Immobilienwirtschaft. Studien zum Münchner Dienstleistungssektor. Industrie- und Handelskammer für München und oberbayern

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1 Immobilienwirtschaft Studien zum Münchner Dienstleistungssektor Industrie- und Handelskammer für München und oberbayern

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3 Vorwort Peter Driessen, Hauptgeschäftsführer der IHK für München und Oberbayern Dieter Reiter, Referent für Arbeit und Wirtschaft der Landeshauptstadt München Die IHK für München und Oberbayern und das Referat für Arbeit und Wirtschaft der Landeshauptstadt München haben die empirica ag beauftragt, die Finanz-, Immobilien- und Beratungswirtschaft am Standort München hinsichtlich ihrer regionalwirtschaftlichen Bedeutung und Zukunftsperspektiven zu analysieren. Diese Studien basieren zum einen auf öffentlichen Statistiken und anderem Datenmaterial, zum anderen wurde eine Unternehmensbefragung durchgeführt. Parallel wurden Branchenworkshops veranstaltet und Branchenvertreter persönlich interviewt. Die hier vorliegende Studie widmet sich der Immobilienwirtschaft in der Stadt München und den Landkreisen der Planungsregion 14 (München, Dachau, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck, Landsberg am Lech, Starnberg), nachfolgend als Großraum München oder München und Umland bezeichnet. Die Immobilienwirtschaft ist ein wichtiger Wirtschaftszweig für den Großraum München: Jedes zehnte Unternehmen im Großraum München ist in dieser Teilbranche tätig. Die Branche zählt 2,4 % aller Erwerbstätigen (rd ), 3,2 % des Umsatzes aller Unternehmen (11,5 Mrd. ) sowie rd. 6 % der Wertschöpfung (6,9 Mrd. ). Doch nicht nur als Teilbranche, sondern vor allem auch als Versorger mit Wohn- und Gewerbeimmobilien übernimmt die Immobilienwirtschaft eine äußerst wichtige Funktion für das weitere Wachstum in der Region. Seit Mitte der 1990er Jahre sind die Bevölkerung und die Zahl der Erwerbstätigen in der Stadt München stärker gewachsen als in vielen anderen deutschen Großstädten. Noch dynamischer hat sich das Münchner Umland entwickelt, wo seit 1996 die Erwerbstätigenzahl um 30 % gestiegen ist. Und dieser Trend wird sich weiter fortsetzen. München befindet sich bereits seit einigen Jahren in einer Sonderstellung sowohl deutschland- als auch europaweit. Der Großraum München hat anders als viele andere Städte in Deutschland eine sehr gesunde demografische Struktur. Von weiterem Zuwanderungspotenzial aufgrund des wirtschaftlichen Erfolgs der hier ansässigen Firmen ist auszugehen. Das Landesamt für Statistik schätzt, dass in die Region München bis 2030 rd Personen zuwandern werden. Davon entfallen allein auf die Landeshauptstadt München. Laut IHK-Fachkräftemonitor wird trotz dieser bereits unterstellten Zuwanderung prognostiziert, dass weitere qualifizierte Arbeitskräfte fehlen werden. Die Region München wird daher in Zukunft noch stärker im Wettbewerb um qualifizierte Arbeitskräfte stehen. Fände die Zuwanderung nicht oder nur teilweise statt, z. B. wegen Wohnraummangel im Großraum München, dann bestünde die Gefahr, dass Entwicklungsmöglichkeiten der regionalen Wirtschaft nicht realisiert werden könnten. Hieraus erwachsen neue Herausforderungen, denen sich die Akteure im Bereich der Stadt- und Umlandentwicklung stellen müssen. Der Standort darf keine Wachstums- und Wettbewerbschancen verschenken. Neben den Wohlstandsverlusten für die Region München und auch für ganz Bayern würde ein enormer Preisdruck in der Region München entstehen, unter dem weite Teile der Bevölkerung zu leiden hätten. Und genau das sind die Gründe, weshalb die Landeshauptstadt München ihr kommunales Engagement im Wohnungsbau noch verstärkt sowie mit der Region das Projekt Langfristige Siedlungsentwicklung vorantreibt und die IHK für München und Oberbayern einen Arbeitskreis Immobilien gegründet hat. Die Landeshauptstadt München und die IHK für München und Oberbayern danken allen, die sich an der Befragung und an den Expertengesprächen zu dieser gemeinsamen Studie beteiligt haben. Mit der Studie verfügen wir nun über eine gute Basis, um uns weiter intensiv mit der Entwicklung der Immobilienwirtschaft am Standort München auseinanderzusetzen. Wir laden daher dazu ein, den Dialog auch weiter fortzusetzen. 3

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5 Rubrik Inhalt 3 1. Vorwort 7 2. Überblick über die wichtigsten Ergebnisse 9 3. Struktur der Immobilienwirtschaft in der Region München Immobilienmarkt München Flächen- und Preisentwicklung, Großstadtvergleich Zahl der Unternehmen Erwerbstätige Umsatz und Wertschöpfung Teilbranchen: Bauträger, Projektentwickler, Bestandshalter / Investoren, Makler / Verwalter / Asset-Manager, Architekten Lagebeurteilung aus Sicht der Immobilienwirtschaft Ergebnisse der Befragung Bedeutung von Standortfaktoren Beschäftigungs- und Umsatzentwicklung, Kundenstruktur Erwartungen und Herausforderungen der Immobilienwirtschaft Umsatzerwartung Unternehmerische Herausforderungen Trends und Strategien Handlungsempfehlungen aus Sicht der Immobilienwirtschaft Wichtigste Grundlage: verfügbare Flächen Mitarbeiter: bunter, älter, interdisziplinärer Regulierungen nicht zum Engpass werden lassen Erwartungen an die Wirtschaftsförderung Fazit Anhang: Methodik der Studie 5

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7 2. Überblick über die wichtigsten Ergebnisse 2. Überblick über die wichtigsten Ergebnisse Mit rd. 2,7 Mio. Einwohnern und 1,4 Mio. Erwerbstätigen zählt der Großraum München (Planungsregion 14) zu den größten Ballungsräumen in Deutschland und Europa. Die Region hat sich in den letzten zwanzig Jahren sehr dynamisch entwickelt. Vor diesem Hintergrund war die Bautätigkeit sowohl im Wohnungs- als auch im Gewerbesegment in den letzten Jahren sehr ausgeprägt. Die positive Nachfrageentwicklung in Verbindung mit einem eingeschränkten Flächen- und Immobilienangebot hat die Preise für Wohnimmobilien in der Stadt München und in vielen Kommunen des Großraums München in den letzten Jahren kräftig ansteigen lassen. München ist der mit Abstand teuerste Wohnstandort in Deutschland. Aber auch im Gewerbebereich liegen die Preise in der Planungsregion 14 im bundesweiten Vergleich am oberen Rand, allerdings haben sie sich angesichts eines erhöhten Büroleerstands in den letzten Jahren nicht ganz so dynamisch entwickelt. Mit 2,4 % aller Erwerbstätigen (rd ), 3,2 % des Umsatzes aller Unternehmen (11,5 Mrd. ) sowie rd. 6 % der Wertschöpfung (6,9 Mrd. ) hat die Immobilienwirtschaft in der Planungsregion 14 einen bedeutenden Anteil an der Gesamtwirtschaft in der Region. Im Großstadtvergleich (mit Berlin, Hamburg, Stuttgart, Frankfurt) schneidet die Münchner Immobilienbranche gut ab. Die Transaktionsumsätze verkaufter Immobilien liegen über denen des größeren Hamburgs. Dabei sind die Umsätze auf dem Wohnimmobilienmarkt fast viermal so hoch wie auf dem Gewerbemarkt (Stadt München). Als Stärken des Standortes München haben die im Rahmen der vorliegenden Untersuchung befragten Vertreter der Immobilienwirtschaft die Verkehrsanbindungen, die Verfügbarkeit qualifizierter Mitarbeiter sowie ein gutes Image von Stadt und Region angesehen. Für kleine Unternehmen spielt die als gut bewertete Nähe zu Dienstleistern und Netzwerkpartnern eine wichtige Rolle. Schwächen bzw. einschränkende Faktoren liegen insbesondere im Bereich der Kosten. Dies betrifft das Personalkostenniveau, die Büromieten in der Stadt München, die Kommunalabgaben sowie die hohen Lebenshaltungskosten, die sich auch auf das Personalkostenniveau auswirken. Die größten unternehmerischen Herausforderungen für die befragten Immobilienunternehmen sind wachsende Kundenanforderungen, eine zunehmende Regulierung sowie ein stärkerer Wettbewerb in der Region. Eingeschränkte Flächenverfügbarkeiten hemmen insbesondere Unternehmen, deren Geschäftstätigkeit auf Neubauimmobilien ausgerichtet ist. Zukünftig größeres Gewicht werden nach Einschätzung der befragten Unternehmen der Fachkräftemangel und in diesem Zuge erwartete Lohnkostensteigerungen haben. Die befragten Unternehmen erwarten in den kommenden drei Jahren überwiegend stabile bzw. wachsende Umsätze. Die Immobilienbranche im Großraum München ist in hohem Maße regional orientiert. Die internationalen Aktivitäten der Unternehmen insbesondere bei Bauträgern/Projektentwicklern werden jedoch in den kommenden Jahren zunehmen. Neue Geschäftsmöglichkeiten in wachsenden Märkten und ein von den Unternehmen erwarteter verschärfter Wettbewerb in der Planungsregion 14 lassen dies erwarten. Der verschärfte Wettbewerb in der Region wird aber auch durch Unternehmen aus dem internationalen Raum, für die der Münchner Markt sehr lukrativ ist, vorangetrieben. Abbildung 1: Eckdaten der Immobilienwirtschaft in der Planungsregion 14 Planungsregion 14 Immobilienwirtschaft davon Stadt München Anteil an Gesamtwirtschaft Planungsregion 14 davon Stadt München Umsatz in Mio. EUR (2009) ,2 % 2,4 % Unternehmen absolut (2009) ,9 % 10,1 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (2010) ,4 % 1,7 % Selbständig Beschäftigte (2010) k.a. k.a. Erwerbstätige (2010) ,4 % 2,8 % Bruttowertschöpfung in Mrd. EUR (2010) 6,9 3,7 6,2 % 5,9 % Quelle: eigene Berechnungen, Grundlage: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Bundesagentur für Arbeit, Statistisches Bundesamt 7

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9 3. STRUKTUR DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT IN der Region München 3. Struktur der Immobilienwirtschaft in der Region München 3.1 Immobilienmarkt München Flächen- und Preisentwicklung, Großstadtvergleich Flächen- und Preisentwicklung: Seit Mitte der 1990er Jahre ist die Bevölkerungs- und Erwerbstätigenzahl der Stadt München stärker gewachsen als in vielen deutschen Großstädten. Noch dynamischer als die Stadt München hat sich das Münchner Umland entwickelt. Seit 1996 ist die Erwerbstätigenzahl dort um 30 % gewachsen. Ein wesentlicher Grund hierfür: Das Passagier- und Frachtwachstum des Münchner Flughafens im Erdinger Moos hat zu vielen neuen Arbeitsplätzen geführt. Angesichts der positiven demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung war die Bautätigkeit in der Vergangenheit sehr ausgeprägt. In den letzten drei Jahren wurden in der Region pro Jahr rd. 2,7 Mio. qm Wohnfläche (bzw. rd WE) und rd. 3,3 Mio. qm Nutzfläche in gewerblich genutzten Gebäuden fertig gestellt. 1 Dabei ist ein großer Teil der gewerblichen Fertigstellungen der Planungsregion 14 ohne die Stadt München (48 % bzw. 1,6 Mio. qm Nutzfläche) zuzuordnen. Dort wurden im Unterschied zur Stadt München vor allem Handels- und Lagerflächen, Fabrik- und Werkstattgebäude sowie landwirtschaftliche Betriebsflächen errichtet. Die Wohnungsbautätigkeit zwischen der Stadt München und der Planungsregion 14 ohne die Stadt München war ausgeglichen. Die Preise für Wohn- und Gewerbeimmobilien in der Planungsregion 14 haben sich in den letzten Jahren unterschiedlich entwickelt. Während Kauf- und Mietpreise für Wohnimmobilien angesichts der starken Nachfrage insbesondere in der Stadt München deutlich gestiegen sind, war die Preisentwicklung im gewerblichen Bereich in der Region verhaltener. Angesichts der hohen Büroleerstände sowohl in der Stadt München als auch im Umland (Planungsregion 14 ohne die Stadt München) haben sich die Büromieten weitgehend seitwärts entwickelt. Auch im Logistikbereich waren keine deutlichen Steigerungen der Mieten zu beobachten. Einzelhandelsmieten in der Stadt München sind eine Ausnahme: Seit 2007 sind diese sehr deutlich gestiegen, während sie in den meisten Landkreisen der Planungsregion 14 im Trend aber stabil geblieben sind. Abbildung 2: Entwicklung der Angebotspreise für Eigentumswohnungen und Mietwohnungen in der Planungsregion 14, Eigentumswohnungen Mietwohnungen ,0 Angebotspreis in /qm München (KS) Dachau (LK) Ebersberg (LK) Erding (LK) Freising (LK) Fürstenfeldbruck (LK) Landsberg a. Lech (LK) München (LK) Starnberg (LK) Angebotsmiete in /qm 12,0 10,0 8,0 6,0 4, Quelle: empirica Preisdatenbank (Basis: IDN Immodaten GmbH) 1) Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung,

10 Abbildung 3: Entwicklung der Angebotsmieten für gewerbliche Immobilien in der Planungsregion 14, Büro Einzelhandel 18,0 18,0 Angebotsmiete in /qm Angebotsmiete in /qm 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2, Angebotsmiete in /qm 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4, München (KS) Dachau (LK) Ebersberg (LK) Erding (LK) Freising (LK) Fürstenfeldbruck (LK) Landsberg a. Lech (LK) München (LK) Starnberg (LK) Logistik/Lager Quelle: empirica Preisdatenbank (Basis: IDN Immodaten GmbH) Großstadtvergleich: Vergleicht man den Transaktionsumsatz des Immobilienmarkts der Stadt München mit anderen Großstädten, dann wird ersichtlich, dass sowohl in absoluten Zahlen als auch in relativen Werten München auf dem Wohnungsmarkt mit Abstand an der Spitze liegt. Dort werden mit rd. 6 Mrd. (2010) 50 % mehr umgesetzt als im deutlich größeren Hamburg. Bezieht man den Transaktionsumsatz auf Einwohner, dann werden die Unterschiede noch deutlicher. Die Stadt München liegt mit einem Umsatz von 4,5 Mio. je Einwohner deutlich vor der Stadt Stuttgart. Entscheidend sind hier die hohen Münchner Wohnimmobilienpreise. Auf dem gewerblichen Immobilienmarkt werden in der Stadt München 1,6 Mrd. (2010) erwirtschaftet. In Relation zur Zahl der Erwerbstätigen 2 (als Maßstab für die wirtschaftliche Aktivität, die eine entsprechende Flächennachfrage auslöst) entspricht dies rd. 2 Mio. je Erwerbstätige. Während Hamburg eine vergleichbare Transaktionsintensität erreicht, bleiben Berlin, Stuttgart und Frankfurt deutlich hinter München. Grund sind auch hier die im Stadtvergleich hohen Preise für gewerbliche Immobilien in München. (Abb. 4) 3.2 Zahl der Unternehmen Die Immobilienwirtschaft stellt jedes zehnte Unternehmen im Großraum München (Planungsregion 14) 3. Gemäß der Umsatzsteuerstatistik des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung gab es Unternehmen in der Immobilienwirtschaft, etwa die Hälfte davon hatte ihren Sitz in der Stadt München. 4 (Abb. 5) 2) am Arbeitsort lt. der VGR der Länder 3) Hier ist zu berücksichtigen, dass in der Umsatzsteuerstatistik Unternehmen aus den Wirtschaftsbereichen (WZ 2008) A-S geführt werden. Zum einen fehlen die Wirtschaftsbereiche T und U, zum anderen enthält die Umsatzsteuerstatistik keine Unternehmen, die nicht umsatzsteuerpflichtig sind (dies gilt etwa für Wohnungsunternehmen, da auf die Vermietung von Wohnraum keine Umsatzsteuer entfällt). Somit ist der o. g. Anteil der Immobilienwirtschaft an der Gesamtwirtschaft möglicherweise überschätzt. 4) Die Umsatzsteuerstatistik erfasst Unternehmen ab einem steuerbaren Jahresumsatz von

11 3. STRUKTUR DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT IN der Region München Abbildung 4: Geldumsatz auf dem Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt in der Stadt München im Vergleich mit ausgewählten Großstädten, insgesamt und in Relation zu den Einwohnern (Transaktionsintensität), 2010 Geldumsatz a.d. Wohnimmobilienmarkt je Einwohner in Wohnungsmarkt München Stuttgart Hamburg Frankfurt/Main Berlin Geldumsatz a.d. Wohnimmobilienmarkt insgesamt in Geldumsatz a.d. Gewerbeimmobilienmarkt je Erwerbstätige in Gewerbemarkt München Hamburg Stuttgart Berlin Frankfurt/Main Geldumsatz a.d. Gewerbeimmobilienmarkt insgesamt in Quelle: eigene Darstellung nach Gutachterausschüssen der dargestellten Städte Abbildung 5: Anzahl der umsatzsteuerpflichtigen Unternehmen der Immobilienwirtschaft in der Planungsregion 14, Anzahl steuerpflichtiger Unternehmen Bezeichnung (WZ 2008) Nr. Planungsregion 14 Stadt München Planungsregion 14 ohne Stadt München Erschließung von Grundstücken; Bauträger Erschließung von unbebauten Grundstücken Bauträger für Nichtwohngebäude Bauträger für Wohngebäude Kauf u. Verk. v. eigenen Grundst., Geb. u. Wohng Verm., Verp. v. eig. od. geleast. Grundst., Geb., Wohng Vermittl. u. Verwalt. v. Grundst., Geb. u. Wohng. f. Dritte Vermittl. v. Grundst., Geb. u. Wohnungen für Dritte Verwalt. v. Grundst., Geb. u. Wohnungen für Dritte Architektur- und Ingenieurbüros Architekturbüros für Hochbau Büros für Innenarchitektur Architekturbüros f. Orts-, Regional- u. Landesplanung Architekturbüros f. Garten- u. Landschaftsgestaltung Summe Quelle: eigene Darstellung nach Bayerischem Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung 5) Die Umsatzsteuerstatistik weist für das Grundstücks- und Wohnungswesen (WZ , 68.3) keine 5-Steller aus. 11

12 3.3 Erwerbstätige Die abhängig Beschäftigten machen den größten Teil der Erwerbstätigen in der Immobilienwirtschaft aus. Zum einen zählen hierzu sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, zum anderen geringfügig entlohnt Beschäftigte. In München und Umland sind rd abhängig Beschäftigte (2010) in der Immobilienwirtschaft tätig 6. Das sind 2,1 % aller abhängig Beschäftigten in der Planungsregion 14. Gemessen am 10,9 %-igen Anteil der umsatzsteuerpflichtigen Immobilienunternehmen an allen Unternehmen in der Region ist das relativ wenig. Die Immobilienwirtschaft im Raum München ist sehr kleinteilig aufgestellt, auf jedes umsatzsteuerpflichtige Unternehmen entfallen rd. zwei abhängig Beschäftigte. Während die Zahl der Immobilienunternehmen in der Stadt München und in der Planungsregion 14 ohne die Stadt München etwa gleich groß ist, arbeitet der überwiegende Teil der abhängig Beschäftigten (rd. 70 %: Beschäftigte) in der Stadt München. Neben den abhängig Beschäftigten muss eine vollständige Betrachtung der Beschäftigungswirkungen der Immobilienwirtschaft in der Planungsregion 14 alle Erwerbstätigen umfassen, d.h. es müssen auch die Selbständigen mitbetrachtet werden. Zur Abschätzung der Selbständigen (und mithelfenden Familienangehörigen) in der Immobilienwirtschaft der Planungsregion 14 wird die im Rahmen der Untersuchung zum Dienstleistungsstandort Bayern ermittelte Selbständigenquote im Wirtschaftsbereich Grundstückswesen, Vermietung und wirtschaftliche Dienstleistungen von 22 % herangezogen 7. Demnach sind in der Planungsregion 14 insgesamt rd Erwerbstätige in der Immobilienwirtschaft tätig, davon rd Selbständige. Abbildung 6: Erwerbstätige in der Immobilienwirtschaft in der Planungsregion 14, 2010 Bezeichnung (WZ 2008) Planungsregion 14 Stadt München Nr. Erwerbstät. insgesamt davon Selbstständ. Erwerbstät. insgesamt davon Selbstständ. Planungsregion 14 ohne Stadt München Erwerbstät. insgesamt davon Selbstständ. Erschließung von Grundstücken; Bauträger Kauf u. Verk. v. eig. Grundst., Geb. u. Wohng Verm., Verp. v. eig. od. geleast. Grundst., Geb., Wohng Vermittl. u. Verw. v. Grundst., Geb. u. Wohng. f. Dritte Architekturbüros Immobilienwirtschaft Quelle: Bundesagentur für Arbeit, eigene Darstellung und Berechnungen 6) Bundesagentur für Arbeit 7) Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern, 2009, Dienstleistungsstandort Bayern, S. 9 12

13 3. STRUKTUR DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT IN der Region München 3.4 Umsatz und Wertschöpfung Die Unternehmen der Immobilienwirtschaft im Großraum München erwirtschafteten im Jahr 2009 einen Umsatz von geschätzten 11,5 Mrd. 8. Im Schnitt entfällt damit auf ein Unternehmen der Immobilienwirtschaft in der Planungsregion 14 ein Umsatz von rd Je Erwerbstätigen ergibt sich somit ein durchschnittlicher Umsatz von rd pro Jahr. Neben dem Umsatz ist die Wertschöpfung Maßstab für die wirtschaftliche Bedeutung von Branchen. Sie ergibt sich aus der Gesamtleistung aller Unternehmen eines Wirtschaftszweigs abzüglich der Vorleistungen 9. Im Großraum München errechnet sich eine Bruttowertschöpfung in der Immobilienwirtschaft in Höhe von rd. 6,9 Mrd. (Stadt München: 3,7 Mrd., Planungsregion 14 ohne München: 3,2 Mrd. ) 10. Dies entspricht 6,2 % der gesamten Bruttowertschöpfung in der Region (Stadt München: 5,8 %, Planungsregion 14 ohne München: 6,6 %). Gemessen am Umsatz macht die Bruttowertschöpfung in der Immobilienwirtschaft 60 % aus. Dies entspricht einer Vorleistungsquote von 40 %. Abbildung 7: Umsatz der Unternehmen der Immobilienwirtschaft in der Planungsregion 14 (in ), 2009 Bezeichnung (WZ 2008) Nr. Planungsregion 14 Stadt München Planungsregion 14 ohne Stadt München Erschließung von Grundstücken; Bauträger Erschließung von unbebauten Grundstücken Bauträger für Nichtwohngebäude Bauträger für Wohngebäude Kauf u. Verk. v. eig. Grdst., Geb. u. Wohng Verm.,Verp. v. eig. od. geleast. Grdst., Geb., Wohng Vermittl. u. Verw. v. Grd., Geb. u. Wohn. f. Dritte Vermittl. v. Grundst., Geb. u. Wohnungen für Dritte Verwalt. v. Grundst., Geb. u. Wohnungen für Dritte Architektur- und Ingenieurbüros Architekturbüros für Hochbau Büros für Innenarchitektur k. A k. A. Architekturbüros f. Orts-, Regional- u. Landesplanung Architekturbüros f. Garten- u. Landschaftsgestaltung k. A k. A. Summe Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, eigene Darstellung und Berechnungen 8) Während die Umsatzsteuerstatistik den Umsatz aus Lieferungen und Leistungen für die Immobilienunternehmen in der Stadt München in der WZ 2008 auf der Ebene von 3-Stellern ausweist, mussten für das Münchner Umland die Umsätze der Wirtschaftszweige (Erschließung von unbebauten Grundstücken) und 68.2 (Verm.,Verp. v. eig. od. geleast. Grdst., Geb., Wohn.) geschätzt werden. Hier wurden die durchschnittlichen Umsätze je Unternehmen in der Stadt München angesetzt. 9) Genauer ergibt sich die Wertschöpfung aus dem Produktionswert abzüglich der Vorleistungen, Abschreibungen und indirekten Steuern, zuzüglich Subventionen. 10) In der deutschen Immobilienwirtschaft beträgt die Bruttowertschöpfung je abhängig Beschäftigten rd , abgeschätzt auf Basis der bundesweiten Dienstleistungsstatistik und der Strukturerhebung des Baugewerbes. Die Bruttowertschöpfung fällt regional unterschiedlich aus: in der Planungsregion 14 ist die Leistung in den Wirtschaftsbereichen Finanzierung, Vermietung und Unternehmensdienstleister (hierzu zählen auch die Unternehmen der Immobilienwirtschaft) rd. 19 % höher als im Bundesdurchschnitt. Nimmt man nur die Stadt München, dann liegt die Bruttowertschöpfung je Erwerbstätigen 7 % unter dem bundesdeutschen Wert, vgl. VGR der Länder, 2010, Reihe 2, Kreisergebnisse Bd. 1. Unter Berücksichtigung dieser Parameter ergibt sich die Bruttowertschöpfung im Großraum München. 13

14 3.5 Teilbranchen: Bauträger, Projektentwickler, Bestandshalter / Investoren, Makler / Verwalter / Asset- Manager, Architekten Nachfolgend werden die Teilbranchen der Münchner Immobilienwirtschaft beschrieben und im Hinblick auf ihre Beschäftigungs- und Umsatzvolumina dargestellt. 11 Bauträger (Erschließen von Grundstücken, Bauträger, WZ Nr. 41.1) Bauträger erwerben Grundstücke und Immobilien, entwickeln und bebauen diese und verkaufen die fertig gestellten Objekte. Ein Bauträger realisiert somit eine Projektidee und agiert auf eigenes Risiko. Auf die Teilbranche Erschließen von Grundstücken, Bauträger entfallen knapp 300 Unternehmen (1,7 % der umsatzsteuerpflichtigen Unternehmen der Immobilienwirtschaft in der Region) mit sozialversicherungspflichtig Beschäftigten. Die meisten Unternehmen sind Wohnungsbauträger. Gewerbliche Bauträger stellen mit einem Viertel der Unternehmen den geringeren Anteil. Mit einem 16 %-igen Rückgang der Beschäftigtenzahlen zwischen 2007 und 2010 ist die Teilbranche stärker geschrumpft als die Immobilienwirtschaft insgesamt. Die Unternehmen der Teilbranche haben 2009 in der Planungsregion 14 einen Umsatz von rd. 950 Mio. erwirtschaftet. Mehr als ein Drittel (36 %) der Unternehmen hatten einen Umsatz von bis 2 Mio.. Abbildung 8: Einordnung immobilienwirtschaftlicher Unternehmen im Immobilienlebenszyklus Endinvestoren (Wohnungsunternehmen, Immobilienfonds-/aktien-/leasinggesellschaften, Öff. Liegenschaftsgesellschaften, Nichtimmobilienunternehmen, Private) Bauträger / Projektentwickler Architekten Projektentwickler (Kauf und Verkauf eigener Grundstücke, Gebäude und Wohnungen, WZ Nr. 68.1) Projektentwickler unterscheiden sich von Bauträgern, wenn sie ausschließlich als Dienstleister im Auftrag von Eigentümern und Investoren agieren und eine Projektidee entwickeln (ihr wirtschaftliches Risiko ist geringer). Tritt ein Projektentwickler jedoch als Zwischeninvestor auf (Immobilien-/ Grundstückskauf, Entwicklung und Vermarktung), dann sind wirtschaftliches Risiko und inhaltliche Aufgaben vergleichbar mit denen von Bauträgern. In den 733 Unternehmen des Wirtschaftszweigs Kauf und Verkauf von eigenen Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen (hierzu zählen auch Immobilienprojektentwickler) in der Planungsregion 14 arbeiten lediglich 366 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte bei rückläufiger Tendenz (minus 8 % zwischen 2007 und 2010). Vermarktungsphase Immobilienmakler Phase bis zur Investitionsentscheidung Entstehungsphase Erhaltungsphase Property Manager (Property Manager, Facility Manager) Phase erneuerter Investitionsentscheidung Endinvestoren Immobilienbestandsmanager (Portfolio Manager, Asset Manager) Quelle: empirica Darstellung Die geringe Beschäftigungsintensität (auf einen abhängig Beschäftigten entfallen zwei Unternehmen) resultiert daraus, dass im Rahmen von Projektentwicklungen häufiger Objektgesellschaften ohne eigene Beschäftigte gegründet werden, um das Entwicklungsrisiko überschaubar zu halten. Der Umsatz der Unternehmen in der Teilbranche Kauf und Verkauf von eigenen Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen lag in 2009 bei 2,15 Mrd. - das sind 18,7 % des Gesamtumsatzes der Immobilienwirtschaft in der Planungsregion. Mit 2,9 Mio. Umsatz je Unternehmen sind die Unternehmen der Teilbranche die umsatzstärksten nach den Bauträgern. 11) Dieser definitorische Rahmen ist Grundlage der auf Basis der Wirtschaftszweigsystematik 2008 (WZ 2008) erfolgten Abgrenzung der Immobilienwirtschaft. Diese Abgrenzung enthält nicht die Gruppe der den Endinvestoren zuzurechnenden Immobilienfonds/-AGs/-leasinggesellschaften, Öff. Liegenschaftsgesellschaften, Nichtimmobilienunternehmen, Privaten, da diese zum einen nicht in der WZ 2008 gesondert definiert sind (z.b. Private, Nichtimmobilienunternehmen). Zum anderen werden Immobilienfonds-/aktien- und Leasinggesellschaften nach Auskunft des Statistischen Bundesamtes dem Finanzbereich zugeordnet, der nicht Bestandteil der Analyse der Immobilienwirtschaft ist, sondern in der Studie Finanzwirtschaft untersucht wird. 14

15 3. STRUKTUR DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT IN der Region München Abbildung 9: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Immobilienbranche in der Planungsregion 14 nach Teilbranchen, 2007 und 2010 (WZ-Nr ) Architekturbüros % (WZ-Nr. 68.3) Vermittlung und Verwaltung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen für Dritte % (WZ-Nr. 68.2) Vermietung und Verpachtung von eigenen oder geleasten Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen % (WZ-Nr. 68.1) Kauf und Verkauf von eigenen Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen % (WZ-Nr. 41.1) Erschließung von Grundstücken, Bauträger % Anzahl 2007 Anzahl 2010 Quelle: Bundesagentur für Arbeit, eigene Darstellung und Berechnungen Bestandshalter / Investoren (Vermietung und Verpachtung eigener / geleaster Grundstücke, Gebäude und Wohnungen, WZ Nr. 68.2) Die Gruppe der Endinvestoren (Bestandshalter) ist in ihrer Struktur (Private wie z. B. family offices, Nichtimmobilienunternehmen, Immobilienfonds, Immobilien-AGs, Wohnungsunternehmen und genossenschaften) und ihren Zielen heterogen (reine Renditeorientierung wie bei Immobilien- AGs, bestmögliche Unterstützung der Kernprozesse wie im Fall von Nichtimmobilienunternehmen und öffentlich-rechtlichen Wohnungsunternehmen). Mit 31 % aller sozialversicherungspflichtig Beschäftigten der Immobilienwirtschaft, also knapp steuerpflichtigen Unternehmen und sozialversicherungspflichtig Beschäftigten zählt die Teilbranche Vermietung und Verpachtung eigener/ geleaster Grundstücke, Gebäude und Wohnungen zu den größeren Bereichen der Münchner Immobilienwirtschaft. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in der Teilbranche ist zwischen 2007 und 2010 um 17 % und damit stärker als die Münchner Immobilienwirtschaft insgesamt gestiegen. Mit einem Umsatz von 5,4 Mrd. (2009) ist die Teilbranche mit Abstand die umsatzstärkste innerhalb der Immobilienwirtschaft (47 % des Umsatzes der gesamten Immobilienwirtschaft in der Planungsregion 14). Jedes Unternehmen der Teilbranche hatte einen durchschnittlichen Umsatz von Makler, Verwalter und Asset- Manager (Vermittlung und Verwaltung Grundstücke, Gebäude und Wohnungen für Dritte, WZ Nr. 68.3) Die Teilbranche umfasst sowohl Wohnungsund Gewerbemakler als auch Immobilienverwalter bzw. Portfolio-, Asset-, Propertyund Facility-Management. Immobilienmakler erbringen in allen Phasen des Immobilienlebenszyklus ihre Dienstleistungen. Kernaufgabe ist die Vermittlung von Immobilien und Grundstücken. Sie beschaf- 15

16 fen Immobilien für Kauf- und Mietinteressenten, verkaufen und vermieten diese nach Fertigstellung und während des gesamten Lebenszyklus einer Immobilie. Immobilien-/Hausverwalter verwalten Grundstücke, Gebäude und Wohnungen für Dritte. Unternehmen des Immobilien-Asset-Managements und des Immobilien-Portfolio- Managements optimieren das vorhandene Immobilienportfolio nach Ertrags- und Wertsteigerungspotenzialen. Diese Dienstleistung kann intern und extern erbracht werden. Facility-Management-Unternehmen optimieren das vorhandene Immobilienportfolio nach Nutzenaspekten. Ziel ist die Verbesserung der betrieblichen Funktionen der Immobilie für den Nutzer (Mieter oder Selbstnutzer). Im Unterschied zum Asset- Management ist das Facility-Management stärker technisch ausgerichtet. Property-Management-Unternehmen setzen die Ziele des Asset- und Facility- Managements auf der Ebene des Objektes um. Damit geht Property-Management über die klassische Immobilienverwaltung hinaus. Property-Manager koordinieren die kaufmännischen, technischen und infrastrukturellen Dienstleistungen des Gebäudemanagements. In der Teilbranche Vermittlung und Verwaltung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen für Dritte gibt es rd steuerpflichtige Unternehmen in der Planungsregion 14. Jedes fünfte Unternehmen der Immobilienwirtschaft zählt zu dieser Teilbranche. Im Vermittler- bzw. Maklerbereich weist die Umsatzsteuerstatistik rd Unternehmen und im Verwalterbereich rd Unternehmen in der Planungsregion 14 aus. In dieser Teilbranche der Münchner Immobilienwirtschaft arbeiten rd sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (Jahr 2010), was einem Anteil von 40 % an allen sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in der Immobilienwirtschaft entspricht. Zwischen 2007 und 2010 ist die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in dieser Teilbranche der Münchner Immobilienwirtschaft deutlich gesunken. Gesprächpartner der Immobilienwirtschaft bestätigen: Angesichts des hohen Wettbewerbdrucks im Maklerbereich in München haben sich viele vormals abhängig beschäftigte Makler selbstständig gemacht, um so auch höhere Einkommen zu erzielen. Die rd Unternehmen der Teilbranche Vermittlung und Verwaltung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen für Dritte haben im Jahr 2009 einen Umsatz von 2,5 Mrd. erwirtschaftet. Das ist rd. ein Fünftel des Gesamtumsatzes der Immobilienwirtschaft in der Planungsregion 14. Im Schnitt setzte jedes Unternehmen der Teilbranche rd um (rd. 10 % höher als im Schnitt der gesamten Münchner Immobilienwirtschaft). Unternehmen mit einem Umsatz zwischen und bilden die größte Gruppe dieser Teilbranche (44 %). 16

17 3. STRUKTUR DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT IN der Region München Architekturbüros (WZ Nr ) Architekten entwerfen und konzipieren ganz oder teilweise Immobilienprojekte unter einer vorrangig technischen Perspektive. Sie sind damit inhaltlich zwar Teil der Projektentwicklung (so sind bei Bauträgern und Projektentwicklern üblicherweise auch Architekten beschäftigt), sind aber in aller Regel als eigenständige Unternehmen tätig und werden von Entwicklern und Bauträgern beauftragt. In der Region München gibt es rd steuerpflichtige Architekturbüros. Mehr als zwei Drittel der Architekturbüros sind in der Stadt München angesiedelt (71 %). Architekturbüros haben mit sozialversicherungspflichtig Beschäftigten einen Anteil von 20 % an allen sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in der Immobilienwirtschaft in der Planungsregion 14 die Anteile dieses Wirtschaftszweiges sind in der Stadt München ähnlich. Beschäftigte in Architekturbüros haben in der Stadt München mit 21 % ein höheres Gewicht als in der übrigen Planungsregion 14 (15 %). Die Beschäftigtenentwicklung verlief in dieser Teilbranche positiv. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stieg in der Teilbranche zwischen 2007 und 2010 um 8 % an. Architekturbüros in der Planungsregion 14 erwirtschafteten in 2009 einen Umsatz von rd. 524 Mio.. Im Schnitt hatte jedes Architekturbüro Umsatz und damit 74 % weniger als im Schnitt aller Unternehmen der Immobilienwirtschaft. Der unterdurchschnittliche Umsatz der Teilbranche lässt sich auch aus der Umsatzgrößenverteilung ablesen. Im Unterschied zu den übrigen Teilbranchen der Immobilienwirtschaft ist der Anteil der Unternehmen, die weniger als erwirtschaften mit 42 % sehr hoch, d.h. Architekturbüros sind sehr kleinteilig aufgestellt. Es gibt nur sehr wenige Architekturbüros, die mehr als 2 Mio. erwirtschaften. 17

18 Abbildung 10: Umsatzgrößenklassen in den Teilbranchen der Immobilienwirtschaft, 2009 Anteil an allen Unternehmen 50 % 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % Erschließung von Grundstücken; Bauträger (WZ 2008: 41.1) < 50 TSD TSD 250 TSD - 2 Mio. > 2 Mio. Anteil an allen Unternehmen 50 % 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % Kauf und Verkauf von eigenen Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen (WZ 2008: 68.1) < 50 TSD TSD 250 TSD - 2 Mio. > 2 Mio. Anteil an allen Unternehmen 50 % 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % Vermietung, Verpachtung von eigenen oder geleasten Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen (WZ 2008: 68.2) < 50 TSD TSD 250 TSD - 2 Mio. > 2 Mio. Anteil an allen Unternehmen Vermittlung und Verwaltung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen für Dritte (WZ 2008: 68.3) 50 % 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % < 50 TSD TSD 250 TSD - 2 Mio. > 2 Mio. Anteil an allen Unternehmen 50 % 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % < 50 TSD Architekturbüros (WZ 2008: 71.11) TSD 250 TSD - 2 Mio. > 2 Mio. Stadt München Planungsregion 14 ohne Stadt München Planungsregion insgesamt Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, eigene Berechnungen 18

19 4. LAGEBEURTEILUNG AUS SICHT DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT - ERGEBNISSE DER BEFRAGUNG 4. Lagebeurteilung aus Sicht der Immobilienwirtschaft - Ergebnisse der Befragung Zur Einschätzung der aktuellen Situation der Münchner Immobilienwirtschaft wurden immobilienwirtschaftliche Unternehmen in der Planungsregion 14 schriftlich befragt und Vertreter ausgewählter Unternehmen und Institutionen der Immobilienwirtschaft am Standort München persönlich interviewt. 12 Zusätzlich wurde ein Workshop mit Vertretern der Branche durchgeführt, auf dem die Ergebnisse der Studie diskutiert wurden. Hinweise zur Methodik finden sich im Anhang. 4.1 Bedeutung von Standortfaktoren Für die Immobilienwirtschaft ist der Standort München (Stadt München und die acht Landkreise der Planungsregion 14) auf Grund der Größe des Marktes mit 2,7 Mio. Einwohnern und 1,6 Mio. Erwerbstätigen, seiner auch in Krisenzeiten wirtschaftlichen Stabilität und Vielfalt mit einer großen Bandbreite von Großunternehmen und zahlreichen kleinen und mittleren Unternehmen sowie von besonderer Bedeutung. Bei der Unternehmenslandschaft der Münchner Immobilienwirtschaft Bau- und Erschließungsträger, Projektentwickler, Bestandshalter, Verwalter, Makler, Architekten handelt es sich um einen lokal bzw. regional sehr verankerten Bereich der Münchner Wirtschaft. Dies zeigt sich insbesondere auch daran, dass mehr als die Hälfte der befragten Unternehmen ihren Stammsitz in der Region München hat. Lediglich jedes zehnte Unternehmen ist eine Tochter oder eine Niederlassung. einer kaufkräftigen Klientel (das verfügbare Einkommen der Privathaushalte zählt zu den höchsten in Deutschland) Abbildung 11: Zufriedenheit der befragten Unternehmen der Münchner Immobilienwirtschaft am Standort München Unternehmen mit Schwerpunkt Gewerbe und Mischobjekte 65 % 35 % Unternehmen mit Schwerpunkt Wohnen 67 % 29 % 2 % 2 % Unternehmen mit > Umsatz 66 % 32 % 2 % Unternehmen mit < Umsatz 65 % 29 % 6 % Immobilienwirtschaft insgesamt 65 % 32 % 1 % 2 % 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 % Sehr zufrieden Zufrieden Weniger zufrieden Gar nicht zufrieden Quelle: Unternehmensbefragung der Immobilienwirtschaft 12) Auf der Grundlage der im Anhang dargestellten Abgrenzung der Immobilienwirtschaft wurde eine schriftliche Unternehmensbefragung in der Planungsregion 14 durchgeführt. Diese war eingebunden in die Befragung weiterer Unternehmen aus den Bereichen Finanz- und Beratungswirtschaft. Insgesamt wurden Unternehmen der Immobilienwirtschaft in der Planungsregion 14 im August 2011 angeschrieben. Auf Grund des verhaltenen Rücklaufs von 107 Fragebögen (5,5 % Rücklaufquote) geben die hier dargestellten Ergebnisse zwar ein gutes Bild der derzeitigen Lage der befragten Immobilienunternehmen wieder, können aber nicht als repräsentativ bezeichnet werden. 19

20 Die Unternehmen der Immobilienwirtschaft sind mit dem Standort München in hohem Maße zufrieden. 97 % der befragten Unternehmen sind sehr zufrieden oder zufrieden und nur 3 % äußern ihre Unzufriedenheit mit dem Standort. Im Hinblick auf die Größe der Unternehmen (Umsatzgrößen) und die Nutzungssegmente (Wohnen oder Gewerbe/Mischnutzungen) gibt es keine nennenswerten Abweichungen von dem Gesamtbild. (Abb. 11) Die wichtigsten Standortfaktoren für Unternehmen der Münchner Immobilienwirtschaft sind die Verkehrsanbindung und Verfügbarkeit qualifizierter Mitarbeiter sowie das gute Image des Standortes München. In der Einschätzung der befragten Unternehmen ist die Situation dieser Standortfaktoren in München sehr gut (d.h. die tatsächliche Situation entspricht der Bedeutung dieser Faktoren). Auch bei Marktpotenzial, der Verfügbarkeit geeigneter Büro- und Gewerberäume sowie beim Freizeitangebot schneidet München in der Bewertung der befragten Unternehmen der Immobilienwirtschaft entsprechend der Bedeutung dieser Faktoren für die Branche gut ab. In der Tendenz lässt sich aus der Befragung erkennen, dass kleine Unternehmen (bis Umsatz) generell eher Wert auf die Nähe zu Dienstleistern und Netzwerkaktivitäten legen als große Unternehmen. Demgegenüber bewerten Unternehmen der Immobilienwirtschaft als bedeutendste Schwäche des Standortes das Kostenniveau in München. Dies sind insbesondere das Personalkostenniveau, das Immobilienpreisniveau, hier vor allem die Mieten in der Stadt München sowie Kommunalabgaben in erster Linie Gewerbesteuern. Die ebenfalls häufig von den Unternehmen bemängelten hohen Lebenshaltungskosten in München wirken sich mittelbar auch auf das Personalkostenniveau aus. Die für kleine Unternehmen eingangs angesprochene Nähe zu Dienstleistern und Netzwerkpartnern wird von diesen Unternehmen am Standort als gut bewertet. Abbildung 12: Bedeutung von Standortfaktoren für die befragten Unternehmen der Münchner Immobilienwirtschaft und ihre Bewertung der Situation in München Bewertung der Situation in der Region München schlecht wichtiger Standortfaktor für die Branche / schlechte Bewertung der Situation in München weniger wichtiger Standortfaktor für die Branche / schlechte Bewertung der Situation in München Situation in München Mietniveau Personalkostenniveau Kommunalabgaben Netzwerkaktivitäten branchengleiche Unternehmen Verfügbarkeit Büroräume Zulieferernähe Qualifizierte Mitarbeiter Hochschulnähe Marktpotenzial Verkehrsanbindung 1.50 Image Münchens Freizeitangebot sehr gut wichtiger Standortfaktor für die Branche / gute Bewertung der Situation in München weniger wichtiger Standortfaktor für die Branche / gute Bewertung der Situation in München sehr wichtig Bedeutung des Standortfaktors unwichtig Quelle: Unternehmensbefragung der Immobilienwirtschaft 20

21 4. LAGEBEURTEILUNG AUS SICHT DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT - ERGEBNISSE DER BEFRAGUNG 4.2 Beschäftigungs- und Umsatzentwicklung, Kundenstruktur In den letzten Jahren war die Beschäftigungsentwicklung in der Münchner Immobilienwirtschaft eher verhalten, zumindest in Bezug auf die sozialversicherungspflichtig Vollzeit- und Teilzeitbeschäftigten. Allerdings verdeckt der Blick auf die sozialversicherungspflichtige Beschäftigungsentwicklung die Dynamik der Immobilienwirtschaft bzw. ihrer Teilbranchen in der Planungsregion 14. So sind z.b. bei Münchner Maklerbüros vormals sozialversicherungspflichtig Angestellte in die Selbständigkeit gegangen. Treiber dieser Entwicklung waren auf Seiten der Existenzgründer höhere Provisionsmargen als bei einer abhängigen Beschäftigung sowie auf Seiten der Maklerunternehmen Kostengesichtspunkte. Eine ähnliche Entwicklung mag es auch im Verwalterbereich gegeben haben. Die Kundenstruktur der Münchner Immobilienwirtschaft hat sich in der Grobstruktur seit 2005 zwar nur leicht verändert, dennoch lassen sich einige Trends erkennen: Rd. 62 % des Umsatzes wird mit Privat- Kunden generiert, die in erster Linie Wohnflächen nachfragen. Hierzu zählen neben den Endkunden (Privathaushalte, die als Käufer und Mieter auftreten) auch die in den letzten Jahren bedeutender gewordenen Family offices, die in sinkendem Maße in Wertpapiere und riskante Anlageformen investieren und verstärkt sichere Wohninvestments suchen. Hier ist der Münchner Markt eines der gesuchten Ziele. Angesichts eines leicht gestiegenen Umsatzanteils mit Privatkunden, konnten die Unternehmen der Münchner Immobilienwirtschaft auch anteilig mehr Umsätze mit dem Verkauf oder der Vermietung von Wohnflächen generieren. Nur rd. 30 % des Umsatzes der befragten Immobilienunternehmen wird mit gewerblichen Kunden generiert; mit Schwerpunkt auf Dienstleistungsunternehmen. Hierzu zählen sowohl die unternehmensbezogenen Dienste wie auch Handelsunternehmen und private Dienstleistungen. Im Kontext einer wachsenden Dienstleistungswirtschaft ist der Umsatzanteil, den die Immobilienwirtschaft mit Dienstleistungsunternehmen macht, seit 2005 leicht gewachsen (von 20,6 % auf 21,7 %). Die gestiegene Bedeutung von Handelsunternehmen äußert sich in diesem Kontext in einem gewachsenen Umsatzanteil mit Einzelhandelsflächen. München ist auf Grund der sehr hohen Kaufkraft einer der gesuchtesten Investitionsstandorte in Deutschland und Europa. Der zwischen 2005 und 2010 geringer gewordene Umsatzanteil der Münchner Immobilienwirtschaft mit klassischen Büroflächen ist vor allem angesichts der jüngsten Wirtschaftskrise plausibel und wird auch in den Expertengesprächen bestätigt. Die Umsätze mit klassischen Gewerbeflächen sind bei den Unternehmen der Münchner Immobilienwirtschaft gewichtiger geworden. Das dürfte vor allem darauf zurückzuführen sein, dass aufgrund des Bevölkerungswachstums in der Stadt München und den umliegenden Gemeinden auch Gewerbebetriebe wachsen bzw. sich neu ansiedeln. Die öffentliche Hand als Auftraggeber ist gemessen am Umsatzanteil zwar ein unbedeutender Kunde der Münchner Immobilienwirtschaft. Dennoch konnte dieser Bereich spürbar zulegen und macht mittlerweile 4 % des Umsatzes der Unternehmen der Münchner Immobilienwirtschaft aus. Abbildung 13: Herkunft der Kunden der befragten Unternehmen der Immobilienwirtschaft in der Planungsregion 14, Umsatzanteile, 2005 und % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % 1,2 % 0,9 % 3,3 % 3,4 % 13,1 % 15,4 % 10,7 % 11,4 % 71,7 % 68,9 % übriges Ausland andere EU-Staaten übriges Deutschland übriges Bayern Region München Quelle: Unternehmensbefragung der Immobilienwirtschaft 21

22 Die Kunden kommen zum überwiegenden Teil aus der Region München (ca. 70 %) allerdings bei abnehmender Tendenz. Gleichzeitig ist der Umsatz mit Kunden aus Bayern und dem übrigen Deutschland gewachsen. Diese Verschiebung ist angesichts der fehlenden Flächen, der hohen Wettbewerbsintensität und der drückenden Kostensituation bei den Unternehmen der Münchner Immobilienwirtschaft plausibel. Münchner Projektentwickler weichen mit Ihren Projekten auf andere deutsche Standorte, wie etwa Berlin aus, wo mehr Flächen zur Verfügung stehen. Investoren aus München expandieren auch angesichts sinkender Gewinnmargen bei Entwicklungen in München in andere Regionen in Bayern und Deutschland. Gleichzeitig engagieren sich auch Entwickler und Investoren aus dem übrigen Bundesgebiet auf dem viel versprechenden Münchner Markt und realisieren hier ihre Projekte. Diese sind dann häufig auch Kunden von Unternehmen der Münchner Immobilienwirtschaft (z. B. Makler). Demgegenüber hat sich der ca. 4 %-ige Umsatzanteil der befragten Unternehmen der Münchner Immobilienwirtschaft mit Kunden aus dem Ausland zwischen 2005 und 2010 nicht verändert. (Abb. 13) 4.3 Erwartungen und Herausforderungen der Immobilienwirtschaft Umsatzerwartung 49 % der befragten Unternehmen der Münchner Immobilienwirtschaft erwartet, dass ihr Umsatz in den nächsten drei Jahren unverändert bleiben wird, ebenfalls 49 % rechnen mit einem Wachstum und lediglich 2 % mit einem Rückgang des Umsatzes. Dabei sind kleinere Unternehmen (bis Umsatz) und Unternehmen, die ihren Schwerpunkt auf gewerblichen und Mischobjekten haben, skeptischer als größere Unternehmen (ab ) und Unternehmen, bei denen das Segment Wohnen im Fokus ihrer Aktivitäten steht. (Abb. 14) Unternehmerische Herausforderungen Die bedeutendsten unternehmerischen Herausforderungen für die Münchner Immobilienwirtschaft sind derzeit: wachsende Kundenanforderungen (im Kontext eines durch das Internet transparenter gewordenen Marktes, der etwa für private Kunden den Preis-Leistungs- Vergleich verbessert), zunehmende Regulierung (sowohl auf übergeordneter Bundesebene wie im Fall von energetischen Auflagen oder der Verschärfung des Geldwäschegesetzes Abbildung 14: Erwartete Umsatzentwicklung der befragten Unternehmen der Münchner Immobilienwirtschaft in den nächsten drei Jahren Unternehmen mit Schwerpunkt Gewerbe und Mischobjekte 44 % 56 % Unternehmen mit Schwerpunkt Wohnen 56 % 44 % Unternehmen mit > Umsatz 56 % 44 % Unternehmen mit < Umsatz 38 % 62 % Immobilienwirtschaft insgesamt 49 % 49 % 2 % 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 % Steigen Gleich bleiben Abnehmen Quelle: Unternehmensbefragung der Immobilienwirtschaft 22

23 4. LAGEBEURTEILUNG AUS SICHT DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT - ERGEBNISSE DER BEFRAGUNG mit Auswirkungen für die Auskunftspflicht von Wohnungsmaklern als auch auf der städtischen Ebene im Zusammenhang mit dem München Modell oder auch kommunalsteuerliche Themen wie Grund- und Gewerbesteuer) sowie ein stärkerer regionaler Wettbewerb, der Ausdruck des dynamischen und hochpreisigen Münchner Marktes ist. Eingeschränkte Flächenverfügbarkeiten und der Zugang zu Kapital rangieren bei den befragten Unternehmen der Münchner Immobilienwirtschaft auf der Skala im mittleren Bereich und werden auch zukünftig auf diesem Niveau liegen, d. h. auch der heute schon häufig spürbare Flächenengpass wird sich nach Einschätzung der befragten Unternehmen kaum abbauen. Heute eher noch nachrangige Themen werden in der Einschätzung der Unternehmen der Immobilienwirtschaft zukünftig ein größeres Gewicht bekommen. Hierzu zählen in erster Linie der Fachkräftemangel und die in diesem Zuge erwarteten Lohnkostensteigerungen. Im Vergleich der Unternehmensgrößen wird deutlich, dass die größeren Unternehmen (ab Umsatz) stärker von den Themen wachsende Kundenanforderungen, stärkerer regionaler Wettbewerb, Fachkräftemangel, steigende Lohnkosten sowie zunehmende Regulierung betroffen sind. Kleine Unternehmen (bis Umsatz) erwarten im Hinblick auf ihre Zukunft, dass im Rahmen ihrer weiteren unternehmerischen Entwicklung der Zugang zu Kapital als Herausforderung bedeutsamer werden wird. Auch wenn die Immobilienbranche in hohem Maße lokal / regional orientiert ist, werden die internationalen Aktivitäten in den kommenden Jahren zunehmen. Es gibt heute schon Münchner Bauträger/Projektentwickler mit Niederlassungen im Ausland. Dies steht auch im Kontext knapper werdender Grundstücksflächen auf dem Münchner Heimatmarkt. Zudem verspricht ein Engagement in aufstrebenden Ländern (etwa Osteuropas) auf Grund der dort preiswerten Arbeitskräfte bei gleichzeitigem Fokus auf eine sehr kaufkraftstarke Klientel eine hohe Gewinnmarge. Vom internationalen Wettbewerb sind die Teilbranchen in unterschiedlichem Maße betroffen: Während Wohnungsmakler in geringerem Maße betroffen sind, sehen sich Gewerbemakler stärker in einem internationalen Kontext, was durch die weltweit agierenden Gewerbegroßmakler bedingt ist. Projektentwickler wie auch Bauträger können in sehr viel stärkerem Maße ihre Leistungen international anbieten und sehen daher einer wachsenden internationalen Konkurrenz durchaus offener entgegen. Abbildung 15: Bedeutung und Entwicklung der unternehmerischen Herausforderungen für die die befragten Unternehmen der Münchner Immobilienwirtschaft Wachsende Kundenanforderungen Zunehmende Regulierung Stärkerer regionaler Wettbewerb Flächenverfügbarkeiten Steigende Lohnkosten Zugang zu Kapital Fachkräftemangel Steigende Kosten für Büromieten Schrumpfung des Marktes Stärkerer internationaler Wettbewerb Schnellere Produktlebenszyklen Angebot an Büroräumen Sonstiges 19 % 16 % 17 % 15 % 13 % 11 % 11 % 10 % 9 % 10 % 9 % 9 % 7 % 8 % derzeit 4 % 6 % zukünftig 4 % 6 % 2 % 4 % 2 % 4 % 2 % 3 % 1 % 0,5 % 0% 5% 10% 15% 20% Quelle: Unternehmensbefragung der Immobilienwirtschaft 23