IMMOBILIEN Jahrbuch 2012

Transkript

1 Ummen / Johns IMMOBILIEN Jahrbuch 2012 Analysen, Trends, Perspektiven IVD Service GmbH

2 Dr. Bernd Leutner Immobilienkonjunktur Markteinschätzung des deutschen Wohnimmobilienmarktes anhand des Verlaufs des F+B-Wohn-Index Dr. Bernd Leutner, Geschäftsführer F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg Der Bedarf: Mehr Sicherheit für Entscheidungen Immobilenunternehmen, Finanzierungsinstitute und Marktforscher benötigen dringend verlässliche Marktdaten über die regionale Wohnungs- und Immobilienmarktentwicklung. Angesichts der Unsicherheiten der Finanzmärkte, der regional unterschiedlichen demografischen Entwicklungen sowie begrenzter Einkommenszuwächse hat sich dieser Bedarf in jüngster Zeit noch verstärkt. Für Wohnungsunternehmen sind die Daten nicht nur für Lageberichte und für das Risikomanagement erforderlich, sondern auch für die Portfolioentscheidungen und die Zielmietenplanung. Finanzierungsinstitute formulieren dringenden Bedarf an verlässlichen Marktdaten für die Immobilienbewertung und für die Beobachtung von Marktschwankungen. Viele Indizes verwirrende Aussagen Lange Zeit war die Qualität der Immobilenmarktbeobachtung in Deutschland beklagenswert. Anders als in anderen Ländern gab es wenig belastbare Aussagen über die Markttrends in regionalisierter Form. Durch die Initiative einer Reihe von Marktforschungsunternehmen, Immobilien- und Finanzierungsportalen und von Verbänden hat die Zahl der veröffentlichten Indizes über die Entwicklung der 50

3 Immobilien Jahrbuch 2012 Immobilienmärkte in Deutschland zugenommen. Die Klarheit der Trendaussagen allerdings nicht. Unterschiedliche Datengrundlagen, Methodiken und Aufbereitungsformen erschweren die Vergleichbarkeit. Zudem sind bisher nur Preisindizes für bestimmte Objektarten verfügbar. Die meisten sind zudem regional nicht ausreichend differenziert, so dass die divergierenden Trends der Immobilienmarktentwicklung nur eingeschränkt abgebildet werden können ( Vergleiche Lister, M. Erbil, T. Analyse ausgewählter deutscher Wohnimmobilienindizes, in: Immobilenjahrbuch 2011, Analysen, Trends, Perspektiven, herausgegeben von Robert Ummen und Sven R. Johns, Berlin 2011). Der F+B-Wohn-Index: Warum ein weiterer Index? F+B hat im Jahr 2011 einen neuen Index vorgelegt, den F+B-Wohn-Index, welcher die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen und Eigenheimen mit der Wertentwicklung von Mehrfamilienhäusern und den Trends von Neuvertrags- und Bestandsmieten kombiniert. Damit sind alle Objektarten von Wohnimmobilen in diesem Index vertreten. Neben dem aggregierten Index, der den allgemeinen Trend in der Bundesrepublik repräsentativ abbildet, lassen sich differenzierte Analysen anhand der zugrundeliegenden einzelnen Indizes durchführen. Möglich ist eine kleinräumige Regionalisierung zur Beobachtung divergierender Immobilienpreistrends bis auf die Quartiersebene (Eine Reihe von Finanzierungsinstituten verwenden die Daten zur Marktschwankungsbeobachtung im Rahmen der Kreditüberwachung. Die Daten liegen differenziert bis auf die Gemeinde- und Quartiersebene vor und ermöglichen deshalb eine gute Abbildung der kleinräumigen Preistrends). Um die Verlässlichkeit von Trendaussagen für Immobilienmärkte zu beurteilen, ist ein kurzer Überblick über die Methodik angebracht: Der F+B-Wohn-Index basiert auf einer breiten empirischen Basis von Angebotsdaten (derzeit von insgesamt über 22 Millionen Objekten). Die Preisdaten werden korrigiert um empirisch ermittelte Transaktionsabschläge. Die Angaben zur Objektlage und den Objekteigenschaften sowie zu den Preisen werden einer Plausibilitäts- und Qualitätskontrolle unterzogen. Die Schätzung der regionalen Zeitreihen erfolgt mittels einer wissenschaftlich kontrollierten, hedonischen Regression. Die Aggregation der Bundesindizes richtet sich nach den örtlichen Wohnungsbeständen und erlaubt deshalb eine realistische Beschreibung der Gesamttrends. Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland zwischen 2004 und 2011 Im Gegensatz zur Immobilienpreisentwicklung im Ausland, welche zwischen den Jahren 2004 und 2007 noch durch massive Preissteigerungen gekennzeichnet war und wo die Märkte seither eingebrochen sind, war die Entwicklung in Deutschland bis 2009 durch leichte Preisrückgänge gekennzeichnet. Nur die Bestandsmieten und die Preise von Mehrfamilienhäusern zeigten eine insgesamt leicht steigende Tendenz. Die bundesweiten Preistrends für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser wiesen sogar Rückgänge von bis zu 4 % auf. 51

4 Dr. Bernd Leutner Seit Ende 2009 ist das allerdings anders: Die Preise für alle Immobilienarten zeigen einen eindeutigen Aufwärtstrend. Der Aufschwung ist nahezu in allen Marktsegmenten zu beobachten. Allein im dritten Quartal 2011 stieg der F+B- Wohn-Index doppelt so stark wie im Vorquartal (um rund einen Prozentpunkt). Während die Preise für Einfamilienhäuser im Jahre 2011 gerade einmal knapp das Niveau von 2004 erreichten, zeigt sich bei Eigentumswohnungen ein Anstieg um 4 %, bei Mehrfamilienhäusern von 5 %. Im Vergleich zu den Verbraucherpreisen, die sich seit 2005 um rund 11 % erhöht haben, wird ein realer Vermögenszuwachs noch nicht erreicht. Vor allem die Preise für Eigentumswohnungen steigen mit unverminderter Dynamik weiter. Seit dem vergangen Jahr sind für dieses Segment die höchsten Preissteigerungen zu beobachten (im Durchschnitt 2,6 %) ein deutliches Indiz einer Nachfrageausweitung durch einen Anlagetrend in die Sachwerte. 52

5 Immobilien Jahrbuch 2012 Wenngleich deutlich moderater, zogen im letzten Quartal ebenfalls die Eigenheimpreise wieder an (plus 1,2 %). Dies ist Ausdruck der steigenden Attraktivität von Immobilien zur Eigennutzung sowie auch zur langfristigen Kapitalanlage. Dieser Preistrend wird sich nach unseren Prognosen in nächster Zeit fortsetzen. Ungebremst aufwärts präsentiert sich darüber hinaus im Bundestrend die Entwicklung der Neuvertragsmieten und damit gleichzeitig die Wertsteigerung von Mehrfamilienhäusern. Im vergangenen Jahr stiegen bundesweit die Mieten und Preise für Zinshäuser um 1,2 % an. Die Preise dürften, insbesondere in den größten Städten, weiter anziehen. Unterschiedliche Trends in den Bundesländern Parallel zur Gesamtentwicklung von Preisen und Mieten in Deutschland wertet F+B für eine Reihe von Institutionen auch die regionale Entwicklung z.b. auf Bundesländereben aus. Bei den Einfamilienhäusern sind insbesondere in Hamburg (plus 10 %) und in Berlin (plus 8 %) überdurchschnittliche Preissteigerungen zu beobachten. Über dem Bundestrend liegt die Preisentwicklung aber auch in Mecklenburg-Vorpommern, Schleswig-Holstein und in Bayern. Deutlich rückläufige Preise sind im Landesdurchschnitt demgegenüber in Ostdeutschen Bundesländern zu beobachten. Die Preisrückgänge liegen zwischen 6 und 8 Prozent. Die Wohnungsmieten sind nach den Ergebnissen des Teilindexes Wohnungsmiete in allen Bundesländern deutlich angestiegen (im Bundesdurchschnitt um knapp 8 % von 2004 bis 2011, also um rund einen Prozentpunkt pro Jahr). Wenig überraschend ist dabei, dass in den Stadtstaaten Berlin und Hamburg ein überdurchschnittlich hoher Anstieg der Wohnungsmieten festzustellen ist. Der Index der Wohnungsmieten liegt 2011 in Hamburg (auf der Basis 2004 = 100) bei 119, also plus 19 %, und in Berlin bei 115, also plus 15 %. Auch in Bremen sind die Wohnungsmieten überdurchschnittlich stark angestiegen, nämlich um 10 Pro-zentpunkte im Beobachtungszeitraum 2004 bis Entwicklung in ausgewählten Städten: Die 50 teuersten und 50 günstigsten Städte mit mehr als Einwohnern Grundsätzlich belegen die Städte in Bayern Spitzenpositionen bei den Eigentumswohnungspreisen und den Neuvermietungsmieten. München nimmt - wie schon 53

6 Dr. Bernd Leutner seit Jahren, derzeit mit einer durchschnittlichen Neuvertragsmiete von 11,90 Euro/m 2 und einem durchschnittlichen Eigentumswohnungspreis von Euro/m 2 auch Ende 2011 eine Spitzenposition ein. Offenbar wirkt sich die hohe Nachfrage in der bayrischen Landeshauptstadt dabei auch auf die umgebenden kleineren Standorte aus. Das Niveau der neuen Mietverträge liegt beispielsweise in Unterschleisheim, Germering und in Dachau über den Mieten anderer Metropolen. Auf Platz 4 der Rangliste liegt Frankfurt am Main mit einer durchschnittlichen Neuvertragsmiete von 9,80 Euro/m 2 gefolgt von Hamburg und Stuttgart mit jeweils 9 Euro/m 2 erst auf den Rängen 14 und 15. Die Metropolen Köln und Düsseldorf liegen mit jeweils 8,50 Euro/m 2 im Mittelfeld der Top 50 und somit knapp 2 Euro über dem Bundesdurchschnitt von 6,95 Euro/m 2. Auch bei den Eigentumswohnungen sind auf den vorderen Plätzen zumeist bayrische Standorte vertreten. Von den Metropolen liegt Hamburg mit durchschnittlich Euro/m 2 erst auf Platz 10. Die Eigentumswohnungen in Frankfurt am Main sind mit Euro/m 2 und in Stuttgart mit knapp Euro/m 2 zwar wesentlich teurer als im Bundesdurchschnitt, aber preiswerter als in Hamburg. Die Entwicklung von Miet- und Eigentumswohnungspreisen in den Großstädten ist ein Spiegel ihrer Wirtschaftsstärke, denn in diesen Standorten ist ein Zuzug von Arbeitskräften aufgrund der prosperierenden Wirtschaft zu beobachten, was sich natürlich auch auf die Wohnungsmärkte auswirkt. Beim Eigentumswohnungsmarkt liegen die Preise in Standorten am Ende der Rangliste der Top 500 Städte im Schnitt zwischen 830 Euro/m 2 und 650 Euro/m 2. Köthen, Gera, Aschersleben, Plauen, Altenburg und Wittenberg verzeichnen 54

7 Immobilien Jahrbuch 2012 gegenüber dem Vorquartal weitere Preisrückgänge. Auch bei den Neuvertragsmieten gib es im Vergleich zum Vorquartal vereinzelt Rückgänge. In Berlitz sind die Neuvertragsmieten um mehr als 3 % günstiger und liegen mit 4 Euro/m 2 an vorletzter Stelle. In Stendal sinken die Neuvertragsmieten um 2,9 % auf 4,30 Euro/m 2 und in Sangerhausen um 3,4 % auf 4,50 Euro/m 2. Fazit: Heterogene Marktentwicklung erfordert kleinräumige Preisbeobachtung Die regionale Entwicklung der Preise und Mieten ist, dies zeigen die Analysen von F+B, regional sehr unterschiedlich und zum Teil auch innerhalb der Städte und Landkreise durch divergierende Trends gekennzeichnet. Grundsätzlich sind mittlerweile umfassende Datenbanken mit einer kleinräumigen Datenbasis vorhanden, die Daten bedürfen aber eines Qualitätsmanagements, um aussagefähig zu sein. Für die Gesamteinschätzung der Immobilienmarkttrends in Deutschland sind die Indizes umso aussagefähiger und repräsentativer, je mehr sie regional differenziert sind. Mit Hilfe komplexer statistischer Methoden, die sich zunehmend geografischer Informationssysteme als ergänzendes Analyseinstrument bedienen, ist eine angemessene Darstellung der Gesamtentwicklung gewährleistet. Damit kann das Ziel, mehr Sicherheit für die Entscheidungen von Immobilienunternehmen und Banken bei der Bestandsbewirtschaftung und bei den Investitionen zu gewährleisten, erreicht werden. 55