Marktüberblick Investmentmarkt Deutschland Q1 2015

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1 Savills Research Marktüberblick Investmentmarkt Q1 215 Die Fakten im Überblick Der Trend setzt sich fort: Transaktionsvolumina und Preise steigen weiter Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt setzt seinen Aufschwung fort. Im 1. Quartal des Jahres 215 wurden etwa 2 Mrd. Euro in Wohn- und Gewerbeimmobilien investiert. Zur Einordnung: Dieser Wert entspricht etwa dem Gesamtvolumen des Jahres. Während der Gewerbeinvestmentmarkt sein Ergebnis aus dem Vorjahresquartal mit ca. 9,2 Mrd. Euro knapp verfehlte, stieg der Umsatz am Wohnungsportfoliomarkt um mehr als drei Viertel. Vor dem Hintergrund anhaltend niedriger Zinsen und des Ankaufsprogramms der EZB hat nicht nur die Nachfrage nach Immobilien nochmals zugenommen, auch die Renditekompression hat sich merklich beschleunigt. Vor allem außerhalb des Core- Segments waren deutliche Rückgänge zu verzeichnen. Zwar lag das mit Gewerbeportfolios im 1. Quartal unter dem Vorjahreswert, Portfoliotransaktionen werden jedoch den weiteren Jahresverlauf maßgeblich kennzeichnen. Am Wohnungsportfoliomarkt verlagert sich das Geschehen immer mehr an den Kapitalmarkt. So entfielen im 1. Quartal 8 % des gesamten s in Höhe von ca. 9,7 Mrd. Euro auf die Übernahme der Gagfah durch die Deutsche Annington. Im weiteren Jahresverlauf dürften weitere Übernahmen folgen. Schon jetzt scheint klar: Das des Jahres 215 wird über dem des Vorjahres liegen. Mindestens 6 Mrd. Euro dürften in deutsche Wohn- und Gewerbeimmobilien fließen. savills.de/research 1

2 Q1 215 Gewerbeinvestmentmarkt 1. Quartal 215 Tab. 1 Investmentmarktkennziffern () Dominierende Nutzungsart Anteil deutscher Investoren Spitzenrendite Spitzenrendite Geschäftshaus Q1 215 % ggü. Q1- Nutzungsart Anteil Q1 215 % ggü. Q1- Q1 215 % ggü. Q1- Q1 215 % ggü. Q1- Berlin % Handel 59 % 4 % - 37 % 4,2 % - 5 Bp. 3,8 % - 6 Bp. Düsseldorf % 48 % 28 % + 55 % 4,2 % - 4 Bp. 3,8 % - 4 Bp. Frankfurt % 78 % 31 % - 54 % 4,3 % - 2 Bp. 3,5 % - 2 Bp. Hamburg % 78 % 66 % % 4,2 % - 3 Bp. 4,2 % - 2 Bp. Köln % 57 % 36 % - 42 % 4,5 % - 4 Bp. 4,2 % - 2 Bp. München % 59 % 53 % + 17 % 3,9 % - 35 Bp. 3,5 % +/- Bp. Stuttgart % Handel 5 % 56 % - 3 % 4,5 % - 3 Bp. 4,2 % - 2 Bp. * % 36 % 44 % + 9 % 4,3 % - 35 Bp. 3,9 % - 26 Bp. / * Spitzenrenditen = Ø Top 7 Abb rollierendes der letzten 12 Monate 45 Abb. 2 nach Nutzungsart 14% Entwicklungsgrundstücke 3% Hotel 36% Mrd. Euro Mrd. Euro 7% ,69 3,59 6,53 5,52 5,26 6,24 7,16 5,37 3,94 5,21 11,2 7, 6,63 5,85 11,96 1,46 7,23 8,9 14,77 9, * 3 / * Prognose Der deutsche Gewerbeinvestmentmarkt in Kürze Top-7-Standorte profitieren von nochmals gestiegenem Ausländeranteil Das mit deutschen Gewerbeimmobilien summierte sich im 1. Quartal 215 auf 9,2 Mrd. Euro, was gegenüber dem Vorjahresquartal einen Rückgang von 12 % bedeutet. Von besonderer Dynamik war in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres das Handelsimmobiliensegment geprägt. Hier wurde ein von knapp 3,3 Mrd. Euro erzielt, was gegenüber dem Vorjahreszeitraum einem Zuwachs von einem Drittel entspricht. Dieses deutliche Plus ist nicht zuletzt eine Folge einiger größerer Portfoliotransaktionen. Mit Ausnahme von Düsseldorf und Köln verzeichneten alle Top-7-Standorte Umsatzzuwächse. Insgesamt belief sich der Anteil der Top 7 am Gesamtumsatz auf 53 %. Dies liegt nicht zuletzt an dem nochmals leicht gestiegenen Anteil ausländischer Investoren. Sie sorgten für 56 % des Gesamtumsatzes (: 53 %). Gerade für Investoren anderer Währungsräume haben deutsche Immobilien aufgrund des gesunkenen Euro-Kurses an Attraktivität gewonnen. savills.de/research 2

3 Q1 215 Gewerbeinvestmentmarkt 1. Quartal 215 Abb. 3 nach Standort Abb. 4 nach Investorentyp Berlin 14% München 1 r Asset-Manager 47% Frankfurt 1 Köln Düsseldorf Stuttgart Hamburg 9% Abb. 5 nach Käuferherkunft Abb. 6 Spitzenrenditen 11% 7 Geschäftshaus 1a-Lage Südkorea 4% 6 8% 43% 5 4 % Frankreich Q1 Tab. 2 Die größten Transaktionen im 1. Quartal 215 im Überblick* Objekt / Portfolio Nutzungsart Standort(e) Volumen Käufer Verkäufer Corio-Portfolio Berlin, Dresden, Duisburg, Hildesheim ca. 1.1 Klépierre Corio-Aktionäre sportfolio (17 Objekte) bundesweit ca. 286 u. a. Patrizia Eurocastle Le Méridien -Hotel Hotel München ca. 158 Deka Insolvenzverwalter sportfolio (56 Objekte) bundesweit ca. 157 Redefine unveröffentlichter institutioneller Investor Deutsche--Campus Berlin ca. 15 DAWM Art-Invest / * dargestellt sind nur bereits veröffentlichte Transaktionen savills.de/research 3

4 Q1 215 Gewerbeinvestmentmarkt Berlin 1. Quartal 215 Abb Durchschnitt der letzten 5 Jahre Abb. 8 nach Nutzungsart Hotel 1% Entwicklungsgrundstücke 3% 9% % 59% / * Prognose Abb. 9 nach Käuferherkunft 6% Japan 6% Frankreich 39% 4% 4% Abb. 1 nach Investorentyp r Asset-Manager Der Berliner Markt in Kürze Umsatzstärkstes 1. Quartal aller Zeiten - Renditekompression setzt sich fort Etwas mehr als 1,3 Mrd. Euro wurden im 1. Quartal 215 in Berliner Gewerbeimmobilien investiert und damit so viel wie noch nie zuvor in den ersten drei Monaten eines Jahres. Im 1. Quartal dominierten sobjekte das Transaktionsgeschehen. Vier der fünf größten Transaktionen entfielen auf das ssegment. Insgesamt flossen knapp 8 in Handelsobjekte in der Vorjahresperiode waren es lediglich etwa 5. In objekte wurden knapp 34 und damit 11 % weniger als im Vorjahresquartal investiert. Im segment rücken durch die gestiegene Risikobereitschaft der Investoren immer mehr B-Lagen in den Fokus. Diese gestiegene Aktivität in den B-Lagen kommt auch in der Renditeentwicklung zum Ausdruck. Während die spitzenrendite im Laufe des 1. Quartals um lediglich 1 Basispunkte auf 4,2 % zurückging, gab die Nettoanfangsrendite für Top-Objekte in den B-Lagen um 3 Basispunkte auf 4,9 % nach. savills.de/research 4

5 Q1 215 Gewerbeinvestmentmarkt Düsseldorf 1. Quartal 215 Abb Durchschnitt der letzten 5 Jahre Abb. 12 nach Nutzungsart Entwicklungsgrundstücke 14% 3% Hotel 6% 1% % % / * Prognose Abb. 13 nach Käuferherkunft 21% Frankreich 19% 28% 3 Abb. 14 nach Investorentyp r Asset-Manager Der Düsseldorfer Markt in Kürze Umsatzrückgang zu Jahresbeginn, weil Transaktionen kleiner werden Für insgesamt 18 wechselten im 1. Quartal 215 Düsseldorfer Gewerbeimmobilien den Eigentümer, was gegenüber dem Vorjahresquartal einen Umsatzrückgang um zwei Drittel bedeutet. Ein wesentlicher Grund für den Rückgang des s: Es fand keine Transaktion im dreistelligen Millionenbereich statt und selbst für zweistellige Millionensummen wechselten nur wenige Objekte den Eigentümer. Wegen des anhaltenden Mangels an großvolumigen (Core-)Objekten weichen die Investoren zunehmend auf andere Segmente aus. Einer der Teilmärkte, der von der gesunkenen Risikoaversion der Investoren profitiert, ist der Seestern. Hier fanden in den vergangenen Monaten einige kleinere Transaktionen statt. Bei Core-Investoren ist dagegen die Airport City nach wie vor einer der favorisierten Teilmärkte. Der Standort genießt bei den Mietern eine hohe Wertschätzung, was wiederum seine Attraktivität am Investmentmarkt stärkt. savills.de/research 5

6 Q1 215 Gewerbeinvestmentmarkt Frankfurt 1. Quartal 215 Abb. 15 Abb. 16 nach Nutzungsart 2.5 Durchschnitt der letzten 5 Jahre Hotel 6% 3% 6% % % / * Prognose Abb. 17 nach Käuferherkunft Abb. 18 nach Investorentyp Luxemburg 8% r Asset-Manager 9% Südkorea 38% 9% 31% Der Frankfurter Markt in Kürze Durch Nachfrageüberhang bleibt Druck auf Anfangsrenditen hoch Der Frankfurter Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt startete mit einem deutlichen Umsatzplus ins neue Jahr. Für knapp 1,1 Mrd. Euro wechselten im 1. Quartal des laufenden Jahres Gewerbeimmobilien den Eigentümer. Gegenüber dem Vorjahresquartal bedeutet dies einen Anstieg des s um 53 %. Die Risikoneigung der Investoren ist weiter gestiegen und die Anforderungsprofile sind recht umfassend definiert. Vor allem die großen Investment Manager erhalten regelmäßig neue Mandate und fächern ihre Suchprofile auf. Wegen des hohen Anlagedrucks und dem Nachfrageüberhang in allen Bereichen bleiben die Renditen weiterhin unter Druck. Zwar pausierte der Renditerückgang im 1. Quartal, für den weiteren Jahresverlauf ist jedoch bei allen Nutzungsarten und in allen Risikoklassen mit weiteren leichten Rückgängen zu rechnen. So dürfte etwa die spitzenrendite, die Ende März bei 4,3 % lag, zum Jahresende die 4 %-Schwelle erreicht haben. savills.de/research 6

7 Q1 215 Gewerbeinvestmentmarkt Hamburg 1. Quartal 215 Abb. 19 Abb. 2 nach Nutzungsart 1.6 Durchschnitt der letzten 5 Jahre % / * Prognose Abb. 21 nach Käuferherkunft Abb. 22 nach Investorentyp 1% Schweiz 3% r Asset-Manager 21% 66% Der Hamburger Markt in Kürze investments dominieren umsatzstarkes 1. Quartal Mehr als 8 wurden im 1. Quartal des laufenden Jahres in Hamburger Gewerbeimmobilien investiert und damit 6 % mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Das 1. Quartal wurde von immobilientransaktionen dominiert. Hier wurden knapp 7 investiert, womit immobilien zum Jahresstart einen Marktanteil von mehr als 8 % auf sich vereinen konnten. Zu den größten Transaktionen zählte dabei der Erwerb eines Teiles des Axel-Springer-Hauses in der Caffamacherreihe durch die Stadt Hamburg. Dies war zugleich eine der wenigen Transaktionen, die in der Innenstadt stattgefunden haben. Im 1. Quartal waren es vor allem die Teilmärkte HafenCity und City-Süd, die von einer hohen Investmentaktivität geprägt waren. In beiden Teilmärkten wechselten jeweils drei Objekte den Eigentümer. Perspektivisch ist auch die Lage zwischen City und HafenCity ein interessantes Areal. savills.de/research 7

8 Q1 215 Gewerbeinvestmentmarkt Köln 1. Quartal 215 Abb. 23 Abb. 24 nach Nutzungsart 9 Durchschnitt der letzten 5 Jahre Entwicklungsgrundstücke 8% 8 3% 7 Hotel % / * Prognose Abb. 25 nach Käuferherkunft Frankreich Abb. 26 nach Investorentyp 17% 36% 4 r Asset-Manager Der Kölner Markt in Kürze Überwiegend kleinvolumige Transaktionen außerhalb der Innenstadt In den ersten drei Monaten des laufenden Jahres wurden etwas mehr als 15 in Kölner Gewerbeimmobilien investiert. Gegenüber dem Vorjahresquartal bedeutet dies einen Umsatzrückgang von 48 %. Der deutliche Rückgang ist nicht zuletzt das Resultat fehlender größerer Transaktionen. Nur wenige Verkäufe fanden im zweistelligen Millionen-Euro-Bereich statt, im dreistelligen Millionenbereich gab es im 1. Quartal gar keine Transaktion. Ein weiterer Grund für das relativ geringe : In der Innenstadt fand keine Transaktion statt, weil kaum Objekte im Markt sind. Umso höher ist die Aktivität in innenstadtnahen Lagen, zum Beispiel in Deutz. Die größte Transaktion in diesem Teilmarkt war der Erwerb des Cologne Office Centers für knapp 2 durch Schroders. savills.de/research 8

9 Q1 215 Gewerbeinvestmentmarkt München 1. Quartal 215 Abb. 27 Abb. 28 nach Nutzungsart Durchschnitt der letzten 5 Jahre % % Hotel 16% / * Prognose Abb. 29 nach Käuferherkunft Abb. 3 nach Investorentyp 11% 4% 6% 53% r Asset-Manager Italien 26% Der Münchener Markt in Kürze München bleibt für Core-Investoren erste Wahl Auch im 1. Quartal 215 lag das am Münchener Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt über der Marke von 1 Mrd. Euro und damit bereits das dritte Quartal in Folge. Insgesamt wurden in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres etwas mehr als 1,1 Mrd. Euro investiert, was gegenüber dem Vorjahresquartal ein Plus von 2 % bedeutet. Weil insbesondere in den zentralen Lagen nur wenige Objekte am Markt sind, weichen die Investoren verstärkt auf Randlagen sowie ins Münchener Umland aus. Eine solche Transaktion war etwa der Erwerb der Twin Yards in Schwabing durch WealthCap. Auch in Laim und Riem fanden im 1. Quartal Transaktionen statt. Diese Fokusverschiebung auf die B-Lagen drückt sich auch in der Renditeentwicklung aus. So ging die Nettoanfangsrendite im segment für Spitzenobjekte in B-Lage gegenüber dem 4. Quartal um 2 Basispunkte auf 5,7 % zurück. savills.de/research 9

10 Q1 215 Gewerbeinvestmentmarkt Stuttgart 1. Quartal 215 Abb. 31 Abb. 32 nach Nutzungsart 45 Durchschnitt der letzten 5 Jahre Hotel 3% / * Prognose Abb. 33 nach Käuferherkunft Abb. 34 nach Investorentyp Südkorea 16% Frankreich 28% 56% r Asset-Manager Der Stuttgarter Markt in Kürze Steigendes Investoreninteresse vor allem aus Nicht-Euro-Ländern Etwa 2 wurden in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres in Stuttgarter Gewerbeimmobilien investiert und damit knapp 7 Mio. mehr als im Vorjahresquartal. Wenngleich im 1. Quartal einheimische Käufer mit einem Anteil von 56 % am gesamten dominierten, ist ein zunehmendes Interesse ausländischer Käufer festzustellen. In den ersten drei Monaten waren vor allem französische Investoren aktiv, die mit einem Anteil von 21 % am gesamten die größte ausländische Investorengruppe bildeten. Für den weiteren Jahresverlauf ist von einer steigenden Aktivität von Investoren aus Nicht-Euro-Ländern auszugehen, vor allem aus, der Schweiz und den. Insbesondere bei den am Markt befindlichen Objekten ab 5 könnten Käufer aus diesen Ländern zum Zug kommen, da der gesunkene Außenwert des Euros sie in die Lage versetzt, höhere Preise bieten zu können. savills.de/research 1

11 Q1 215 Gewerbeportfoliomarkt 1. Quartal 215 Abb. 35 und Zahl der Verkäufe Abb. 36 nach Nutzungsart 8 rollierendes der letzten 12 Monate 16 1% 7 14 Hotel 7% 6 12 Mrd. Euro Mrd. Euro 1% ,2,69 1, 1,82 1,17 2,2 1,21 1,33,84,95 4,44 2,31 1,1,73 3,39 5,49 1,9 1,93 5,28 2, * 11% 6 Abb. 37 nach Käuferherkunft Abb. 38 nach Investorentyp Österreich 1% 14% r Asset-Manager 1 Frankreich 51% 17% Der deutsche Gewerbeportfoliomarkt in Kürze Handelsimmobilienpakete dominieren den Jahresstart Am deutschen Markt für Gewerbeimmobilienportfolios wurde im 1. Quartal des laufenden Jahres ein von mehr als 2,8 Mrd. Euro erreicht. Gegenüber dem Vorjahresquartal bedeutet dies zwar einen Rückgang um 48 %, der durchschnittliche Quartalsumsatz der vergangenen fünf Jahre wurde jedoch um 4 % übertroffen. In den ersten drei Monaten des Jahres prägten in erster Linie Handelsimmobilienpakete das Marktgeschehen. So entfielen zehn der insgesamt 33 Transaktionen auf diese Nutzungsart und auch der größte Deal die Übernahme von Corio durch Klépierre ist dem Handelsimmobiliensegment zuzuordnen. Entsprechend entfielen 62 % des gesamten s auf Handelsimmobilien. Auf immobilienpakete entfielen lediglich 11 %. Im weiteren Jahresverlauf dürfte der anteil jedoch deutlich ansteigen, da die Mehrzahl der im Markt befindlichen Portfolios portfolios sind. savills.de/research 11

12 Q1 215 Wohnungsportfoliomarkt 1. Quartal 215 Abb. 39 und Zahl der Verkäufe* Zahl der Verkäufe Abb. 4 Größenstruktur der gehandelten Portfolios 1% 9% 8% 7% 6% 4% 3% 1 < 8 Einheiten 8 < 2. Einheiten < 5. Einheiten < 1. Einheiten ab 1. Einheiten Anzahl Einheiten je Transaktion Anzahl der Einheiten % Q1 % Q1 / * Pakete ab 1 Einheiten Abb. 41 Gehandelte Einheiten nach Standort Abb. 42 Gehandelte Einheiten nach Städtekategorie* Dresden 23% 27% A 26% 48% Berlin 16% D 4% Bielefeld Hamburg 7% Mönchengladbach C 8% B 3 / * basierend auf Bulwiengesa-Klassifizierung Der deutsche Wohnungsportfoliomarkt in Kürze Für 215 neuer Rekordumsatz absehbar Für knapp 9,7 Mrd. Euro wechselten in den ersten drei Monaten des Jahres 215 Wohnimmobilienpakete den Eigentümer. Dies ist ein Anstieg von 76 % gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres, wobei mehr als 8 % des im 1. Quartal 215 realisierten s auf die Übernahme der Gagfah durch die Deutsche Annington entfallen. Da für den weiteren Jahresverlauf noch mehrere Übernahmen bzw. Zusammenschlüsse von Wohnungsunternehmen zu erwarten sind, wird im Jahr 215 voraussichtlich ein neuer Umsatzrekord am Wohnungsportfoliomarkt erzielt werden, wobei deutlich mehr als die Hälfte dieses Umsatzes auf Transaktionen am Kapitalmarkt entfallen dürfte. Insgesamt wurden in mehr als fünfzig Städten Wohnungspakete gehandelt, darunter auch in Gelsenkirchen, Halle (Saale) und Zwickau, die allesamt recht ungünstige Bevölkerungsprognosen aufweisen. Dies zeigt, dass zumindest einige Investoren eine recht hohe Risikobereitschaft mitbringen. savills.de/research 12

13 Q1 215 Wohnungsportfoliomarkt 1. Quartal 215 Abb. 43 nach Käuferherkunft Frankreich Israel 4% Schweden 1% 1% Abb. 44 nach Verkäuferherkunft Kanada 21% Niederlande 1% 48% 9 2 Abb. 45 nach Investorentyp r Asset-Manager Abb. 46 Preisentwicklung* EUR/m² Durchschnittlicher Preis pro Einheit Q1 / * für Pakete ab 1 Einheiten Tab. 3 Die größten Wohnungsportfoliotransaktionen im 1. Quartal 215 im Überblick* Portfolio Einheiten Volumen* Käufer Verkäufer Gagfah ca ca. 8.1 Deutsche Annington Gagfah-Aktionäre - ca. 5.8 ca. 38 ADO Group Deutsche Wohnen - ca. 2. ca. 24 Foncière des Régions unbekannt - ca. 1.7 ca. 18 Immeo Wohnen EB Group - ca. 9 ca. 8 Akelius Mähren Gruppe / * dargestellt sind nur bereits veröffentlichte Transaktionen savills.de/research 13

14 Q1 215 Savills In ist Savills mit rund 16 Mitarbeitern in sieben s an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an: D HH B Unsere Dienstleistungen»» An- und Verkauf von Immobilien sowie Portfolios»» Finance - Valuation»» Vermietung von s und simmobilien»» Vermietung und Verkauf von Industrie- und immobilien»» Real Estate Services k F S M Savills Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an Marcus Lemli Investment Europe +49 () mlemli@savills.de Andreas Wende Investment +49 () awende@savills.de Steffen Pulvermacher Investment Berlin +49 () spulvermacher@savills.de Stefan Mellies Investment Düsseldorf +49 () smellies@savills.de Jürgen Schmid Investment Frankfurt +49 () jschmid@savills.de Sascha Hanekopf Investment Hamburg +49 () shanekopf@savills.de Dr. Frank Urfer Investment München +49 () furfer@savills.de Dr. Frank Urfer Investment Stuttgart +49 () furfer@savills.de Karsten Nemecek Corp. Finance - Valuation +49 () knemecek@savills.de Matthias Pink Research +49 () mpink@savills.de Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 6 s und Partner in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-raum sowie dem Nahen Osten mit über 27. Mitarbeitern. In ist Savills Immobiliendienstleister mit rund 16 Mitarbeitern in sieben s an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Diese Publikation dient allein informativen Zwecken. Wir übernehmen keine Haftung für Verluste, Kosten oder sonstige Schäden, die aus der Verwendung der veröffentlichten Informationen resultieren. Die Informationen beruhen auf Quellen, die von uns als verlässlich eingestuft wurden, wir können jedoch nicht dafür garantieren, dass diese Informationen korrekt oder vollständig sind. Eine Vervielfältigung dieser Publikation oder von Teilen davon bedarf der vorherigen schriftlichen Genehmigung durch Savills. Savills April 215 Connecting people & property savills.de/research 14