Inhaltverzeichnis. Abkürzungsverzeichnis... Literaturverzeichnis... XXIII

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1 Revision Inhaltsverzeichnis Inhaltverzeichnis Abkürzungsverzeichnis... Literaturverzeichnis... XXIII A. Grundlagen des Mietverhältnisses... 1 I. Begriff... 1 II. Rechtsgrundlagen ff. BGB Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)... 1 a) Sachlicher Anwendungsbereich... 1 b) Persönlicher Anwendungsbereich... 3 c) Zeitlicher Anwendungsbereich... 3 III. Abgrenzung zu anderen Rechtsverhältnissen Wohnraum Pacht Verwahrung Leihe Leasing Werkvertrag... 6 B. Zustandekommen des Mietvertrages... 7 I. Vertragsanbahnung Letter of Intent (LOI) Vorvertrag Vormietrecht Mietoptionsvertrag Anbietungsverpflichtung Vorvertragliches Verschulden (culpa in contrahendo) a) Abbruch von Vertragsverhandlungen b) Aufklärungspflichtverletzung II. Abschluss des Mietvertrages Einigung a) Angebot b) Annahme Wirksamkeit a) Geschäftsunfähigkeit, beschränkte Geschäftsfähigkeit b) Vertreter ohne Vertretungsmacht c) Geheimer Vorbehalt, Scheingeschäft d) Gesetzliche Verbote e) Sittenwidrigkeit f) Wucher g) Anfechtung h) Verstoß gegen gesetzliche Formerfordernisse C. Form des Mietvertrages I. Gesetzliche Schriftform Anwendbarkeit Voraussetzungen der gesetzlichen Schriftform a) Schriftform gemäß 126 BGB b) Elektronische Form gemäß 126, 126 a BGB c) Beurkundung gemäß 126, 128 BGB VIII IX

2 X 3. Umfang des Schriftformerfordernisses a) Vertragsparteien und Stellvertretung aa) Natürliche Person bb) Personenmehrheit cc) Handelsgesellschaften und juristische Personen dd) Parteiänderungen b) Mietobjekt c) Mietzeit d) Miete e) Unterzeichnung des Mietvertrages f) Vertragsannahme unter Abwesenden g) Anlagen h) Aufschiebende Bedingung Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen Heilung von Schriftformfehlern Verstoß gegen Treu und Glauben Folgen eines Schriftformfehlers Ersatz von Investitionen bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses II. Gewillkürte Schriftform III. Notarielle Beurkundung IV. Weitere Formvorschriften D. Inhalt des Mietverhältnisses I. Vertragsparteien Einführung Einzelne Vertragsparteien a) Natürliche Personen b) Juristische Personen Mehrheit von Vermietern oder Mietern Wechsel der Vertragsparteien a) Vertrag b) Veräußerung, Zwangsversteigerung und Tod c) Umwandlungen und Gesellschafterwechsel d) Einzelne Beispiele II. Mietobjekt Flächenangaben und Beschreibungen Vermietung vom Reißbrett Mietzweck und Eignung des Objektes Nebenräume und Nebenflächen Übergabeprotokoll Werbung und Schilder Schnittstelle Wohnungs-/Teileigentum III. Betriebspflicht Allgemeines Ausdrückliche Vereinbarungen Schlüssige Vereinbarungen Verstöße und Durchsetzbarkeit a) Rechtsfolgen von Verstößen b) Durchsetzbarkeit und Prozessuales Entfall der Betriebspflicht a) Ende des Mietverhältnisses b) Wegfall der Geschäftsgrundlage; Begrenzung durch 242 BGB IV. Mietzeit Unbestimmte Laufzeit Bestimmte Laufzeit a) Vereinbarung einer bestimmten Mietzeit... 76

3 b) Möglichkeiten der Verlängerung der Mietzeit aa) Verlängerungsoption bb) Verlängerungsklausel cc) Kombination der Verlängerungsmöglichkeiten dd) Stillschweigende Verlängerung gemäß 545 BGB V. Miete Einleitung Miete Mietarten und Mietanpassung a) Staffelmieten b) Umsatzmieten c) Festmiete d) Indexmieten, Wertsicherungsklauseln aa) Leistungsvorbehaltsklauseln bb) Spannungsklauseln cc) Kostenelementeklauseln dd) Ermäßigungsklauseln ee) Echte Gleitklauseln (1) Vereinbarter Bezugsindex ( 3 PrKlG) (2) Laufzeit ( 3 PrKlG) (3) Hinreichende Bestimmbarkeit ( 2 PrKlG) (4) Keine unangemessene Benachteiligung ( 2 PrKlG) (5) Vereinbarung echter Gleitklauseln (6) Salvatorische Klauseln (7) Schriftformheilungsklauseln (8) Indexentfall (9) Berechnungen e) Kombinationen Umsatzsteuer Sonderzahlungen a) Bearbeitungsgebühren b) Mietvorauszahlungen c) Mieterdarlehen d) Abstandsvereinbarungen e) Untermietzuschlag f) Baukostenzuschüsse Fälligkeit der Miete und Verzug VI. Betriebskosten Allgemeines Umlage auf den Mieter a) Vertragliche Vereinbarungen b) Stillschweigende Vereinbarungen Rechtsfolgen unwirksamer Klauseln Das Wirtschaftlichkeitsgebot Neue Betriebskosten Der Umlageschlüssel Einzelne Betriebskosten a) Allgemeines b) Verwaltungskosten c) Grundsteuer d) Hauswart, Hausmeister e) Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten f) Fahrstuhlkosten g) Kosten der Werbegemeinschaft h) Wärmecontracting i) Energieausweis XI

4 XII j) Center-Management k) Sonstige Betriebskosten i. S. v. 2 Nr. 17 BetrKV aa) Bewachungskosten bb) Finanzierungskosten cc) Kosten der Dachrinnenreinigung dd) Wartungskosten des Rauchmelders ee) Kosten der Prüfung technischer Anlagen ff) Weitere Beispiele Vorauszahlungen und Pauschale a) Vorauszahlungen b) Höhe der Vorauszahlungen c) Anpassung von Vorauszahlungen d) Betriebskostenpauschale Betriebskostenabrechnung a) Ordnungsgemäße Abrechnung b) Fälligkeit der Abrechnung, Abrechnungsfrist c) Unterbliebene Abrechnung d) Fehlerhafte Abrechnung e) Fälligkeit der Nachzahlung f) Belegeinsicht g) Verjährung und Verwirkung Die Heizkostenverordnung VII. Gewährleistung Allgemeines, Mietzweck Sachmängelhaftung a) Sachmangel b) Erheblichkeit c) Zugesicherte Eigenschaft Rechtsfolgen a) Minderung b) Schadensersatz aa) Garantiehaftung bb) Mangel nach Vertragsschluss cc) Verzug mit Mangelbeseitigung dd) Umfang c) Aufwendungsersatz d) Kündigung e) Zurückbehaltungsrecht Rechtsmangel a) Rechte Dritter b) Folgen Gewährleistungsausschluss a) Gesetzliche Gewährleistungsausschlüsse aa) Gewährleistungsausschluss nach 536 b BGB (1) Kenntnis des Mangels, 536 b Satz 1 BGB (2) Grob fahrlässige Unkenntnis des Mangels, 536 b Satz 2 BGB (3) Vorbehaltlose Annahme trotz Kenntnis, 536 b Satz 3 BGB (4) Nachträgliche Änderungen der Umstände bb) Gewährleistungsausschluss mangels Anzeige nach 536 c Abs. 2 BGB cc) Gewährleistungsausschluss nach Treu und Glauben, 242 BGB b) Vertragliche Gewährleistungsausschlüsse und -beschränkungen aa) Minderung bb) Schadensersatz cc) Arglistiges Verschweigen dd) Ausschluss durch vorformulierte Klauseln (1) Klauselverbote, 309 BGB (2) Generalklausel, 307 BGB

5 VIII. Bauliche Veränderungen Bauliche Veränderungen a) Allgemeines b) Bauliche Veränderungen durch den Mieter c) Bauliche Veränderungen durch den Vermieter Verstöße und deren Rechtsfolgen IX. Instandsetzung; Instandhaltung; Schönheitsreparaturen Instandhaltung und Instandsetzung a) Allgemeines b) Instandsetzungsmaßnahmen c) Instandhaltungsmaßnahmen d) Übertragung auf den Mieter Schönheitsreparaturen a) Definition b) Übertragung auf den Mieter; einzelne Klauseln aa) Allgemeine Grundsätze bb) Summierungseffekt; Endrenovierungen cc) Fristenregelungen dd) Quotenabgeltungsklauseln c) Folgen unwirksamer Klauseln d) Fälligkeit der Schönheitsreparaturen e) Art der Ausführung f) Unterlassene Schönheitsreparaturen Besichtigung des Mietobjektes X. Sicherheiten Barkaution Bürgschaft a) Bürgschaft auf erstes Anfordern b) Selbstschuldnerische Bürgschaft c) Mietausfallbürgschaft Mietgarantie Schuldbeitritt Patronatserklärung Vermieterpfandrecht XI. Konkurrenzschutz und Werbegemeinschaften Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz a) Sachlicher Schutzumfang aa) Grundsatz bb) Besonderheiten im Einkaufszentrum cc) Besonderheiten bei Freiberuflern b) Räumlicher Schutzumfang c) Personeller Schutzumfang Vertragliche Regelungen des Konkurrenzschutzes Verletzung des Konkurrenzschutzes a) Rechte des Mieters b) Rechte des Vermieters Werbegemeinschaften XII. Untermiete Begriffsbestimmung, Nutzen Erlaubnispflicht der Gebrauchsüberlassung Antrag und Erlaubnis a) Antrag b) Erlaubnis Ansprüche und Rechte des Mieters a) Anspruch auf eine Erlaubnis b) Kündigungsrecht XIII

6 XIV 5. Rechte des Vermieters a) Verweigerung der Erlaubnis b) Ansprüche bei unberechtigter Untervermietung c) Herausgabeansprüche d) Haftung Rechtsverhältnisse des Untermieters a) Verhältnis zum Mieter b) Verhältnis zum Vermieter Vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten XIII. Versicherungen Allgemeines Einzelne Versicherungen a) Gebäudeversicherungen b) Mietverlustversicherung c) Terrorismusversicherung d) Haftpflichtversicherung E. Beendigung des Mietverhältnisses I. Beendigung durch Zeitablauf II. Kündigung Allgemeine Voraussetzungen a) Kündigungserklärung b) Zugang der Kündigung c) Form der Kündigung d) Teilkündigung e) Einschaltung eines Vertreters f) Aufhebung der Kündigung g) Umdeutung der Kündigung Ordentliche Kündigung a) Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit b) Kündigungsfrist c) Vertragliche Regelungen des Kündigungsrechts Außerordentliche fristlose Kündigung a) Allgemeine Voraussetzungen aa) Räumungsfrist bb) Aufforderung zur Abhilfe/Abmahnung cc) Zeitpunkt der Kündigung dd) Kündigungserklärung ee) Vertragliche Regelungen b) Kündigungsgründe aa) Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs, 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB 219 bb) Vertragsverletzung des Mieters, 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB cc) Zahlungsverzug, 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB dd) Gesundheitsgefährdung, 569 Abs. 1, 543 Abs. 1 BGB ee) Störung des Hausfriedens, 569 Abs. 2, 543 Abs. 1 BGB ff) Erhebliche Vertragsverletzung, 543 Abs. 1 BGB gg) Nachhaltige Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses, 242 BGB hh) Vertragliche Kündigungsvereinbarungen c) Schadensersatz Sonderkündigungsrechte a) Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung, 540 Abs. 1 Satz 2 BGB aa) Gebrauchsüberlassung an einen Dritten bb) Erlaubnis zur Untervermietung cc) Verweigerung zur Erlaubniserteilung dd) Kündigung ee) Abdingbarkeit b) Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als 30 Jahren, 544 BGB

7 c) Tod des Mieters, 580 BGB d) Modernisierung und Verbesserung der Mietsache, 554 Abs. 3 Satz 2 BGB e) Insolvenz des Mieters, 109 Abs. 2 Satz 1 InsO f) Zwangsversteigerung, 57 a ZVG g) Erlöschen des Nießbrauchs ( 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB), des Erbbaurechts ( 30 Abs. 1 ErbbauRG) oder Eintritt der Nacherbfolge ( 2135 BGB) III. Aufhebungsvertrag IV. Rücktritt Gesetzliche Rücktrittsrechte Vertragliche Rücktrittsrechte V. Auflösende Bedingung VI. Verwaltungsakt VII. Stillschweigende Verlängerung F. Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses I. Räumung und Rückgabe des Mietobjekts Inhalt der Rückgabepflicht a) Besitzverschaffung b) Rückbau von Ein-, Aus- und Umbauten c) Entfernen von Einrichtungsgegenständen d) Zustand der Mietsache Fälligkeit der Rückgabepflicht Schuldner der Rückgabepflicht Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts des Mieters Verjährung Vertragliche Regelungen Verbot der Selbsthilfe Abstellen der Versorgungsleistungen Übergabeprotokoll II. Ansprüche wegen verspäteter Rückgabe Nutzungsentschädigung gemäß 546 a Abs. 1 BGB a) Anspruchsvoraussetzungen b) Dauer und Höhe der Entschädigung c) Schuldner d) Vertraglicher Ausschluss e) Verjährung Anspruch auf Schadensersatz Konkurrierende Ansprüche a) Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung b) Anspruch aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis III. Wiederherstellung des ursprünglichen bzw. vereinbarten Zustands IV. Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen Frist Aufforderung zur Leistung Teilleistung Ausdrückliches Verlangen nach Schadensersatz Umfang des Anspruchs Anspruchsinhaber Verjährung V. Rückerstattung von Mietvorauszahlungen VI. Ersatz von sonstigen Aufwendungen des Mieters VII. Wegnahmerecht des Mieters VIII. Verjährung der wechselseitigen Ansprüche Verjährung der Ansprüche des Vermieters Verjährung der Ansprüche des Mieters XV

8 XVI 3. Hemmung der Verjährung Vertragliche Regelungen IX. Anspruch auf Schadensersatz wegen vorzeitiger Vertragsbeendigung Anspruch des Vermieters Anspruch des Mieters X. Abrechnung und Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen XI. Abrechnung und Rückgewähr der Mietsicherheit XII. Betriebsübergang gemäß 613 a BGB G. Veräußerung des Mietobjektes I. Voraussetzungen des 566 Abs. 1 BGB II. Vertragliche Regelungen III. Rechte und Pflichten des Erwerbers IV. Verlängerungsoption, Kündigung V. Haftung des Veräußerers H. Insolvenz I. Allgemeines Insolvenzverfahren und Insolvenzverwalter Mietrechtliche Regelungen der InsO II. Insolvenz des Mieters Insolvenzeröffnungsverfahren Insolvenzverfahren III. Insolvenz des Vermieters Fortbestehen des laufenden Mietverhältnisses Vollzug des Mietverhältnisses Beendigung des Mietverhältnisses Versteigerung und Veräußerung des Mietobjekts, Freigabe I. Mietprozess und Vollstreckung I. Zuständigkeiten Örtliche Zuständigkeit Sachliche Zuständigkeit II. Prozessuale Besonderheiten Zahlungsklage Zahlungsklage auf zukünftige Leistung Feststellungsklage Mangelbeseitigungsklage Räumungsklage Klage auf Abschluss eines Mietvertrages aus einem Mietvorvertrag Klage wegen Vormietrechts Klage auf Erfüllung einer vereinbarten Betriebspflicht III. Urkundenprozess IV. Selbständiges Beweisverfahren V. Einstweilige Verfügung VI. Zwangsvollstreckung Vollstreckung von Handlungspflichten Räumungsvollstreckung a) Normalfall b) Sonderfall: Berliner Räumung c) Sonderfall: Hamburger Räumung d) Sonderfall: Frankfurter Räumung Zwangsversteigerung Zwangsverwaltung Räumungsvollstreckungsschutz Vollstreckungsschutz nach 712 Abs. 1 ZPO Sachregister