Lange Zeit konnte man den Eindruck gewinnen, dass Verzinsungserwartungen

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1 Unsere Erfahrung hat gezeigt, dass ein transparenter Markt ein stabiler Markt ist. Mit unserem Mezzanine Report geben wir Ihnen Einblicke in das äußerst aktive und mittlerweile als eigene Assetklasse zu bezeichnende Segment der Nachrangfinanzierung für den deutschen Immobilienmarkt. Lange Zeit konnte man den Eindruck gewinnen, dass Verzinsungserwartungen und Absicherungsvorgaben in teilweise rustikaler Manier durchgedrückt wurden, wo immer es möglich war. Insbesondere die letzten zwei Jahre zeigten jedoch den deutlichen Trend zu etwas mehr Einheitlichkeit und Professionalisierung bei der Kapitalvergabe. Und nachdem alle Akteure weiterhin ein Wachstum des Nachrangfinanzierungsmarktes erwarten, freuen wir uns, Ihnen das aktuelle Marktgeschehen in der Assetklasse Nachrangkapital auf den nächsten Seiten näher zu bringen. Dabei erlauben wir uns, Ihr Augenmerk anhand von Kommentaren auf besondere Aspekte des Reports zu lenken. Jörg Scheidler Managing Director FAP & Head of Capital Partners 2

2 INHALT Aktuelles Marktumfeld 4 Konkurrenzzuwachs Bestand 5 Projektentwicklung 6 Risikoappetit und Eigenkapital quoten Bestand 7 Projektentwicklung 8 Gesamtverzinsung 9 Herausforderungen 10 Datenbasis und Institutionen 11 Segmentierung Kapitalgeber 12 Aufteilung Investmentbereiche 13 Regionale Abdeckung 14 Nachrangfinanzierung im Bestand Abdeckung von Assetklassen 15 Verfügbare Kapitaltranchen 16 Finanzierungsausläufe 17 Laufzeiten 17 Verzinsungserwartungen Mittelwerte 17 Erreichte Verzinsungen 17 Einbringung & Sicherung von Kapital 18 Nachrangfinanzierung in der Projektentwicklung Abdeckung von Assetklassen 19 Verfügbare Kapitaltranchen 20 Finanzierungsausläufe 21 Laufzeiten 21 Verzinsungserwartungen Mittelwerte 21 Unterschiede in Verzinsungen 21 Einbringung & Sicherung von Kapital 22 Kapital mit unter nehmerischem Ansatz 23 Arten der Zusammenarbeit 23 Wie sieht der Markt sich selbst? 24 Geschäftsvolumen 25 Lexikon 26 Kontakt 30 3

3 AKTUELLES MARKTUMFELD In ganz Europa und den USA steigen die Marktanteile Alternativer Finanzierungsformen signifikant. Hierfür sind u.a. fallende Fremdkapitalquoten (durchschnittlich 53% LTV in Europa gemäß DTZ-Meldung vom ) und steigende Eigenkapitalanforderungen Erklärungen in Hinblick auf den globalen Markt. Der Safe Haven: German Real Estate spielt hier jedoch eine ganz eigene Rolle. Auch wir sehen aktuell unter den Schwierigkeiten des Niedrigzinsumfeldes leidende Investoren. Allerdings, und das im stärksten Kontrast zum globalen Markt, lässt eine wieder stark aufgestellte deutsche Bankenlandschaft aufgrund eigener Vorgaben und den regulatorischen Anforderungen nur noch wenig Platz für eine größere und gut besicherte Mezzanine-Lücke. Dies erfordert von allen Beteiligten einen viel stärkeren unternehmerischen Angang, umfassendes Fachverständnis und eine ausgeprägt kooperative Prozessgestaltung, wenn es um die Implementierung von Nachrangkapital für deutsche Immobilienprojekte geht. Ebenso kämpfen Projektentwickler und Bestandshalter mit erhöhten Eigenkapitalanforderungen bei der Finanzierung. 4

4 REGIONALE ABDECKUNG Alle Nachrangkapitalgeber sind bereit, in den deutschen TOP 7 Städten Projekt- und Bestandsfinanzierungen zu unterstützen, wobei sich 21% der Anbieter ausschließlich hierauf fokussieren. bundesweit 47% nur Metropolregionen 32% Auf Metropolregionen beschränken sich 32% der Kapitalgeber. nur Top 7 21% 47% und damit die Mehrzahl der Anbieter finanzieren bundesweit und somit auch in der Fläche. 14

5 BESTAND ABDECKUNG VON ASSETKLASSEN Es werden fast alle Assetklassen bedient. Nur Freizeitimmobilien finden derzeit keine bzw. nur in Ausnahmefällen Nachrangkapitalgeber. Die Anbieterverteilung zeigt klar den Fokus auf die auch in der Fremdfinanzierung beliebtesten Assetklassen: Büro, Shopping, Einzelhandel und Wohnen. 20% 50% 75% 100% Büro 100% FMZ/Shoppingcenter 100% Retail 92% Wohnen 83% Lager/Logistik 83% Hotel 75% Studenten-Wohnen 33% Car Park 33% Pflegeheime 17% betreutes Wohnen 17% Freizeitimmobilien 0% 15

6 BESTAND KAPITALTRANCHEN In der nachrangigen Bestandsfinanzierung liegt der Fokus von 66% der Anbieter auf Kapitalvolumina von 10 bis 30 Mio. EUR. Die maximal möglichen Kapialtranchen liegen bei vielen, insbesondere internationalen Anbietern teilweise auch deutlich über 30 Mio. EUR. Die durchschnittliche Minimaltranche internationaler Kapitalgeber (10 Mio. EUR/Deal) lässt diese nur schwer Zugang zum deutschen Markt finden. 2% 2% 5% 10% 20% 22% 24% 15% 25% 20% 15% 10% 5% 0, >30 Mio EUR 16

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