Outsourcing von Managementleistungen Eine echte Alternative für institutionelle und private Immobilienanleger

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1 Outsourcing von Managementleistungen Eine echte Alternative für institutionelle und private Immobilienanleger Dr. Georg Meier Hotel Park Hyatt, Zürich 25. November 2010

2 Agenda Business case der Adimmo AG Alternativen im Outsourcing Verbriefung von Immobilienanlagen Auslagerung von Managementleistungen Corporate Governance und Anlagevorschriften Praxistest 2

3 Adimmo AG Beispiel für Complete Outsourcing Auslagerung von Unternehmensaufgaben und Unternehmensstrukturen an Dritte Adimmo AG = Spin-off aus Anlagevermögen der Basellandschaftlichen Pensionskasse und eines regionalen Geschäftsbereiches der ATAG Ernst & Young (Immobilienberatung und Verwaltung) im Jahr

4 Ziele aus Sicht der Pensionskasse Professionalisierung und Internationalisierung der Managementleistung Know-how sharing Drittvergleich im Bezug auf Qualität und Kosten Reduzierung Personalrisiken 4

5 Basellandschaftliche Pensionskasse in Zahlen Öffentlich-rechtliche Körperschaft Gesamtvermögensanlagen rund CHF 5.0 Mrd. (Vorjahr CHF 4.5 Mrd.) Wachsende Kasse mit rund CHF 150 Mio. Mittelzufluss p.a. Zielwert des Immobilienvermögens mit 23% der Gesamtanlagen Aktuelles Immobilienvermögen rund CHF 1 Mrd. = 20% der Gesamtanlagen Auslandsanlagen limitiert auf 4% des Gesamtvermögens (rund CHF 200 Mio.) Zusammensetzung des Immobilienbestandes Verhältnis direkte zu indirekte Anlagen 50/50 (Ende /10) Regionales Exposure in der NWS rund 60% (Ende 2002 > 90%) Internationale Anlagen aktuell rund CHF 135 Mio. (ausschliesslich nicht kotiert) Anteil der Nutzung Wohnen rund 60% (Ende 2002 > 70%) Anteil kotierter Anlagen rund 5% (unverändert) Bewegtes Investitionsvolumen seit 2003 rund CHF 500 Mio. 5

6 Set-up Adimmo AG (Tochtergesellschaft der BLPK) Dienstleistungen Eigentümer Portfolio Management Asset Management Bewirtschaftung Portfolio Analyse & Strategie Investment & Verkauf Asset Allokation Portfolio Optimierung Monitoring, Controlling & Reporting Vermietung Feasibility Bewertung Entwicklung Sanierung Umnutzung Gesamtvermögensstrategie Administration Rechnungswesen Adimmo AG Bewirts. Investm. Bank Makler Inv. Consulting 6

7 Set-up Immobilien Portfolio Management Aktives Partnernetzwerk national + international Tax & Legal Linklaters KPMG Screening Searches Aberdeen Prognosen Fahrländer CS Investoren AVADIS KEVA Mitgliedschaften INREV, VIV Research Aberdeen CS, IPD 7

8 Set-up Immobilien Portfolio Management Technische Hilfsmittel Objektscoring Software REM REVIS Reporting 8

9 Set-up der strategische Anlageberatung Angepasst an Anlageklassen Portfoliotheorie als Massstab aller Dinge nicht tauglich (Fakten und Transparenz) Prospektive Modelle (> 3 Jahre) mit hohem Unsicherheitsfaktor Markt- und regulatorische Vorgaben sind nicht aufeinander abgestimmt Zwischen indirekten und direkten Anlagen ist zu differenzieren 9

10 Prozessorientiertes Investmentmanagement Beispiel für Prozesslandschaft 10

11 Alternativen im Outsourcing Complete Outsourcing: - Verbriefung von Immobilienanlagen - Umfassendes Vermögensverwaltungsmandat Selective Outsourcing: - Auslagerung von Teilleistung wie die Liegenschaftsverwaltung, Strategieberatung, Controlling, etc. 11

12 Verbriefung von Immobilienanlagen Complete Outsourcing + Vollständige Entlastung von operativen Entscheidungen + Konzentration auf anlagestrategische Fragen + Einfaches Controlling, regulierte + transparente Strukturen - Keine oder unbedeutende Einflussnahme - Abhängigkeit von Management der Anlagegesellschaft - Sicherstellung der Liquidität 12

13 Auslagerung von Managementleistungen Complete Outsourcing (= Adimmo AG) + Weitgehende Entlastung von operativen Entscheidungen + Konzentration auf anlagestrategische Fragen + Einflussnahme über Kompetenzen und Anlagereglement - Keine regulierte Strukturen Überwachungsaufwand steigt - Transparenz abhängig von der individuellen Umsetzung - Abhängigkeit von Management und Prozessabläufen 13

14 Auslagerung von Teilleistungen Selective Outsourcing + Gezielter Einkauf von Know-how in abgrenzbaren Leistungen + Auftragnehmer austauschbar, Wettbewerbspreise + Einflussnahme sehr hoch - Schnittstellen mit hohem Überwachungsaufwand - Eingeschränkte Transparenz - Kontinuität der Prozesse gewährleistet? 14

15 Corporate Governance und Anlagevorschriften Vorteile / Nachteile der Lösungen teilweise gegenläufig Grundsatzentscheidung hinsichtlich der Bearbeitungs- und Leistungstiefe (Eigen- und Fremdleistungen) auf der strategischen Ebene notwendig Die eierlegende Wollmilchsau gibt es nicht 15

16 Praxistest Auch hier gilt: People Business Konzentration der Prozesse in einer Hand lohnt sich Je kleiner das Anlagevermögen desto eindeutiger die Empfehlung zur Verbriefung der Anlagen Je langfristiger der Anlagehorizont desto grösser sollte der Einfluss auf die Strategie und die Anlageprozesse sein Kosten und Qualität des Managements sind abzuwägen 16

17 Referenzen 21

18 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Engelgasse 12 Postfach CH-4002 Basel Tel Fax

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