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1 Inhaltsverzeichnis Lernziel 13 A. Der Räumungsprozess 15 I. Keine Zwangsräumung ohne Räumungstitel 15 II. Gegen wen muss ein Räumungstitel erwirkt werden? Mitbewohner, die ein eigenständiges Besitzrecht für sich in Anspruch nehmen Angehörige des Mieters ohne unmittelbare eigene Rechtsbeziehungen zum Vermieter 20 a) Familienrechtliche Bindung zum Mieter i. S. des 885 Abs. 2 ZPO 20 aa) Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und nichteheliche Lebensgefährten 22 bb) Eltern bzw. Schwiegereltern des Mieters 22 cc) Kinder des Mieters 23 dd) Gäste des Mieters 24 ee) Zweifelsregeln 24 ff) Bedeutungslosigkeit eines außergerichtlichen Anerkenntnisses 25 b) Konsequenzen für die Prozessführung Vertragslose Nachfolger des Mieters in der Wohnung (Nachbesitzer) Untermieter 29 a) Untermieter mit Genehmigung des Vermieters 29 b) Unberechtigte Untervermietung 29 c) Bewohner von Alten- und Pflegeheimen 30 d) Untermieter mit Nachfolgemietvertrag mit dem Vermieter Auskunftsanspruch des Vermieters Streitwert der Räumungsklage 31 a) Allgemein 31 b) Im Hinblick auf mehrere Mitbesitzer der Wohnung 32 Bibliografische Informationen digitalisiert durch

2 III. Zu den Anträgen im Räumungsprozess sowie zu den Möglichkeiten der objektiven Klagehäufung Bestimmtheit des Räumungsantrages Sonstige Herausgabeansprüche Ansprüche auf Zahlung von Mietrückständen, künftiger Miete und künftiger Nutzungsentschädigung.. 33 a) Ansprüche auf Zahlung bzw. künftige Zahlung 33 b) Mieterhöhungsverlangen und Räumungsklage Ansprüche auf Beseitigung von Ein- und Umbauten und auf Vornahme von Renovierungsarbeiten Schadensersatzansprüche 37 a) Anwaltskosten 37 b) Verzug des Mieters mit Schönheitsreparaturen Zweckmäßigkeitserwägungen des Räumungsklägers Widerklageanträge des Räumungsschuldners 39 IV. Prozessrechtliche Auswirkungen der materiellrechtlichen Schonfrist des 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB Die materiellrechtlichen Wirkungen der nachträglichen Zahlung 40 a) Auswirkungen auf die fristlose Kündigung 40 b) Keine unmittelbaren Auswirkungen auf eine ordentliche Kündigung Die prozessrechtlichen Auswirkungen der Schonfrist und der nachträglichen Zahlung 42 V. Was ist bei einem gerichtlichen Räumungsvergleich zu beachten? Bestimmtheit des Vollstreckungstenors Einbeziehung Dritter in den Titel Verbot einer Vertragsstrafenvereinbarung durch 555 BGB 44 VI. Welche Räumungsschutzanträge müssen bereits im Erkenntnisverfahren gestellt werden? Die prozessrechtlichen Voraussetzungen einer gerichtlichen Räumungsfrist 45 a) Zeitpunkt der Antragstellung 45

3 b) Prozessuale Möglichkeiten bei Übergehung des Antrags auf Festsetzung einer gerichtlichen Räumungsfrist 46 c) Gesetzlicher Ausschluss des Räumungsschutzes.. 47 d) Auswirkungen des 721 ZPO auf 709 ff. ZPO.. 47 e) Materiellrechtlicher Mieterschutz Die sachlichen Voraussetzungen für die Gewährung einer Räumungsfrist 49 a) Verpflichtung zur Herausgabe von Wohnraum 49 b) Angemessenheit der Räumungsfrist 50 aa) Zu berücksichtigende Umstände beim Mieter 51 bb) Zu berücksichtigende Umstände beim Vermieter 52 c) Höchstdauer der Räumungsfrist Einfluss des Streits um eine Räumungsfrist auf Streitwert und Kostenentscheidung 53 VII. Die Berufung im Räumungsprozess Erstmaliger Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist im Berufungsverfahren Ablauf des Berufungsverfahrens 54 a) Keine Berufung allein zum Zwecke der Klageerweiterung 55 b) Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel 55 c) Unstreitiger Verjährungseinwand 55 d) Nachträgliche Änderung der Berufungsbegründung Zulassung der Revision 57 B. Sonstige Räumungstitel neben dem Urteil bzw. dem gerichtlichen Vergleich 58 I. Die notarielle Urkunde 58 II. Der Anwaltsvergleich 59 III. Der Zuschlagsbeschluss gem. 93 ZVG 59 IV. Der Räumungsbeschluss gem. 149 Abs. 2 ZVG bzw. 149 Abs. 2 ZVG analog Selbstnutzender Vollstreckungsschuldner 61

4 2. Mit Nießbrauch belastetes Grundstück bzw. Eigentumswohnung 62 V. Die vollstreckbare Ausfertigung des Insolvenzeröffnungsbeschlusses gem. 148 Abs. 2 InsO 62 VI. Räumungstitel im einstweiligen Rechtsschutz Die Bedeutung des 940a ZPO 63 a) Anwendung des 940a ZPO auf jeglichen Wohnraum 63 b) Anwendung des 940a ZPO auf Verbot des Wiederbetretens der Mieträume 64 c) Einstweilige Verfügung auf Räumung unter Ehegatten 65 d) Regelung der Besitz- und Nutzungsverhältnisse Verbotene Eigenmacht" und Gefahr für Leib oder Leben" als Verfügungsgrund 65 a) Verbotene Eigenmacht 66 b) Konkrete Gefahr für Leib oder Leben Keine einstweilige Verfügung gegen Unbekannt" Kein Räumungsschutz 67 VII. Räumungstitel nach dem FamFG Im Falle der Trennung und Scheidung von Ehepartnern In Gewaltschutzsachen Zum Schütze des räumlich-gegenständlichen Bereichs der Ehe 69 C. Räumungsschutz nach Titulierung des Räumungsanspruchs I. Hinausschieben oder Beschleunigen der Räumungsvollstreckung Verfahrensrechtliche Voraussetzungen einer nachträglichen Räumungsfrist Materielle Voraussetzungen Abkürzung der Räumungsfrist Kostenentscheidung 73

5 5. Rechtsmittel gegen die Gewährung oder Versagung einer Räumungsfrist bzw. Fristverlängerung ( 721 Abs. 6 ZPO) 74 a) Rechtsmittel des Räumungsschuldners 74 b) Rechtsmittel des Gläubigers Nachträgliche Räumungsfrist bei Räumungsvergleichen 75 a) Voraussetzungen der Fristverlängerung 76 b) Rechtsmittel gegen die Entscheidung des Amtsgerichts 77 c) Ausnahmeregelung Auswirkungen der nachträglich gewährten Räumungsfrist auf die materiellrechtlichen Beziehungen der Parteien 78 II. Vollstreckungsschutz gem. 765a ZPO Voraussetzungen 79 a) Besonderer Härtefall 79 b) Verhältnis zu 721 ZPO Frist Eilentscheidung des Gerichtsvollziehers 84 a) Aktuelle Notlage 84 b) Geschäftsunfähigkeit des Schuldners als Notlage Rechtsbehelfe und Rechtsmittel Gebühren 86 III. Verzicht und Verwirkung hinsichtlich des titulierten materiellrechtlichen Räumungsanspruchs Neuabschluss eines Mietvertrages durch Nichtgebrauch eines Räumungstitels Mehrfache Rücknahme des dem Gerichtsvollzieher erteilten Räumungsauftrags 87 Die Räumungsvollstreckung 89 I. Die Vollstreckungsvoraussetzungen 89 II. Die Klauselumschreibung bzw. Klauselergänzung gem. 726, 727 ZPO gegen im Titel nicht genannte Personen 89

6 10 1. Besitznachfolge nach Auszug des Mieters Mitbewohner des gemäß 93 ZVG zu räumenden Hauses oder der zu räumenden Eigentumswohnung 90 III. Keine nachträgliche Rüge von Fehlern im Vollstreckungsverfahren nach Beendigung der Vollstreckung 91 IV. Richterliche Durchsuchungsanordnung zur Durchführung der Vollstreckung 92 V. Die Durchführung der Zwangsräumung Der vom Gläubiger zu zahlende Kostenvorschuss Rüge der Befangenheit des Gerichtsvollziehers Der Ablauf der Räumung nach dem Leitbild des 885 ZPO 95 a) Festsetzung des Räumungstermins 95 b) Endgültiger Besitzentzug beim Schuldner 96 c) Übertragung der Sachherrschaft auf den Gläubiger 96 d) Verpflichtung zur Entfernung beweglicher Sachen. 97 e) Einlagerung des Räumungsgutes 98 aa) Auswahl und Beauftragung des Spediteurs 99 bb) Unterbringung von Tieren des Schuldners Möglichkeiten einer kostengünstigeren Räumung 101 a) Die sog. Hamburger Räumung" 101 aa) Ablauf der Hamburger Räumung" 101 bb) Bewertung der Hamburger Räumung" 102 b) Die Berliner Räumung" 102 aa) Ablauf der Berliner Räumung 102 bb) Bewertung der Berliner Räumung" 103 c) Die Frankfurter Räumung" 105 aa) Ablauf der Räumung nach dem Frankfurter Modell 105 bb) Bewertung des Frankfurter Modells 106 d) Wie können die Nachteile dieser Modelle gemindert werden? 106 aa) Ausreichende Haftpflichtversicherung 106

7 bb) Gründliche Dokumentation der Räumung 106 cc) Kombination des Berliner und Frankfurter Modells 107 e) Durchsetzung der kostengünstigen Räumung Verwertung des auf Veranlassung des Gerichtsvollziehers eingelagerten Räumungsgutes Die Haftung für abhanden gekommenes oder beschädigtes Räumungsgut Verbrauch des Räumungstitels Beitreibung der vorgestreckten Räumungskosten 112 Literaturübersicht 115 Stand dieses Buches: 15. Juni