannten Anlass nunmehr als Innenbereich gemäß 34 BauGB einzustufen. Der Planbereich ist durch überwiegend vorhandene Bebauung geprägt, die bei einer baurechtlichen Beurteilung gemäß 34 BauGB in kleinen Bereichen ( am Lindweg an der Alten Heerstraße und Im Schloot ) noch ergänzt werden kann. Aus den vorgenannten Gründen besteht kein dringender Zwang zur Neuaufstellung eines Bebauungsplanes, da kleinere Ergänzungen zu der überwiegend vorhandenen Bebauung über den 34 BauGB geregelt werden können. Der rechtswirksame Flächennutzungsplan der Stadt Soest stellt für den gesamten Planbereich Gemischte Bauflächen und Flächen für Grünanlagen östlich des Lindweges dar. 6.3 Verfahrensart Das Aufhebungsverfahren gemäß 1 Abs. 8 BauGB gilt auch für die Aufhebung von Bebauungsplänen. Ein vereinfachtes Verfahren gemäß 13 BauGB ist nicht anwendbar. Bei der Aufhebung von Bebauungsplänen ist auch eine Umweltprüfung gemäß 2 Abs. 4 BauGB durchzuführen und ein Umweltbericht gemäß 2 a BauGB zu erstellen. Dieser wird nach Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange erarbeitet und der Begründung beigefügt.

10 6.4 Planinhalte Auf den Urkunden der Bebauungspläne Nr. 4b 1 alt und Nr. 4b 1 Ostönnen neu erfolgt nach Abschluss der Aufhebungen der jeweilige Hinweis Dieser Plan ist aufgehoben. Das Aufhebungsverfahren wird durch eine eigene Verfahrensleiste dokumentiert. 6.5 Aufhebung rechtsverbindlicher Festsetzungen Der Geltungsbereich der Aufhebungssatzung umfasst den gesamten Geltungsbereich der Bebauungspläne Nr. 4b 1 alt und Nr. 4b 1 Ostönnen. Mit dem Inkrafttreten der Aufhebungssatzung gelten alle bisherigen Festsetzungen als aufgehoben. 7. Mögliche Auswirkungen, Bebauungsmöglichkeiten nach Rechtskraft der Aufhebungssatzung gemäß 34 Baugesetzbuch Nach Inkrafttreten der Aufhebungssatzung sind Bebauungsmöglichkeiten auf bestehen Freiflächen nach 34 Baugesetzbuch zu beurteilen. Das betrifft insbesondere die verbleibenden privaten Freiflächen: 1. westlich entlang des Lindweges zwischen Eichenweg und Lindweg Nr. 3. Hier können gegebenenfalls nach Überprüfung der Immissionsschutzbelange gegenüber den beiden landwirtschaftlichen genutzten Hofstellen noch ca. 4-5 Grundstücke für Wohnhäuser entstehen, wovon bereits zwei eingeschossige Bebauungsmöglichkeiten durch den Bebauungsplan Nr. 4b 1 neu gegeben waren. 2. südlich der Alten Heerstraße, zwischen der Straße Lindweg und dem Gebäude Alte Heerstraße Nr. 33. Hier besteht die Möglichkeit nach Abriss der vorhandenen Scheune hinter dem Gebäude Werler Landstraße Nr. 320, weitere zwei bis drei zusätzliche Wohnhäuser zu genehmigen. Der Bebauungsplan 4b 1 neu sah hier bereits eine überbaubare Fläche für ein eingeschossiges Gebäude vor. 3. südwestlich der Straße Im Schloot sah die bisherige Bauleitplanung bereits zwischen Lindweg und Alte Heerstraße auf den privaten Freiflächen sechs Bauflächen für die Errichtung von ein- bzw zweigeschossigen Gebäuden vor, wovon fünf Wohngebäude bereits errichtet worden sind. Auch bei Beurteilung gemäß 34 BauGB ist hier gegebenenfalls weiterhin die Möglichkeit zur Errichtung von einem neuen Gebäude gegeben.

11 4. nördlich der Werler Landstraße, westlich neben dem Gebäude Nr Hier war im Bebauungsplan Nr. 4b 1 neu ein Baufeld für ein eingeschossiges Gebäude vorgesehen. Das Grundstück ist mittlerweile auch bebaut. Aus der vorgenannten Betrachtungsweise zeigt sich, dass nach Aufhebung der bestehenden Bauleitplanung und bei einer baurechtlichen Beurteilung gemäß 34 Baugesetzbuch keine baulichen Überfrachtungen in diesem städtebaulichen Quartier und auch keine Verringerung der bisherigen Bebauungsmöglichkeiten zu befürchten sind, da der überwiegende Teil des Plangebietes bereits bebaut ist. Neubauten auf den möglichen Baulücken haben sich nach Art und Maß in die Umgebung einzufügen. Hierdurch bleibt der dörfliche Charakter auch weiterhin erhalten. Die restlichen, sonstigen Freiflächen innerhalb des Geltungsbereiches der Aufhebungssatzung werden landwirtschaftlich bzw. als öffentliche Grünfläche ( östlich des Lindweges ) und größtenteils als private Gartenflächen genutzt. 8. Umweltbelange / Umweltprüfung Die Umweltprüfung, Erstellung des Umweltberichtes erfolgt im weiteren Planverfahren nach Vorlage der umweltrelevanten Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, die im Rahmen der Beteiligung gemäß 4 Abs. 1 Baugesetzbuch eingeholt werden. 9. Kosten Der Stadt Soest werden durch die Aufhebung der Bebauungspläne Nr. 4b 1 alt und 4b1 neu Ostönnen keine Kosten entstehen. Abteilung Stadtentwicklung und Bauordnung, Arbeitsgruppe Stadtplanung, Soest, den I.A. ( Steinbicker )