MEK aktuell. die Sonder - Mandanteninformation zum Architektenrecht

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1 MEK aktuell v. MINCKWITZ ERDL KOCHENBURGER RECHTSANWÄLTE Öffentliches Bau- und Planungsrecht Privates Baurecht, Architektenrecht Vergaberecht Immobilienrecht, Gewerbliches Mietrecht Mediation Sonder - Mandanteninformation zum Architektenrecht Sehr geehrte Leserinnen und Leser, die Sonder - Mandanteninformation zum Architektenrecht beschäftigt sich mit insgesamt fünf grundsätzlichen Urteilen, von denen zwei dem Problemkreis Architektenhaftung und drei dem Problemkreis Vergütung des Architekten zuzuordnen sind. Inhalt Sonder - Mandanteninformation: A. Aktuelle Grundsatzurteile zur Haftung des Architekten B. Aktuelle Grundsatzurteile zur HOAI C. Klassischer Fall zu den Mindestsätzen A. Aktuelle Grundsatzurteile zur Haftung des Architekten I. Abfassen eines Bauvertrages (OLG Brandenburg, Urteil vom U 63/02; BGH, Beschluss vom VII ZR 378/02, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen) Der Bauherr verwendet einen vom Architekten verfassten Bauvertragsentwurf, ohne diesen zuvor durch einen Anwalt prüfen zu lassen, obwohl der Architekt zuvor eine solche Prüfung empfohlen hatte. Der Vertragsentwurf beinhaltet auch eine Vertragsstrafenklausel, jedoch ohne Obergrenze. Der beauftragte GU überschreitet den festgelegten Fertigstellungszeitpunkt um mehrere Wochen. MEK aktuell Ausgabe 04/2003 Seite 1

2 Der Auftraggeber versucht vergeblich, gegenüber dem GU den Anspruch auf Vertragsstrafe geltend zu machen. Das Gericht erachtet die Vertragsstrafenklausel wegen fehlender Obergrenze für insgesamt unwirksam. Frage: Haftet der Architekt dem Bauherrn aufgrund der unwirksamen Vertragsklausel? OLG Brandenburg: Ja! Der Architekt müsse weitreichende Kenntnisse des Bau- und Werkvertragsrechts besitzen. Dies gelte auch hier für die Vertragsstrafenklausel, da sie üblicherweise in Bauverträgen verwendet werde. Die Empfehlung einer vorherigen Prüfung sei zu unkonkret gewesen und entbinde den Architekten nicht von seiner generellen Verpflichtung, einen entsprechenden Hinweis auf die unzureichende Regelung zu geben. Das vorliegende Urteil beweist erneut, welch hohe Anforderungen die Rechtsprechung an die Rechtskenntnisse eines Architekten, insbesondere beim Zusammenstellen der Verdingungsunterlagen gemäß 15 Abs. 2 Nr. 7 HOAI stellt! Nach der bisherigen Rechtsprechung haftete der Architekt seinem Auftraggeber für Fehler in Verträgen, Ausschreibungsunterlagen oder sonstigen Schriftstücken, wie z.b. für Nach bislang herrschender Auffassung hatte der Architekt seinen Auftraggeber zudem auf die Möglichkeit hinzuweisen, eine Vertragsstrafe zu vereinbaren, die Beurteilung eines zulässigen Inhalts der Vertragsstrafe wurde ihm bislang jedoch nicht auferlegt (vgl. Vygen BauR 1984, 248 und Löffelmann/Fleischmann, Architektenrecht 4. Aufl. Rdnr. 347). Das OLG Brandenburg geht nun jedoch noch einen Schritt weiter: Der Architekt ist danach für den Inhalt einer Vertragsstrafenklausel verantwortlich und haftet für diesen, sofern es sich um allgemein bekannte, rechtliche Mängel handelt (z.b. Höhenbegrenzung). Deshalb: Am besten keine eigenen Vertragsmuster zur Verfügung stellen und wenn, dann nur aktuelle und geprüfte. Die wichtigsten Punkte, d.h. Gewährleistungsfristen, Skontofristen und Vertragsstrafe usw. zur Sicherheit dennoch prüfen und dem Auftraggeber mindestens konkrete Hinweise, wenn auch ohne Lösungsvorschläge, geben! II. Haftung für zu hohe Raumtemperaturen trotz ausgeschlagenen Angebotes einer Klimaanlage (LG Bielefeld, Urteil vom O 41/01, noch nicht rechtskräftig) - zu kurze Gewährleistungsfristen, z.b. 2 Jahre nach VOB/B alter Fassung statt wie vom Auftraggeber gewünscht fünf Jahre gemäß 638 BGB a.f. (BGH BauR 1983, 168), - unvollständige und damit unwirksame Skontovereinbarungen (vgl. OLG Stuttgart, IBR 1998, 192), - nachteilige Abnahmevereinbarungen, z.b. fehlender Vorbehalt der Vertragsstrafe (vgl. BGH BauR 1979, 345), - keine wirksame Einbeziehung der Regelungen der VOB/B (vgl. BGH BauR 1994, 617f). Ein Bauunternehmen errichtet ein Bürogebäude mit größeren Fensterflächen. Auf Wunsch des späteren Mieters (Anwaltskanzlei) werden bei Errichtung nur einige Räume mit einer Klimaanlage versehen. Nach dem Einzug in das Gebäude stellte sich heraus, dass sich die nicht klimatisierten Räume im Sommer auf unerträgliche, teilweise über 30 C liegende Temperaturen aufheizen. Die Mieterin begehrt klageweise vom Vermieter die Herstellung von erträglichen Temperaturen in den nicht klimatisierten Räumen. Bei einer Außentemperatur bis zu 32 C dürfe die Innentemperatur nicht höher als 26 C liegen; bei höheren Außentemperaturen als 32 C müsse die Innentemperatur mindestens 6 C unter der Außentemperatur liegen. MEK aktuell Ausgabe 04/2003 Seite 2

3 Frage: Haftet der Vermieter? Landgericht Bielefeld: Ja! Eine Höchsttemperaturgrenze für Mieträume könne zwar nicht für alle Fälle allgemeinverbindlich festgelegt werden, jedoch stellten die Vorschriften des Arbeitsschutzes, die der Mieter als Arbeitgeber gegenüber seinen Mitarbeitern einzuhalten habe, hier das entscheidende Kriterium dar. (In diesem Fall 6 der Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV) i.v.m. der Arbeitsstättenrichtlinie Raumtemperatur (ASR 6/1.3, 3 und ergänzend die DIN 1946, aus denen die von der Klägerin begehrten Temperaturen hervorgehen). Die Einhaltung dieser Vorgaben müsse der Vermieter gewährleisten, selbst wenn der Mieter im Rahmen der Planung auf den zusätzlichen Einbau einer Klimaanlage verzichtet habe. Bei der Planung von Neubauten, die für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen sind, muss auch der planende Architekt zwingend die in diesem Urteil genannten Vorschriften und Vorgaben berücksichtigen, da anderenfalls das Werk sich nicht für eine vertraglich vorausge- setzte Verwendung im Sinne des 633 Abs. 2 S. 1 BGB eignet, folglich mangelhaft ist und damit eine Haftung droht. Für Bauunternehmen gilt gem. 13 Nr. 1b VOB/B Entsprechendes. B. Aktuelle Grundsatzurteile zur HOAI I. GÜ- Zuschlag ist gem. 10 Abs. 5 Nr. 12 HOAI nicht anrechenbar (OLG Köln, Urteil vom U 86/01; BGH, Beschluss vom VII ZR 450/02, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen) (streitig!) Der Bauherr beauftragt einen GÜ unter Zugrundelegung eines Pauschalfestpreises mit der Modernisierung eines Hauses. Der vom GÜ beauftragte Architekt ermittelt sein Honorar für die Leistungsphasen 5-9, indem er als anrechenbare Kosten einfach den Pauschalfestpreis zugrundelegt, ohne diesen näher auf zugliedern und ohne bestimmte Kosten, darunter auch die im Pauschalfestpreis enthaltenen Regiekosten, herauszurechnen. OLG Köln: Die Schlussrechnung ist nicht prüfbar, da der vereinbarte Pauschalpreis nicht aufgegliedert und die nicht anrechenbaren Kosten nicht herausgerechnet wurden. Die in dem Pauschalfestpreis sicherlich enthaltenen Regiekosten für die Koordination der Subunternehmer sind Baunebenkosten und daher keine anrechenbaren Kosten gem. 10 Abs. 5 Nr. 12 HOAI. Dieses Urteil hebt zum einen wiederholt die von der Rechtsprechung entwickelte Bedeutung hervor, die die sorgfältige Ermittlung der anrechenbaren Kosten für die Prüffähigkeit einer Rechnung und damit den Vergütungsanspruch des Architekten hat. Zum anderen hält das OLG Köln an der vom BGH noch immer nicht bestätigten, aber ebenfalls vom Kammergericht (IBR 2001, 430) vertretenen Auffassung fest, dass der Architekt Regiekosten, d.h. den GU- bzw. GÜ-Zuschlag, bei den anrechenbaren Kosten nicht in Ansatz bringen darf. Nach Auffassung des OLG Köln und des KG sind sie Baunebenkosten im Sinne des 10 Abs. 5 Nr. 12 HOAI. Diese Ansicht teilen wir mit Schulze-Hagen (IBR 2003, 422) und Seifert (IBR 2001, 430) nicht. Bei dem GÜ- oder GU- Zuschlag handelt es sich um einen Aufschlag auf die dem GU oder GÜ durch Einzelvergabe an Subunternehmer entstehenden Koordinations-, Abstimmungs- und Überwachungsleistungen. Hätte der Bauherr die notwendigen Arbeiten nicht an einen GU/GÜ, sondern selbst an Einzelunternehmen vergeben, hätten die Einzelunternehmen sich zumindest teilweise selbst untereinander koordinieren und abstimmen sowie ihre Arbeiter überwachen müssen und diesen zusätzlichen Aufwand in ihren Preisen miteinkalkuliert. Bei einer Einzelvergabe wird im Rahmen einer Kostenermittlung dieser Koordinations-, Abstimmungs- und Überwachungsaufwand aus den Preisen nicht herausgerechnet, sondern die Abrechnungs- bzw. Angebotspreise im vollem MEK aktuell Ausgabe 04/2003 Seite 3

4 Umfang der Kostenermittlung als Baukosten zugrundegelegt. Von daher ist es nicht nachvollziehbar, dass diese Kosten bei einer GU/GÜ Vergabe ausnahmsweise anders und vor allen Dingen vollständig als Baunebenkosten behandelt werden sollen. Daher bleibt abzuwarten, wie der BGH und die anderen Gerichte entscheiden werden. II. 10 Abs. 3a HOAI; Vorhandene Bausubstanz bei anrechenbaren Kosten nicht berücksichtigungsfähig, wenn sie nur der Darstellung des Gesamtbauwerks dient (BGH, Urteil vom VII ZR 11/02) Ein Ingenieur war unter anderem mit den Leistungsphasen 1-6 gem. 64 HOAI sowie der Abnahme der Bewehrung im Rahmen eines Krankenhausneu- und -umbaus beauftragt. Unter anderem erfolgten auch Umbauarbeiten die den Bestand betrafen. Der Ingenieur berücksichtigt im Rahmen der Honorarschlussrechnung bei den anrechenbaren Kosten auch die bereits vorhandene Bausubstanz entsprechend 10 Abs. 3a HOAI. Der Auftraggeber setzt sich hiergegen zur Wehr. Das Berufungsgericht stellte fest, dass die vorhandene Bausubstanz im Rahmen der anrechenbaren Kosten nur für die Leistungsphasen 1-4 zu berücksichtigen ist, für die Leistungsphasen 5 und 6 dagegen nicht. BGH: Vorhandene Bausubstanz ist in diesem Fall bei Leistungsphasen 1-4 zu berücksichtigen, bei den Leistungsphasen 5-6 dagegen nicht! Der BGH verneint die Berücksichtigung des vorhandenen Bestandes gem. 10 Abs. 3a HOAI bei den Leistungsphasen 5 und 6 mit dem Hinweis darauf, dass die vorhandene Bausubstanz in diesen Leistungsphasen anders als bei den Leistungsphasen 1-4 keinem Planungszweck gedient habe, sondern nur der Darstellung des Gesamtbauwerks Abs. 3a HOAI stellt einen Ausnahmefall zu dem sonst in der HOAI vorherrschenden System der aufwandsneutralen Anrechenbarkeit dar. Der vorhandene Bautenstand darf nach dieser Vorschrift, dies macht der BGH in diesem Urteil noch einmal ausdrücklich deutlich, von Architekten und Ingenieuren nur noch dann im Rahmen der anrechenbaren Kosten berücksichtigt werden, wenn der Architekt diese in seiner (planerischen) Leistung nicht bloß übernommen, sondern im Sinne eines besonderen Gestaltens mitverarbeitet hat. Da der Architekt im vorliegenden Fall in den Leistungsphasen 5 und 6 jedoch die vorhandene Bausubstanz nicht nochmals bearbeitet, sondern insofern die Ergebnisse des Entwurfs übernommen hatte, konnte er diese nicht mehr in Ansatz bringen. 2. Der BGH beendet mit diesem Urteil nebenbei einen bis dato in Rechtsprechung und Literatur bestehenden Streit darüber, ob das in 10 Abs. 3a HOAI statuierte Schriftformerfordernis lediglich klarstellende Bedeutung hat oder ob es Anspruchsvoraussetzung ist. Er stellt in diesem Urteil mit der bislang herrschenden Meinung fest, dass entgegen dem Wortlaut der vorhandene Bestand sofern die obig beschriebenen Voraussetzungen vorliegen - auch ohne schriftliche Vereinbarung im Rahmen der anrechenbaren Kosten zu berücksichtigen ist. 3. Der BGH durchbricht mit diesem Urteil den bisher angenommenen Grundsatz der Einheitlichkeit der anrechenbaren Kosten für alle Kostenermittlungsarten innerhalb einer Rechnung. Nach diesem Urteil können einzelnen Leistungsphasen, obwohl einheitlich beauftragt, unterschiedliche anrechenbare Kosten zugrundegelegt werden. MEK aktuell Ausgabe 04/2003 Seite 4

5 Aus diesem Urteil ergeben sich unserer Ansicht nach für die Praxis erhebliche Probleme: Der BGH hatte vorliegend nur einen Fall zu entscheiden, in dem Kostenermittlungsarten vollständig und unterschiedslos einer Rechnung zugrunde gelegt werden konnten, also für die Leistungsphasen 1-4, wie gesetzlich angeordnet, die Kostenberechnung und für die Leistungsphasen 5-6, wie gesetzlich angeordnet, der Kostenanschlag. In diesem Fall wird es in der Praxis noch ohne größere Schwierigkeiten möglich sein, unterschiedliche anrechenbare Kosten zu ermitteln. Was aber, wenn beispielsweise bei der Leistungsphase 5 eine Anrechenbarkeit der vorhandenen Bausubstanz bejaht, bei den Leistungsphasen 6-7 eine solche jedoch verneint wird. Müssen hier zwei unterschiedliche Kostenanschläge erstellt werden? Der BGH hat dieses Problem auch gesehen und hierzu ausgeführt, dass er einen solchen Sachverhalt zwar im hiesigen Urteil nicht zu entscheiden habe, er jedoch dem Willen des Verordnungsgeber das Gebot von einheitlichen anrechenbaren Kosten im Rahmen einer Kostenermittlungsart entnehme. Dies bedeutet nach Auffassung des BGH, dass im genannten Beispielsfall eine einheitliche Ermittlung der anrechenbaren Kosten im Rahmen einer Kostenermittlungsart vorzunehmen ist. Dies soll dem BGH zufolge dadurch geschehen, dass im Rahmen dieser Kostenermittlung die unterschiedlich intensive Mitverarbeitung der vorhandenen Bausubstanz bei den einzelnen Leistungsphasen berücksichtigt wird und in eine einheitliche Preisbildung einmündet, die wiederum zu einheitlichen anrechenbaren Kosten innerhalb einer Kostenermittlungsart führen soll. Fazit Es wird wohl bei der Zugrundelegung einer Kostenermittlung ohne Differenzierung bleiben. Nicht erkannt und bedacht hat der BGH jedoch unserer Auffassung die, die seine Entscheidung für 10 Abs. 5, Nr. 6 und 9 HOAI hat. Nach diesen Vorschriften sind Kosten vollständig anrechenbar, wenn der Architekt oder Ingenieur diese fachlich plant oder überwacht. Vorschau: Hier wird mit der vorgenannten BGH- Entscheidung zu 10 Abs. 3 a HOAI entsprechend bei 10 Abs. 5 HOAI vorzugehen sein, was ebenfalls einen jahrelangen Streit beenden würde. I. Ausnahmsweise zulässige Unterschreitung der Mindestsätze (OLG Dresden, Urteil vom U 1132/02; BGH, Beschluss vom VII ZR 372/02, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen) Ein an einer Immobilienfonds-GbR mit einem Anteil von 8,8 % beteiligter Architekt erhielt von dieser GbR mündlich einen Generalplanerauftrag und begann sofort mit der Erstellung der entsprechenden Planungen. Erst nach Fertigstellung eines Großteils der Planung wird schriftlich ein Pauschalhonorar von 2,0 Mio. DM vereinbart. Nach endgültiger Fertigstellung des Objektes verlangte der Architekt von der GbR klageweise über die 2 Mio. DM hinaus weitere 1,3 Mio. DM, und zwar mit der Begründung, die schriftliche Pauschalhonorarvereinbarung sei unwirksam, weil sie nicht bei Vertragsschluss getroffen worden sei und die Mindestsätze der HOAI unterschreite. Frage: Zu recht? OLG Dresden: Nein Die Honorarvereinbarung wurde bei Auftragserteilung getroffen. Der Auftrag wurde hier ausnahmsweise erst mit Abschluss der schriftlichen Vereinbarung wirksam erteilt (sog. konstitutive Wirkung der Schriftform), weil der Architekt auf den schriftlichen Abschluss gedrängt und damit zu erkennen gegeben habe, dass allein die schriftliche Vereinbarung maßgeblich sein soll. Dem Drängen auf Abschluss des schriftlichen Vertrages kann nach Auffassung des OLG Dresden nur die Bedeutung zugemessen werden, dass die Wirksamkeit des mündlichen Architektenvertrages nach dem Willen des Architekten von der schriftlichen Niederlegung der Verhandlungsergebnisse abhängig war. Für diese Konstellation stellt 154 Abs. 2 BGB die gesetzliche Vermutung auf, dass trotz MEK aktuell Ausgabe 04/2003 Seite 5

6 mündlicher Vereinbarungen der Vertrag erst dann als abgeschlossen gilt, wenn die schriftliche Niederlegung erfolgt ist. Der Vertragschluss erfolgte somit erst bei Niederlegung der schriftlichen Vereinbarung. Da zu diesem Zeitpunkt auch die Honorarvereinbarung getroffen wurde, ist das Erfordernis bei Vertragsschluss erfüllt. Der Ausnahmefall im Sinne des die Mindestsatzunterschreitung zulassenden 4 Abs. 2 HOAI sei hier darin zu sehen, dass der Architekt als Beteiligter an der Immobilienfonds- GbR nicht nur Auftragnehmer, sondern auch gleichzeitig Auftraggeber sei. Der Zweck der Mindestsatzregelung, die Vermeidung ruinösen Konkurrenzverhaltens, werde im vorliegenden Fall auch deshalb nicht unterlaufen, da zum Zeitpunkt der Beauftragung ein Großteil der Leistungen bereits erbracht gewesen sei. 1. In Ausnahmefällen liegt erst in einer schriftlichen Vereinbarung eine Beauftragung, selbst wenn zuvor bereits mündliche Absprachen getroffen und mit den Planungsarbeiten begonnen wurde. Ein solcher Ausnahmefall ist nach h. M. (vgl. nur Löffelmann/Fleischmann, 4. Aufl. Rdnr. 722 und 722m sowie Palandt/Heinrichs, 62. Aufl., 154 Rdnr. 4+5; OLG Köln, NJW- RR 1997, 405 und OLG Hamm, NJW-RR 95, 274f) dann gegeben, wenn entweder ausdrücklichen Abreden oder wie im vom OLG Dresden entschiedenen Fall den Umständen zu entnehmen ist, dass die Parteien die Wirksamkeit eines Vertrages vom Abfassen einer schriftlichen Vereinbarung abhängig machen wollen. In einem solchen Fall kann mithin ein über den Mindestsätzen liegendes Honorar wirksam auch nach bereits teilweise erfolgter Leistungserbringung vereinbart werden. schwierigere Voraussetzungen geknüpft sind als vertragliche Ansprüche. 3. Durch das OLG Dresden wird nochmals durch ein Gericht eine bereits zuvor in der Literatur und vom BGH (BGH BauR 1997, ) vertretene Meinung zum Vorliegen eines Ausnahmefalles in Sinne des 4 Abs. 2 HOAI (Locher/Koeble/Frik, HOAI 8. Aufl., 4 Rdnr. 87) bestätigt und konkretisiert, wonach eine enge wirtschaftliche Verflechtung zwischen Auftraggeber zur Annahme eines Ausnahmefalles führen kann. Das OLG Dresden betont in diesem Zusammenhang, dass nicht bereits jede enge wirtschaftliche Verpflichtung zum Vorliegen eines Ausnahmefalles führen kann, sondern dass diese von erheblichem Gewicht sein muss. Bisher wurden von der Rechtsprechung als Ausnahmefälle angesehen: - enge verwandtschaftliche Beziehung zum Auftraggeber (BGH, BauR 1997, 677, 679) - wenig aufwendige Leistungen (BGH, BauR 1997, 677, 679) - mehrfache Verwendung der Planung (BGH, BauR 1997, 679). Generell betont der BGH, dass eine Unterschreitung des Mindestsatzes dann ausgeschlossen ist, wenn der Zweck der Mindestsatzregelung, einen ruinösen Preiswettbewerb zu verhindern, damit unterlaufen werde (BGH, BauR 1997, 677, 679). 2. Wir empfehlen allerdings nicht auf eine entsprechende Vorgehensweise zu spekulieren oder hinzuarbeiten. Unterbleibt in einer solchen Konstellation der schriftliche Vertragsschluss, besteht kein Vertrag (auch kein mündlicher) und der Architekt kann nicht einmal die Mindestsätze abrechnen, sondern ist auf Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag angewiesen, die an MEK aktuell Ausgabe 04/2003 Seite 6

7 v. MINCKWITZ ERDL KOCHENBURGER RECHTSANWÄLTE FRANKFURT Hamburger Allee Frankfurt am Main Tel. (069) Fax (069) frankfurt@mek-law.de LEIPZIG Dohnanyistraße Leipzig Tel. (0341) Fax (0341) leipzig@mek-law.de MÜNCHEN Rosental München Tel. (089) Fax (089) muenchen@mek-law.de MEK aktuell Ausgabe 04/2003 Seite 7