Wohnungsmarkt Wien überdurchschnittliche Preissteigerungen für begehrte Objekte in begehrten Lagen

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1 Pressekonferenz Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder , Uhr Cafe Landtmann, 1010 Wien Marktüberblick 2012 Sog in Immobilien hält an Die Nachfrage am Wohnimmobilienmarkt ist nach wie vor ungebrochen gefragt und österreichweit im Trend liegen Wohnimmobilien in attraktiven, wachsenden Ballungsräumen. Die Unsicherheit über die weitere Währungsentwicklung des Euro, die Angst vor einer steigenden Inflation und bisweilen wenig Zuversicht in Bankprodukte veranlassen immer mehr Private, ihre Ersparnisse in Immobilien zu investieren. Die Leute kommen und sagen, ich habe Ersparnisse in der Größenordnung zwischen EUR und , welche Eigentumswohnung bekomme ich um dieses Geld? beschreibt Andreas Wollein aus dem Vorstand des ÖVI die aktuelle Situation. Großartige Renditeerwartungen sind dabei mittlerweile zweitrangig. Vielmehr scheint derzeit das Haben an sich und die Überzeugung in Immobilien vergleichsweise sicher veranlagen zu können, derzeit das zentrale Thema zu sein. Oft ist selbst die Verwertungsstrategie, ob die Immobilie vermietet, künftig zur Eigennutzung oder für nahe Angehörige dienen soll, mitunter noch unklar. Wichtig ist in erster Linie die Veranlagung, alles Weitere werde man dann schon sehen. Die Absicherung gegen eine drohende Inflationsgefahr bleibt daher weiterhin das wichtigste Kaufmotiv. Wohnungsmarkt Wien überdurchschnittliche Preissteigerungen für begehrte Objekte in begehrten Lagen Der großen Nachfrage steht ein entsprechend knappes Angebot gegenüber, was in den letzten zwei Jahren nicht nur am Wiener Eigentumswohnungsmarkt die Preise nach oben klettern ließ. Überdurchschnittliche Preissteigerungen bis zu 20% sind für begehrte Objekte in begehrten Lagen zu verzeichnen. Was vor zwei Jahren um EUR 2.500,-/m² zu haben war, kostet heute EUR 3000,-/m², erläutert Andreas Wollein die aktuelle Preisentwicklung. Unter EUR 2000/m² sind bereits selbst Objekte in weniger gefragten Lagen kaum mehr zu bekommen. In guten Lagen (ohne den 1. Bezirk) werden für neu errichtete Eigentumswohnungen Kaufpreise im Bereich zwischen EUR ,-/m² erzielt. Dachgeschossausbauten kosten je nach Lage durchschnittlich zwischen EUR und 5.500,-/m². Auch am Gebrauchteigentumswohnungsmarkt werden mittlerweile erstaunliche Preise erzielt: in mäßigen Lagen zwischen EUR und 3000,-/m², in guten Lagen sind auch EUR 4.500,-/m² möglich. Der erste Bezirk ist wiederum eine Liga für sich: hier können die Kaufpreise auch schon mal EUR ,-/m² erreichen.

2 Quelle: EHL Market Research, 2010/2011 Die Preisdynamik am Wohnimmobilienmarkt der letzten Jahre erstaunt selbst Immobilienexperten. Aktuell werden Eigentumswohnungen zu Quadratmeterpreisen gekauft, die vor wenigen Jahren nicht als marktkonform gegolten hätten. Ein Sinken der Preise ist derzeit nicht absehbar. Investmentmarkt Auch am Investmentmarkt ist die Nachfrage hoch, jedoch aufgrund des ausgedünnten Marktangebots, insbesondere hinsichtlich der am meist nachgefragten Objekte wie Mietshäuser außerhalb des Anwendungsbereichs des MRGs, das Marktvolumen 2011 gesunken. Gleichzeitig bleiben die Preise auf hohem Niveau. Während im Gewerbebereich eine anhaltend schwache Nachfrage nach Büro- und Einzelhandelsflächen beobachtet wird, stiegen die Transaktionen im Wiener Gründerzeit- Zinshaushausmarkt im Vergleichszeitraum zum Vorjahr. Der Trend zu steigenden Preisen und fallenden Renditen dürfte sich auch hier fortsetzen, wenngleich insgesamt moderate Veränderungen erwartet werden. Renditen und Preisspannen in Wiener Gründerzeitgebäuden Renditen Preisspannen in /m² 1. Bezirk 1,6-3,6% Bezirk 2,7-4,8% /9. Bezirk 2,5-4,4% /17. Bezirk 4,2-5,2% /22. Bezirk 4,7-6,5% Quelle: Otto Zinshaus-Marktbericht, Herbst 2011 Niedrige Renditen bei der Vermietung einerseits aber hohe Verkaufspreise für Eigentumswohnungen andererseits lässt die Wohnungseigentumsbegründung in Zinshäusern mit anschließendem Abverkauf der Eigentumswohnungen vermehrt zu einem attraktiven Geschäftsmodell für Investoren werden.

3 Mietwohnungsmarkt Mieten auf stabilem Niveau Während sich die starke Nachfrage bei Eigentumswohnungen auf die Kaufpreise niederschlägt, halten sich die Preise für Mietwohnungen auf stabilem Niveau: Auch 2011 wurden nur leichte Preissteigerungen bei Mietwohnungen verzeichnet, wobei wiederum die inneren Bezirke über dem Durchschnitt liegen. Innerstädtisch können die Angebotsmieten für sehr gut ausgestattete Objekte EUR 10-13,-/m² erreichen, in weniger guten Lagen außerhalb des Gürtels etwa im Bereich zwischen EUR 7 und 9,-/m². Quelle: EHL Market Research, 2010/2011 Margret Funk, Vorstand des ÖVI, betont, dass dem Mietpreisniveau jedoch auch ein sehr hoher Ausstattungsstandard gegenübersteht, der in den letzten Jahren durch umfangreiche Investitionen, insbesondere durch institutionelle Vermieter, eine deutliche Qualitätssteigerung der am Markt befindlichen Wohnungen mit sich gebracht hat. Denn auch die Mieter sind anspruchsvoll geworden. Um einen entsprechenden Mietpreis lukrieren zu können, muss eben auch das Gesamtpaket stimmig sein: neben dem ordentlichen Erhaltungs- und Ausstattungszustand der Wohnung und des Gebäudes als must have muss auch die Umgebung, die öffentliche Anbindung sowie die Bewohnerstruktur des Hauses zusammenpassen. erläutert Funk. Auch Zusatzfeatures wie Balkone, Terrassen oder Abstellplätze dürfen vielfach nicht mehr fehlen. Bei der Nachfrage an Mietwohnungen ist zunehmend ein Trend in Richtung kleinere Wohnungen festzustellen. Die Marktsituation in den Bundesländern Salzburg Die Preise für Eigentumswohnungen in guten Lagen und mit gutem bis sehr gutem Wohnwert sowie Baugrundstücke sind in Salzburg weiterhin im Steigen begriffen, während sich die Preisentwicklung am Gewerbemarkt lediglich im Inflationsbereich abspielt, beschreibt Landesstellenleiter Christian Schnellinger die Situation in Salzburg. Beim gebrauchten Eigentumswohnungsmarkt ist festzustellen, dass gegenüber dem Vorjahr die Preise in wenig gefragten Lagen und mit einfachem bzw. mittlerem Wohnwert in etwa bei EUR 1.500,- /m² im Schnitt zum Liegen kommen, wobei hier bereits wieder ein Rückgang zu verzeichnen ist.

4 Eigentumswohnungen in guten bis sehr guten Lagen mit gutem Wohnwert erreichen im Durchschnitt EUR 2.800,-/m², mit sehr gutem Wohnwert im Schnitt EUR 4.000/m². Bei Eigentumswohnungen/ Erstbezug sind Wohnungen in mäßigen Lagen mit mittlerem Wohnwert derzeit nicht unter EUR 3.500,- /m² zu bekommen, mit gutem Wohnwert EUR 4.200/m² und bei sehr gutem Wohnwert in sehr guten Lagen im Schnitt um EUR 5.800,-/m², wobei in Toplagen Penthouse- Wohnungen bereits um EUR ,-/m² angeboten werden. Es zeichnet sich ab, dass gerade in Toplagen und im Highend- Segment die Spitze noch nicht erreicht wurde. Laut Angaben der Käufer dürfte die Volatilität am Kapitalmarkt in der Eurozone der Grund für die erhöhte Investitionsfreudigkeit sein. Baugrundstücke für frei stehende Einfamilienhäuser sind in guten Wohnlagen nicht unter EUR 600,- /m² zu bekommen. In sehr guten Wohnlagen wurde die EUR Marke überschritten. Die Tendenz ist steigend. Der Mietwohnungsmarkt weist hingegen kaum nennenswerte Steigerungen auf, soweit es die Nettomieterträge betrifft. Grund dafür könnten die stetig steigenden Bewirtschaftungskosten (Erhöhung von Müllgebühren, Wassergebühren, Heizmaterial) sein. Mietwohnungen außerhalb der Mietzinsbeschränkungen des MRGs, welche die Mehrheit der Vermietungsfälle in der Stadt Salzburg betrifft, erzielen bei einem mittleren Wohnwert EUR 7 9,-/m² (letzterer Wert für Kleinwohnungen), mit gutem Wohnwert EUR 8 9,-/m² und mit sehr gutem Wohnwert bis EUR 11,-/m² Nettomiete im Durchschnitt. Tirol Auch in Innsbruck haben die Preise am Eigentumswohnungsmarkt im letzten Jahr angezogen. Die Nachfrage nach Immobilien als sichere Wertanlage hält zwar an, der erste Boom scheint jedoch bereits etwas abgeflacht, berichtet die ÖVI Landesstellenleiterin Renate Haberzettl. In guten Lagen übersteigt jedoch auch hier die Nachfrage das Angebot. Neu errichtete Eigentumswohnungen liegen in Innsbruck durchschnittlich zwischen EUR und 4.500,-/m², für gebrauchte Eigentumswohnungen werden etwa EUR bis 3.000,-/m² bezahlt. Mietwohnungen liegen im Bereich zwischen EUR 9 und 11,-/m². Mit der in Tirol geplanten Raumordnungsnovelle soll der Preissteigerung der Grundstücke in Tirol entgegengewirkt werden. Über die Einnahmen einer geplanten Wertsteigerungsabgabe bei der Umwidmung von Freiland in Bauland soll der Bodenfonds des Landes verstärkt Gemeinden bei infrastrukturellen Maßnahmen unterstützen und kostengünstig Grundstücke für den Wohnbedarf einheimischer Familien zu Verfügung stellen. Vorarlberg Die Preise für Wohnimmobilien im Ländle legen weiter leicht zu. Speziell durch Investoren ist eine große Nachfrage nach 2-3 Zimmerwohnungen gegeben, was dazu geführt hat, dass diese Wohnungskategorie am Markt nahezu ausverkauft sind berichtet Ambros Hiller, Landesstellenleiter in Vorarlberg. Auch Grundstücke und Gewerbeliegenschaften erfreuen sich bei den Anlegern großer Beliebtheit. Dies im Gegensatz zu den Eigennutzern, die aufgrund des doch recht hohen Preisniveaus doch deutlich geringer vertreten sind.

5 Aktuell werden für neu errichtete Eigentumswohnungen in üblicher Ausstattung zwischen EUR und 3.400,-/m² bezahlt. In Top-Lagen auch bis EUR 5.000,--/m². Gebrauchtobjekte sind sehr unterschiedlich nach Region und Lage zu sehen: hier bewegen sich die Preise zwischen EUR und 2.300,-/m², für Objekte mit Seesicht liegen die Preise auch wesentlich höher bei etwa EUR bis 3.700,-/m²). Die Mietpreise für durchschnittliche Wohnungen liegen bei ca. EUR 7,50-8,50/m² netto, in Top-Lagen zb. mit Seesicht können diese auch ca. EUR 10,-/m² betragen. Für gute Baugrundstücke im Rheintal sind Preise ab ca. EUR 300,-/m² anzusetzen. Steiermark Hohe Nachfrage am Wohnimmobilienmarkt herrscht auch in Graz. Vor allem die typischen 2 Zimmer Anlegerwohnungen in guter Vermietungslage gehen weg, wie die warmen Semmeln. Um gute Objekte raufen sich Anleger derzeit förmlich weiß Patricia Reisinger, Vorstand und Landesstellenleiterin in der Steiermark. Neu errichtete Eigentumswohnungen sind ab etwa EUR 3.000,-/m² zu haben, Penthouse- Wohnungen ab EUR 4.000,-/m2. Am Gebrauchtwohnungsmarkt ist man ab EUR 2.000,-/m² (je nach Ausstattung und Lage) dabei. Die Mietpreise für ausnehmend gut ausgestattete, neu errichtete Kleinwohnungen in guter Lage liegt bei etwa EUR 9,-/m². Die Nachfrage am Büromarkt ist mäßig; auch als Anlage sind Wohnimmobilien bevorzugt nachgefragt. Kärnten Auch in Kärnten haben die Preise angezogen, vor allem im Bereich Wörthersee und Umgebung sowie bei Seeliegenschaften insgesamt, wo auch das Angebot sehr knapp ist. Eigentumswohnungen erfreuen sich zwar einer guten Nachfrage, Interessierte sind jedoch preissensibler geworden so Doris Scarpatetti, Landesstellenleiterin in Kärnten. In Klagenfurt kosten Eigentumswohnungen zwischen EUR und 3000,-/m² im Luxussegment werden auch bis zu EUR ,-/m² für eine Seewohnung mit direktem See-Zugang bezahlt. Auch am Ossiacher See liegen sehr gut ausgestattete Seewohnungen bei etwa EUR 6.000,-/m² Oberösterreich Während der Büromarkt in Oberösterreich gerade mit einer schwierigen Marktsituation mit hohen Leerständen zu kämpfen hat, zeichnet sich der Wohnungsmarkt durch eine gute Vermietbarkeit zu guten Preisen aus, so Phillip Kaufmann, Landesstellenleiter des ÖVI Oberösterreich. Das Preisniveau für neu errichtete Eigentumswohnungen in Linz liegt durchschnittlich etwa zwischen EUR und 4.000,-/m², gebrauchte Eigentumswohnungen werden ab etwa EUR 1.700,-/m² gehandelt. Niederösterreich Der Markt spielt derzeit einfach verrückt, es ist kaum zu beschreiben meint Christine Weber, Landesstellenleiterin des ÖVI Niederösterreich. Während manche Wohnungen, wenn einzelne Parameter nicht passen, am Markt nicht anzubringen sind, werden für andere Objekte nahezu

6 irrationale Preise bezahlt. so Weber. Die Verunsicherung der Menschen ist groß, das drücke sich spiegelbildlich zunehmend auch am Immobilienmarkt aus. Überblick Marktpreise für Eigentumswohnungen in ausgewählten Städten Österreichs Kaufpreise neu errichtete Eigentumswohnungen Gebrauchtimmobilien Kärnten/Klagenfurt ab /m² ab 2000 /m² Steiermark/Graz ab /m² ab 2000 /m² Oberösterreich/Linz /m² ab /m² Salzburg /m² /m² Tirol/Innsbruck /m² /m² Vorarlberg/Bregenz /m² /m² Niederöstereich/St. Pölten ab 2000 /m² /m² Quelle: ÖVI-Umfrage Ausblick Die Preise werden aufgrund der Angebotsverknappung am Wohnungsmarkt voraussichtlich noch weiter nach oben klettern. Die geringe Neuflächenproduktion wird angesichts wachsender Einwohnerzahlen in den meisten österreichischen Ballungsräumen, allen voran Wien, sowie der Zunahme von Ein-Personen-Haushalten diesen Trend noch verstärken. Steigende Immobilienpreise wecken andernorts jedoch politische Begehrlichkeiten nach zusätzlichen Steuereinnahmen, wie dies aus jüngsten politischen Forderungen nach einer Immobiliensteuer bekundet wurde. Solange sich jedoch ein Land einen aufgeblähten Verwaltungsapparat sowie einen teuren Föderalismus leistet, spricht sich der ÖVI vehement gegen die Einführung zusätzlicher Immobiliensteuern aus. so Anton Holzapfel, Geschäftsführer des ÖVI. Rückfragehinweis: MMag. Anton Holzapfel, Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder 1040 Wien, Favoritenstraße 24/11 Tel: ,