Case Study: Werner-Eckert Str. 8-12, München-Riem

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1 Werner-Eckert Str. 8-12, München-Riem Baujahr: 2003 Ankauf: Verkauf: Oktober 2010 Februar 2014 Größe: m² Anzahl der Mieter: 9 Leerstand bei Ankauf: Leerstand bei Verkauf: 32 Prozent < 1 Prozent Werttreiber: Repositionierung Rendite > 15% IRR Lage: Gebäude: Das Gebäude befindet sich in München-Riem, einem Teilmarkt, der sich durch seine Nähe zur Münchner Messe, eine gute Anbindung an den Öffentlichen Nahverkehr und eine Vielfalt an Freizeitmöglichkeiten (z.b. Riem Arcaden) auszeichnet. München-Riem profitierte jüngst von der Entwicklung neuer Wohnsiedlungen sowie vom Zuzug verschiedener Firmen wie z.b. Cap Gemini. Die 2003 erbaute Immobilie ist Teil eines Ensembles von drei Gebäuden. Der hocheffiziente Grundriss erlaubt eine flexible Vermietungsstrategie und zielt sowohl auf kleine als auch auf große Mieter ab (> m²). Herausforderungen: - Zur Zeit des Ankaufs war die Immobilie unter der teilweisen Kontrolle einer Hypothekenbank. Dies verursachte einen Zustand der Lähmung, in dem auf die Anfragen potentieller Mieter und ihrer Makler nicht adäquat reagiert wurde. - Ungelöste Managementprobleme und ein Mangel an Investitionsausgaben führten zu einem Mieterverlust und einem negativen Stigma der Immobilie. Strategie: - Positionierung von Elystan als Lösungsanbieter gegenüber dem Baufinanzierer sowie gleichzeitige Sicherstellung der Zusammenarbeit mit dem ehemaligen Besitzer. - Vermietung der leerstehenden Flächen bei gleichzeitiger Befriedigung der Bedürfnisse der Bestandsmieter durch die Lösung aufgeschobener Instandhaltungsprobleme sowie die Positionierung des Objekts als Nutznießer der momentanen Entwicklungen in der unmittelbaren Umgebung. - Veräußerung der Immobilie an institutionelle Investoren. Erreichte Ziele: - Erhöhung der Vermietungsrate von ursprünglich 68 Prozent im 1. Quartal 2011 auf ca. 100 Prozent bei Verkauf. - Kosteneffiziente Lösung des Instandhaltungsstaus durch zielgerichtete Investitionen in enger Zusammenarbeit mit den Mietern. - Einsetzung und Steuerung einer neuen Immobilienverwaltung für

2 die Umsetzung des Instandhaltungsplans. - Verbesserung der durchschnittlichen Mietdauer durch frühzeitige Mietvertragsverlängerungen mit Bestandsmietern. - Refinanzierung der Immobilie im Jahr 2012 aufgrund der bereits fortgeschrittenen Wertschöpfung. - Verkauf der Immobilie im 1. Quartal 2014 an einen institutionellen Investor, zu einem Zeitpunkt als die Nachfrage von institutionellen Investoren an Immobilien in Randlagen das erste Mal seit dem Jahr 2008 wieder belastbar erschien. Zeitplan Erwerb Zwei neue Mieter Mietverlängerung durch Kernmieter Dividende durch Refinanzierung Vollvermietung Verkauf Oktober Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal 2014 Standort A 9 15 Min. mit 32 Min. mit Stadtzentrum Hauptbahnhof 20 Min. mit A 99 5 Min. mit Flughafen 15 Min. mit U-Bahn 5 Min. zu Fuß

3 Baujahr: 1990/1991 Ankauf: 2012 Refinanzierung: 2014 Größe: m² Anzahl der Mieter: 82 Leerstand bei Ankauf: 37 % Werttreiber: Repositionierung & light refurbishment Lage: Die Immobilie befindet sich an der Hauptausfallstraße im Westen Münchens. Auf Grund der direkten Anbindung an die Autobahn A96, A8, sowie den Autobahnring A99 ist der Campus West sehr gut an den Individualverkehr angeschlossen. Die aktuellen Entwicklungen in den angrenzenden Teilmärkten Laim und Pasing tragen zu einer starken Aufwertung des Gebietes rund um die Immobilie bei. Gebäude: Der Campus West wurde zwischen 1990 und 1991 in zwei Phasen erbaut. Das Büroensemble besteht insgesamt aus 10 Gebäuden und ist mit knapp m² der größte Bürokomplex im Westen Münchens ( m² Bürofläche, m² Einzelhandelsfläche, m² Lager und 700 Tiefgaragenstellplätze). Die Liegenschaft ist auf Grund ihres hohen Maßes an Flexibilität (Mietflächen ab 120 m²) und Flächeneffizienz besonders für kleine bis mittlere Unternehmen geeignet (102 Mieter, Stand August 2015). Herausforderungen: Die Immobilie befand sich seit Ankauf in 2006 im Besitz eines amerikanischen Investors und wurde durch dezentrales Asset Management stark vernachlässigt. Unterschiedliche Strategien der finanzierenden Banken und ein Mangel an Kapital für notwendige Investitionen führten im Oktober 2011 zur Fälligstellung des Darlehens mit dem Ziel eines zeitnahen Verkaufs. Strategie: Platzierung von Elystan als Problemlöser für beide beteiligte Hypothekenbanken mit dem Ziel den Verlust zu minimieren und zeitgleich eine Insolvenz des Eigentümers zu verhindern.

4 Die Immobilie als den best-value-for-money Bürocampus im Westen Münchens zu etablieren. Eröffnung einer Elystan Marketing Suite mit Vermietungsbüro am Standort um den Kontakt zu Maklern und Mietern zu optimieren. Schaffung von attraktiven Flächen durch proaktives Asset Management und Investitionen in Mieterausbauten und die Beseitigung von Instandhaltungsrückständen. Verbesserung des Erscheinungsbildes des Objektes durch Investitionen in Fassade, Gebäudesubstanz und Allgemeinflächen. Bisher erreichte Ziele: In Zusammenarbeit mit Elystan erreichte die B-Note-haltende Hypothekenbank und Agent der Transaktion eine 90tägige- Stillhaltevereinbarung mit einem anschließenden Verkauf des Objektes. Elystan war in der Lage sowohl die Due Diligence als auch die Finanzierung innerhalb von 8 Wochen abzuschließen; Kaufvertrag wurde Februar 2012 erfolgreich unterzeichnet. Elystan hat das Vermietungs- und Asset Management übernommen und das vorhandene Property Management neu ausgerichtet. Die Vermietungsquote wurde seit Ankauf kontinuierlich auf über 84% erhöht (Stand August 2015). Im Jahr 2014 wurde der ursprüngliche Investor durch einen neuen Geldgeber im Rahmen einer Rekapitalisierung der Objektgesellschaft ersetzt. Zeitplan Standort Erwerb Repositionierung Aufmietung Rekapitalisierung Refurbishment Stabilisierung April 2012 Oktober 2014

5 A99 9 Min. mit Flughafen 33 Min. mit A8 7 Min. mit Stadtzentrum 15 Min. mit Hauptbahnhof 11 Min. mit Straßenbahn 6 Min. zu Fuß

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