Gewerbeflächen REK A 7-Süd

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1 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd Gewerbeflächen REK A 7-Süd Fachbeitrag, Stand September 2012 I

2 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd Bearbeitung: Georg Consulting Immobilienwirtschaft Regionalökonomie Hauptsitz Hamburg Bei den Mühren 70 Tel. 040 / Hamburg Fax 040 / Büro Berlin Tel. 030 / Friedrichstraße 171 Fax 030 / Berlin Mail info@georg-ic.de rek@georg-ic.de Ansprechpartner Achim Georg II

3 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd Inhalt 1 Einleitung 1 2 Übergeordnete Trends und Aspekte der Flächennachfrage 3 3 Regionale Gewerbeflächensituation Teilräumliche Gewerbeflächensituation Tendenzielles regionales Ansiedlungsmuster 15 4 Veränderte Verkehrszentralität Effekte der veränderten Verkehrszentralität Exkurs: Gewerbeflächenkonzeption der Metropolregion Hamburg (GEFEK) 26 5 Landesentwicklungsachsen und Gewerbestandorte 28 6 Exkurs: Aufgabenwandel in der Wirtschaftsförderung 30 7 Zusammenfassende SWOT-Betrachtung 36 Anhang 39 Literaturverzeichnis III

4 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd Tabellen- und Abbildungsverzeichnis Tab. 1: Durchschnittlicher jährlicher Flächenumsatz in der REK-Region nach Kommunen und Ämtern im Zeitraum 2003 bis Tab. 2: Szenario Flächenangebot und Flächenbedarf REK-Region Tab. 3: Freie Flächen in Bestandsgebieten und geplante Standorte Tab. 4: Zusätzlich erreichbare Einwohner und Beschäftigte nach dem Ausbau der A7 und A20 (Veränderung zum Status-quo in %) Tab. 5: Einschätzung der Effekte durch die veränderte Verkehrszentralität Tab. 6: Maßnahmen in Bestandsgebieten der REK-Region* Tab. 7: SWOT-Betrachtung Abb. 1: Einordnung der Fachbeiträge in den REK-Prozess... 2 Abb. 2: WiFö-Index Gewerbe - Anteil Nachfragegruppen (Nennungen in %) an der... Flächennachfrage (nach Quartalen)... 3 Abb. 3: Phasen und Potenziale der Flächenkreislaufwirtschaft... 5 Abb. 4: Zahl der Kauffälle für unbebautes/baureifes Gewerbebauland in der REK-Region und... Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts (in %, jahresversetzt)... 6 Abb. 5: Zahl der Kauffälle für unbebautes/baureifes Gewerbebauland in der REK-Region und Flächenumsatz in ha... 7 Abb. 6: Zahl der Kauffälle für unbebautes/baureifes Gewerbebauland in der REK-Region und durchschnittlich nachgefragte Grundstücksgröße in m²... 8 Abb. 7: Durchschnittlicher jährlicher Flächenumsatz in der REK-Region... 9 Abb. 8: Nordport-Towers, Europazentrale von Casio, flughafenaffine Logistik in Norderstedt (Gebiet Nordport) Abb. 9: Standorte comdirect-bank, Etap-Hotel und die Hamburg-Niederlassung des Energie- und Haustechnik-Unternehmens Weishaupt in Quickborn (Gewerbegebiet Nord) Abb. 10: Kombiniertes Büro-und Hallengebäude sowie Dienstleistung & Service (Ingenieurbüro Fahrzeugtechnik) in Kaltenkirchen (Gewerbegebiet-Süd) Abb. 11: Transport- und Logistikgewerbe-Ansiedlungen in Henstedt-Ulzburg (Gewerbegebiet-Nord südl. der L326) Abb. 12: Größere Warenverteilzentren und Logistikansiedlungen im Gewerbegebiet-Süd in Neumünster (links) und LIDL-Warenverteilzentrum in Wasbek (rechts) Abb. 13: Regionaler Preisspiegel Gewerbeflächen in der REK-Region Abb. 14: Regionales Ansiedlungsmuster in der REK-Region Abb. 15: Veränderte überregionale Verkehrszentralität der REK-Region Abb. 16: Veränderte Verkehrszentralität Effekte auf Unternehmen Abb. 17: Einstufung der Gebiete nach GEFEK in den Kreisen Segeberg, Stormarn und Herzogtum Lauenburg Abb. 18: Landesentwicklungsachsen Schleswig-Holstein Abb. 19: Aufgabenwandel von Wirtschaftsförderungen IV

5 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd 1 Einleitung Das REK A 7-Süd umfasst die Region entlang der A 7 im Abschnitt zwischen Norderstedt im Süden und Neumünster im Norden. Über die zentralen Achsen Schleswig-Holsteins sollen die wirtschaftlichen Spill-Over-Effekte der Metropolregion Hamburg gezielter auch in die nördlichen Teile Schleswig-Holsteins gelenkt werden. Weiterhin ist zu erwarten, dass sich durch die Fortführung der A 20 und den sechsstreifigen Ausbau der A7 zusätzliche Wachstumsperspektiven für die Untersuchungsregion ergeben. Die integrative Wirkung der A20 als neue Ost-West-Achse zu den übrigen Landesentwicklungsachsen A1 mit der Fehmarnbelt-Querung und der A 23/B 5 mit der geplanten Elb-Querung wird hierbei berücksichtigt. Das REK soll dazu beitragen: die Chancen für Wirtschaftswachstum und Beschäftigung zu erkennen und nutzbar zu machen, die sich insbesondere aus dem geplanten Verkehrsinfrastrukturausbau ergeben die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Region zu verbessern die Kompetenzfelder und Cluster zu stärken die strategischen Partnerschaften in der Region sowie Kooperationen zu anderen Regionen und Wirtschaftsstandorten auszubauen. Im Rahmen der Untersuchungsphase des REK werden verschiedene Fachbeiträge erarbeitet, deren Inhalt bereits in den spezifischen Facharbeitsgruppen präsentiert und diskutiert worden ist. Insgesamt werden fünf Fachbeiträge erstellt, die jeweils mit einer SWOT-Bewertung schließen. Grundlagen und Rahmendaten Wirtschaftsstruktur und Branchenentwicklung Gewerbeflächen Zukunftsthemen (Demographie und Arbeitsmarkt, Bildung und Wissen, Gesundheit, Energie) Verkehr Das Thema Kooperation ist ein Querschnittsthema und wird im Rahmen der jeweiligen Fachbeiträge fallweise berücksichtigt und im späteren Ergebnisbericht im Rahmen eines Exkurses behandelt. Es ist in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass sich In der REK-Region mit dem Städtenetzwerk NORDGATE bereits eine erprobte und erfolgreiche Kooperationsform etabliert hat, die stark auf Standortmarketingaspekte (Gewerbeflächenvermarktung) fokussiert ist. In der Zusammenführung der einzelnen SWOT-Betrachtungen ergibt sich ein Stärken/Schwächen- und Chancen/Risiken-Profil für die Gesamtregion. Darauf aufbauend lassen sich Handlungsbedarfe, das Leitbild und letztendlich auch konkrete Leitprojekte für die Region ableiten. 1

6 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd Abb. 1: Einordnung der Fachbeiträge in den REK-Prozess* Fachbeiträge Grundlagen und Rahmendaten Wirtschaftsstruktur und Branchenentwicklung Gewerbeflächen Zukunftsthemen Verkehr SWOT SWOT SWOT SWOT SWOT Kooperation als Querschnittsthema Stärken/Schwächen - und Chancen/Risiken-Profil REK A7-Süd Handlungsbedarfe Leitbild und Entwicklungsziele Umsetzung Leitprojekte und Entwicklungsmaßnahmen (Priorisierung, Umsetzung, Träger etc.) Umsetzungs- und Regional-Monitoring *ohne Darstellung der dialogorientierten Leistungsbausteine In dem vorliegenden Fachbeitrag wird die Gewerbeflächensituation in der REK-Region beleuchtet und eine Einschätzung der Effekte durch den Ausbau der Verkehrsinfrastruktur auf die Gewerbeflächensituation vorgenommen. Insofern stellt der vorliegende Fachbeitrag - aufgabenbezogen - keine Gewerbeflächenstrukturanalyse bzw. ein regionales Flächenkonzept dar. Dies könnte u.u. jedoch eines der zentralen Leitprojekte des REK werden. Einleitend ist zudem darauf hinzuweisen, dass die Region mit dem Städtenetzwerk NORDGATE 1 bereits über erprobte Kooperationsformen im Bereich der regionalen Standort- und Gewerbeflächenvermarktung verfügt. 1 Zum Städtenetzwerk NORDGATE gehören die Städte Norderstedt, Quickborn, Kaltenkirchen, Bad Bramstedt, Neumünster sowie die Gemeinde Henstedt-Ulzburg. Diese Städte und Gemeinden haben sich zusammen-geschlossen, um sich stärker als bisher überregional und international als attraktiver Wirtschaftsstandort profilieren zu können. 2

7 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd 2 Übergeordnete Trends und Aspekte der Flächennachfrage Regional übergeordnete Trends der Nachfrage Der wirtschaftliche Strukturwandel hat auch zu einem deutlichen Strukturwandel der gewerblichen Flächennachfrage geführt. Der technologieorientierte Mittelstand hat die Großunternehmen als wichtige Nachfragegruppe abgelöst. Insgesamt ist die Flächennachfrage (mit Ausnahme der Logistik und des großflächigen Einzelhandels) deutlich kleinteiliger geworden. Arbeitsintensive Betriebe sind z.t. nach Osteuropa und Asien abgewandert und nur noch in Ausnahmefällen suchen Großunternehmen neue Standorte. Regionale Großansiedlungen kommen - statistisch betrachtet - nur noch alle fünf bis zehn Jahre vor (mit Ausnahme der Logistik und des großflächigen Einzelhandels). Die nachgefragten Flächengrößen bewegen sich schwerpunktmäßig zwischen und m², hinzu kommen schwerpunktmäßig kleinere Handwerksbetriebe mit Flächenbedarfen zwischen und m². Insgesamt stammen 80 % bis 90 % der Nachfrage nach Gewerbeflächen aus einem Umkreis von nur 50 Kilometern. Viele Mittelständler sind in der Region verwurzelt und wechseln diese nur ungern, selbst wenn andernorts Fördergelder und günstige Flächen locken. Überregional mobile Branchen sind vor allem die Logistik und der großflächige Einzelhandel. In der nachfolgenden Abbildung sind die aktuellen Entwicklungstendenzen der Nachfrage auf Basis einer quartalmäßig durchgeführten bundesweiten Befragung bei rund 330 regionalen Wirtschaftsförderer dargestellt. Abb. 2: WiFö-Index Gewerbe - Anteil Nachfragegruppen (Nennungen in %) an der Flächennachfrage (nach Quartalen) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Existenzgründer Dienstleister Großflächiger Einzelhandel Logistik und Distribution Groß-Unternehmen Mittelstand (Technologie) Mittelstand (Produktion) Handwerk und Kleingewerbe 0% IV/2009 I/2010 II/2010 III/2010 IV/2010 I/2011 II/2011 III/2011 IV/2011 Quelle: Georg Consulting (bundesweite quartalsmäßige Befragung aller regionalen Wirtschaftsförderer) 3

8 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd Aspekte Flächenbedarf Anders als bei der Nachfrage nach Wohnbauland, bei der sich die Bedarfssituation unmittelbar aus der demographischen Struktur und Entwicklung ableiten lässt, ist bei der Gewerbeflächennachfrage bereits seit Mitte der 90er Jahre eine teilweise Entkoppelung der Nachfrage von der Beschäftigtenentwicklung feststellbar. Zwar steigt in aller Regel der Flächenbedarf bei einer dauerhaften Zunahme der Beschäftigung an, doch entsteht Flächenbedarf auch aus Veränderungen von Produktionstechniken durch die Anschaffung neuer Maschinen sowie aus veränderten Produktionsabläufen. Diese Veränderungen müssen nicht unbedingt mit einem Beschäftigtenwachstum einhergehen (vielfach wird über neue Maschinen Beschäftigung sogar substituiert; sie erhöhen in aller Regel aber die Produktivität). Flächenbedarf lässt sich daher immer weniger anhand der demographischen Entwicklung ableiten, sondern vielmehr anhand der Entwicklung und Prognose der Bruttowertschöpfung und/oder des Produktionswertes nach Sektoren und Branchen. 2 Darüber hinaus wird die Nachfrage nach Gewerbeflächen zudem stark von der geographischen Lage und Wirtschaftskraft einer Region sowie der spezifischen Infrastrukturausstattung bestimmt. Die wichtigsten Einflussparameter der gewerblichen Flächennachfrage sind: Gesamtwirtschaftliche Entwicklung Entwicklung der Bruttowertschöpfung und Produktivität Spezifische Branchen- und Unternehmenskonjunkturen Regionale Wirtschaftsstruktur (endogens Nachfragevolumen) Gravitation und Funktion der Standortgemeinde bzw. der Region Verkehrszentralität sowie Sonderfaktoren wie Häfen, Flughäfen Regionale Faktorausstattung (Arbeitskräfte, Know How-Infrastruktur, etc. Hinweis: Die Region Norddeutschland könnte im Kontext des Ausbaus als Energiestandort auch zunehmend an Attraktivität für Produktionsstandort gewinnen. Hierzu gibt es Untersuchungen des DIHK Deutscher Industrie- und Handelskammertag. Aspekte Nachhaltigkeit Nach Angaben des Statistischen Bundesamts vergrößerte sich die Siedlungs- und Verkehrsfläche zwischen 2006 und 2009 insgesamt um km². Das bedeutet, dass im Mittel 94 ha Fläche pro Tag verbraucht wurden. Vor diesem Hintergrund hat die nationale Nachhaltigkeitsstrategie das Ziel herausgegeben, den Flächenverbrauch bis zum Jahr 2020 auf 30 ha pro Tag zu reduzieren. Der Nachhaltigkeitsrat fordert darüber hinaus, bis 2050 die neue Inanspruchnahme - vor allem durch Innenentwicklung und Flächenrecycling - auf Null zu reduzieren. Nach Angaben der Nachhaltigkeitsstrategie Schleswig-Holsteins verliert das Bundesland täglich rund 5 ha Boden durch den Siedlungs- und Verkehrsbau. Um den Flächen- 2 So spricht sich z.b. der Verband der nordrhein-westfälischen Industrie- und Handelskammern für die Anwendung non verbrauchsgestützten Prognosemodellen in Verbindung mit einem Flächenmonitoring aus. 4

9 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd verbrauch in Deutschland bis 2020 auf 30 ha täglich zu reduzieren, müsste Schleswig- Holstein (bezogen auf seinen Flächenanteil) den Flächenverbrauch auf rund 1,3 ha pro Tag minimieren. 3 Eine langfristig nachhaltige Flächennutzungspolitik rückt konsequenterweise die Flächenkreislaufwirtschaft stärker in den Mittelpunkt (Nutzung von Brach- und Konversionsflächen vor Neuausweisung). Anders als in der Immobilienwirtschaft (Einzelhandels- und Büroflächen), wo Revitalisierungen zum Kerngeschäft gehören, erweist sich die flächenbezogene Kreislaufwirtschaft als ungleich schwieriger und langwieriger. Daher ist bei Neuausweisungen eine Konzentration auf hochwertige Gewerbeflächen sinnvoll. Sie trägt einerseits dazu bei, Fehlplanungen zu vermeiden und erhöht andererseits die regionale Wettbewerbsfähigkeit (Fokussierung auf die Flächen und Standorte, die tatsächlich im Interesse von Unternehmen stehen). Weitergehend ergeben sich über interkommunale und regionale Kooperationen ökonomische und ökologische Vorteile, weil in aller Regel bei Kooperationen weniger Flächen ausgewiesen werden als bei kommunalen Alleingängen. Eine sparsame Flächeninanspruchnahme stellt somit einen wesentlichen Beitrag zu einer nachhaltigen Wirtschafts- und Finanzpolitik dar. Die Gewerbeflächensituation in der REK-Region sollte somit im Hinblick auf den skizzierten Strukturwandel und die generellen Trends der Nachfrage die Aspekte einer bedarfsgerechten Flächenplanung und -ausweisung die Aspekte einer nachhaltigen Flächenpolitik und -planung analysiert und bewertet werden. Abb. 3: Phasen und Potenziale der Flächenkreislaufwirtschaft Quelle: Deutsches Institut für Urbanistik (DIFU) 3 siehe hierzu auch die Nachhaltigkeitsstrategie der Landesregierung Schleswig-Holstein 5

10 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd 3 Regionale Gewerbeflächensituation Zunächst wird die Marktdynamik in der REK-Region analysiert und bewertet. Auffällig sind die starken Schwankungen bei den Kauffällen für unbebautes, baureifes Gewerbebauland. Im Durchschnitt der Jahre 2003 bis 2010 wurden 30 Kauffälle pro Jahr getätigt, was relativ viel ist. Das Minimum lag bei 13 Kauffällen und das Maximum bei 49 Kauffällen. In aller Regel (z. B. mit Ausnahme spezieller Unternehmenskonjunkturen) reagiert die Nachfrage nach Gewerbeflächen zeitversetzt auf die wirtschaftliche Entwicklung. Daher ist in der unten stehenden Abbildung die Entwicklung des BIP um ein Jahr nach vorne versetzt worden. Im Ergebnis zeigt der Vergleich der Kauffälle in der REK-Region mit der bundesweiten wirtschaftlichen Entwicklung eine erstaunliche Korrelanz. Abb. 4: Zahl der Kauffälle für unbebautes/baureifes Gewerbebauland in der REK-Region und Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts (in %, jahresversetzt) % 60 5, ,7 49 2,7 47 2,5 4,0 3,0 2, ,4-0, ,9 1,0 26 1,0 0,0-1, ,0-3,0-4, ,7-5,0 Kauffälle BIP Georg Consulting Quelle: Georg Consulting eigene Darstellung und Berechnung nach Angaben der Gutachterausschüsse und des Statistischen Bundesamtes Die Kauffälle und damit auch der Flächenumsatz folgen tendenziell der wirtschaftlichen Entwicklung. Allerdings wird der Flächenumsatz auch von der Größe der nachgefragten Grundstücke mitbestimmt. So zeigen sich z. B. für das Jahr Kauffälle mit einem Flächenumsatz von insgesamt 24,8 ha. Das entspricht einer durchschnittlich nachgefragten Grundstücksgröße von m². Im Jahr 2007 konnte mit 49 Kauffällen ein Maximum erzielt werden; der Flächenumsatz lag mit 18,5 ha aber deutlich unter dem Wert von Das heißt, die durchschnittlich nachgefragten Grundstücke waren wesentlicher kleiner und lagen bei rd m² (das Minimum im Betrachtungszeitraum 2003 bis 2010). 6

11 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd Abb. 5: Zahl der Kauffälle für unbebautes/baureifes Gewerbebauland in der REK-Region und Flächenumsatz in ha , ,3 24, ,8 18,5 23, ,8 45,0 40,0 35,0 30,0 10 9, , ,0 20, ,0 10,0 Flächenumsatzin ha Kauffälle Georg Consulting Quelle: Georg Consulting eigene Darstellung und Berechnung nach Angaben der Gutachterausschüsse Für den Flächenumsatz ist somit auch relevant, welche Nutzergruppen überhaupt Flächen nachfragen: Handwerk und Mittelstand fragen eher kleinere Grundstücke, Logistik und großflächiger Einzelhandel fragen eher große Grundstücke nach (beachten Sie hierzu die im Anhang aufgeführten Standortanforderungen nach Nutzergruppen). Bei näherer Betrachtung zeigt sich, dass die durchschnittlich nachgefragte Grundstücksgröße im Zeitraum 2003 bis 2006 von m² um 82 % auf m² angestiegen ist. Das lässt auf die zunehmende Bedeutung großer Ansiedler (z. B. Logistik und Transport und/oder größeren Unternehmen schließen). In den Jahren 2007 und 2008 hat es zwar ein Maximum an Kauffällen gegeben, die durchschnittliche Grundstücksgröße lag aber hier lediglich bei m² bzw m². das lässt auf ein stärkeres Gewicht von Handwerk und von mittelständischen Unternehmen am gewerblichen Grundstückmarkt der beiden Jahre schließen. Seit dem Jahr 2007 steigt die durchschnittliche Grundstücksgröße wieder deutlich an und lag 2010 bei m². 7

12 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd Abb. 6: Zahl der Kauffälle für unbebautes/baureifes Gewerbebauland in der REK-Region und durchschnittlich nachgefragte Grundstücksgröße in m² Kauffälle Ø nachgefragte Grundstücksgröße in m² Quelle: Georg Consulting eigene Darstellung und Berechnung nach Angaben der Gutachterausschüsse In der Zusammenschau der Daten zeigt sich, dass die REK-Region zu einer der umsatzstärksten Regionen in Schleswig-Holstein gehört. Im Zeitraum 2003 bis einschließlich 2010 wurden jährlich knapp 17,8 ha an Gewerbebauland vermarktet. Wird ein Korrekturfaktor von 15 % für mögliche Doppelzählungen (Weiterverkauf von Flächen, ohne dass diese bebaut wurden) berücksichtigt, liegt das durchschnittliche jährliche Umsatzgeschehen mit rd. 15 ha immer noch auf dem Niveau von einem mittelgroßen Gewerbestandort. Damit fällt der Flächenumsatz entlang der A7 tendenziell höher aus als auf vergleichbaren Abschnitten entlang der Entwicklungsachse A23/B5 (im Abschnitt Pinneberg bis Itzehoe ca. 9 bis 11 ha) und der Entwicklungsachse A1 (im Abschnitt Barsbüttel bis Reinfeld ca. 8 bis 10 ha). In Relation zur wirtschaftlichen Gesamtentwicklung kann für die REK-Region ein Referenzwert von ca. 9,7 bis 11,5 ha pro 1% BIP-Wachstum angenommen werden (je nachdem, ob der absolute oder geglättete Wert angesetzt wird), wobei die Rezessionsjahre mit einem BIP-Wert von 0 in die Durchschnittsberechnung einfließen (bei einer negativen BIP-Entwicklung werden gewöhnlich keine Gewerbeflächen vom Markt genommen, bei Wachstum aber zusätzliche nachgefragt). Zum Vergleich: Im Kreis Pinneberg betrug der durchschnittliche Flächenumsatz im Zeitraum 2000 bis 2009 pro 1% BIP-Wachstum 9,6 ha, im Kreis Steinburg 4,4 ha und im Kreis Dithmarschen 3,6 ha. Unter Zugrundelegung des geglätteten Referenzwertes würde sich bei einem durchschnittlichen BIP-Wachstum von 0,8 % pro Jahr ein Flächenbedarf von schätzungsund annäherungsweise 116 ha für die Region ergeben. Bei einem durchschnittlichen BIP- Wachstum von 1,0 % pro Jahr würde sich der Bedarf auf rund 145 ha erhöhen (ohne 8

13 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd Berücksichtigung von Strukturveränderungen und evtl. Aufschlägen durch die Effekte der A 20). 3.1 Teilräumliche Gewerbeflächensituation Die regionale Verteilung der Gewerbeflächenumsätze innerhalb der REK-Region zeigt einen vermarktungsintensiven Süden und Norden. Weiterhin ist eine deutliche Fokussierung der Gewerbeflächendynamik auf die größeren Zentren und Gemeinden festellbar (im Raum Neumünster hatte auch die Umlandgemeinde Wasbek relativ hohe Gewerbeflächenumsätze zu verzeichnen). Die Mitte der REK-Region - im zukünftigen Verlauf der A20 - hat vergleichsweise geringe Flächenumsätze aufzuweisen. Die Unterschiede hängen mit der funktionalen Differenzierung in Zentren und ländliche Gemeinden bzw. in Arbeits- und Wohnstandorte zusammen (siehe hierzu auch den Fachbeitrag Grundlagen und Rahmendaten ). Abb. 7: Durchschnittlicher jährlicher Flächenumsatz in der REK-Region Quelle: Georg Consulting eigene Darstellung nach Angaben der Gutachterausschüsse 9

14 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd Norderstedt verfügt über ein aktuell vermarktbares Flächenpotenzial in der Größenordnung von 42 ha. Die freien Flächen beziehen sich hauptsächlich auf die Gebiete Nordport (ca. 10 ha) in unmittelbarer Nachbarschaft zum Flughafen Hamburg und den Standort Frederikspark (ca. 32 ha) an der A7-Anschlussstelle Quickborn/ Norderstedt. Im Zeitraum 2003 bis einschließlich 2010 wurden in Norderstedt jährlich rund 3,5 ha an Gewerbeflächen veräußert. Im Abgleich mit dem aktuell vermarktbaren Flächen ergibt sich eine rechnerische Reichweite von rd. 12 Jahren. Durchschnittlich wurden im Referenzzeitraum 2,1 Kauffälle bzw. Ansiedlungsfälle registriert. In Quickborn wurden im Zeitraum 2003 bis einschließlich 2010 jährlich rd. 1 ha an Gewerbeflächen vermarktet und 1,6 Kauffälle pro Jahr gezählt. Aktuell gibt es nur noch wenig frei vermarktbare Flächen in der Größenordnung von 5,5 ha (Gebiet Nord), so dass die zurzeit freien Flächen bei einer anhaltenden Vermarktung in der Größenordnung des ermittelten Referenzwertes in 5,5 Jahren aufgebraucht wären. In Henstedt-Ulzburg betrug der durchschnittliche jährliche Flächenumsatz zwischen 2003 bis 2010 rd. 3,6 ha. Zurzeit stehen rd. 40 ha an frei vermarktbaren Flächen - im Standortbereich südlich der L 326 (Autobahnzubringer) - zur Verfügung, so dass die rechnerische Reichwerte bei 11 Jahren liegt. Im Durchschnitt wurden pro Jahr 6,3 Grundstücke vermarktet. In Kaltenkirchen wurden zwischen 2003 und 2010 jährlich rd. 1,6 ha an Gewerbeflächen vermarktet. Nach Angaben der Stadt gibt es zurzeit noch 16,4 ha an vermarktbaren Grundstücken. Damit liegt die rechnerische Reichweite bei rd. 10 Jahren. Im Mittel konnten im o. g. Referenzzeitraum 4 Verkäufe/ Ansiedlungen pro Jahr registriert werden. In Bad Bramstedt sind zurzeit nur noch 2,9 ha vermarktende Flächen vorhanden. Den freien Flächen steht ein durchschnittlicher Flächenumsatz von 0,3 ha pro Jahr gegenüber, so dass die rechnerische Reichweite bei 9,7 Jahren liegt. Die durchschnittliche Zahl an Grundstücksverkäufen lag im Zeitraum 2003 bis 2010 bei 0,6. Neumünster hat im Referenzzeitraum 4,5 ha Gewerbeflächen pro Jahr vermarktet, zusammen mit der Nachbargemeinde Wasbek steigt der jährliche Durchschnittswert sogar auf 5,5 ha an. An freien Flächen verfügt die Stadt über 69 ha (hauptsächlich im Gewerbegebiet-Süd). Die rechnerische Reichweite liegt somit bei 15,3 Jahren. In Neumünster hat es mit durchschnittlich 9,4 Verkäufen pro Jahr die höchste Zahl an Ansiedlungen und/oder Erweiterungen im Vergleichszeitraum gegeben. Die Gewerbeflächenumsätze in den Ämtern der REK-Region lagen auf niedrigem Niveau. Im Amt Kaltenkirchen-Land lag der durchschnittliche Flächenumsatz im Zeitraum 2003 bis 2010 bei 0,4 ha pro Jahr, im Amt Bad Bramstedt-Land bei 0,5 ha und im Amt Kisdorf hat es lediglich im Jahr 2009 einen Verkaufsfall in der Größenordnung von 0,2 ha gegeben. 10

15 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd Auf Basis der Datenabfrage und Rückläufe konnten aktuell vermarktbare Flächen in der Größenordnung von rd. 182 ha erfasst werden (ohne Berücksichtigung der Umlandgemeinden von Neumünster). Bezogen auf den durchschnittlichen jährlichen Flächenumsatz in der Größenordnung von 15 ha (geglättet) und 17,8 ha liegt die statistische Reichweite bei 10 bis 12 Jahren. Weiterhin ist festzuhalten, dass in Norderstedt, Neumünster und Henstedt-Ulzburg das zur Verfügung stehende freie Flächenpotenzial am größten ist und die statistische Reichweite bei jeweils über 10 Jahren liegt. Auch im Mittelzentrum Kaltenkirchen gibt es eine eher mittel- bis langfristige Reichweite der frei verfügbaren und entwickelten Flächen. In Quickborn ist die statistische Reichweite gering, so dass hier relativ zeitnah über neue Flächen oder Erweiterungen nachgedacht werden muss (siehe hierzu auch die Tab. 3 zu den Erweiterungsflächen und geplanten Gebieten). In den ländlichen Teilen der REK-Region spielt die regionale Flächennachfrage bisher kaum eine besondere Rolle. Die Umsatzzahlen zeigen, dass hier schwerpunktmäßig das lokale ansässige Kleingewerbe und Handwerk bedient werden. Generell ist anzumerken, dass eine statistische Reichweite bzw. Vorratsplanung von 5 bis 8 Jahren als optimal eingeschätzt werden kann. Bei abnehmendem Flächenpotenzial kann erfahrungsgemäß nicht mehr in ausreichender Flexibilität auf die unterschiedliche Nachfrage (Grundstücksgrößen/-zuschnitte, Standorte und Standortbereiche etc.) reagiert werden. Unter Berücksichtigung der Planungs- und Realisierungshorizonte der Flächenentwicklung ist bei rechnerischen Reichweiten ab bzw. unter fünf Jahre über neue Flächen bzw. die Erweiterung von Standorten nachzudenken. 11

16 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd Tab. 1: Durchschnittlicher jährlicher Flächenumsatz in der REK-Region nach Kommunen und Ämtern im Zeitraum 2003 bis 2010 Stadt/Gemeinde/Amt Ø Kauffälle pro Jahr Ø Flächenumsatz in ha pro Jahr Norderstedt 2,1 3,50 Quickborn 1,6 1,00 Henstedt-Ulzburg 6,3 3,60 Kaltenkirchen 4,0 1,60 Bad Bramstedt 0,6 0,30 Neumünster 9,4 4,50 Amt Bad Bramstedt-Land 1,5 0,50 Amt Kaltenkirchen-Land 1,1 0,40 Amt Kisdorf 0,1 0,02 Ellerau 1.9 0,30 Bönningstedt 0.4 0,30 Hasloh 0,3 0,10 Bilsen 0,4 0,60 Boostedt 0,1 0,10 Padenstedt 0,0 0,00 Ehndorf 0,0 0,00 Wasbek k. A. 1,00 Krogaspe 0,0 0,00 Georg Consulting eigene Berechnung nach Angaben der Gutachterausschüsse Mittel- bis langfristig sind Flächen (Entwicklungsabschnitte bestehender Gebiete, neue Standorte und Standortüberlegungen) in der Größenordnung von über 230 ha angedacht bzw. z. T. bereits in konkreter Entwicklungsplanung und Realisierung. Das entsprechende Flächenpotenzial verteilt sich schwerpunktmäßig auf Henstedt- Ulzburg und auf Neumünster. In Bad Bramstedt und Kaltenkirchen treten bereits relativ zeitnah neue Standorte in der Größenordnung von rd. 20 ha auf den Markt. Selbst bei einem angenommen Push-Faktor in Höhe von 5 % in Folge der A 20 auf die Referenzwerte zeigt, dass das kurz-, mittel- und langfristige Flächenpotenzial in der Region als ausreichend in Relation zum verbrauchsgestützten BIP-Referenzwert ist. 12

17 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd Tab. 2: Szenario Flächenangebot und Flächenbedarf REK-Region Flächenangebot REK-Region (überschlägig..siehe Zusammenstellung Tab. 3) Flächen Zeithorizont Summe der Flächen Ø Flächenverbrauch pro Jahr der REK-Region 2003 bis einschließlich 2010 aktuell frei bzw. bebaubar in den bestehenden Gebieten kurz-, mittel- bis langfristig verfügbar ab 2013 u. länger 182 ha >230 ha 15,0* bis 17,8 ha (*geglätteter Wert) Bedarf bis 2025 REK-Region (überschlägige Schätzung) Szenarien Auf Basis des verbrauchsgestützten gegl. Referenzwertes in Relation zum BIP (9,7 ha/1,0% BIP)* Beispielhaft angenommener Push-Faktor von 5 % in Folge der A 20 Ø BIP- Wachstum von 0,8 % pro Jahr Ø BIP- Wachstum von 1,0 % pro Jahr Ø BIP- Wachstum von 1,2 % pro Jahr 116 ha 122 ha 145 ha 152 ha 175 ha 184 ha *ohne Berücksichtigung evtl. wirtschaftsstruktureller Verschiebungen Quelle: Eigene Darstellung und Ableitung 13

18 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd Tab. 3: Freie Flächen in Bestandsgebieten und geplante Standorte Stadt/Gemeinde/ Amt Neumünster* Name Bestandsgebiete Freie vermarktbare Flächen in ha 63,3 k. A. hier entsteht das DOC Neumünster Freesenburg 1,9 nein Geplante neue Standorte / Standortüberlegungen Name Weitere Entwicklungsabschnitte Gewerbegebiet-Süd Entwicklungs-fläche- Nord Vermarktungsfähige Größenordnung in ha Voraussichtlicher Markteintritt ca. 80!. Bauabschnitt 2015 Bad Bramstedt Am Bad Bramstedt-Land Kaltenkirchen Amt Kaltenkirchen-Land** Amt Kisdorf Henstedt-Ulzburg Quickborn/Ellerau Norderstedt Technologiepark Memellandstr. 4,0 nein Gewerbegebiet-Nord 2,9 18 ha ab 2018 Gewerbegebiet- Süd ca. 20 ab 2014/2015 k. A. Im Bereich Weddelbrook: Standortüberlegungen/-erweiterungen beiderseits der K90 (Zubringer A20) Überm Heerweg- Süd 3,3 nein Hochmoor ca. 22 ab 2012/13 Westerwohld-Nord 13,1 nein ca. 7 ab 2013 Gebiet Alveslohe 2,5 Erweiterung möglich Standortüberlegung zur Entwicklung von ca. 30 ha in Nützen am Autobahnzubringer weitere Standortüberlegungen in den einzelnen Gemeinden des Amtes in Folge der A20 (eher kleinere Gebiete) k. A. k. A. Gewerbegebiet-Nord (B-Pläne 126,126a, 127) Gewerbegebiet B-Plan ,0 53,7 ha bis ,1 nein Gewerbegebiet-Nord 5,5 ja (Zeitraum aber offen) Gewerbegebiet-Mitte ca. 12 ab 2013 Nordport 10,0 nein Frederikspark 32,0 10 ha Ellerau-Ost ca. 7 ab 2013 Quelle: Eigene Zusammenstellung nach Angaben der Wirtschaftsförderung und Planungsstellen (siehe Fragebogen im Anhang (kein Anspruch auf Vollständigkeit) *ohne Umland-Gemeinden Neumünster **im Amt Kaltenkirchen gibt es in Folge der A 20 Standortdiskussionen und -überlegungen in Hartesholm, Lentföhrden, Nützen, Alveslohe, und Schmalfeld 14

19 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd 3.2 Tendenzielles regionales Ansiedlungsmuster Wird das Ansiedlungsgeschehen in der REK-Region betrachtet, so zeigt sich, dass die Nutzergruppen Handwerk und Mittelstand bedeutende Nachfragegruppen in allen Städten und Gemeinden der REK-Region darstellen. Zu den größeren Flächennachfragern in vielen Gebieten mit erlaubter SO-Nutzung zählt auch der großflächige Einzelhandel, der die Gewerbeflächenumsätze - neben der Logistik und dem Transportgewerbe - z.t. stark nach oben getrieben hat. Über diese Trends hinaus, zeigen sich in der Region spezifische regionale Ansiedlungsmuster. So profitiert der Standort Norderstedt stark von der Nähe zu Hamburg und somit auch von anhaltenden Überschwappeffekten (jüngstes Beispiel ist die Standort-Verlagerung von Teilen der Beiersdorf AG von Hamburg nach Norderstedt). Ein wichtiges Standortmerkmal Norderstedts ist zudem die direkte Nachbarschaft zum Flughafen Hamburg. Dieser wirkt als Magnet für Ansiedlungen von Unternehmenszentralen für bundesweit und international agierende Unternehmen (z.b. Europazentrale von Casio) sowie für flughafenaffine Logistik. Norderstedt wird zudem als Standort Hamburg wahrgenommen (u.a. gleiche Telefonvorwahl wie die Hansestadt). Der Abschnitt der A 7 von Hamburg bis Quickborn ist ein Standortbereich, indem sich vergleichsweise relativ viele Dienstleistungsunternehmen bzw. Dienstleister angesiedelt haben ein Phänomen, was sich an den anderen Achsen A 1 und A 23 in dieser Ausprägung nicht feststellen lässt. Mit den sogenannten Nordport-Towers versucht die Stadt Norderstedt, auch den Büroflächenvermietungsmarkt (neben den Eigennutzern) in Flughafennähe zu stärken. Abb. 8: Nordport-Towers, Europazentrale von Casio, flughafenaffine Logistik in Norderstedt (Gebiet Nordport) Quelle: Nordport-Internetauftritt, Homepage EGNO mbh Der Standortbereich Quickborn zeichnet sich ebenfalls durch eine relative Nähe zum Flughafen Hamburg aus (jedoch keine direkte Nachbarschaft wie Norderstedt). Hier finden sich im Gewerbegebiet an der Anschlussstelle Quickborn - neben Mittelstand. Handwerk, transportaffinem Gewerbe und großflächigem Einzelhandel - auch Dienstleistungsbetriebe (E.On-Hanse, comdirect-bank). Hierbei handelt es sich z.t. um sogenannte Back-Offices, die häufiger Standorte in Gewerbegebieten nachfragen. Im Gebiet hat sich auch ein größeres Hotel für Geschäftskundentourismus angesiedelt. 15

20 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd Abb. 9: Standorte comdirect-bank, Etap-Hotel und die Hamburg-Niederlassung des Energie- und Haustechnik-Unternehmens Weishaupt in Quickborn (Gewerbegebiet Nord) Quellen: Wikipedia, Tripadviser sowie Homepage weishaupt Die Standorte Henstedt-Ulzburg und Kaltenkirchen sind traditionell gewachsene Gewerbestandorte. Zahlreiche Handwerksbetriebe und mittelständische Unternehmen finden sich in den Gewerbestandorten. Generell scheinen die Ansiedlungen in Henstedt- Ulzburg großflächiger zu sein als in Kaltenkirchen. Dies bestätigen auch die Flächenumsätze der letzten Jahre und es zeigt sich im Bild der Standorte. Südlich der L 326 (Henstedt-Ulzburg) haben sich größere Transport- und Logistikunternehmen sowie großflächiger Einzelhandel angesiedelt, während z.b. das fast benachbarte Gewerbegebiet Kaltenkirchen-Süd stärker mittelständisch und z. T. auch durch Dienstleistungs- und Servicebetriebe geprägt ist. Abb. 10: Kombiniertes Büro-und Hallengebäude sowie Dienstleistung & Service (Ingenieurbüro Fahrzeugtechnik) in Kaltenkirchen (Gewerbegebiet-Süd) Quellen: Gewerbeimmobilienportal S.-H.,-S., Homepage Ingenieurbüro Lüth Abb. 11: Transport- und Logistikgewerbe-Ansiedlungen in Henstedt-Ulzburg (Gewerbegebiet-Nord südl. der L 326) Quellen: MM Logistik und Homepage Henstedt-Ulzburg 16

21 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd Der Standortbereich Neumünster ist - neben dem vielfältigen Handwerk und Mittelstand - geprägt durch Industrie- und größere Logistikunternehmen und Warenverteilzentren (u. a. Lebensmittel, Bekleidung, Online-Versandhandel). Dies liegt vor allem in der bereits heute zentralen Lage und guten verkehrlichen Erreichbarkeit Neumünsters begründet. Hier zeigen sich vor allem Vernetzungen der Ernährungswirtschaft, des Handels und der Industrie mit der Logistik. Die großflächigen Ansiedlungen schlagen sich in den höchsten gewerblichen Flächenumsätzen innerhalb der REK-Region nieder. Im Gewerbegebiet- Süd entsteht zudem Schleswig-Holsteins einzige Designer Outlet-Center (DOC) auch hier ist die Standortwahl u. a. der zentralen Lage Neumünsters, der Funktion als Oberzentrum sowie der Lage an der stark frequentierten Transitstrecke A 7 begründet. Abb. 12: Größere Warenverteilzentren und Logistikansiedlungen im Gewerbegebiet-Süd in Neumünster (links) und LIDL-Warenverteilzentrum in Wasbek (rechts) Quellen: Homepage Stadt Neumünster, Homepage Ickert Elektroanlagen Bad Bramstedt und die Ämter in der REK-Region hatten in den letzten Jahren relativ wenig Flächen zur Vermarktung und das Ansiedlungsgeschehen war primär auf das lokale ansässige Handwerk und Gewerbe bezogen. Neben den Standortfaktoren spiegelt sich im Ansiedlungsmuster auch das regionale Preisgefüge wider. Während die Angebotspreise für baureifes und unbebautes Gewerbebauland in Norderstedt am höchsten liegen (ab 80 Euro/m², im Gebiet Nordport sogar über 200 Euro/m², Frederikspark über 100 Euro/m²), sind sie in Bad Bramstedt und in Neumünster ab 30 bzw. 40 Euro/m² vergleichsweise günstig. Das Süd-Nord-Gefälle bei den Preisen führt dazu, dass sich im Süden der REK-Region die Nutzergruppen ansiedeln, die bereit sind, aufgrund der direkten Nähe zu Hamburg und/oder dem Flughafen höhere Preise zu zahlen. Das sind vor allem hochwer tige Dienstleister (Unternehmenszentralen) aber auch flughafenaffine Logistik. Große Flächennachfrager aus dem Bereich Transport und Logistik tendieren zu Flächen, die preislich günstiger sind. Davon profitieren insbesondere die Mitte und der Norden der REK-Region. Dieser Trend dürfte sich durch die A 20 zukünftig verstärken. Für das Transportgewerbe und die Logistik wird die Nähe zum neuen Kreuz A 7/A 20 (und damit zum vierten Ring um Hamburg) ein höheres Gewicht als die unmittelbare Nähe zu Hamburg haben. Umgekehrt spielt für Dienstleistungen die Nähe bzw. unmittelbare Nachbarschaft zu Hamburg bzw. dem Flughafen eine nach wie vor bedeutende Rolle bei der Standortentscheidung. 17

22 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd Es ist darauf hinzuweisen, dass großflächiger Einzelhandel und Schnell-Restaurants in aller Regel deutlich höhere Grundstückspreise zahlen als Handwerk und Mittelstand. Über die Ansiedlung von Einzelhandel und Schnell-Gastronomiebetrieben mit hohen Grundstückspreisen erfolgt nicht selten eine wirtschaftliche Quersubventionierung für günstige Grundstücke für das Handwerk und Kleingewerbe mit einer eher geringen Zahlungsbereitschaft (Stichwort: Wirtschaftlichkeit der Standort- und Flächenentwicklung, Refinanzierung der Entwicklungs- und Vermarktungskosten). Umgekehrt lässt sich bei großen und/oder strategisch wichtigen Ansiedlungen auch ein gewisser Preisdruck erkennen. Zusammengefasst zeigt sich, dass die überregionale und die innerregionale Erreichbarkeit und Verkehrsanbindung, die Nähe zu Hamburg und zum Flughafen sowie das regionale Preisgefälle und das regionale Zentrengefüge zur folgenden Ausdifferenzierung beitragen: Handwerk und Mittelstand findet sich in allen Standortbereichen (meist endogene Entwicklung und vor allem in den traditionellen Standorten und Gebieten ansässig) Im südlichen Teil der REK-Region Überlagerung des Ansiedlungsgeschehens durch Überschwappeffekte aus Hamburg Großflächiger Einzelhandel findet sich ebenfalls in zahlreichen Gebieten der größeren Zentren der REK-Region sowohl im Süden, in der Mitte als auch im Norden der Region Höherwertige und überregional bedeutsame Dienstleistungen sowie flughafenbezogene Logistik siedeln schwerpunktmäßig in Gewerbegebieten im Süden der REK-Region aufgrund der Nähe zu Hamburg und zum Flughafen Lokale und regionale Dienstleister (oft DL und Service) verteilen sich auf verschiedene Standorte in der Region Das Transportgewerbe (Speditionen) und die Logistik mit regionalen Distributionsfunktionen (Bezug zur Metropolregion) sind stark in der Mitte der Region (Quickborn, Kaltenkirchen und vor allem in Henstedt-Ulzburg) Große Logistikansiedlungen und Warenverteilzentren sind stark im nördlichen Teil der REK-Region (Neumünster und Wasbek) vertreten 18

23 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd Abb. 13: Regionaler Preisspiegel Gewerbeflächen in der REK-Region A7 Neumünster ab 40 /m² Bad Bramstedt ab 30 /m² Kaltenkirchen ab 40 /m² Henstedt-Ulzburg ab 45 /m² Quickborn ab 65 /m² Norderstedt ab 80 /m² Hamburg Nordport ab 200 /m² Frederikspark ab 100 /m² Quelle: Aktualisiert nach Standort- und Wirtschaftsprofil NORDGATE Traditionell Handwerk und Mittelstand Abb. 14: Regionales Ansiedlungsmuster in der REK-Region Transportaffines Gewerbe und Logistik mit stärkerem Fokus auf die überregionaler und nationale Distribution Transportaffines Gewerbe mit stärkerem Fokus auf die Metropolregion Hamburg Überschwappeffekte aus Hamburg Dienstleistungen, Gewerbeparks Flughafenaffine Logistik Quelle: Eigene Darstellung 19

24 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd 4 Veränderte Verkehrszentralität Durch den Ausbau der Verkehrsinfrastruktur - insbesondere durch den Ausbau der A 20 mit der Elbquerung - wird die Standortattraktivität der Region deutlich gestärkt. Neben der Nord-Süd-Verkehrsachse A 7 wird mit der A 20 auch eine Ost-West-Achse realisiert, über die die Region einen optimaleren großräumlichen Anschluss z.b. an die Häfen Antwerpen Rotterdam, Amsterdam und den neuen JadeWeserPort in Wilhelmshaven erhält. In Richtung Osten wird die Region über die A20 an die Fehmarnbeltroute mit der Fehmarnbelt-Querung verbunden und die Erreichbarkeit Berlins und der osteuropäischen Wachstumsmärkte verbessert. Hervorzuheben ist, dass die A 20 ihre volle Wirkung nur entfalten kann, wenn sie in Niedersachsen als Küstenautobahn fortgeführt wird. Ob sich entlang dieser neuen Achse - die ja letztendlich auch miteinander konkurrierende Häfen verbindet - Wirtschafts- und Warenströme entwickeln werden, bleibt abzuwarten. Möglicherweise wird der küstennahe Seetransport (der tendenziell bereits heute abnimmt) auf die Straße verlagert. Auch ist anzumerken, dass die Verbesserung der überregionalen Erreichbarkeit zwar die Standortattraktivität der REK-Region, aber auch den Standortwettbewerb entlang der neuen Achse erhöht. Abb. 15: Veränderte überregionale Verkehrszentralität der REK-Region Dänemark / Kopenhagen Kopenhagen / Stockholm Skandinavien Wilhelmshaven Süddeutschland / Südeuropa Rhein-Ruhr Rhein-Main Georg & Ottenströer Georg Consulting Quelle: Eigene Darstellung 20

25 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd Neben dem Ausbau der A 20 spielt der sechsspurige Ausbau der A 7 für die REK-Region eine große Rolle. Es wird erwartet, dass Stausituationen vermindert werden. Durch den sechstreifen Ausbau der A 7 dürfte sich vor allem die innerregionale Verkehrssituation verbessern. Im Rahmen einer Erreichbarkeitsmodellierung (siehe hierzu auch den Fachbeitrag Verkehr ) wurden die Effekte des straßenseitigen Ausbaus auf die sechs Zentren der REK-Region untersucht. Es ist auffällig, dass - relativ betrachtet - der Standortbereich Bad Bramstedt am meisten profitiert. Er liegt am nächsten zum entstehenden Autobahnkreuz A 7/A 20. Im Fahrzeitradius von z. B. 45 Minuten werden nach dem Ausbau der A7 und der A 20 rd. 9,1 % mehr Einwohner und rd. 8,2 % mehr potenzielle Arbeitskräfte erreicht. Im Fahrzeitradius von 60 Minuten schwächen sich die Effekte ab und gleichen sich an. Die Verbesserung der kurz- bis mittelfristigen verkehrlichen Erreichbarkeit (Fahrzeitradien 30 bis 45 Minuten) findet vor allem innerhalb der Region, d. h. zusätzliche erreichbare Einwohner und Arbeitskräfte (Potenzial) gehen zu Lasten der Nachbargemeinde und/oder der Nachbarregion. Tab. 4: Zusätzlich erreichbare Einwohner und Arbeitskräftepotenzial nach dem Ausbau der A7 und A20 (Veränderung zum Status-quo in %) Standortbereich 30 Min 45 Min 60 Min Einwohner AK-Potenzial Einwohner AK-Potenzial Einwohner AK-Potenzial Norderstedt 2,4 2,3 2,5 2,5 0,6 0,6 Quickborn 2,3 2,9 6,8 5,8 1,1 1,1 Henstedt-Ulzburg 3,9 5,6 8,4 8,0 1,4 1,6 Kaltenkirchen 7,2 7,1 6,0 5,5 1,4 1,6 Bad Bramstedt 9,0 8,7 9,1 8,2 2,1 2,0 Neumünster 4,1 4,1 2,6 2,9 0,7 0,7 Quelle: nach Angaben und Berechnungen von Ramboll Management Consulting Übergreifend ist festzuhalten, dass der Süden der REK-Region stärker vom Ausbau der A 7 und der Verringerung der Stausituation und die Mitte und der nördliche Teil der REKRegion stärker vom Ausbau der A 20 profitiert. Die Verbesserung der überregionalen Erreichbarkeit scheint für die REK-Region der bedeutendere Effekt zu sein, als die skizzierte kleinräumige bessere Erreichbarkeit von Einwohnern und Beschäftigen innerhalb der Region (gegenseitige Neutralisierung der Effekte). 4.1 Effekte der veränderten Verkehrszentralität Von der verbesserten großräumigen Erreichbarkeit profitieren einerseits Bestandsunternehmen, die überregional agieren und anderseits erhöht sich die Standortattraktivität für transportaffines Gewerbe und Logistik. Hiervon dürfte der Logistikstandort Neumünster in besonderem Maß profitieren. Bereits heute hat die Logistik in Neumünster aufgrund der zentralen Lage der Stadt im Zentrum Schleswig-Holsteins eine über21

26 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd proportionale Bedeutung (siehe hierzu auch den Fachbeitrag Wirtschaftsstruktur und Branchenentwicklung ). Durch die Nähe zum entstehenden Autobahnkreuz A7/A20 wird diese Position und Funktion weiter gestärkt. Der Standortbereich Neumünster könnte - in Verbindung mit der Reaktivierung als Eisenbahnknoten (bimodale Transportlogistik) - Pre-Gate-Funktionen für den Hamburger Hafen übernehmen und die Verkehre bzw. Warenströme aus dem Seehafen Kiel und aus Dänemark bündeln.4 Im Zuge des Ausbaus der A 20 und der Einbindung in das Ost-West-Achsensystemen dürften auch die Standortbereiche Bad Bramstedt, Kaltenkirchen und Henstedt-Ulzburg (noch) stärker in den Fokus transportintensiver oder logistischer Ansiedlungen rücken. Auch dieser Standortbereich profitiert von der Nähe zum neuen Autobahnkreuz. Aufgrund der Chancen, die die A 20 für die REK-Region mit sich bringt (z.b. Alternativroute zur A 7 mit dem staugefährdeten Elbtunnel, optimale Verbindung zur Fehmarnbeltroute A 1, Funktion als vierter Ring um Hamburg mit einem Absatzmarkt von rd. 4 Mio. Menschen) in Verbindung mit der Nähe zum Hamburger Flughafen und den Seehäfen Hamburg und Kiel sowie zum Kiel Kanal Hafen in Rendsburg hat die REKRegion ein Potenzial, sich zur einer herausragenden Distributionsregion von europäischer und internationaler Bedeutung zu entwickeln. Abb. 16: Veränderte Verkehrszentralität Effekte auf Unternehmen Dunkelgrün = hohe Affinität, weiterer Farbverlauf signalisiert Bedeutung durch veränderte Erreichbarkeit und Zeitdistanzen Verkehrsachsensystem, Warenströme Flughäfen, Häfen, Eisenbahnknoten Logistik Großflächiger Einzelhandel Absatzgebiet und Kundenpotenzial Arbeitskräfte und Kundenpotenzial Handwerk (Kunden)-Aktionsradius / Distributionsfunktionen 180 Arbeitskräfte (Kunden)-Aktionsradius 120 (Kunden)-Aktionsradius 60 Mittelstand (Kunden)-Aktionsradius 30 Dienstleistung Arbeitskräfte Großunter -nehmen Arbeitskräfte Radius Erreichbarkeit In Fahrminuten PKW bzw. LKW Quelle: Georg Consulting, eigene Darstellung 4 Der übergreifende Vergleich zeigt, dass bevorzugt an den Rändern von Metropolregionen logistische Cluster entstehen (z.b. Duisburg mit dem Binnenhafen am westlich Rand und Dortmund im Schnittpunkt der Autobahnachsen am östlichen Rand der Metropole Ruhr, oder die sich entwickelnden Logistikknoten West und Ost an den Rändern der Region Hannover). 22

27 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd Von der verbesserten innerregionalen Erreichbarkeit profitieren vor allem das ansässige Handwerk, der Mittelstand und Einzelhandel sowie die Kurier-, Express und Post-Dienste, weil einerseits Arbeitskräfte besser erreicht werden können und sich andererseits die Marktgebiete ausweiten. Für die Dienstleistungen dürfte die Nähe zu (und Gravitation von) Hamburg bzw. dem Flughafen Hamburg, der nach wie vor dominierende Effekt sein. Das betrifft übergeordnet alle Unternehmen, die auf das Arbeitskräftepotenzials Hamburgs angewiesen sind. Für die einzelnen Standortbereiche bzw. Zentren der REK-Region (die Standortbereiche der Ämter sind hier den Zentren zugeordnet) lassen sich die folgenden Effekte ableiten bzw. vermuten. Tab. 5: Einschätzung der Effekte durch die veränderte Verkehrszentralität Standortregion (Teilregionen) Effekte Neumünster Positive Erweiterung der Erreichbarkeit von Einwohnern und Arbeitskräften vor allem in der kurzen Zeitdistanz (30 Fahrminuten) In der mittleren und längeren Zeitdistanz (45 und 60 Fahrminuten) deutliche Abnahme der Effekte (Grund: Neumünster bereits heute mit guter Erreichbarkeit aufgrund der Mittellage in S.-H.) Positive Effekte für den Einzelhandel mit entsprechender Gravitation (u. a. Designer OutletCenter) und den Dienstleistungs- und Industriestandort Neumünster (Oberzentrum) Positive Effekte für Bestandsunternehmen hinsichtlich der Erreichbarkeit von Beschäftigten/Arbeitskräften Attraktivitätssteigerung vor allem im überregionalen Kontext für Industrie, Logistik, Distribution und Transport (überregionale bis internationale Distributionsfunktion Güterbahnhof Neumünster und zentraler logistischer Knoten für SchleswigHolstein) Bad Bramstedt Positive Erweiterung der Erreichbarkeit von Einwohnern und Arbeitskräften in der kurzen bis mittleren Zeitdistanz (30 und 45 Fahrminuten) relativ die höchsten Effekte (Grund: Bad Bramstedt liegt nahe am neu entstehenden Kreuz A 7/A 20) Positive Effekte für den Einzelhandel (aber nur Unterzentrum) Positive Effekte für Bestandsunternehmen hinsichtlich der Erreichbarkeit von Beschäftigten/Arbeitskräften 23

28 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd Attraktivitätssteigerung vor allem im regionalen Kontext für Logistik, Distribution und Transport Evtl. Nutzungskonflikte/Imagekonflikte mit der Funktion als Bad, eher kleinteilige und mittelständisches (transportaffines Gewerbe im Fokus) Evtl. Arbeit- und Funktionsteilung mit Neumünster (flächenintensivere Ansiedlungen in Neumünster kleinteiligere Logistikansiedlungen eher in Bad Bramstedt) Kaltenkirchen Deutlich positive Erweiterung der Erreichbarkeit von Einwohnern und Arbeitskräften vor allem in der kurzen und mittleren Zeitdistanz (30 und 45 Fahrminuten) In der längeren Zeitdistanz (60 Fahrminuten) deutlicher Rückgang der relativen Effekte Positive Effekte für den Einzelhandel (Mittelzentrum, siehe Möbelhaus Dodenhof) Positive Effekte für Bestandsunternehmen hinsichtlich der Erreichbarkeit von Beschäftigten/Arbeitskräften Leicht bessere Erreichbarkeit Hamburgs (geringere Stauanfälligkeit) Positive Effekte für transportintensives Gewerbe und Logistik (relative Nähe zum Kreuz A20/A7, Nähe zu Hamburg) Transportintensives Gewerbe eher auf Distribution Metropolregion Hamburg bezogen Gewerbegebiete Kaltenkirchen und HenstedtUlzburg (Autobahnzubringer) mit vergleichbaren Standortfaktoren Henstedt-Ulzburg Relativ hohe zusätzliche Effekte der Erreichbarkeit von Einwohnern und Arbeitskräften in der kurzen und vor allem in der mittleren Zeitdistanz (30 und 45 Fahrminuten) Positive Effekte für den Einzelhandel (Unterzentrum im Stadtrandkern) Positive Effekte für Bestandsunternehmen hinsichtlich der Erreichbarkeit von Beschäftigten/Arbeitskräften Leicht bessere Erreichbarkeit Hamburgs (geringere Stauanfälligkeit) Positive Effekte für transportintensives Gewerbe und Logistik (relative Nähe zum Kreuz A 20/A 7 Nähe zu Hamburg) Transportintensives Gewerbe eher auf Distribution Metropolregion Hamburg bezogen Gewerbegebiete Henstedt-Ulzburg und Kalten24

29 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd kirchen (Autobahnzubringer) mit vergleichbaren Standortfaktoren Quickborn Relativ geringe zusätzliche Effekte der Erreichbarkeit von Einwohnern und Arbeitskräften in der kurzen und längeren Zeitdistanz (30 und 60 Fahrminuten) In der mittleren Zeitdistanz (45 Fahrminuten) die relativ positivsten Zusatz-Effekte Positive Effekte für den Einzelhandel (Unterzentrum im Stadtrandkern) Positive Effekte für Bestandsunternehmen hinsichtlich der Erreichbarkeit von Beschäftigten/Arbeitskräften Bessere Erreichbarkeit Hamburgs (geringere Stauanfälligkeit) Verbesserung der Ansiedlungsmöglichkeiten mit relativ stärkerem Fokus auf die Erreichbarkeit Hamburgs als auf die Nähe zum neuen Autobahnkreuz A 20/A 7 Norderstedt Relativ geringe zusätzlichen Effekte der Erreichbarkeit von Einwohnern und Arbeitskräften in der kurzen und mittleren Zeitdistanz (30 und 45 Fahrminuten) In der längeren Zeitdistanz (60 Fahrminuten) deutliche Abnahme der Effekte (profitiert in diesen Zeitdistanzen von allen Städten relativ am geringsten) Positive Effekte für den Einzelhandel (Mittelzentrum im Verdichtungsraum, aber polyzentrische Einzelhandelsstruktur) Positive Effekte für Bestandsunternehmen hinsichtlich der Erreichbarkeit von Beschäftigten/Arbeitskräften Bessere Erreichbarkeit Hamburgs (geringere Stauanfälligkeit) aber bereits heute Vorteile durch die direkte Nachbarschaft zu Hamburg und zum Flughafen Hamburg 25

30 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd 4.2 Exkurs: Gewerbeflächenkonzeption der Metropolregion Hamburg (GEFEK) Die Ergebnisse des GEFEK5 zeigen u.a., dass der Anteil des Gewerbes und der wichtigsten Leitbranchen der Metropolregion in der räumlichen Nähe zu Hamburg am höchsten ist. Im Rahmen des GEFEK wurde auch eine Standortklassifizierung vorgenommen und die Gewerbeflächensituation in den einzelnen Kreisen der Metropolregion Hamburg analysiert und bewertet. Das GEFEK unterstreicht die Bedeutung der A 7 als die zentrale Achse für gewerbliche Ansiedlungen im Kreis Segeberg. Entlang der Achse liegen die Gewerbegebiete, die kreisweit die höchste Nachfrage aufweisen und die einen starken Besatz von größeren Unternehmen aus Leitbranchen haben. Als Premium-Gebiet wird das Gebiet Nordport in Norderstedt als starker Logistik- und Bürostandort in direkter Flughafennähe eingestuft. Nordport qualifiziert sich deswegen als Premium-Standort, weil mehrere Leitbranchen mit ihren Standortanforderungen angesprochen werden und entsprechende Ansiedlungen auch schon erfolgt sind.6 Nach der GEFEK-Klassifizierung sind die Gewerbegebiete in Henstedt-Ulzburg und Kaltenkirchen vor allem für Logistik und auch Unternehmen des Verarbeitenden Gewerbes attraktiv. Sie werden aber aufgrund der größeren Entfernung zu Hamburg und ihrer nicht unmittelbaren Lage an der Autobahn nicht als Premium-Standorte eingestuft.7 Im weiteren Verlauf der A 7 und in den östlichen Teilen des Kreises gibt es nach GEFEK nur wenige Gewerbegebiete, die alle vorwiegend lokale Gewerbeflächenbedarfe erfüllen. Ausnahmen sind die Flächen mit regionaler Bedeutung im Bereich Segeberg/Wahlstedt an den Autobahnen A 21 und A 20. In diesem Bereich könnte im Zuge des weiteren Ausbaus der beiden Autobahnen künftig eine steigende Nachfrage eintreten. Das GEFEK geht für den Kreis Segeberg von einem Flächenbedarf bis zum Jahr 2025 von 134 ha aus (mit Bezug zum Jahr 2010). Zum Vergleich: Der jährliche Flächenverbrauch im Segeberger Teil der REK-Region lag m Zeitraum der Jahre 2003 bis 2010 bei jährlich rund 10 bis 11 ha. Der durchschnittliche Flächenumsatz für die gesamte REK-Region hat im o.g. Zeitraum nach Angaben der Gutachterausschüsse pro Jahr 15,0 (geglätteter Wert) bis 17,8 ha betragen. 5 Das GEFEK aus April 2011 basiert u.a. auf einer Beschäftigtenprognose in den Leitbranchen der Metropolregion Hamburg. Auf die möglichen Effekte der A20 wird nicht näher eingegangen. Flächennachfragen durch Logistikobjekte werden im GEFEK nicht berücksichtigt (lediglich Speditionen und Lagereien fließen in die Prognose ein. Wie der skizzierte WiFö-Index zeigt, wird ein erheblicher Teil der Flächennachfrage durch die mobile Nutzergruppe Logistik induziert. 6 Nach Angaben der EGNO stehen im Nordport nur noch ca. 10 ha an freien Flächen zur Verfügung, so dass perspektivisch andere Standorte entlang der A7 in den Fokus rücken dürften 7 Die Standorte sind von der Autobahnausfahrt ortsdurchfahrtsfrei problemlos erreichbar. Insbesondere das Gebiet in Henstedt-Ulzburg verfügt über große Potenzialflächen und entwickelt sich räumlich bereits heute in Richtung Autobahnanschlussstelle weiter 26

31 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd Abb. 17: Einstufung der Gebiete nach GEFEK in den Kreisen Segeberg, Stormarn und Herzogtum Lauenburg Quelle: GEFEK,

32 Regionales Entwicklungskonzept REK A 7-Süd 5 Landesentwicklungsachsen und Gewerbestandorte Das Instrument der Landesentwicklungsachsen - die dem REK zugrunde liegen - wurden mit dem neuen Landesentwicklungsplan 2010 (LEP) eingeführt, um die Wettbewerbsbedingungen des Landes Schleswig-Holstein und seiner Teilräume zu verbessern (Grundlage eines Wachstumsmodells Schleswig-Holstein ). Sie sollen das Zentralörtliche System und das System der Siedlungsachsen unter Berücksichtigung landschaftsplanerischer Erfordernisse ergänzen. Die Landesentwicklungsachsen markieren zentrale Entwicklungsstränge, die den Verkehrsachsen folgen. 8 Abb. 18: Landesentwicklungsachsen Schleswig-Holstein Quelle: Quelle: LEP Schleswig-Holstein 2010 Hinsichtlich der gewerblichen Entwicklung trifft der LEP u.a. die Aussage, dass Flächen für Gewerbe und Industrie vorrangig in den Schwerpunkten auszuweisen sind. Schwerpunkte sind hauptsächlich die zentrale Orte und Stadtrandkerne sowie Ortslagen auf den Siedlungsachsen. Sie werden ergänzt durch die in den Regionalplänen ausgewiesenen Gemeinden mit einer ergänzenden überörtlichen Versorgungsfunktion. Die zentralen Orte und Stadtrandkerne sollen entsprechend ihrer Funktion in bedarfsgerechtem Umfang Flächen für Wohnen, Gewerbe und Infrastruktur bieten. Bei Flächenplanungen sollen sie auch verstärkt mit Gemeinden ihres Nah- oder Versorgungsbereichs kooperieren. Es soll eine partnerschaftliche Zusammenarbeit angestrebt werden, die der Bedeutung der einzelnen Gemeinden gerecht wird und einen fairen Interessenausgleich ermöglicht. Bei den Landesentwicklungsachsen stehen eine zukunftsfähige wirtschaftliche und verkehrliche Entwicklung sowie die Förderung von Kooperationen im Vordergrund.(LEP 2010) 8 28