Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2015/2016 Hamburg

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport / Hamburg

2 Wohn- und Geschäftshäuser Hamburg Residential Investment Hamburg Auch wurde der Hamburger Markt für Wohn- und Geschäftshäuser von einem starken Nachfrageüberschuss geprägt. Gründe hierfür waren die nach wie vor günstigen Finanzierungsmöglichkeiten und der Mangel an Anlagealternativen. Nachdem im Jahr mit einem Transaktionsvolumen von, Mrd. EUR der bislang höchste Wert in der Hansestadt verzeichnet wurde, fiel das Jahr deutlich gedämpfter aus: Die Zahl der Verkäufe sank auf Objekte (Vorjahr: ). Das Umsatzvolumen reduzierte sich sogar um % auf Mio. EUR. Vermehrt Verkäufe in einfachen bis mittleren Lagen Mit, Mio. EUR lag der Durchschnittskaufpreis pro Objekt deutlich unter dem Vorjahreswert von, Mio. EUR. Dies ist zum einen auf die um ca. % gesunkene Durchschnittsgröße der verkauften Zinshäuser und zum anderen auf die Objektlagen zurückzuführen. In wurden zahlreiche Zinshäuser in sehr guten und guten Lagen mit entsprechend hohen Verkaufspreisen gehandelt. hingegen wurden dort zwar auch Transaktionen verzeichnet, allerdings sind auch deutlich mehr Verkäufe in einfachen bis mittleren Lagen hinzugekommen. Trotz dieser Entwicklungen sind die Faktoren und Quadratmeterpreise gegenüber dem Vorjahr nochmal gestiegen. Der Trend auf Verkäuferseite, diese gute Marktstimmung und die Spitzenpreise zu nutzen und sich von Objekten, die sich zum Teil auch schon sehr lange in Familienbesitz befinden, zu trennen, wurde auch beobachtet. Zusätzlich dürfte die nun schon zwei Jahre währende wohnungspolitische Diskussion über die The Hamburg market for residential investment was again characterised by a strong demand surplus in, caused by the still favourable financing possibilities and the shortage of investment alternatives. After the highest value so far was recorded in the Hanseatic city in with a transaction volume of. billion euros, the year showed more subdued results; the number of sales fell to properties (previous year ). The sales volume even decreased by % to million euros. More sales in basic to average locations With. million euros the average buying price per property in lay well below the previous year s figure of. million euros. This was partly due to the average size of the sold investment properties that decreased by approx. %, and on the other hand to the locations of the properties. In numerous investment properties were traded in prime and good locations with correspondingly high selling prices. In, however, transactions were still recorded in those locations, but there were considerably more sales in basic and average locations too. Despite these developments multipliers and square metre prices have risen again compared to the previous year. The trend of the sellers towards exploiting the good market spirit and top prices to part with properties, some of which have been in family ownerships for a long time, was also observed in. In addition, the meanwhile two-year-old housing policy discussion about rent control has moved some rental property owners to sell. At present Engel & Völkers Commercial Hamburg is observing that, particularly in the case of Hamburg foundations, Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in s.,.,.,.,.,.,.,., Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in s,,,,,,,, Ø Haushaltsgröße Av. size of household,,,,,,,, * Stand:/As of:.. Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab ), BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport / Hamburg

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis. Halbjahr Sales price st half in %,,,,,,,,, mittlere Lage/average location gute Lage/good location Inflationsrate/inflation rate Umlaufrendite*/current yield*. Hj.. Hj.. Hj.. Hj.. Hj.. Hj.. Hj. * deutsche Inhaberschuldverschreibungen / Jahre, beste Bonität/ german debt securities outstanding issued by residents / years, AAA-Rating Lage/Location Sehr gut prime Gut good Mittel average Einfach basic min EUR/m² gew. Mittel weighted average max..... für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million. ** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Hamburg, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Hamburg, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 Mietpreisbremse einige Zinshausbesitzer zum Verkauf bewegt haben. Aktuell beobachtet Engel & Völkers Commercial Hamburg besonders bei Hamburger Stiftungen, von denen es in der Hansestadt mehr als. gibt, dass diese ihren Bestand prüfen und sich von Objekten trennen, die nicht mehr zur Anlagestrategie bzw. zum Stiftungszweck passen. Zudem sind auf Seite der Verkäufer vermehrt Erbengemeinschaften zu finden. Der Zinshausmarkt der Elbmetropole ist sowohl für regionale als auch für überregionale Käufer interessant. So sind ein Großteil der Käufer zwar private Bestandshalter aus der Metropolregion, aber die hohe Wirtschaftskraft und Attraktivität rücken die Hansestadt auch in den Fokus überregionaler Immobilienkäufer. Die Grunderwerbsteuer ist in Hamburg mit, % im Bundesvergleich für Käufer ein attraktiver Aspekt, nur in Bayern und Sachsen zahlen Immobilienkäufer weniger. Knapp. neue Wohnungen Der Wohnungsmarkt zeigte sich deutlich dynamischer als noch in den Vorjahren ein klares Zeichen dafür, dass die Wohnungsbaupolitik des Senats zu greifen beginnt. Mit ca.. fertiggestellten Wohnungen wurden zum zweiten Mal in Folge mehr als die vom Senat geforderten. Neubauwohnungen realisiert. Die Tatsache, dass die Miethöhe bei Neubauwohnungen nicht den Regelungen der Mietpreisbremse unterliegt, macht dieses Segment für die Vermieter hochattraktiv. Neben der HafenCity und der Mitte Altona rückt zunehmend auch der östliche Teil Hamburgs in den Fokus der Stadtentwicklung. Mit dem Konzept Stromaufwärts an Elbe und Bille Wohnen und urbane Produktion in Hamburg Ost sollen in den östlichen Stadtteilen wie Rothenburgsort, Hammerbrook, Hamm oder Horn in naher Zukunft zwischen. und. Wohnungen entstehen. Marktgeschehen wird dynamischer Nach dem schwachen Jahr wurde im ersten Halbjahr ein erheblich dynamischeres Marktgeschehen in Hamburg beobachtet. Für das Gesamtjahr rechnet Engel & Völkers Commercial daher mit etwa bis verkauften Wohn- und Geschäftshäusern. Das Umsatzvolumen wird sich voraussichtlich zwischen und Mio. EUR bewegen. of which there are more than,, these are checking their portfolios and parting with some properties that no longer match their investment strategy or the objective of the foundation. Moreover, on the sellers side there are now more and more communities of heirs. The rental property market in Hamburg is interesting both for regional and for supra-regional buyers. Although the majority of the buyers are private portfolio holders from the metropolitan region, the high economic power and attractiveness are placing the Hanseatic city in the focus of supra-regional property buyers. Compared with the rest of Germany the, % stamp duty on property is attractive for buyers; only in Bavaria and Saxony do buyers pay less stamp duty. Just under, new homes In the residential market appeared to be much more dynamic than in previous years: a distinct sign that the home-building policy of the Senate is beginning to bear fruits. With approx., completed homes in, for the second consecutive time more than the number of newly constructed homes demanded by the Senate was realised. The fact that the rent for newly built apartments does not fall under the regulations of the rent control policy, makes this segment highly attractive for landlords. Besides the HafenCity and Mitte Altona the eastern part of Hamburg is gradually stepping into the focus of urban development. Under the concept Upstream by the Elbe and Bille Living and Urban Production in Hamburg East between, and, apartments are to be built in the eastern districts such as Rothenburgsort, Hammerbrook, Hamm or Horn in the near future. Market activity is becoming more dynamic After a weak, during the first half-year of a considerably more dynamic market activity was observed in Hamburg. For the whole of Engel & Völkers Commercial therefore forecasts about to sold residential investments. The turnover volume will probably lie between and million euros. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport / Hamburg

5 Verteilung der Wohn- und Geschäftshaus-Kaufverträge in Hamburg* Harburg Eimsbüttel Bergedorf Winterhude Eppendorf Heimfeld Ottensen Barmbek-Süd Altona-Altstadt Wilstorf Billstedt Rahlstedt Wandsbek Niendorf Eilbek Fuhlsbüttel Hohenfelde Wilhelmsburg Bramfeld Harvestehude St. Pauli Uhlenhorst Eidelstedt Eißendorf Poppenbüttel Schnelsen Stellingen Altona-Nord Groß Borstel Hamm Hoheluft-West Horn Jenfeld Lurup Neugraben-Fischbek Tonndorf Bahrenfeld Blankenese Hoheluft-Ost Langenhorn Lohbrügge Lokstedt Neuallermöhe Neustadt Anzahl Transaktionen Barmbek-Nord Bergstedt Borgfelde Duvenstedt Farmsen-Berne Finkenwerder Groß Flottbek Hamburg-Altstadt Ohlsdorf St. Georg Sternschanze Wellingsbüttel Billbrook Dulsberg HafenCity Hausbruch Rissen Rothenburgsort Sasel Alsterdorf Curslack Hammerbrook Iserbrook Marienthal Neuengamme Othmarschen Hummelsbüttel Langenbek Lemsahl-Mellingstedt Marmstorf Neuenfelde Nienstedten Ochsenwerder Sülldorf Wohldorf-Ohlstedt Allermöhe Altengamme Kirchwerder Steilshoop Volksdorf Osdorf Rönneburg Rotherbaum Anzahl Transaktionen *Stadtteile ohne Transaktionen in den Jahren oder werden nicht gelistet. Quelle: Gutachterausschuss Hamburg Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport / Hamburg

6 z Hamburg - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Hamburg - Residential Investment locations Sülldorf Blankenese ELBE Neuenfelde Iserbrook A Osdorf Nienstedten Finkenwerder Francop Neugraben-Fischbek Lurup Engel & Völkers Commercial Bahrenfeld Groß Flottbek Othmarschen Hausbruch Schnelsen Eidelstedt Waltershof Altenwerder A Spadenland Lokstedt Ring Winterhude Eppendorf Barmbek-Nord Stellingen Hoheluft Dulsberg -Ost -West Wandsbek Harvestehude Barmbek-Süd Eimsbüttel Ring Rother- Uhlenhorst Eilbek Marienthal Altona- baum Nord Sternschanze Hohenfelde St. Georg Hamm-Nord Horn Neustadt Borgfelde -Mitte Ottensen Altona St. Pauli Altstadt Hammerbrook -Süd HafenCity Klostertor Rothenburgsort Moorburg Niendorf Steinwerder Heimfeld Eißendorf Marnstorf Fuhlsbüttel Groß Borstel Harburg Wilstorf Langenhorn Alsterdorf Kleiner Grasbrook Veddel Wilhelmsburg Neuland Gut Moor Rönneburg Langenbek Ohlsdorf Steilshoop Lemsahl-Mellingstedt Poppenbüttel Hummelsbüttel Wellingsbüttel Bramfeld Moorfleet Tatenberg Billbrook Bergstedt Sasel Farmsen-Berne Ochsenwerder Tonndorf Jenfeld Billstedt Rahlstedt Allermöhe Reitbrook Volksdorf Billwerder Kirchwerder A A Lohbrügge Bergedorf A Curslack Neuengamme Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juli. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: July. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Faktor/Multiplier Whg. Mieten in EUR/m /Residential rents in EUR/m. Hj.. Hj.,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Engel & Völkers Gewerbe GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Stadthausbrücke Hamburg Tel. +-()- HamburgCommercial@engelvoelkers.com