Wie kommt Lärm in die Immobilienbewertung? Autor: Marco Wölfle

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1 Wie kommt Lärm in die Immobilienbewertung? Autor: Marco Wölfle Wie kommt Lärm in die Immobilienbewertung? Lärm führt zu Abschlägen im Wert von Liegenschaften zu Wohnzwecken. Obgleich diese pauschale Aussage objektiv einleuchtet, finden sich in der Literatur zur Bewertungspraxis wenige eindeutige Richtlinien. Dies mag daher rühren, dass auch empirische Arbeiten der wissenschaftlichen Forschungsliteratur massive Bandbreiten ermitteln, wenn Lärmabschläge quantifiziert werden sollen. Der Artikel basiert auf einer kürzlich erschienenen ausführlicheren Studie des Center for Real Estate Studies (CRES) der Steinbeis Hochschule Berlin. Auf der Nachfrageseite des Wohnimmobilienmarktes lassen sich die wesentlichen Determinanten der Kaufentscheidung zwei nicht ganz voneinander unabhängigen Motivgruppen teilen. Die Investitionsguthypothese erfasst diejenigen Eigenschaften, die auch ein rationaler Investor in seine Entscheidung einbeziehen würde, so dass hier Miet und Wertsteigerungsrenditen, das Zinsniveau und Abschreibungsmöglichkeiten wesentlich sind. Auf der Seite der Konsumguthypothese identifiziert die Literatur 1 soziodemographische Charakteristika wie Alter, Haushaltsgröße und einkommen, Erwartungen über die Mobilität wie Nahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten, Bildungsangebot und natürlich lokale Marktbedingungen als wesentliche Einflussgrößen beim Immobilienkauf. Da Lärm wohl kaum auf die Angebotsseite des Marktes wirken wird, muss, um überhaupt in der Immobilienbewertung von Relevanz zu sein, eine Zuordnung zu wenigstens einer der genannten Nachfragedeterminanten möglich sein. Hier erscheinen die zuletzt genannten lokalen Marktbedingungen jedenfalls auf den ersten Blick geeignet, da Lärm in räumlichen Grenzen wahrzunehmen ist. Kleiber (2014, 786 ff) weist aber bereits zutreffend darauf hin, dass Lärm aus zwei Gründen in vielen Fällen der Bewertungspraxis keiner gesonderten Berücksichtigung bedarf, weil einerseits der Lärm einer Durchgangsstraße für eine Tankstelle keineswegs ein Negativmerkmal für den Wert bedeutet und andererseits Lärm nur im Ausnahmefall eine objektspezifische Eigenschaft darstellt. In den meisten Fällen wird Lärm auf Objekte einer gemeinsamen Mikrolage in nahezu identischer Weise wirken. Lärm und Messbarkeit Empirisch ist Lärm daher aber nur schwer von anderen lagespezifischen Eigenschaften zu trennen, was die große Bandbreite in den Ergebnissen der Forschungsliteratur erklären mag. Navrud (2002, 14) untersucht in dieser Hinsicht einer Reihe von Studien, die den Noise Sensitivity Depreciation Index (NSDI) verwenden. Der NSDI misst die prozentuale Wertminderung pro Dezibel Lärmbelästigung. Im Durchschnitt der ausgewerteten knapp 30 Studien wird ein NSDI von 0,87% ermittelt. Abweichungen von sehr geringen Messwerten wie beispielsweise 0,3% im Rhein Main Gebiet stehen aber Werten in Manchester gegenüber, wo 1,28% ermittelt werden. Insbesondere Studien, bei denen wie im Falle von Manchester Fluglärm einen wesentlichen Einfluss ausgeübt haben könnte, kommen auf deutlich höhere Werte, als bei anderen Lärmquellen. Dies dürfte auch für Bewertungsfälle rund um den Flughafen Zürich von Interesse sein. Denn insbesondere bei Sachverhalten mit potentiellen Entschädigungszahlungen muss sich der Gesetzgeber festlegen und belastbare Kriterien entwickeln. 1 Vgl. Voigtländer,

2 Die so genannte Umgebungslärmrichtlinie ist am in Kraft getreten und ging mit dem Gesetz zur Umsetzung der EG Richtlinie 2002/49/EG im Juni 2005 in Deutschland in nationales Recht über. Die Richtlinie definiert in den einführenden Artikeln im Wesentlichen den Lärmschutz als Ziel und identifiziert Lärm als eines der größten Umweltprobleme. Im Umgang mit Lärm sollen die EU Mitgliedsstaaten spezifische Maßnahmen festlegen und zuvor die zur Beurteilung notwendige Datengrundlage schaffen. Die hierfür erforderlichen Lärmkarten sollen auf Basis vergleichbarer Messmethoden angefertigt werden. Dabei wird auf bereits bestehende Messmethoden zurückgegriffen, die für Fluglärm auch im internationalen Kontext Anwendung finden. Neben diesen eher objektivierbaren, physischen Eigenschäften von Lärm wird aber auch dessen Wirkung auf den Menschen und seine Lebensumgebung dargestellt. Dazu werden eine Reihe von Beurteilungsmethoden des gemessenen Lärms durch L i definiert, von denen wesentlich L den und L night zur Bewertung von Belästigung und von Schlafstörung herausgegriffen werden und eine Zeiteilung des Tages wegen unterschiedlich sensibler Zeiten vornehmen. Konkrete Maßnahmen im Umgang mit Lärm werden in Artikel 1 der Umgebungslärmrichtlinie zusammengefasst: a) Ermittlung der Belastung durch Umgebungslärm anhand von Lärmkarten nach für die Mitgliedstaaten gemeinsamen Bewertungsmethoden; b) Sicherstellung der Information der Öffentlichkeit über Umgebungslärm und seine Auswirkungen; c) auf der Grundlage der Ergebnisse von Lärmkarten Annahme von Aktionsplänen durch die Mitgliedstaaten mit dem Ziel, den Umgebungslärm soweit erforderlich und insbesondere in Fällen, in denen das Ausmaß der Belastung gesundheitsschädliche Auswirkungen haben kann, zu verhindern und zu mindern und die Umweltqualität in den Fällen zu erhalten, in denen sie zufrieden stellend ist. In EU Mitgliedsstaaten besteht seit Inkrafttreten der Richtlinie die Verpflichtung, Lärmkarten für Orte zu erstellen, falls das Verkehrsaufkommen über 6 Millionen Kraftfahrzeuge pro Jahr oder Züge pro Jahr überschreitet bzw. falls sich der betreffende Ort in der Nähe eines Flughafens befindet. Auch für Ballungsräume mit mehr als Einwohnern besteht die Verpflichtung zur Erstellung von Lärmkarten (Artikel 7 und 8). Nach Artikel 3 der Umgebungslärmrichtlinie sind die Staaten dazu aufgefordert, Grenzwerte festzulegen. Wird durch die Lärmkarten eine Überschreitung von Grenzwerten festgestellt, müssen die Staaten Maßnahmen ergreifen, die z.b. zum Bau von Lärmschutzanlagen oder zur Untersagung von verursachenden Aktionen führen können. Auch in Bezug auf die Schweiz und andere Staaten werden durch die zitierten Festlegungen aber zwei wesentliche Punkte deutlich: Erstens ist Lärm kein lineares objektiv wirkendes Phänomen und damit zusammenhängend ist zweitens seine Wirkung auf Immobilienwerte differenzierter zu betrachten als die notwendigerweise festgelegten und künstlich objektivierten Kriterien. Obgleich auch in der Bewertungspraxis Faustformeln oder Bandbreiten für grobe Einschätzungen und vorläufige Aussagen relevant sind, sollte nicht außer Acht gelassen werden, dass Lärm eigentlich Geräusche im physikalischen Sinne in vier Dimensionen unterteilt werden müssen und erst in ihrer Wirkung auf Menschen wiederum als störende Geräusche und damit als Lärm wahrgenommen werden. Arten von Lärm und Wirkung auf den Mensch Wird Lärm als die Summe negativ bewerteter Schallereignisse definiert, so lassen sich vier physikalische Eigenschaften nutzen, um Lärm zu beurteilen: Der auch als Lautstärke wahrgenommene Schalldruckpegel lässt sich physikalisch in Form des Schalldrucks messen. Daneben ist die Höhe der Töne relevant, da Menschen hohe Töne in der Regel unangenehmer wahrnehmen als tiefe Töne. Die Anzahl einzelner Töne, die innerhalb eines Geräusches wahrgenommen werden, wird als Tonhaltigkeit bezeichnet. Dabei werden besonders tonhaltige Geräusche als störender empfunden als wenig tonhaltige Geräusche. Einzeltöne, die mit starken Pegeländerungen einhergehen, werden in der Regel als störender empfunden als Einzeltöne mit konstanter oder gleichmäßiger Lautstärke. Die Messung dieses Sachverhalts wird als Impulshaltigkeit bezeichnet. 2

3 Von personenspezifischen Sondereffekten abgesehen, zeigen Issing und Kruppa, B. (2001, 2), dass unterschiedliche Lärmarten unterschiedlich vom Menschen wahrgenommen werden. Hier sollte Tabelle 1 stehen Auf Basis dieser und vergleichbarer medizinisch psychologischer Untersuchungen fußen auch die folgenden Festlegungen der in der TA Lärm: Hier sollte Tabelle 2 stehen Umsetzung der theoretischen Grundlagen in der Bewertungspraxis Auch wenn der genannte Verweis auf die mögliche Untrennbarkeit von Lärmeffekten und anderen mirkolageabhängigen Faktoren so manche Notwendigkeit einer gesonderten Berücksichtigung von Lärm in der Praxis ausschließen kann, so muss die einschlägige Bewertungsliteratur doch Kriterien festlegen, wie bei ansonsten vergleichbaren Wohnobjekten mit abgesehen von der Lärmbelastung nahezu vergleichbaren Lagesituationen umzugehen ist. Neben den zuvor erwähnten NSDI, die aufgrund der großen Streubreite in den empirischen Arbeiten hier keine weitere Berücksichtigung finden sollen, eignen sich zwei weitere Verfahren für eine genauere Untersuchung. Ergebnisse aus hedonischen Regressionen Vom theoretischen Blickwinkel betrachtet, sind hedonische Regressionen gut geeignet, um verschiedenste Objektmerkmale mit Preisen zu versehen. Angenommen, es existiere eine Datenbasis, die zu allen Objekten objektive Informationen über alle potentiell wertrelevanten Eigenschaften enthielte und dies auch noch in repräsentativ großer Anzahl, so ließen sich aus der geschätzten Regressionsgleichung allen Objekteigenschaften Werte zuweisen. Ein sehr belastbares hedonisches Regressionsmodell wurde in Bezug auf fünf Lärmquellen von Brandt und Maennig (2010, 35) auf dem Hamburger Markt angewendet. Durch die durchgeführten Korrekturund Filtertechniken lassen sich die in der folgenden Tabelle dargestellten Ergebnisse möglicherweise auf andere europäische Großstädte übertragen, wenn davon ausgegangen werden kann, dass die dortigen Nachfrager nicht wesentlich anders auf Lärm reagieren werden. Auch wenn ggf. Zweifel an einer punktgenauen Übernahme der folgenden Koeffizienten bestehen, so dienen sie wenigstens als Richtgröße oder Daumenregel für andere Lagen. Hier sollte Tabelle 3 stehen Die Schätzung der Regression wurde logartihmisch durchgeführt, so dass zur Beurteilung des Effekts einzelner Lärmquellen folgende Rechnung i Bezug auf den Durchschnittspreis der verwendeten Immobilienwerte ( ) durchgeführt werden muss: ln( ) + Koeffizient Pegelüberschreitung in db(a) e Bei einer Pegelüberschreitung von 25 db(a) ergibt sich: Straßenlärm Schnellstraße Schienenverkehr Fluglärm , , , ,35 Hier zeigt sich wiederum die extrem unterschiedliche Wirkung des Lärms. Neben der Angreifbarkeit der Daten besteht eine mögliche Schwäche der Methode gerade in den extremen Differenzen die oben aufgezeigt werden. Die Multiplikation der Koeffizienten mit linearen Pegelüberschreitungen führt im Extremfall zu Wertabschlägen, die sich in der Praxis nicht rechtfertigen lassen und auch daher rühren mögen, dass das 3

4 Modell außerhalb des Lärmpegelüberschreitungsbereichs, in dem es geschätzt wurde, nur bedingt einsetzbar ist. Empfehlungen in der Bewertungsliteratur In der einschlägigen Bewertungsliteratur nach Kleiber vorgestellten Wertminderungs und Abschlagsverfahren genannt, die nicht vollumfänglich für die praktische Anwendung geeignet sind. Sowohl Borjans als auch Scholland treffen pauschalisierte Aussagen zu bestimmten Objekt oder Baugebietsarten. Während sich nach Borjans ein mittlerer Abschlag des Bodenwertes bei Einfamilienhäusern von 0,5 Prozent pro db(a) Pegelüberschreitung ergibt, empfiehlt Scholland, die Abschlagshöhe anhand des Verdichtungsgrades der Baugebiete zu ermitteln. Beide Vorgehensweisen treffen sehr pauschale Aussagen und eignen sich daher nicht für die Bewertung von Einzelobjekten, sondern ausschließlich für Objektgruppen oder Baugebiete. Auch Navrud befasst sich in seiner Arbeit mit der wertmindernden Auswirkung von Lärm auf ganze Gebiete, gegensätzlich zu Borjans und Scholland jedoch mit von Fluglärm belasteten Regionen. Des Weiteren wirkt sich für diese Gebiete Lärm erst ab einem Dauerschallpegel von 67 db(a) wertmindernd aus und ist von einer hohen Diskrepanz der einzelnen Ergebnisse geprägt. Objektspezifischere Bodenwertminderungen gibt Borowski auf Grundlage von Bodenrichtwertvergleichen in Abhängigkeit von den Lästigkeitsfaktoren nach der VLärmSchR 97 an. Mittels der Einteilung in Schallimmissionscluster können einheitliche Abschläge an Einzelobjekten vorgenommen werden, jedoch gelten die Schallimmissionswerte für unmittelbare Straßenrandbebauungen; Abstände zum Gebäude und Frequentierung der Verkehrsstraße werden nicht umfassend berücksichtigt. Wird eine Liegenschaft aus der Sicht eines Investors betrachtet, eignet sich die Verwendung der Formel für Rohertragsminderungen nach Stege (1990). Im Vergleich zu den anderen Wertminderungsverfahren lassen sich neben der Minderung des Bodenwertes die Höhe der zu erwartenden Mietminderungen bestimmen. Diese dienen einer Bestimmung des Verkehrswertes belasteter Liegenschaften. Ausgehend davon, dass sich die zu bewertende Liegenschaft an einer stark frequentierten Durchgangsstraße befindet, werden die drei Einflussgrößen Restnutzungsdauer, Liegenschaftszinssatz und Bodenrichtwert mehrfach verändert und somit das Verhältnis des Ertragswertes zu den einzelnen Größen dargestellt. Dabei gilt als einzig relevante Änderungsgröße innerhalb der Formel die Entfernung der Gebäudevorderwand zur Straßengrenze. Je näher sich ein Gebäude an einer Straße befindet, desto größer sind die Rohertragsminderung (RoE Minderung ) und infolgedessen die Abschläge vom Ertragswert. Da die Berechnungen aus der Investorensicht erfolgen, wurde für die folgenden Modellberechnungen das Verfahren nach Stege gewählt, da dieses neben Bodenwertminderungen Aufschluss über Mietminderungen bedingt durch Lärmbelastungen gibt und somit Auswirkungen von Lärm auf den Ertrags bzw. Verkehrswert darlegt. Hier sollte Tabelle 4 stehen Zusammenfassend lassen sich folgende Trends aus den vorliegenden Modellrechnungen identifizieren: Längere Restnutzungsdauern erhöhen die Abschläge. Neben der Restnutzungsdauer beeinflussen die Liegenschaftszinssätze sowie die Höhe der Mieteinnahmen sowohl die Rendite einer Liegenschaft als auch deren Ertragswert. Die Abschläge sind bei den Wohnungen durchgängig am höchsten. Unterschiedliche Abschläge zwischen den einzelnen Gebäudetypen liegen in einer Bandbreite von weniger als zwei Prozent. Bei sehr alten Bauten steigen die Abschläge überproportional stark. Mit zunehmendem Liegenschaftszins steigen auch die Abschläge. Änderungen der Bodenrichtwerte haben kaum Auswirkung auf die Abschläge. 4

5 Die beigefügten Abbildungen zeigen genauer die Entwicklung der Wertabschläge für die simulierten Kriterien. So lässt sich als Faustregel für die Bewertungspraxis unabhängig davon, welches (a) beispielhafte Objekt, welche (b) realistische Restnutzungsdauer, welcher (c) übliche Liegenschaftenzins und welcher (d) Bodenrichtwert angenommen wurde, die Wertabschläge in einer Bandbreite von 11% bis 13% liegen. Als Faustregel für den Praktiker mag daher ein durchschnittlicher Wertabschlag von 12% keine abwegige Annahme sein. Schlussfolgerungen und Handlungskonsequenzen Lärm bei der Bewertung von Wohnimmobilien zu berücksichtigen, muss sich mit mehreren Problemkreisen befassen. Eine Unterscheidbarkeit von Lärmeffekten zu anderen Lagemerkmalen ist möglicherweise nicht gegeben, da Objekte derselben Lage fast zwangsweise derselben Lärmbelastung ausgesetzt sind. Nur vergleichbare Objekte vergleichbarer Lagen aber unterschiedlicher Lärmbelastung mögen für empirische Untersuchungen tragbar sein. Hier zeigen sich bei Anwendung des NSDI im internationalen Vergleich erhebliche Schwankungen, die bei genauerer Betrachtung der vorliegenden ca. 30 Studien gut den zehnfachen Wert ausmachen können. Belastbare hedonische Regressionen liefern Preise für Objektcharakteristika, so dass hier sogar spezifische dezibelabhängige Lärmabschläge ermittelt werden können. Werden die Grenzen des Modells oder der Datengrundlage überschritten, bleibt die Einsetzbarkeit jedoch begrenzt. Innerhalb der verwendeten Datenparameter wurden durch Modellrechnungen innerhalb dieser Arbeit durchaus plausible Wertabschläge ermittelt. Nach Auswahl eines geeigneten Verfahrens aus der einschlägigen Bewertungsliteratur zeigt sich, dass mit Wertabschlägen zwischen 11% und 13% für übliche Objektkonstellationen zu rechnen ist. Diese Werte können für Ersteinschätzungen praktische Relevanz besitzen, die bis hin zu städtebaulichen Großprojekten wirkt. In der Diskussion mit Vorstandsmitgliedern des IVD Süd zeigt sich großes Interesse in Bezug auf ein mögliches Anwendungsfeld im Großraum München. Hier haben Bürgerinitiativen zur Maßnahmen zur Verkehrsberuhigung über Modelle der Beteiligungsfinanzierung diskutiert, die durch Hinterlegung mit Zahlen aus diesem Artikel geeignet wäre überschlagsweise zu schätzen, in welchem Ausmaß Immobilieneigentümer in zukünftig verkehrsberuhigten finanziell profitieren. 5

6 Literaturverzeichnis Borjans, R. (1983): Immobilienpreise als Indikatoren der Umweltbelastungen durch den städtischen Kraftverkehr, Buchreihe des Instituts für Verkehrswissenschaft an der Universität zu Köln, Düsseldorf. Demary, M. (2012): Determinanten der Wohneigentumsbildung in Deutschland, in: Rottke, B.; Voigtländer, M.: Immobilienwirtschaftslehre Band II Ökonomie, 1. Auflage, Immobilien Manager Verlag, Köln. EU Richtlinie 2002/49/EG: Umgebungslärmrichtlinie. ImmoWertV 2010: Immobilienwertermittlungsverordnung Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken. Issing, H. / Kruppa, B. (2001): Zum gegenwärtigen Erkenntnisstand der Lärmwirkungsforschung: Notwendigkeit eines Paradigmenwechsels, Umweltbundesamt, Berlin. Kleiber, W. (2013): Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Auflage, Bundesanzeiger, Berlin. Navrud, S. (2002): The State Of The Art on Economic Valuation of Noise, Final Report to European Commission DG Environment, Agricultural University of Norway, Ås. Schall 03 (1990): Richtlinie zur Berechnung der Schallimmissionen von Schienenwegen, Information Akustik 03, Bundesbahnzentralamt München. Scholland, R. (1988): Bodenpreisminderung durch Straßenverkehrsgeräusche, in: Allgemeine Vermessungs Nachrichten, VDE Verlag GmbH, Berlin. Stege, J. (1990): Vortragsmanuskript zum Einfluss von Lärmimmissionen auf den Verkehrswert von Grundstücken vom 7. bis 9. November 1990, Institut für Städtebau Berlin, Berlin. TA Lärm: Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm Sechste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundes Immissionsschutzgesetz. VLärmSchR 97 (1997): Richtlinien für den Verkehrslärmschutz an Bundesfernstraßen in der Baulast des Bundes. 6

7 Autoren: Prof. Dr. Marco Wölfle ist wissenschaftlicher Leiter der Steinbeis Transfer Institute Angewandte Statistik und Volkswirtschaftslehre, Center for Real Estate Studies, VWA Business School sowie Wirtschafts und Verwaltungswissenschaftliches Zentrum. Dort ist er Inhaber der Juniorprofessur für Finanz und Immobilienwirtschaft. Er war zuvor Rektor der International University of Cooperative Education Freiburg. Wölfle studierte und promovierte an der Albert Ludwigs Universität Freiburg, die ihm für die Leistungen im Rahmen seiner Dissertation The Role of Information in Financial Markets den Constantin von Dietze Preis verlieh. Seine derzeitigen Forschungsschwerpunkte befassen sich mit der Effizienz von energetischen Sanierungsmaßnahmen und der Effizienz unterschiedlicher Marktdesigns in der Immobilienwirtschaft. In der Lehre vertritt Wölfle die quantitativen und qualitativen Forschungsmethoden, die Volkswirtschaftslehre, die Finanzmärkte und das betriebswirtschaftliche Rechnungswesen. 7