Genossenschaft für nachhaltiges Wohnen und Anlegen

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1 MITGLIEDER-information für den Erwerb von Anteilen der wohnblau eg Genossenschaft für nachhaltiges Wohnen und Anlegen

2 INHALT 01 Das Angebot im Überblick 8 02 Ökohäuser Investitionen solide finanziert 10 Neubau und Bestand eine attraktive und nachhaltige Mischung 12 Nachhaltigkeit kein Lippenbekenntnis 14 Metropolregion Nürnberg Kommen. Staunen. Bleiben. 16 Das Finanzierungskonzept - Stein auf Stein solide 18 Der Finanzplan Geordnete Strukturen die Basis für den Aufbau 22 Die Genossenschaft ein erfolgreiches Prinzip 23 Die Satzung das Grundgesetz der Genossenschaft 24 Die Mitglieder Bewohner und Anleger willkommen 25 Der Aufsichtsrat kompetent besetztes Kontrollorgan 26 Der Vorstand Profis im Immobilien- und Bankgeschäft 27 stadtblau GmbH Geschäftsbesorgung ohne Fixkosten 28 Die Initiatoren Gründer und Starthelfer Keine Chance ohne Risiko Die Vorteile im Überblick Fragen und antworten rechtliches 42 Die Satzung 43 Verbraucherinformation für den Fernabsatz 46 So werden Sie Mitglied 48 Beitrittserklärung 49

3 Liebe Leserin, lieber Leser, regelmäßig fragen uns Freunde und Bekannte: Habt ihr nicht einen Tipp, wo man sein Erspartes sicher und sinnvoll anlegen kann? Als Bankkaufleute erwartet man von uns das Wissen um die besten Investitionsgelegenheiten. Für viele unserer Bekannten kommt es bei der Geldanlage aber nicht nur darauf an, dass sie sicher, rentabel und rasch verfügbar ist. Sie soll auch noch ökologisch und sozialverträglich sein. Daraus entstand unsere Idee: eine innovative Wohnbaugenossenschaft, die bezahlbaren und ökologischen Wohnraum und zugleich eine nachhaltige Investitionsmöglichkeit für ihre Mitglieder schafft. Eine Genossenschaft, die soziale Verantwortung und Transparenz mit fairen Renditen für die Kapitalgeber verbindet. Eine Genossenschaft, die den Kommunen beim Neuaufbau sozialen Wohnraumes hilft. Seit mehr als 100 Jahren fördern Wohnbaugenossenschaften die Wirtschaft ihrer Mitglieder. War es viele Jahre eher ruhig um die Genossenschaftsidee, so sprießen in den letzten Jahren neue Pflänzchen: Bürgerenergiegenossenschaften und auch einige neue Wohnungsbaugenossenschaften gingen sehr erfolgreich an den Start. Deswegen: Die Gründung der wohnblau ist das richtige Konzept zur richtigen Zeit. Investieren Sie mit uns gemeinsam in nachhaltige Immobilien! Werden Sie Mitglied unserer Genossenschaft! Ihre Jürgen Koppmann benjamin Zeeh Gründer und Vorstandsmitglieder der wohnblau eg

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5 Stimmen zur wohnblau Friedrich Herz Landwirt in Ruhestand, Cadolzburg Ich fand die Idee der Gründer von wohnblau sofort klasse! Birgit Hautmann Realschullehrerin, Amberg besonders gut gefällt mir, dass die wohnblau bei ihren Häusern auf den Umweltschutz und zugleich auf bezahlbare Mieten achtet; ich finde beide Aspekte gleich wichtig. Inti Reiland DIPLOM-VOLKSWIRTIN,tätig im IT-Vertrieb, Berlin wichtig ist für mich, dass ich mein Geld sicher und nachhaltig anlege. Eine Beteiligungsmöglichkeit am ökologisch-sozialen Wohnungsbau ist genau das, was ich mir darunter vorstelle. 5

6 03 ökohäuser investitionen solide finanziert 01ANGEBOT Im Überblick

7 03 ökohäuser investitionen solide finanziert Auf den beiden nachfolgenden Seiten ist das Beteiligungsangebot kurz und übersichtlich dargestellt. Wir empfehlen Ihnen, den ganzen Prospekt durchzulesen. Gerne beantworten wir Ihre Fragen auch per Telefon oder 7

8 01 ANGEBOT Im Überblick Angebot In diesem Prospekt wird die Möglichkeit der Beteiligung an der wohnblau eg vorgestellt. Rechtsform Registereintrag satzung Zweck vorstand aufsichtsrat mindest- und maximalbeteiligung eintrittsgeld Eingetragene Genossenschaft Die wohnblau eg wurde am 25. September 2015 in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Nürnberg unter Nr. 336 eingetragen. Die aktuelle Satzung ist auf den Seiten 43 bis 45 abgedruckt. Förderung der Wirtschaft der Mitglieder durch die Bereitstellung von ökologischem und bezahlbarem Wohnraum Möglichkeit einer sinnvollen und nachhaltigen Geldanlage in Wohnimmobilien Diplom-Kaufmann Jürgen Koppmann Diplom-Betriebswirt (FH) Benjamin Zeeh Josef Herrmann, Diplom-Kaufmann, Aufsichtsratsvorsitzender Bettina Uteschil, Diplom-Betriebswirtin (FH), Abteilungsleiterin bei DATEV eg, Nürnberg, stellv. Aufsichtsratvorsitzende Harald Neubarth, Geschäftsführer der denkmalneu GmbH, Bamberg Marc Steiner, Diplom-Betriebswirt (FH), Immobiliensachverständiger, Landesbank Baden-Württemberg Die Mindestbeteiligung für investierende Mitglieder beträgt fünf Geschäftsanteile zu je 1.000, somit also Maximal werden derzeit je Person Einlagen in Höhe von angenommen. Für Mitglieder, die eine Wohnung der Genossenschaft beziehen wollen, gelten abweichende Regelungen (siehe S.25). Bis April 2016 ist der Beitritt ohne Eintrittsgeld möglich, danach wird ein Eintrittsgeld erhoben, das von 0,05% (im Mai 2016) jeden Monat um 0,05%-Punkte steigt bis auf 2,00 % ab August Das Eintrittsgeld ist ein Anreiz und Ausgleich für diejenigen Mitglieder, die bereits zu einem früheren Zeitpunkt der Genossenschaft beitreten. 8

9 01 ANGEBOT Im Überblick dauer der beteiligung nachschusspflicht geplante investitionen ökologische und soziale kriterien erwartete dividende chancen & risiko Die Beteiligung an einer Genossenschaft erfolgt grundsätzlich auf unbestimmte Zeit. Es besteht eine Kündigungsmöglichkeit mit einer Frist von zwei Jahren zum Ende eines Kalenderjahres. Mit Wirksamwerden der Kündigung erhält das Mitglied seine Einlage zurück (ggfs. vermindert um etwaige aufgelaufene Verluste). Die Haftung der Genossen ist auf die Höhe der Einlage beschränkt. Eine Nachschusspflicht besteht nicht. Die wohnblau baut einen Wohnungsbestand auf. Dazu realisiert sie Neubauprojekte und erwirbt vorhandene Mehrfamilienhäuser. Die Investitionen erfolgen zunächst überwiegend in der europäischen Metropolregion Nürnberg. Die Ausweitung der Investitionstätigkeit auf weitere deutsche Ballungsräume ist vorgesehen. Bei jeder Investitionsmaßnahme wird auf bezahlbare Mieten für die Bewohner, angemessene Rendite für die Kapitalgeber und eine nachhaltige Bauweise Wert gelegt. Die Mitglieder sind über die jährliche Dividende an den Überschüssen des Wohnungsbestandes beteiligt. Der Zeitpunkt der Aufnahme der Dividendenzahlungen sowie deren Höhe kann nicht fest versprochen werden, er ist abhängig vom Geschäftsverlauf. Die Planrechnung auf Seite 20 sieht steigende Dividenden beginnend ab 2017 mit 1 % bis 4 % im Jahr 2022 vor. Die Beteiligung an einer Wohnungsbaugenossenschaft ist ein unternehmerisches Investment mit überschaubaren Risiken. Die Chancen und Risiken sind auf den Seiten 30 bis 37 ausführlich beschrieben. 9

10 03 ökohäuser investitionen solide finanziert 2Ökohäuser Investitionen solide finanziert

11 02 ökohäuser investitionen solide finanziert Ökologisch und sozial Wohnen In den deutschen Städten wird der Wohnraum knapp. Eine bezahlbare und ansprechende Wohnung zu finden, ist heute für viele Menschen eine sehr große Herausforderung. Die Menschen möchten nicht in anonymen Gebäuden wohnen, sondern suchen nach Nachbarschaften, in denen sie sozial eingebunden zufrieden leben können. Neue, gemeinschaftliche Wohnformen finden großen Zuspruch: Mehrgenerationenhäuser für Senioren und Alleinerziehende, junge Familien und Junggebliebene sind gefragt. Neue Häuser müssen energiesparend konzipiert sein. Das weite Pendeln zum Arbeitsplatz sollte zur Ausnahme werden. Erspartes nachhaltig anlegen Andererseits suchen in der Niedrigzinsphase immer mehr Bürger nach einer sicheren und nachhaltigen Anlage ihrer Ersparnisse. Bei den Bankeinlagen sind die Zinssätze nahe bei null angelangt. Kapitalversicherungen bringen keine vorzeigbaren Renditen mehr. Wer in Aktien anlegt, muss Kursschwankungen aushalten können; das ist nicht jedermanns Sache. Die Anlage in Immobilien erscheint daher eine sinnvolle Investition zu sein. Aber wie soll ein verantwortungsbewusster Sparer in Immobilien investieren? Eine eigene Vermiet-Immobilie zu kaufen ist zeitaufwändig und birgt ein hohes Einzelrisiko. Immobilienfonds investieren meist nur nach Renditegesichtspunkten in Gewerbeimmobilien, ohne Rücksicht auf soziale Belange oder die ökologische Gesamtschau eines Objektes. Ein Gewinn für beide Die wohnblau wurde gegründet, um zwei Bedürfnisse gemeinsam zu erfüllen: sie baut Ökomietshäuser oder erwirbt Bestand und saniert diesen. Der genossenschaftliche Wohnraum wird langfristig im Eigentum gehalten und an die Mitglieder vermietet. Die Wohnungen werden dadurch der Spekulation entzogen. Zugleich bietet die wohnblau ihren Mitgliedern eine sinnvolle, sozialverträgliche und nachhaltige Geldanlage mit überschaubarem Risiko bei angemessener Verzinsung. blau wohnen mehr als ein Slogan Warum der Name wohnblau? Die Marke spielt mit den Wörtern wohnen, Bau und blau. wohn ist klar: die Genossenschaft schafft Wohnraum. Bau verdeutlicht: wir kümmern uns um den Hausbau. Und blau ist eine schöne Farbe; blau steht für: grün und mehr. Nicht nur umweltfreundlich, sondern auch sozial und nachhaltig. 11

12 02 ökohäuser investitionen solide finanziert Neubau und Bestand eine attraktive und nachhaltige Mischung Die wohnblau wird Neubauprojekte umsetzen. Hierzu erwirbt sie Grundstücke von den Kommunen, aber auch von privaten Eigentümern. KONZEPTAUSSCHREIBUNGEN Viele Kommunen möchten ihre Grundstücke nicht mehr einfach nur meistbietend an Bauträger verkaufen, sondern machen bei der Grundstücksvermarktung Konzeptausschreibungen. Das bedeutet, derjenige Interessent erhält ein Baugrundstück zum Festpreis, der das beste Konzept vorlegt. Kriterien zur Beurteilung der Konzeptqualität sind dabei in der Regel vor allem soziale und ökologische Aspekte. Es gibt aber wenige Träger, die an der Umsetzung sozialer Projekte Interesse haben; schließlich lässt sich damit nicht das schnelle Geld verdienen. Für langfristig orientierte Investoren sind solche Wohnprojekte allerdings genau das Richtige. Die wohnblau stößt mit ihrem Konzept regelmäßig auf offene Ohren. NEUBAUTEN ALS PASSIVHAUS Die Neubauprojekte der wohnblau werden regelmäßig einen hohen ökologischen Standard haben, oft sogar als Passivhaus ausgestattet sein. Dies hat einen doppelten Nutzen: preislich günstige Grundstücke, die auch günstigere Mieten zur Folge haben, gibt es häufig in nicht ganz so ruhigen Lagen. Ist eine viel befahrene Straße in der Nähe, so müssen Schallschutzfenster vorgesehen werden. Damit man nachts beim Schlafen frische Luft hat und nicht bei offenem Fenster durch Lärm aus dem Schlaf gerissen wird, hilft eine Lüftungsanlage. Die ist aber im Passivhaus sowieso notwendig. Im Bereich des Neubaus sollten die gesamten Gestehungskosten pro Quadratmeter Wohnraum nicht über Euro liegen. Nur dann sind Mieten unter 10 /m² realistisch. ÖKOLOGISCHER BESTAND wohnblau wird aber auch Bestandsimmobilien erwerben und diese sofern notwendig und sinnvoll ökologisch sanieren. So werden den darin bereits wohnenden Personen die Sicherheiten eines genossenschaftlichen Vermieters zuteil. Viele Kommunen sind knapp bei Kasse und erwägen, ihre Wohnungsbestände zu veräußern. Allerdings möchten sie ihre Mieter nicht an rein kapitalistisch orientierte Investoren ausliefern. Hier bietet die wohnblau eine sozialverträgliche und gut kommunizierbare Lösung an. Bei den von privat zu erwerbenden Wohneinheiten werden solche Objekte präferiert, die für den Privatanleger zu groß sind, für die professionelle Immobilienwirtschaft jedoch zu klein. 12

13 02 ökohäuser investitionen solide finanziert as Ankaufsprofil DRegel für die richtige Auswahl Folgende Bedingungen sind bei der Auswahl der anzukaufenden Immobilien zu berücksichtigen. Die Parameter sind sowohl für unbebaute Grundstücke und Abrissgrundstücke, für Bestandsgebäude und für Beteiligungen der Genossenschaft zu beachten: Mikrolage Städtische Lagen Stadtteillagen mit guter Infrastruktur gute Anbindung mit öffentlichem Nahverkehr Nutzungsformen Wohnen sowie gemischte Nutzung mit mindestens 2/3 Wohnanteil Volumina Ankaufsvolumen: bis Projektvolumen (incl. Bau / Sanierung): bis Mindestwohnfläche pro Objekt 250 m² Ankauffaktor / Renditeerwartung maximal 22 bezogen auf die Ist-Miete, d.h. 4,5 % Mindestbruttorendite Ausschlusskriterien Plattenbauten Betreiberimmobilien Gewerbeimmobilien 13

14 02 ökohäuser investitionen solide finanziert Nachhaltigkeit kein Lippenbekenntnis Der Begriff Nachhaltigkeit wird oft verwendet, aber jeder versteht etwas anderes darunter. Für die wohnblau bedeutet nachhaltig einen Dreiklang: ökologisch sozial/gemeinschaftlich rentabel. ÖKOLOGISCH: Hoher Energiestandard: bei Neubauten angestrebt KfW-55/Passivhaus, bei Erwerb von Bestandsprojekten wird eine energetische Sanierung geprüft Nutzung erneuerbarer Energie: Pellet- oder geothermische Heizung, Nahwärme, Solaranlagen (wenn möglich/sinnvoll) Fahrradfreundlichkeit: bei Neubauten werden ausreichend Fahrradabstellmöglichkeiten vorgesehen Erreichbarkeit ohne Auto: Es werden nur solche Grundstücke erworben, die gut mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar sind RENTABEL: Effizienz und Sparsamkeit bei den Verwaltungs- und Werbekosten Niedrige Kreditzinsen durch Nutzung von günstigen Förderdarlehen der KfW Förderbank oder der Landesförderinstitute Langfristige Sicherung des anvertrauten Vermögens durch sorgfältige Auswahl der Investitionsobjekte Effizientes Controlling der Projekte Ausschüttung einer angemessenen Dividende SOZIAL/GEMEINSCHAFTLICH: Bezahlbare Mieten: Im Neubaubereich werden wenn möglich die Mittel des sozialen Wohnungsbaus eingesetzt. Generationsübergreifendes Wohnen: Familien, Senioren, Alleinerziehende und Alleinlebende unter einem Dach Selbstorganisierte und selbstverwaltete Hausgemeinschaften Gemeinschaftseinrichtungen, z.b. Gemeinschaftsräume oder Dachterrassen Sozial-Charta als Selbstverpflichtungserklärung gegen zu hohe Mieten - Veräußerung und Aufteilungsverzicht - Keine Kündigung wegen Eigenbedarf - Keine Luxusmodernisierung - Eingeschränkte Mieterhöhungen 14

15 03 ökohäuser investitionen solide finanziert 15

16 02 ökohäuser investitionen solide finanziert etropolregion Nürnberg MKommen. Staunen. Bleiben. Die Heimat der wohnblau ist die europäische Metropolregion Nürnberg. Sie ist eine von elf Metropolregionen in Deutschland, neben z.b. den Metropolregionen München und Hamburg oder der Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg. In diesen Gebieten arbeiten Städte und Kommunen mit besonders starker Wirtschafts- und Zukunftskraft zusammen. Die Metropolregion Nürnberg umfasst derzeit 23 Landkreise und 11 kreisfreie Städte in Mittelfranken, Oberfranken sowie in Teilregionen Unterfrankens, der Oberpfalz und Thüringens. Insgesamt leben in der Metropolregion rund 3,5 Millionen Menschen. HOHE ZUKUNFTSCHANCEN Nach einer Studie des Prognos-Institutes liegt die Metropolregion Nürnberg auf Platz vier der Zukunftschancen (nach Stuttgart, München und Frankfurt/ Rhein-Main) und sogar auf Platz eins bezüglich des Wirtschaftswachstums (Jahr 2014) in Deutschland. Gerade die besonders wettbewerbsfähige Industrie der Region sticht hervor. Rund 150 Weltmarktführer und hidden champions sind hier beheimatet. starke zunahme der haushalte Die Bayerische Landesbank hat von der Empirica AG eine Wohnungsprognose für Bayern bis zum Jahr 2032 erstellen lassen, die auch im Internet verfügbar ist: Kernaussage der Studie ist, dass sich die Bevölkerungszahl Bayerns sehr stabil entwickeln wird. Allerdings wird die relative Bedeutung von Familien abnehmen und mehr junge Alte (60-75-jährige) eine bezahlbare Wohnung nachfragen. Die Anzahl der Haushalte wird steigen, allerdings wird der einzelne Haushalt immer kleiner. Nach München liegt die Industrieregion Mittelfranken mit einer Zunahme der Haushalte von rund an zweiter Stelle in Bayern. Die Metropolregion Nürnberg ist daher als Investitionsschwerpunkt der wohnblau perfekt geeignet, es gibt großen Bedarf für das Konzept. DEUTSCHLAND MIT PARTNERN Die wohnblau beabsichtigt darüber hinaus auch in anderen Ballungsräumen Deutschlands zu investieren. Dazu werden Partner vor Ort eingebunden. 16

17 02 ökohäuser investitionen solide finanziert Einige Daten zur Metropolregion Nürnberg Fläche Einwohner Erwerbstätige km² 3,5 Mio. 1,9 Mio. Bruttoinlandsprodukt 115 Mrd. Exportquote 47 % 17

18 02 ökohäuser investitionen solide finanziert Das Finanzierungskonzept - Stein auf Stein solide Jedes solide Finanzierungskonzept fußt auf einer guten Eigenkapitalausstattung. Das Eigenkapital der Genossenschaft sind die Einlagen der Mitglieder sowie erwirtschaftete und einbehaltene Gewinne. Die Finanzierung eines jeden Wohnprojektes ist zu etwa 30% auf Eigenkapital aufgebaut. Darüber hinaus werden die notwendigen Kredite von verschiedenen Banken bereitgestellt. Die Gründer und Vorstände der wohnblau verfügen über zahlreiche Kontakte zu regionalen und überregionalen Kreditinstituten. Auch wenn zum jetzigen Zeitpunkt der genaue Verlauf der weiteren Investitionen der wohnblau noch nicht vorhergesehen werden kann, so wurde doch eine umfassende Planrechnung erstellt, die auf der folgenden Doppelseite im Auszug wiedergegeben wird. 18

19 03 ökohäuser investitionen solide finanziert 19

20 02 ökohäuser investitionen solide finanziert er Finanzplan Dalle Angaben in Jahr Bestände und Bestandsveränderung 1 Mitgliederbestand Wohnungsbestand Wohnfläche des Bestands Investitionsvolumen Bestand an Geschäftsguthaben Bestand an Fremdkapital Ergebnisberechnung 7 Mieteinnahmen Betriebskostenumlagen Beitrittsgelder Summe Erträge Betriebskosten (umgelegt auf Mieter) Mieterverwaltung Instandhaltung Mietausfallwagnis Zinsen Abschreibungen Geschäftsbesorgung Steuer- und Rechtsberatung, Prüfungsverband Generalversammung, Aufsichtsrat, Lizenzgebühren, Sonstiges Mitgliederwerbung Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Summe Aufwendungen Ergebnis nach Steuern Überleitung zur liquiditätsberechnung 24 plus Abschreibungen minus Tilgungen Kassenzufluss des Jahres Einstellung in die Rücklagen Dividende Verhältnis Dividende zu Geschäftsguthaben 1,23% 1,44% 1,91% 2,36% 2,98% 3,47% 3,96% 4,47% Bei der Planrechnung wurde vereinfachend unterstellt, dass die Investitionen und die Einzahlungen von Geschäftsguthaben bereits am 1.1. eines jeden Jahres erfolgen. Entsprechend wird auch mit den vollen Umsätzen und Kosten des Jahres kalkuliert. Tatsächlich werden sich die Bestände und die Aufwendungen und Erträge über die Monate aufbauen. Diese Planrechnung stellt eine Prognose dar. Die wohnblau hat sie nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Eine Garantie für den Eintritt der dargestellten Verhältnisse kann jedoch nicht übernommen werden. 20

21 02 ökohäuser investitionen solide finanziert Erläuterungen zu den Zeilen: Bestände und Bestandsveränderungen Zeile 1: Die Genossenschaft wurde 2015 im kleinen Kreise gegründet. Im Jahr 2016 wird mit einem Zuwachs von rund 200 Mitgliedern, ab dem Jahr 2017 mit einem Zuwachs von rund 400 Mitgliedern pro Jahr gerechnet, bei einer durchschnittlichen Einlage von je wohnendem und je investierendem Mitglied. Zeile 2: Im Jahr 2016 wird mit einem Zukauf / -bau von 35 Wohnungen kalkuliert, in den Jahren 2017 bis 2019 mit 70 Wohnungen. Aus Vereinfachungsgründen wurde in dieser Planrechnung ab dem Jahr 2020 eine Stagnation des Wohnungsbestandes unterstellt. Tatsächlich ist ein weiterer Bestandsaufbau beabsichtigt. Zeile 3: Die Bestandswohnfläche ergibt sich aus einer angenommenen durchschnittlichen Wohnungsgröße von 70 m 2. Zeile 4: Das Investitionsvolumen je Quadratmeter Wohnfläche wird im Durchschnitt (Neubau und Bestandserwerb) mit * angenommen. Zeile 5: Es wird unterstellt, dass der Eigenkapitalanteil 30% des Investitionsvolumens beträgt. Daraus ergibt sich ein erforderlicher Geschäftsguthabenszuwachs von pro Jahr, im Jahr 2016 beträgt der geplante Zuwachs nur rund 1,7 Mio.. Zeile 6: In der Planrechnung wird davon ausgegangen, dass 70% des Investitionsvolumens über Bankkredite finanziert werden. Ergebnisberechnung Zeile 7: Die Mieteinnahmen werden für das Jahr 2016 im Durchschnitt (Neubau und Bestand) mit 8,63 pro m 2 Wohnfläche und Jahr angenommen. Dies entspricht einer Brutto-Mietrendite (Kaltmiete im Verhältnis zu den Anschaffungs-/Herstellungskosten) von 4,50%. In den folgenden Jahren wird mit einer Mietsteigerung von 2,5% p.a. gerechnet. Zeile 8 und 11: Die Betriebskosten-Vorauszahlungen werden für 2016 mit 2,20 je Quadratmeter Wohnfläche kalkuliert. Sie sind in der Genossenschaft ein durchlaufender Posten. Zeile 9: Die Beitrittsgelder werden im Jahr 2016 mit durchschnittlich 0,20%, 2017 mit 0,80%, 2018 mit 1,40% und 2019 mit 1,80% der neuen Einlagen berechnet. Zeile 12: Die Mieterverwaltung wird im Jahr 2016 unentgeltlich von der stadtblau GmbH übernommen. Ab dem Jahr 2017 kostet die Mieterverwaltung 300 pro Jahr und Wohnung (zzgl. Umsatzsteuer). Zeile 13: Für Instandhaltungsmaßnahmen werden folgende Aufwendungen kalkuliert: 2017: 2 ; 2018: 4 ; 2019: 6 und ab 2020: 10 je m 2 Wohnfläche und Jahr. Zeile 14: Das Mietausfallwagnis wird mit 2% der Mieteinnahmen kalkuliert. Zeile 15: Die Zinsen auf Bankkredite wurden im Durchschnitt mit 2,00% angenommen. Teilweise werden auch Förderkredite der KfW und der Bayerischen Länderbodenkreditanstalt zum Einsatz kommen, die aktuell noch deutlich günstigere Zinssätze aufweisen. Diese wurden aus Vorsichtsgründen nicht berücksichtigt. Zeile 16: Die Abschreibungen ergeben sich durch die Verteilung der Gebäudeinvestitionen auf 50 Jahre. Es wird mit einem Bodenanteil von 25%, bezogen auf die Gesamtinvestitionssumme, gerechnet. Zeile 17: Die Vorstände der Genossenschaft sind unentgeltlich tätig. Wesentliche Geschäftsbesorgungen werden von der stadtblau GmbH im Jahr 2016 ebenfalls unentgeltlich erbracht. Ab dem Jahr 2017 kostet die Geschäftsbesorgung 200 pro Wohneinheit und Jahr (zzgl. Umsatzsteuer). Zeile 18: Die Kosten der Steuer- und Rechtsberatung sowie des Prüfungsverbandes wurden geschätzt oder anhand der Beitragsordnungen ermittelt. Zeile 19: Die Kosten für Generalversammlung, Aufsichtsrat, und Sonstiges wurden geschätzt. Die Lizenzgebühr beträgt 0,16 % der Bilanzsumme zuzüglich Umsatzsteuer (siehe Seite 29). Zeile 20: Für die Werbung von Mitgliedern wurden folgende Aufwendungen (bezogen auf die im jeweiligen Jahr neuen Geschäftsguthaben) angenommen: 2016 und 2017: 2,0%; 2018 und 2019: 2,50 % Zeile 21: Gemäß 5 Abs. 1 Nr. 10 des Körperschaftsteuergesetzes und 3 Nr. 15 des Gewerbesteuergesetzes fallen Körperschafts- und Gewerbesteuer bei Genossenschaften nicht an, wenn deren Einnahmen zu über 90% aus der Vermietung von Wohnungen an Mitglieder resultieren. Zeile 23: Das Ergebnis ermittelt sich aus dem Saldo von Zeile 10 und Zeile 22. Für das (nicht dargestellte) Rumpfjahr 2015 sind Anlaufkosten in Höhe von berücksichtigt. Liquiditätsberechnung Zeile 24-26: Um zur Liquiditätsrechnung (Kassenzufluss) überzuleiten, werden zum Ergebnis die Abschreibungen wieder hinzuaddiert sowie die Tilgungen auf Bankkredite abgezogen. Zeile 27: Gemäß Satzung sind 5% des Jahresergebnisses in die Gewinnrücklagen einzustellen. Ebenfalls in die Rücklagen eingestellt werden die Beitrittsgelder. Zeile 28: Es wird angenommen, dass der nach Rücklagenbildung verbleibende Gewinn vollständig als Dividende ausgeschüttet wird. Zeile 29: Die Dividendenerwartung auf die Einlagen der Mitglieder liegt zwischen 1 und 4 % pro Jahr. *Inklusive aller Anschaffungsnebenkosten 21

22 03 ökohäuser investitionen solide finanziert 03Geordnete Strukturen die Basis für den Aufbau

23 03 ökohäuser investitionen solide finanziert Die Genossenschaft ein erfolgreiches Prinzip Schon seit mehr als hundert Jahren gibt es in Deutschland Genossenschaften. Sie sind eine Mischung aus Aktiengesellschaft und Verein. Die Abstimmung in der Generalversammlung erfolgt nach Köpfen, die Dividende wird aber auf die Einlage berechnet. Wohnbaugenossenschaften stellen einen Dritten Weg zwischen den traditionellen Lösungen Eigentum und Miete dar. Typisch ist ihr Doppelcharakter als Wirtschaftsunternehmen einerseits und bewohnerorientierter Selbsthilfeeinrichtung andererseits. Die Mitglieder einer Genossenschaft sind Mieter im eigenen Haus. Sie haben ein lebenslanges Wohnrecht, können aber ihrerseits den Mietvertrag kündigen. Die Wohnungen sind keine Spekulationsobjekte, sondern bleiben langfristig dem Genossenschaftszweck und auch den Erben der Mitglieder erhalten. Die wohnblau hat das Ziel, Mehrfamilienhäuser zu realisieren, um gemeinschaftlich verwalteten Wohnraum dauerhaft zu sichern, sozial zu binden und der Spekulation zu entziehen. Zugleich bietet sie Menschen, die einen Teil Ihres Ersparten in Wohnimmobilien anlegen möchten, eine sichere Geldanlage mit fairer Rendite. 23

24 03 Geordnete Strukturen die Basis für den Aufbau Die Satzung das Grundgesetz der Genossenschaft Die Satzung der Genossenschaft ist am Ende dieses Prospektes ab Seite 43 abgedruckt. In der Satzung sind die Grundregeln für die Mitgliedschaft und die Zusammenarbeit der Organe der Genossenschaft niedergelegt. Wesentliche Punkte der wohnblau-satzung sind Folgende: SITZ Nürnberg Übertragung des Guthabens Jederzeit möglich (auf anderes Mitglied) ZWECK Förderung der ökonomischen, ökologischen und sozialen Belange der Mitglieder Gegenstand Neubau und Erwerb von Wohnungen mit dem Schwerpunkt auf gemeinschaftlichen Wohnformen sowie die Vermögensbildung der Mitglieder Kündigung Mit einer Frist von zwei Jahren zum Ende eines Geschäftsjahres. Durch diese Kündigungsfrist soll vermieden werden, dass für die Genossenschaft die Situation entstehen kann, Häuser unter Druck verkaufen zu müssen, falls einzelne Mitglieder ihre Anteile kündigen. Bei Tod Fortsetzung mit einem Erben/einer Erbin Geschäftsanteil Ein Anteil = Euro Nachschusspflicht Nein Aufsichtsrat Mindestens drei Mitglieder, Amtsperiode drei Jahre VORSTAND Mindestens zwei Mitglieder 24

25 03 Geordnete Strukturen die Basis für den Aufbau Die Mitglieder Bewohner und Anleger willkommen Bei der wohnblau können alle Menschen Mitglieder werden. Und auch juristische Personen (Vereine, Stiftungen, Unternehmen) sind als Anleger willkommen. Wer beitreten will, füllt einfach die auf Seite 49 abgedruckte Beitrittserklärung aus. Die Beitrittserklärung wird dann vom Vorstand der Genossenschaft geprüft und entschieden. Der Vorstand ist zur Annahme nicht verpflichtet. Rein investierende Mitglieder müssen mindestens 5 Anteile à Euro zeichnen, maximal können derzeit 500 Anteile pro Mitglied übernommen werden. Personen, die eine Wohnung der Genossenschaft mieten wollen, müssen Mitglieder werden. Eine vom Vorstand und Aufsichtsrat erlassene Richtlinie regelt, wieviele Anteile ein wohnendes Mitglied übernehmen muss. Personen, die eine Wohnung der Genossenschaft neu beziehen, müssen mindestens Anteile in folgender Höhe zeichnen : Monats(kalt)miete der Wohnung mal drei, abgerundet auf ganze Tausender, mindestens jedoch ein Anteil. Beispiel: Monatsmiete: 750 x 3 = 2.250, abgerundet = 2 Anteile. Die Genossenschaft führt für Wohnungsinteressenten einer Warteliste. Auf dieser Warteliste können nur Mitglieder eingetragen werden. Wohnungserwartende Mitglieder müssen sich mit mindestens einem Anteil an der Genossenschaft beteiligen. Sobald eine Wohnung frei wird, wird sie zunächst den auf der Warteliste stehenden Person angeboten. Jede Person hat dann eine Woche Zeit, sich für oder gegen die Wohnung zu entscheiden. Sollte die Wohnung von den ersten fünf Personen auf der Warteliste nicht genommen werden, so kann sie auch Nichtmitgliedern angeboten werden. Ausnahme: Die bei einem Hauskauf miterworbenen Bestandsmieter können nicht zum Eintritt in die Genossenschaft gezwungen werden, allerdings werden sie auf die Vorteile einer Mitgliedschaft hingewiesen (z.b. Tausch der geleisteten Kaution gegen eine verzinsliche Genossenschaftseinlage, lebenslanges Wohnrecht). Bei Mieterwechsel wird die Mitgliedschaft Bedingung für den Abschluss eines Mietvertrages sein. 25

26 03 Geordnete Strukturen die Basis für den Aufbau er Aufsichtsrat Dkompetent besetztes Kontrollorgan Der Aufsichtsrat bestellt den Vorstand und überwacht ihn. Der Vorstand bedarf der Zustimmung des Aufsichtsrates für: den Ankauf von Grundstücken und die Durchführung neuer Bauprojekte die Grundsätze für die Vergabe von Genossenschaftswohnungen und die Nutzung sonstiger Leistungen der Genossenschaft den Verkauf von Grundstücken den Haushaltsplan des Folgejahres die Erteilung von Prokura und Handlungsvollmacht. Der Aufsichtsrat besteht derzeit aus folgenden Personen: Josef Herrmann (Vorsitzender des Aufsichtsrates),*1969, Wohnt in Altötting Diplom-Kaufmann, Studienschwerpunkt Investition & Finanzierung langjähriges Mitglied der Geschäftsleitung der OMV Deutschland GmbH hat zahlreiche Immobilientransaktionen für OMV begleitet Bettina Uteschil, (stellv. Aufsichtsratsvorsitzende),*1961, wohnt in Nürnberg Diplom-Betriebswirtin (FH), Studienschwerpunkt Steuern Abteilungsleiterin bei Datev eg Vorsitzende einer Ortsgruppe des Bund Naturschutz Mitglied im Agenda-21-Rat der Stadt Nürnberg Harald Neubarth, *1959, wohnt in Effeltrich bei Erlangen staatlich geprüfter Bautechniker langjähriger Geschäftsführer der Firma Mauss Bau, Erlangen Geschäftsführer der Denkmalneu GmbH, Bamberg Umfangreiche Erfahrungen in der Immobilien-Projektentwicklung, unter anderem mit Green Buildings Marc Steiner, *1981, wohnt in Unterensingen Bankkaufmann, Diplom-Betriebswirt (FH), Studienschwerpunkt Immobilienwirtschaft Diplom-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (DIA) Referent für Immobilienbewertung bei der Landesbank Baden-Württemberg Dozent an der Hamburger Fernschule, Standort Stuttgart, Bereich Facility Management Inhaber eines Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung 26

27 03 Geordnete Strukturen die Basis für den Aufbau er Vorstand Profis im Immobilien- und Bankgeschäft DDie Geschäfte der wohnblau werden geführt von Benjamin Zeeh und Jürgen Koppmann. Sie sind zugleich Gesellschafter und Geschäftsführer der stadtblau GmbH, einem Büro zur Projektentwicklung und Projektsteuerung von gemeinschaftlichen Wohnvorhaben. stadtblau ist eng vernetzt mit den Akteuren des gemeinschaftlichen Wohnens im Raum Nordbayern. benjamin Zeeh ist ausgebildeter Bankkaufmann und hat Immobilienwirtschaft mit dem Abschluss Diplom- Betriebswirt (FH) und Bachelor of Laws (LL.B) studiert. Von 2007 bis 2013 war er bei der UmweltBank im Kreditbereich für die Betreuung von Wohnungsbaugenossenschaften und Baugemeinschaften zuständig. Danach organisierte er den Finanzbereich eines größeren Bauträgers in Fürth. jürgen Koppmann ist ebenfalls gelernter Bankkaufmann und hat Betriebswirtschaftslehre mit dem Abschluss Diplom-Kaufmann studiert. Er war von 1996 bis Ende 2014 bei der UmweltBank tätig, davon13 Jahre als Vorstandsmitglied. In dieser Zeit entschied er unter anderem maßgeblich über die Kreditvergabe an Baugenossenschaften. Beide Vorstandsmitglieder verfügen demnach über umfangreiche Kenntnisse in der Betriebs- und Immobilienwirtschaft. Aufsichtsrat und Vorstand der wohnblau jürgen koppmann marc steiner Benjamin Zeeh harald neubarth bettina uteschil JOSEF HERRMANN 27

28 03 Geordnete Strukturen die Basis für den Aufbau tadtblau GmbH Geschäftsbesorgung ohne Fixkosten SDer Geschäftsbetrieb einer Genossenschaft erfordert ein kaufmännisch eingerichtetes Büro mit Mitarbeitern. Gerade in den Anfangsjahren kann dies zu hohen Fixkosten führen, die aus den erst wachsenden Umsatzerlösen nicht getragen werden können. Die wohnblau hat hier einen geschickten Weg gewählt: sie baut keine eigene kostenintensive Geschäftsstelle auf, sondern bedient sich folgender Dienstleistungen der stadtblau GmbH: Allgemeine Geschäftsbesorgung Allgemeine Verwaltung buchführung verwaltung der Mitglieder und Beteiligungen Gestellung einer vollständigen Büro-Infrastruktur Gestellung des notwendigen Personals controlling Hausverwaltung Transaktionsmanagement Projektmanagement Kommunikation mit den Mietern erstellung der Hausabrechnungen Kommunikation mit Handwerkern, Ver- und Entsorgern überwachung der Hausordnung Mietinkasso Suche nach geeigneten neuen Investitionsobjekten verhandlung des Kaufvertrages beschaffung der Finanzierung durchführung von Baumaßnahmen Auswahl Architekten und Fachplaner Projektentwicklung Projektsteuerung Projektcontrolling Die Vergütung für die Geschäftsbesorgung wird bemessen im Verhältnis zum verwalteten Wohnungsbestand, den gehaltenen Beteiligungen und den umgesetzten Projekten. Je Bestandswohnung erhält die stadtblau für die allgemeine Geschäftsbesorgung 200 und für die Mieterverwaltung 300 pro Jahr. Für die Verwaltung von Beteiligungen oder vergleichbaren Vermögensgegenständen werden 0,5% des jeweiligen Buchwertes vergütet. In den Jahren 2015 und 2016 erbringt die stadtblau diese Leistungen als Starthilfe für die Genossenschaft unentgeltlich. Für das Transaktionsmanagement erhält die stadtblau 2,5% des Kaufpreises eines Objektes, für das Projektmanagement 6,5% der Investitionskosten ohne Grundstückskaufpreis. Zu allen genannten Honoraren kommt noch die gesetzliche Umsatzsteuer hinzu. Gesellschafter und Geschäftsführer der stadtblau sind Jürgen Koppmann und Benjamin Zeeh. Der Geschäftsbesorgungsvertrag mit der stadtblau hat eine feste Laufzeit bis zum Danach besteht für beide Vertragsparteien die dreimalige Option zur Verlängerung um jeweils fünf Jahre. 28

29 03 Geordnete Strukturen die Basis für den Aufbau ie Initiatoren DGründer und Starthelfer Die Initiative zur Gründung der wohnblau ging von Benjamin Zeeh und Jürgen Koppmann aus. Die beiden Gründer haben das Geschäftskonzept entwickelt und den Genossenschaftsgründungsprozess durchgeführt. Sie haben dafür viele Wochen ihrer Arbeitszeit eingebracht und keinerlei Bezahlung verlangt oder erhalten. Die beiden sind zudem bis auf Weiteres ohne Gehaltszahlungen als Vorstände für die Genossenschaft tätig. Auch die Kosten für die Gründungsprüfung, die Entwicklung des Firmennamens und des Firmenlogos, die Notar- und Handelsregisterkosten sowie die Kosten der Sicherung der Markenrechte und der Internetdomains brauchte die wohnblau nicht zutragen. Diese wurden von den Familiengesellschaften der Gründer, der Sambucus Umweltprojekte GmbH (80%-Gesellschafter ist Jürgen Koppmann) und der Florahella GmbH (Alleingesellschafter ist Benjamin Zeeh) übernommen. Die Lizenzrechte für die Namensrechte und das Geschäftskonzept liegen deshalb bei diesen beiden Gesellschaften. Als Gegenleistung für die umfangreichen Vorleistungen der Gründer und ihrer Familiengesellschaften erhalten diese ein jährliches Lizenzentgelt in Höhe von 0,16% der Bilanzsumme der Genossenschaft zuzüglich Umsatzsteuer. 29

30 04Keine Chance ohne Risiko 03 ökohäuser investitionen solide finanziert

31 03 ökohäuser investitionen solide finanziert Der Geschäftsbetrieb einer Wohnungsbaugenossenschaft stellt eine unternehmerische Tätigkeit dar, die wie alle unternehmerischen Tätigkeiten mit Chancen und Risiken verbunden ist. Auch wenn Wohnimmobilien ein sehr stabiles und nachhaltiges Investment darstellen, so ist deren Wertentwicklung doch nicht mit Sicherheit vorauszusehen. Krisen oder Managementfehler können Gewinnschmälerungen verursachen. Zwar wird durch sorgfältige Auswahl der Wohnprojekte und der Partner ein Höchstmaß an Vorsicht aufgebracht, aber es gilt Risiken zu bedenken. Die wesentlichen Risiken sind auf den beiden folgenden Seiten dargestellt. 31

32 04 KEINE CHANCE OHNE RISIKO Keine Chance ohne Risiko Kaufpreisrisiko Die Genossenschaft beabsichtigt, Grundstücke zu erwerben. Die Preise für Grundstücke sind seit einigen Jahren stark gestiegen. Attraktive Flächen sind oft nur zu relativ hohen Preisen zu erwerben. Manche Experten halten diese stark gestiegenen Grundstückspreise für Anzeichen einer Immobilienblase. Auch wenn die wohnblau hier sehr vorsichtig agiert und nur angemessene Preise bezahlt, so könnte es doch sein, dass für ein Grundstück ein zu hoher Preis bezahlt wird. Dies würde dazu führen, dass die Rentabilität des Vorhabens geringer wird, weil im Verhältnis zur erzielbaren Miete zu hohe Investitionen getätigt wurden. Baukostenrisiko Auch die Baukosten für ein Wohnprojekt sind nicht immer exakt abschätzbar. Planungsfehler oder unvorhergesehene Ereignisse, wie die Insolvenz einer Baufirma oder archäologische Funde auf der Baustelle können die Kosten erhöhen. Kommt es zu Baukostenüberschreitungen, so sinkt die Rentabilität der Investitionsmaßnahmen, weil die Mieten für die Wohnungen nicht einfach erhöht werden dürfen. Mietentwicklungsrisiko Die Mieten in deutschen Ballungsräumen steigen seit einigen Jahren stark an. Auch wenn ein Szenario mit sinkenden Mieten derzeit wenig vorstellbar erscheint, so ist es doch nicht ausgeschlossen, dass die Mieten eines Tages auch wieder sinken könnten. Dies wäre zwar zum Vorteil der Mieter, aus Sicht der nur investierenden Genossen ist dies jedoch ein Risiko, weil die Rendite auf das Geschäftsguthaben geringer ausfällt. Instandhaltungskostenrisiko In den Planungen der wohnblau werden ab 2020 pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr 10 als Instandhaltungskosten eingeplant. Auch wenn dieser Satz aus heutiger Sicht auskömmlich erscheint, so kann es doch sein, dass er nicht ausreichend bemessen ist und höhere als die prognostizierten Instandhaltungskosten anfallen. Mietausfallwagnis In den Planungen wurde mit einem Mietausfall von 2% gerechnet. Auch wenn dieser Satz bei ordentlicher Bewirtschaftung auskömmlich sein sollte, so kann es doch sein, dass die Mietausfälle größer sind. Insbesondere wenn es zu einer Wirtschaftskrise mit hoher Arbeitslosigkeit in Deutschland kommen sollte, ist mit Mietausfällen zu rechnen. Zinsänderungsrisiko Die Zinssätze für Darlehen bewegen sich nach wie vor nahe dem historischen Tiefpunkt. Dies ist zwar für aktuell abzuschließende Kreditverträge vorteilhaft. Allerdings werden diese Zinssätze in der Regel nur für 10 oder 15 Jahre festgeschrieben. Sollte sich das Zinsniveau nach Ablauf der Zinsbindungsfrist deutlich nach oben entwickelt haben, so müssen für diese Kredite höhere Anschlusszinsen bezahlt werden. Ein in den nächsten Monaten und Jahren möglicherweise steigendes Zinsniveau würde auch die Rentabilität von Ankaufs- und Neubauprojekten belasten, da deren Finanzierung von vornherein zu höheren Zinssätzen abgeschlossen werden müsste. 32

33 04 KEINE CHANCE OHNE RISIKO Finanzierungsrisiko Die Genossenschaft braucht, um das Investitionsprogramm umzusetzen, ausreichend Einlagen. Sollte sich die Einwerbung weiterer Mitglieder als schwieriger herausstellen als gedacht, so könnte die Rentabilität der bereits eingezahlten Einlagen sinken, da sich die (wenigen) Fixkosten auf weniger Mitglieder verteilen. Ein Risiko liegt auch in einer stärkeren Regulierung der Mitgliedschaft in Genossenschaften durch den Gesetzgeber. Würde die Einwerbung von Genossenschaftsanteilen in den Katalog der nach dem Vermögensanlagengesetz prospektpflichtigen Anlageformen aufgenommen, so führte dies zu einer komplexen und teuren Prospektpflicht. Ein weiteres Finanzierungsrisiko liegt darin, dass mehr Mitglieder ihre Anteile kündigen könnten, als neue eintreten und die Genossenschaft gezwungen sein könnte, Häuser zu verkaufen. Muss ein Verkauf in Zeiten sinkender Wohnungspreise erfolgen, könnte dies zu Verlusten führen. Interessenkonfliktrisiko Die Gründer und Vorstände der Genossenschaft sind zugleich die Geschäftsführer und mittelbaren Gesellschafter der mit der Geschäftsbesorgung beauftragten stadtblau GmbH. Auch wenn der Geschäftsbesorgungsvertrag die Honorierung ihrer Tätigkeit klar regelt, so ist es grundsätzlich nicht auszuschließen, dass die Beteiligten bei der Abwägung der unterschiedlichen, ggfs. gegenläufigen Interessen nicht zu den Entscheidungen gelangen, die sie treffen würden, wenn diese Personenidentität nicht bestünde. Sämtliche Verträge mit den Vorstandsmitgliedern oder diesen nahestehenden Personen werden daher vom Aufsichtsrat gegengezeichnet. 33

34 03 ökohäuser investitionen solide finanziert 05DIE VORTEILE IM ÜBERBLICK

35 03 ökohäuser investitionen solide finanziert Die Genossenschaftsanteile der wohnblau bieten eine ganze Reihe von Chancen und Vorteilen. Wie rasch diese realisiert werden können, hängt vom Geschick der Vorstandsmitglieder und der Marktentwicklung ab. Auf der folgenden Doppelseite haben wir die wesentlichen Aspekte zusammengestellt, die für den Erwerb von Anteilen sprechen. 35

36 05 die vorteile im überblick WERTBESTÄNDIG Wohnimmobilien bieten eine sichere und substanzstarke Geldanlage. Gerade in den letzten Jahren haben sich Wohnimmobilien in deutschen Ballungszentren als krisenfest erwiesen. Während die Renditen auf Einlagen bei Banken oder Versicherungen mittlerweile nahe bei null liegen, steigen die Mieten an. Die Nachfrage nach bezahlbarem und dennoch hochwertigem Wohnraum wächst fortlaufend. CHANCENREICH Die Metropolregion Nürnberg, in der die wohnblau zunächst vornehmlich investiert, gehört zu den wirtschaftsstarken und zukunftssicheren Regionen Deutschlands. Das Gebiet liegt zentral in Deutschland, Industrie und Dienstleistungssektor verfügen über eine hohe Innovations- und Wettbewerbskraft. Die Chancen auf eine positive Entwicklung der Region und damit auch des Wohnungsmarktes sind hoch. GEWOLLT Die Kommunen müssen dringend bezahlbaren Wohnraum schaffen, denn die Wohnungsnot nimmt zu. Hierzu suchen sie seriöse Partner wie die wohnblau. Städte bieten Grundstücke für geförderten sozialen Wohnungsbau an Genossenschaften in der Regel im Wege der Konzeptausschreibung günstiger an, als Bauträger sie kaufen können. GESTREUT Die wohnblau investiert nicht in ein einzelnes Wohnprojekt sondern strebt an, einen größeren Wohnungsbestand aufzubauen. Dadurch verteilen sich die Risiken und sinken zugleich. Denn falls sich ein Objekt als nicht so vorteilhaft herausstellen sollte, so kann es durch die anderen ausgeglichen werden. GEFÖRDERT Zur Finanzierung ihrer Wohnprojekte wird die Genossenschaft auf die Förderkredite der KfW Förderbank (für ökologische Bau- oder Sanierungsmaßnahmen) sowie der Bayerischen Landesboden Kreditanstalt und anderen Landesförderinstituten (für sozialen Wohnungsbau) zurückgreifen. Diese Vorteile kommen den Mietern und den Anlegern zugute. ÖKOLOGISCH Die wohnblau legt großen Wert auf Nachhaltigkeit der von ihr gehaltenen Immobilien. Neubauten erfolgen soweit wirtschaftlich vertretbar im Passivhausstandard. Auf Fahrradstellplätze und die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln wird geachtet. Bestände werden hinsichtlich ihrer Energieeffizienz optimiert. 36

37 05 die vorteile im überblick SOZIAL Die Mieter sind als Genossen Miteigentümer ihrer Wohnungen und können nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Die Mieten bleiben bezahlbar, weil die Genossenschaft nicht die Gewinnmaximierung als Ziel hat, sondern die Förderung ihrer Mitglieder. GÜNSTIG Die wohnblau hat eine variable und günstige Kostenstruktur. Denn die Vergütungen für die Geschäftsbesorgungen der stadtblau bemessen sich wesentlich anhand der Anzahl der Wohnungen und umfassen alle wesentlichen Kosten, wie z.b. Personal, Büroräume oder IT-Infrastruktur. Die Vorstände sind derzeit ehrenamtlich tätig. KOMPETENT Die handelnden Personen aus Vorstand und Aufsichtsrat verfügen über eine hohe Kompetenz in der Immobilienund Finanzbranche. Als ausgebildete Bankkaufleute wissen die beiden Vorstände, wie man mit Geld umgeht. GLEICHBERECHTIGT Einmal pro Jahr treffen sich die Mitglieder zur Generalversammlung. Jedes Mitglied hat dort eine Stimme, unabhängig von der Anzahl der Anteile. Es wird Zeit in l b[ ]au zu investieren! 37

38 03 ökohäuser investitionen solide finanziert 06Fragen und Antworten

39 03 ökohäuser investitionen solide 07 DIE finanziert SATZUNG Auf den folgenden beiden Seiten finden Sie noch einmal wichtige Informationen in Frage-und-Antwort-Form. Gerne beantworten wir Ihre weiteren Fragen auch telefonisch. Rufen Sie einfach an unter Telefon 0911 / Wir beraten Sie gerne! 39

40 06 FRAGEN UND ANTWORTEN Was ist eine Genossenschaft? Die Genossenschaft ist ein Unternehmen, das die Interessen ihrer Mitglieder fördert. Die Mitglieder sind zugleich Eigentümer und Geschäftspartner des Unternehmens. Sie profitieren somit unmittelbar von den Leistungen ihrer Genossenschaft. Wer kann Mitglied werden? Mitglied werden können natürliche Personen (als Einzelperson), juristische Personen des privaten und öffentlichen Rechts sowie Personengesellschaften. Diese treten der Genossenschaft durch Zeichnung von Anteilen bei. Welche Rechte habe ich als Mitglied? Als Mitglied haben Sie folgende Rechte: Teilnahmerecht an der Generalversammlung, Auskunftsrecht im Rahmen der Generalversammlung, Stimmrecht mit einer Stimme (unabhängig von der Anzahl der gezeichneten Anteile), Dividendenrecht (sofern Ausschüttung von der Generalversammlung beschlossen). Welche Pflichten habe ich als Mitglied? Als Mitglied haben Sie die Pflicht, die Änderungen von Anschrift, Rechtsform oder ähnlichem der Genossenschaft zeitnah mitzuteilen. Die gezeichneten Anteile sind unmittelbar voll einzuzahlen (abweichende Regelungen gelten ggfs. für Mitglieder, die eine Wohnung der Genossenschaft beziehen). Was kostet ein Anteil? Ein Anteil entspricht Beitrittserklärungen von investierenden Mitglieder werden ab fünf Anteilen (d.h ) angenommen. Wie viele Anteile kann man maximal Erwerben? Es können derzeit maximal 500 Anteile zu je 1.000, damit also maximal pro Mitglied gezeichnet werden. Wann endet die Mitgliedschaft? Die Mitgliedschaft endet durch Kündigung, Übertragung des Geschäftsguthabens, Tod (Weiterführung durch Erbe möglich), Auflösung einer juristischen Person oder Personengesellschaft oder durch Ausschluss. Kann ich meine Mitgliedschaft oder einzelne Anteile kündigen? Die Mitgliedschaftsanteile stellen eine langfristige Grundlage für die Arbeit der wohnblau dar. Sie können Ihre Mitgliedschaft oder einen bzw. mehrere Geschäftsanteile zum Schluss eines Geschäftsjahres (31.12.) unter Einhaltung einer Frist von zwei Jahren kündigen. Kann ich meine Anteile übertragen? Sie können Ihre Genossenschaftsanteile ganz oder teilweise mit Zustimmung der Genossenschaft auf ein anderes Mitglied übertragen. Gibt es ein Risiko? Auch wenn Wohnimmobilien ein erfahrungsgemäß wertstabiles Gut sind, so stellt die Beteiligung an einer Genossenschaft doch eine Beteiligung an einem Unternehmen dar. Grundsätzlich gibt es bei jedem Unternehmen ein Risiko. Daher sollten Anteile nur im Umfang der eigenen Risikotragfähigkeit gezeichnet werden. Gibt es eine Nachschusspflicht? Nein. Die Nachschusspflicht ist in der Satzung der Genossenschaft ausgeschlossen. Das bedeutet, dass ein Mitglied maximal mit seiner Einlage haftet. 40

41 06 FRAGEN UND ANTWORTEN Was passiert mit dem Geschäftsguthaben? Die Einzahlungen der Mitglieder finanzieren den Kauf von Grundstücken und Häusern, zur Bewirtschaftung notwendige Investitionen sowie Betriebsmittel. Welche Dividende ist (mittel-/ langfristig) geplant? Die wohnblau ist ein wirtschaftlich tätiges Unternehmen. Die Eigenkapital-Renditen in der Wohnungswirtschaft sind grundsätzlich moderat. Wann und in welcher Höhe tatsächlich eine Dividende möglich sein wird, hängt von der zukünftigen Mitgliederentwicklung ab und den sich daraus ergebenden Investitionsmöglichkeiten. Daher kann dies aus heutiger Sicht nicht abschließend prognostiziert werden. Die Planrechnung sieht Dividendenvorschläge zwischen 1 und 4 % ab dem Jahr 2016 vor. Welche regelmässigen Informationen erhalte ich? Als Mitglied erhalten Sie einmal jährlich einen Geschäftsbericht. Darüber hinaus wird die wohnblau auch unterjährig über aktuelle Ereignisse via Internet/ berichten. Gibt es überhaupt Grundstücke und Häuser zu kaufen? Der Wettbewerb um gute Grundstücke ist sehr groß und entsprechend hoch sind die Preise. Aber gerade Kommunen verkaufen Grundstücke oft nicht zum Höchstpreis, sondern an denjenigen mit dem besten Konzept. Hier kann wohnblau punkten. Außerdem sind für genossenschaftliche Wohnungen auch bei Eigennutzern nicht so gefragte Lagen akzeptabel. In welchem Verhältnis steht die wohnblau eg zur stadtblau GmbH? Die wohnblau hat mit der stadtblau GmbH einen Geschäftsbesorgungsvertrag abgeschlossen. Dadurch kann die wohnblau ihr Geschäft ohne Fixkostenbelastung aufbauen, weil stadtblau in Relation zu den umgesetzten Projekten und den verwalteten Wohnungen und Beteiligungen bezahlt wird. Die Vorstandsmitglieder der wohnblau sind auch Geschäftsführer und mittelbare Gesellschafter der stadtblau GmbH.??? 41