SACHVERSTÄNDIGENBÜRO - I M M O B I L I E N B E W E R T U N G

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1 SACHVERSTÄNDIGENBÜRO - I M M O B I L I E N B E W E R T U N G von der Architektenkammern Nordrhein-Westfalen öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Amtsgericht Ratingen Postfach 1113 AZ 033 K 033/ Ratingen Datum: Gutachten über den Verkehrswert (i. S. d. 194 Baugesetzbuch) der Eigentumswohnung Nr. 7 (3. Obergeschoss links) und des Garagenstellplatzes Nr. G 16 Düsseldorfer Straße 34 in Ratingen Flur 41 Flurstück 973 Grundbuchblatt 26011, Zum Wertermittlungsstichtag Internetversion Aus technischen, urheberrechtlichen und privatrechtlichen Gründen müssen in dieser Version einige Seiten und Daten gelöscht werden. wurde der Verkehrswert der Wohnung Nr. 7 mit und des Garagenstellplatzes Nr. G 16 mit ermittelt. Das Gutachten besteht aus insgesamt 25 Gutachtenseiten und 13 Anlagenseiten. Es wurden 4 Ausfertigungen erstellt. Seite: 1

2 Inhaltsangabe 1. Allgemeine Angaben Auftragsdaten Zweck und Gegenstand des Gutachtens Ortsbesichtigung Wertermittlungsgrundlagen Grundstücksbeschreibung Lage Gestalt und Form Erschließung/Bodenzustand Planungsrecht Grundbuch Gebäude- und Grundstücksbeschreibung Außenanlagen Aufbauten Ausführung und Ausstattung Zustand Allgemeine Beurteilung der Liegenschaft Wertbestimmende technische Daten GRZ (Grundflächenzahl nur Wohnhaus) GFZ (Geschossflächenzahl nur Wohnhaus) Wohnfläche Brutto-Grundfläche Alterswertminderung nach Ross Zur Wertermittlung Ermittlung des Bodenwertes Ermittlung des Bodenwertes Sachwertermittlung Berechnung des Sachwertes Wohnung Nr Ertragswertermittlung Berechnung des Ertragswertes Wohnung Nr Berechnung des Ertragswertes Garagenstellplatz G Verkehrswert Verkehrswertermittlung Wohnung Nr Verkehrswertermittlung Garagenstellplatz G Zu den übrigen Punkten des Gutachtenauftrags Seite: 2

3 1. Allgemeine Angaben 1.1 Auftragsdaten Auftraggeber Amtsgericht Ratingen Postfach Ratingen Auftragserteilung Durch Gutachterauftrag vom Zweck und Gegenstand des Gutachtens Zweck des Gutachtens Gegenstand des Gutachtens Feststellung des Verkehrswertes im Zwangsversteigerungsverfahren AZ 033 K 033/14 vor dem Amtsgericht Ratingen. Zu bewerten ist innerhalb des Wohn- und Geschäftshauses Düsseldorfer Straße 34, 36, 36 a in Ratingen der - 380/10.000stel Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 7 bezeichneten Wohnung im 3. Obergeschoss links des Hauses 34 und an dem im Aufteilungsplan mit Nr. K 07 bezeichneten Kellerraum. - 80/ Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit Nr. G 16 gekennzeichneten Kfz-Abstellplatz in der Garage. Die Wohnanlage hat drei Hauseingänge. Das Bewertungsobjekt liegt im Haus Düsseldorfer Straße Ortsbesichtigung Tag Teilnehmer 1. Besichtigung: 8. Januar Besichtigung: 2. Februar Besichtigung: Der Termin wurde telefonisch vom Mieter abgesagt. 2. Besichtigung: Die Besichtigung führte ich mit dem Mieter durch. Der angeschriebene Zwangsverwalter und der angeschriebene Vertreter der Eigentümerin erschienen nicht zu dem Termin. Seite: 3

4 Anmerkungen zum Termin Die Besichtigung konnte in einem für den Wertermittlungszweck angemessenen Umfang durchgeführt werden. 1.4 Wertermittlungsgrundlagen Rechtliche Grundlagen Literatur Unterlagen - Grundbuchauszug - Auszug aus dem Liegenschaftskataster - Auskunft aus dem Altlastenkataster - Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis - Auskunft Wohnungsbindung - Nachweis über Erschließungsbeiträge - Bodenrichtwertkarte - Grundstücksmarktbericht - Baupläne (Grundrisse, Schnitt) - Mietspiegel - Fotos - Teilungserklärungen Zusätzliche Erhebungen Einsicht in die Grundakte. Einsicht in die Hausakte beim Bauamt. Telefonat mit der WEG-Verwaltung. Wohnungsbindung Vertragliche Bindungen Die Wohnung ist vermietet. 2. Grundstücksbeschreibung 2.1 Lage Makrolage Das Bewertungsobjekt befindet sich in Nordrhein-Westfalen, in der Stadt Ratingen mit rund Einwohnern auf ha Fläche. Die Stadt gliedert sich in die Stadtteile Zentrum, West, Tiefenbroich, Lintorf, Breitscheid, Hösel, Eggerscheidt, Homberg, Schwarzbach und Ost. Ratingen grenzt an die Landeshauptstadt Düsseldorf und verfügt über eine leistungsstarke Wirtschaft mit einer breitgefächerten Palette von Industrien (Computer, Elektronik, Kesselbau, Sanitärkeramik), Gewerbe, Handel und Dienstleistungsunternehmen. Ein städtebaulich ansprechendes und Seite: 4

5 vielfältig sortiertes Stadtzentrum sowie gute Wohngebiete geben der Stadt einen eigenen Charakter. Die besten Wohnstandorte liegen im Norden, am Rande des Ratinger Waldes, großzügige Villen des gehobenen Standards finden sich in Hösel. Benachteiligte Lagen finden sich in Tiefenbroich, welches durch Fluglärm belastet ist, darüber hinaus ist in Ratingen West eine Satellitenstadt der einstigen Neuen Heimat. Die Gewerbegebiete, insbesondere zwischen der A 52 und der Güterbahnstrecke, sind gut erschlossen und beherbergen einen gesunden Branchen-Mix. Mikrolage Infrastruktur Das Bewertungsobjekt liegt im Stadtteil Ratingen-Mitte, in der Düsseldorfer Straße, im süd-westlichen Stadtzentrum. Ratingen als Mittelzentrum ( große kreisangehörige Stadt ) bietet gute Infrastrukturmerkmale. Gute Kfz-Anbindung über städtische Straßen; Autobahnauffahrten zur A 3, A 44, A 52, A 524 liegen im Stadtgebiet und sind gut zu erreichen. Darüber hinaus gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr durch Bus-Linien und Straßenbahnlinie mit Haltestellen gegenüber vom Bewertungsobjekt. Gute Einkaufsmöglichkeiten mit Geschäften des täglichen Bedarfs stehen im Stadtteil und im Stadtzentrum zur Verfügung. An Naherholungs- bzw. Freizeitgestaltungsgelegenheiten bieten sich ausgedehnte Wälder und landwirtschaftliche Flächen an. Unmittelbare Nachbarschaft Überwiegend Wohn- und Geschäftshausbebauung mit unterschiedlich vielen Geschossen. Am Ende der Straße beginnt die Fußgängerzone. Immissionen Lagequalität Anlässlich der Ortsbesichtigung, waren störenden Einflüsse durch den Autoverkehr und der Straßenbahn, wahrnehmbar. Mittlere zentrale Wohnlage. 2.2 Gestalt und Form Topographie Ebenes Gelände. Seite: 5

6 Grundstückszuschnitt Orientierung/Belichtung Die Gesamtanlage verteilt sich auf ein unregelmäßiges, kompakt geschnittenes Grundstück. Die Wohnung orientiert sich zur Straße nach Süd-Osten und zur Rückseite nach Nord-Westen. Es besteht die Möglichkeit der Querlüftung. 2.3 Erschließung/Bodenzustand Straßenart Straßenausbau Bemerkung Bodenverhältnisse Ortsdurchgangsstraße In Schwarzdecke befestigte Fahrbahn mit in Verbundpflaster eingefassten Straßenbahnschienen, beidseitig angelegten Gehwegen in Betonplatten. Der einseitig verlaufende Fahrradweg wurde farbig abgesetzt. Parkmöglichkeiten in Parkbuchten auf einer Seite der Straße, Baumbestand. Bei der Bewertung wird davon ausgegangen, dass keine anteiligen Erschließungskosten im Sinne des BauGB bzw. Kanalanschlussgebühren entsprechend KAG (Kommunalabgabengesetz) mehr zu entrichten sind. Soweit ersichtlich, handelt es sich um normal gewachsenen, tragfähigen Baugrund. In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrundsituation insoweit berücksichtigt, als sie in den Richtwert eingeflossen ist. Altlasten 2.4 Planungsrecht Flächennutzungsplan Bebauungsplan Kerngebiet Für den Bereich liegt der Aufstellungsbeschluss M 330 vor, Planreife gemäß 33 BauGB ist jedoch nicht gegeben. Die planungsrechtliche Beurteilung der Grundstücke erfolgt nach der Vorschrift des 34 BauGB (Vorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles). Baulast 2.5 Grundbuch Seite: 6

7 3. Gebäude- und Grundstücksbeschreibung 3.1 Außenanlagen Vor- und Hausgarten / Innenhof Das Bewertungsobjekt wurde direkt am öffentlichen Gehweg ohne Vorgarten errichtet. Hier liegt auch der Eingang zum Haus Nr. 36. Auf der linken Seite befindet sich die Zufahrt zu den Außenstellplätzen im Hof und zur Garage. Die Zufahrt ist in Betonplatten befestigt. Darüber hinaus liegt der Hauszugang zu den Wohnungen des Hauses Nr. 36 a an dieser Zufahrt. Auf der rechten Seite befindet sich ein Durchgang / Fußweg zur rückwärtigen Straße. Der Weg ist sowohl in Naturstein, Betonpflaster und platten als auch in Kopfsteinpflaster befestigt. Hier liegt der Hauszugang zu den Wohnungen des Hauses Nr. 34. Die Einfriedung des Hofes durch Stahlzaun, Garagengebäude und Grenzbebauung des Nachbarn. Der Hof ist in Schwarzdecke befestigt, die Stellplätze größtenteils in Betonpflaster. Abgeteilt durch eine Mauer und einen Stahlzaun mit Tor, der in Betonpflaster befestigte Müllstandplatz. Hinweis Anschlüsse Das Bewertungsobjekt hat drei Eingänge. In der folgenden Beschreibung wird nur der zur Wohneinheit gehörende Hauseingang beschrieben. Das Grundstück verfügt über Anschlüsse an Wasser, Kanal, Gas, Kabel und elektrischen Strom. 3.2 Aufbauten Art des Gebäudes Baujahr Unterkellertes Wohn- und Geschäftshaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Ladenlokalen im Erdgeschoss. Die Baugenehmigung als Wohn- und Geschäftshaus mit Pavillon-Takt ist vom mit einem Nachtrag vom Die Rohbauabnahme ohne Pavillon erfolgte am Die Schlussabnahme wurde am erteilt. Die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung erfolgte am Seite: 7

8 Bewertungsbaujahr Das Bewertungsobjekt befindet sich in einem gepflegten, den heutigen Anforderungen gerecht werdenden Zustand. Darüber hinaus wurden Investitionen in das Gemeinschaftseigentum als auch in das Sondereigentum durchgeführt. Unter Berücksichtigung dieser Investitionen, schätze ich die wirtschaftliche Restnutzungsdauer auf 40 Jahre. Bei 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer, erhalte ich somit ein Alter von 40 Jahren oder als fiktives Bewertungsbaujahr Ausführung und Ausstattung Hinweis Die nachfolgenden Angaben beziehen sich auf dominierende Ausstattungsmerkmale, die anlässlich der Ortsbesichtigung augenscheinlich festgestellt wurden. Teilbereiche können hiervon abweichend ausgeführt sein. Gemeinschaftseigentum: Konstruktion Dach Fassade Fenster Hauseingang Massivbauweise mit konstruktiv ausgeführten Mauerwerkswänden und Stahlbetondecken. Satteldach mit Pfanneneindeckung, Dachgauben mit Kunstschiefer und Zinkblech verkleidet. Rinnen und Fallrohre in Zink. Im Erdgeschoss die Ladenlokale zur Straße mit großflächigen Schaufenstern, Sturz-, Brüstungs- und Leibungsflächen in dunklen Fliesen. In den Durchfahrten, auf der Rückseite und in den Obergeschossen farbig gestrichene Wärmedämmputzfassade mit weiß abgesetzten Fensterumrahmungen. Die Fassade wird durch die Öffnungen der Loggien strukturiert. Die gemauerten Brüstungen der Loggien haben eine Abdeckung aus Zinkblech. Isolierverglaste Kunststofffenster. Der Hauseingang Nr. 34 liegt im Durchgang, der zur rückwärtigen Straße führt. Das Eingangstürelement aus Aluminium mit Sicherheitsverbundglas. Seitlich an der Hauswand montiert die Klingelanlage. Innenliegend sind seitlich angebracht die Briefkästen. Im Boden aus Kunststeinen ist ein Fußabstreifer eingelassen. Seite: 8

9 Treppe/Treppenhaus Wohnungseingangstüren Heizungsanlage Warmwasser Keller Betonkonstruktion mit in Kunststein belegten Stufen, das Geländer ausgeführt in zweifarbig gestrichenen Stahlstäben mit Mipolamhandlauf. Die Wände in gestrichenem Reibeputz. Natürliche Belichtung und Belüftung über einfach verglaste Holzfenster. Glatte Naturholztürblätter mit Spion in weiß gestrichenen Stahlzargen. Gaszentralheizung mit zentralem Warmwasserspeicher. zentral Erschlossen über das allgemeine Treppenhaus über eine Stahltür und eine gestrichene Betontreppe. Die Wände und Decken sind geweißt, die Böden in Estrich, teilweise auch gestrichen. Die Mieterkeller sind in Holzlatten abgeschlagen. Der Heizungskeller mit gestrichenen Betonwänden und Betondecke, Holzfenster mit Einfachverglasung, offenem Lüftungsschacht mit einem Gitterrost als Abdeckung. Im Wasch- und Trockenraum sind die Wände gestrichen und bis zu einer Höhe von ca. 1,00 m farbig abgesetzt, der Boden in Estrich mit Bodenablauf, Holzfenster mit Einfachverglasung, Maschinenstandplätze, Ausgussbecken. Die Zuordnung der Mieterkeller durch die Teilungserklärung stimmt nicht mit den örtlich vorgefundenen Nutzungen überein. Ebenso sind nicht im Plan eingezeichnete Kellerräume errichtet worden (z.b. unter der Kellertreppe). Gemeinschaftsanlagen Garage mit Liftanlage Den Bewohnern stehen ein Wasch- und Trockenraum zur Verfügung. Die Garage, mit feuerverzinkter Liftanlage über drei Ebenen, wurde mit Wänden und Decke in Beton errichtet, mit weiß gestrichener Putzfassade, Flachdach mit extensiver Begrünung, Rinne und Fallrohr in Zink. Die Zufahrt erfolgt über feuerverzinkte Schiebe-Gittertore. Vor Ort wurde mir mitgeteilt, dass das Parksystem zurzeit nicht nutzbar ist und instand gesetzt werden muss. Seite: 9

10 Sondereigentum WE Nr. 7: Ein Kostenvoranschlag liegt bereits der Hausverwaltung vor. Wohnungseingangstür Innentüren Fußböden Innenansichten Glattes Naturholztürblatt mit Spion in weiß gestrichener Stahlzarge. Glatte Naturholztürblätter, teilweise mit Glasausschnitten mit Ornamentverglasung in gestrichener Stahlzarge. Je nach Nutzung in Laminat und Fliesen. Die Wände und Decken sind tapeziert und gestrichen. An der Decke angebracht Eckzierleisten. Im Kinderzimmer ist die Decke mit Holzpaneelen verkleidet. Die Küche mit Fliesenspiegel. Fenster Sanitäre Ausstattung Isolierverglaste, weiße Kunststofffenster. Bad: Badezimmer mit Dusche mit Kunststoffspritzschutz und Waschbecken. Die Wände sind raumhoch und der Boden in Fliesen. Die Decke mit hellen Nut- und Federholz verkleidet und mit Einbauleuchten. Maschinenstandplatz und Lüftungseinrichtung. WC: WC mit, Waschbecken und Stand-WC mit Hängespülkasten. Die Wände halbhoch und der Boden in Fliesen, Kölner Lüftung. Im WC gibt es nur einen Anschluss für Kaltwasser. Elektroinstallation Heizung Warmwasserversorgung Keller Unterputzanlage Stahlheizkörper mit Thermostatventilen. zentral Der Wohnungskeller ist in Holzlatten abgeschlagen. Die Mieter nutzten einen Kellerraum, jedoch nicht den zur Wohnung gehörenden Keller. Die vor Ort angelegten Kellerräume stimmen nicht mit der Teilungserklärung überein. Seite: 10

11 Sondereigentum Garagenstellplatz G 16 Der Stellplatz befindet sich in der oben beschriebenen Garage und ist eine Parkpalette der Liftanlage. Die Zufahrt erfolgt über ein elektrisch betriebenes Schiebe-Gittertor. Das Parksystem ist defekt und zurzeit nicht nutzbar. 3.4 Zustand Hinweis Pflegezustand Über den Augenschein hinausgehende Untersuchungen auf pflanzliche oder tierische Schädlinge, gesundheitsschädliche Baumaterialien sowie des Schall- und Wärmeschutzes wurden nicht durchgeführt. Gemeinschaftseigentum: Der Bau- und Unterhaltungszustand ist befriedigend. Das Gebäude befindet sich in einem gepflegten Zustand. Schäden, die über die Alterswertminderung hinausgehen, habe ich, soweit augenscheinlich ersichtlich, nicht festgestellt. Die Hausverwaltung teilte weiterhin mit, dass derzeit eine zu geringe Rücklage besteht. Darüber hinaus sind Investitionen, wie am Vordach des Gebäudes sowie im Keller als auch für die Umsetzung der Kellerräume entsprechend der Teilungserklärung sowie weitere allgemeine Investitionen zu leisten. Weiterhin sind zurzeit nicht alle Stellplätze angelegt und der Müllstandplatz liegt auf der Fläche eines Stellplatzes. Da keine angemessene Rücklage besteht und Investitionen anstehen, ist damit zu rechnen, dass zur Erhöhung der Rücklage das monatliche Hausgeld erhöht wird oder eine Sonderumlage durchzuführen ist. Ich schätze den Gesamtbedarf auf ohne Garagensanierung und erhalte somit für die Wohnung Nr. 7 eine Rückstellung von x 380 : = Sondereigentum Wohnung Nr. 7 - Türblätter beschädigt - Schimmel im Bereich der Fenster - Schäden im Laminat Seite: 11

12 - Fußleisten fehlen teilweise - Kabelanschluss funktionseingeschränkt Die Wohnung befindet sich in einem renovierungsbedürftigen Zustand mit Investitionsstau. Um den von mir ermittelten Mietwert zu erhalten, schätze ich die Instandhaltungsrücklage am Sondereigentum auf rund Sondereigentum Garagenstellplatz G 16 Das Parksystem ist defekt und zurzeit nicht nutzbar. Für die Instandsetzung liegt der Hausverwaltung ein Kostenvoranschlag in Höhe von vor. Ich schätze die Rückstellung auf rund Grundrissliche Lösung Den heutigen Wohnverhältnissen entsprechende Wohnung. Es besteht die Möglichkeit der Querlüftung. Belichtung gut 3.5 Allgemeine Beurteilung der Liegenschaft Eine ca. 67 m² große 3-Zimmerwohnung mit Küche, Flur, Bad, WC und Abstellraum sowie einem Kellerraum, gelegen im 3. Obergeschoss eines Wohn- und Geschäftshauses, das Ganze in dem für das fiktive Bewertungsbaujahr entsprechender mittlerer Ausführungsund Ausstattungsqualität, auf einem unregelmäßig, kompakt geschnittenen Grundstück, in mittlerer zentraler Wohnlage von Ratingen-Mitte, bei guter Kfz-, guter Nahverkehrsund Einkaufsanbindung. 4. Wertbestimmende technische Daten Die nachfolgend aufgeführten Daten wurden von mir mit dem für den Wertermittlungszweck ausreichendem Genauigkeitsgrad in Anlehnung an die BauNVO, die DIN 277 sowie 283 bzw. die II. BV ermittelt. Aufgrund möglicher Abweichungen von diesen Vorschriften können sie lediglich als Grundlage für die hier vorgenommene Verkehrswertschätzung dienen. 4.1 GRZ (Grundflächenzahl nur Wohnhaus) 4.2 GFZ (Geschossflächenzahl nur Wohnhaus) Seite: 12

13 4.3 Wohnfläche Wohnflächenzusammenstellung: rund 67 m² 4.4 Brutto-Grundfläche Wohnung Nr. 7 rund 107 m² 4.5 Alterswertminderung nach Ross 5. Zur Wertermittlung 6. Ermittlung des Bodenwertes 6.3 Ermittlung des Bodenwertes Wohnung Nr. 7 Grundstücksgröße x Richtwert x Miteigentumsanteil = Bodenwert 846 m² x 740 /m² x 380 : = rund Garagenstellplatz Nr. G 16 Grundstücksgröße x Richtwert x Miteigentumsanteil x Anpassung = Bodenwert 846 m² x 740 /m² x 80 : x 0,5 = rund Sachwertermittlung 7.2 Berechnung des Sachwertes Wohnung Nr. 7 Gebäudesachwert Zeitwert der Außenanlagen 500 Bodenwert vorläufiger Sachwert am Wertermittlungsstichtag Marktanpassung sonstige wertbeeinflussende Umstände Instandhaltungsrückstellung Gemeinschaftseigentum (siehe Ziffer 3.4) Instandhaltungsrückstellung Sondereigentum (siehe Ziffer 3.4) Sachwert am Wertermittlungsstichtag Seite: 13

14 8. Ertragswertermittlung 8.2 Berechnung des Ertragswertes Wohnung Nr. 7 Rohertrag = rund Bewirtschaftungskosten (abzüglich) Reinertrag somit jährlich Gebäudeertragswert Bodenwert vorläufiger Ertragswert sonstige wertbeeinflussende Umstände Instandhaltungsrückstellung Gemeinschaftseigentum (siehe Ziffer 3.4) Instandhaltungsrückstellung Sondereigentum (siehe Ziffer 3.4) Ertragswert zum Wertermittlungsstichtag Berechnung des Ertragswertes Garagenstellplatz G 16 Rohertrag = rund 660 Bewirtschaftungskosten (abzüglich) Reinertrag somit jährlich 560 Gebäudeertragswert rund Bodenwert vorläufiger Ertragswert sonstige wertbeeinflussende Umstände Instandhaltungsrückstellung Sondereigentum (siehe Ziffer 3.4) Ertragswert zum Wertermittlungsstichtag Verkehrswert 9.1 Verkehrswertermittlung Wohnung Nr. 7 Für das Bewertungsobjekt wurden der Sach- und der Ertragswert ermittelt. Eigentumswohnungen dienen, wie bereits unter Ziffer 5.3 ausgeführt, in der Regel der Eigennutzung, je nach Größe und Lage auch als Anlageobjekt. Für das Bewertungsobjekt treffen beide Überlegungen zu, weswegen der Verkehrswert aus dem unter Ziffer 7.2 ermittelten Sachwert von , gewichtet zu 1/3, und dem unter Ziffer 8.2 ermittelten Ertragswert von , gewichtet zu 2/3, abgeleitet wird. Seite: 14

15 Damit erhalte ich als gewichteten Verkehrswert, unter Berücksichtigung der Sicherheit der Daten in den einzelnen Wertermittlungsverfahren, ( x 2) : 3 = Unter Würdigung der Bewertungsmerkmale sowie der Situation auf dem Immobilienmarkt, schätze ich den Verkehrswert am Wertermittlungsstichtag auf rund (achtzigtausend Euro) Das entspricht bei 67 m² Wohnfläche einem durchschnittlichen Wert von rund /m² - ein Wert, den ich für marktgerecht erachte und der geringfügig unter dem vom Gutachterausschuss veröffentlichten Vergleichswert (Mittelwert für die Baujahresspanne 1950 bis 1974) liegt. 9.2 Verkehrswertermittlung Garagenstellplatz G 16 Für das Bewertungsobjekt wurde ein Ertragswert von ermittelt. Unter Würdigung der Bewertungsmerkmale sowie der Situation auf dem Immobilienmarkt, schätze ich den Verkehrswert am Wertermittlungsstichtag auf (siebentausendzweihundert Euro) 9.3 Zu den übrigen Punkten des Gutachtenauftrags Auskunft über Erschließungsbeiträge, Altlasten, Wohnungsbindung sowie Baulasten wurden eingeholt. Düsseldorf, den Seite: 15