Residential City Profile. Köln 1. Halbjahr 2018 Erschienen im September Köln
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- Elisabeth Waldfogel
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1 Residential City Profile 1. Halbjahr 2018 Erschienen im September 2018
2 Wohnungsmarkt Verhaltene Bautätigkeit verstärkt Angebotslücke auf dem Wohnungsmarkt Nach einem starken vor allem durch hohe Zuzüge bedingten Bevölkerungsanstieg in den Jahren 2014 bis 2016, setzt sich die Bevölkerungsentwicklung in der Domstadt in 2017 fort, allerdings in abgeschwächter Form. Zwar weist im Städtevergleich (Big 8) zwischen 2013 bis 2017 mit ca. 3,9 % das niedrigste Bevölkerungswachstum auf, die Anzahl der Haushalte entwickelte sich allerdings in diesem Fertigstellungen vs. Bedarf Quelle: destatis, BBSR Wohnungsmarktprognose, Statistische Ämter der Kommunen, JLL; Stand: Juli Zeitraum mit einem Plus von knapp 3 % stärker als der Wohnungsbestand (+ 2,5 %), sodass dieser der Haushaltsentwicklung hinterherhinkt. Die Zahl der genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen erreichte Ende 2017 mit ca Wohnungen den höchsten Wert seit Ende 2016 lag diese Zahl bei etwa Wohnungen, wovon in 2017 lediglich ein Drittel realisiert wurde. Gleichzeitig reduzierte sich das Fertigstellungsvolumen im Wohnungsbau gegenüber dem Jahr 2016 um ca. 10 % auf rund neue Wohneinheiten. Lange Genehmigungsverfahren sowie ein begrenztes Flächenpotential dürften hierfür ursächlich sein. Obwohl rund 30% weniger Wohnungen als noch in 2016 genehmigt wurden, ist davon auszugehen, dass 2018 mit der Fertigstellung der sich im Bauüberhang befindlichen Wohnungen ein ähnliches Fertigstellungsniveau wie in 2017 erreicht werden kann. Die Zielvorgabe des Ende letzten Jahres unterzeichneten er Wohnbündnisses von jährlich Wohnungen wird damit deutlich unterschritten und wohl auch in den kommenden Jahren nicht erreicht werden. Der Abbau des Nachfrageüberhangs dürfte somit noch über mehrere Jahre andauern, zumal ein hoher Nachholbedarf aus den Vorjahren besteht. Aktuell befinden sich Flächen für rund neue Wohnungen, die bis 2030 realisiert werden, in der Planung, im Bau sowie größtenteils in eingeleiteten Bebauungsplanverfahren. Zu den größeren Bauvorhaben zählen das Clouth- Gelände im Bezirk Nippes oder der ehemalige Güterbahnhof in Ehrenfeld, die durch private Projektentwickler realisiert werden. Ausgewählte Projektentwicklungen Name Lage Wohneinheiten Fertigstellungsjahr Clouth-Quartier Nippes ca Park Linné Braunsfeld ca Reiterstaffel Marienburg ca Cologneo I Mühlheim ca Wohnquartier Ossendorfer Gartenhöfe Ossendorf ca Quelle: JLL; Stand: Juli 2018 Residential City Profile H
3 Verteilung der Mietangebote nach Mietpreis Mittleres Mietpreisniveau wieder auf Wachstumskurs Nachdem sich die Angebotsmieten sowohl im Median als auch im unteren Mietpreissegment im 2. Halbjahr 2017 rückläufig entwickelten, ist im H wieder ein leichter Aufwärtstrend zu beobachten. So stieg die mittlere Angebotsmiete insgesamt über alle Lagen, Segmente und Baujahre im Jahresverlauf um 0,4 % auf aktuell 11,55 /m 2. Im ersten Halbjahr 2018 profitieren vor allem die rechtsrheinischen, bisher weniger nachgefragten Bezirke Porz und Mülheim von den Ausweichbewegungen der Wohnungssuchenden. Auch vor dem Hintergrund zahlreicher Bauprojekte im Bezirk Mülheim mit über fertiggestellten Neubauwohnungen seit Ende 2016, zogen sowohl die Preise im unteren Mietpreissegment als auch das mittlere Mietpreisniveau hier um knapp 5 % an. Insgesamt ging die Ausweitung des Angebotes in den weniger hochpreisigen Stadtbezirken gleichzeitig mit niedrigeren Wachstumsraten in den bevorzugten innenstadtnahen Lagen einher. Angesichts des anhaltend hohen Nachfrageüberhangs sind zukünftig aber stadtweit weitere Mietpreissteigerungen zu erwarten. Mietpreisspannen Wohnen Entwicklung der Angebotsmieten Residential City Profile H
4 Angebotsmieten ì A 542 ìa 1 Chorweiler Ehrenfeld Nippes Mülheim Lindenthal Innenstadt ì A 559 Kalk ìa 59 ì A 555 Rodenkirchen Porz ì A Kilometer ì A 553 ì A 555 Mietniveau Median in /m²/monat auf PLZ-Ebene < 10,00 10,00 < 11,50 13,00 < 14,00 >= 14,00 Wasserflächen Grünflächen Industrie-, Gewerbeund Verkehrsflächen Sonstige Flächen 11,50 < 13,00 Quelle: JLL, IDN Immodaten GmbH, Infas Geodaten GmbH Residential City Profile H
5 Verteilung der Kaufangebote nach Kaufpreis Preisanstieg setzt sich sogar in rechtsrheinischen Lagen fort Mit einem Plus von ca. 5,7 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum sind in der Domstadt in der ersten Jahreshälfte 2018 für eine Eigentumswohnung im Mittel rund /m² aufzubringen. Insgesamt verteuerten sich Wohnungen im unteren Preissegment mit ca. 7 % höheren Angebotskaufpreisen am stärksten. Insbesondere in Lagen wie Kalk, Nippes und Lindenthal, die bereits in den vergangenen zwei Jahren Kaufpreissteigerungen von teilweise über 30 % verbuchten, zogen nun die Preise im unteren Preissegment im ersten Halbjahr 2018 kräftig an. Wie auch in der zweiten Jahreshälfte 2017 konnte im Bezirk Chorweiler die höchste Wachstumsrate beim Medianpreis (+ 4,2 %) auf nun /m² verzeichnet werden. Unter anderem ist dies auf das generell knappe Eigentumswohnungsangebot in diesem Bezirk zurückzuführen. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum wurden in allen Kaufpreisklassen deutlich mehr Wohnungen zum Kauf angeboten: Insgesamt erhöhte sich stadtweit die Anzahl der Inserate um ca. 18 %. Kaufpreisspannen Wohnen Entwicklung der ETW Angebotskaufpreise Residential City Profile H
6 Angebotspreise für Eigentumswohnungen ì A 542 ìa 1 Chorweiler Ehrenfeld Nippes Mülheim Lindenthal Innenstadt ì A 559 Kalk ìa 59 ì A 555 Rodenkirchen Porz ì A Kilometer ì A 553 ì A 555 Kaufpreise Eigentumswohnungen Median in /m² auf PLZ-Ebene < < < >= Wasserflächen Grünflächen Industrie-, Gewerbeund Verkehrsflächen Sonstige Flächen < Quelle: JLL, IDN Immodaten GmbH, Infas Geodaten GmbH Residential City Profile H
7 Kontakte Dr. Konstantin Kortmann Head of Residential Investment Germany Frankfurt tel +49 (0) Thomas Zabel Head of Residential Development Germany Berlin +49 (0) Ralf Kemper Head of Valuation & Transaction Advisory Germany Frankfurt tel +49 (0) Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg +49 (0) Roman Heidrich Team Leader Residential Valuation Advisory Berlin Berlin tel +49 (0) Sebastian Grimm Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt Frankfurt tel +49 (0) Autor Jirka Stachen Research Berlin tel +49 (0) jll.de Alle Informationen rund um JLL und unsere Dienstleistungen jll.de/research Alle Research-Berichte zu aktuellen Marktzahlen und Spezialthemen jll.de/immo Gewerbeimmobilienangebote zur Miete und zum Kauf deutschlandweit Copyright JONES LANG LASALLE GmbH, Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.
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