Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2012 /2013 München

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2012 /2013 München

2 Wohn- und Geschäftshäuser München Residential Investment Munich Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in München ist zweifelsohne der mit dem höchsten Preisniveau in Deutschland und durch vergleichsweise geringe Verkaufsvorgänge geprägt. Im ersten Halbjahr 2012 wurden lediglich 74 Objekte mit einem Volumen von 374 Mio. EUR gehandelt. Somit sinkt die Anzahl der verkauften Objekte auch im dritten Jahr in Folge und das Umsatzvolumen des ersten Halbjahres 2012 verzeichnete einen Rückgang um 18 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Der Durchschnittspreis der gehandelten Immobilien erhöhte sich 2011 von rund 4,3 auf 5,1 Mio. EUR. Bei rund 12 % der verkauften Objekte lag der Verkaufspreis aber über 10 Mio. EUR, in 5 % der Fälle sogar über 20 Mio. EUR. Liebhaberpreise für Trophy-Immobilien Die Nachfrage ist deutlich höher als das Angebot. Die Eurokrise und die geringe Verzinsung anderer sicherer Geldanlagen (z. B. Bundesschatzbriefe), die kaum noch einen Inflationsausgleich erwirtschaften, verstärken die Nachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern und treiben die Preise weiter in die Höhe. Die Faktoren haben schon in einfachen Lagen in der absoluten Spitze mit einem Faktor von 21,0 ein Niveau von guten Lagen anderer Städte erreicht. In den sehr guten Lagen erreichen die Vervielfältiger der Jahresmieten abhängig von der Objektqualität Werte zwischen 25,0 und 30,0. In den Spitzenlagen sind vermögende Privatinvestoren auch bereit, für qualitativ und repräsentativ hochwertige Objekte, so genannte Trophy-Immobilien, reine und nicht repräsentative Liebhaberpreise zu zahlen. The residential investment market in Munich is undoubtedly the one with the highest price level in Germany and characterised by a comparatively low number of sales. Only 74 properties were sold in the first half of 2012 with a turnover of 374 million euros. It is the third consecutive year with a reduction of properties sold and the turnover of the first half of 2012 decreased by 18 % compared to same period during the previous year. The average sales price per property sold in 2011 increased from around 4.3 million euros to 5.1 million euros. However, for around 12 % of the properties sold, the sales price was over 10 million euros, in 5 % of cases even over 20 million euros. Collectors prices for trophy properties Demand is considerably higher than supply. The euro crisis and the low interest rate for other secure financial investments (e.g. German federal saving bonds), which barely earn compensation for inflation, are boosting demand for residential investments and pushing the prices further upward. At the absolute peak, the multipliers in basic locations have already reached the level of good locations in other cities with a multiplier of Meanwhile, the multipliers for annual rents in prime locations are reaching a value between 25.0 and depending on the quality of the property. In top locations, wealthy private investors are even prepared to accept collectors prices for representatively high-quality properties, called trophy properties. Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 1.294, , , , , , , ,0 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 744,0 754,6 763,5 765,3 778,4 784,3 789,3 804,7 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,74 1,74 1,74 1,74 1,74 1,74 1,73 1,72 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 München

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Wohnungsmarkt Angebot/Nachfrage 2011 Residential R market supply/demand ,0 7,0 6,0 mittlere Lage/average location in % 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 gute Lage/good location Bundesschatzbriefe (10 Jahre)/Bunds (10 years) Inflationsrate/ inflation rate Haushalte Nachfrage Households, demand Wohnungsbestand Angebot Housing stock, supply 784,3 756,0 0,0-1,0 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Anzahl Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Transaktionszahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl / Number ** Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** 1. Halbjahr/Halfyear value * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** 1. Halbjahr/Halfyear value Quelle:/Source: Gutachterausschuss München, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss München Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 Vorwiegend Investoren aus der Region Insbesondere bei kleineren Objekten dominieren Investoren aus München und der Region das Marktgeschehen. Dies gilt sowohl für die Seite der Käufer als auch die der Verkäufer. Auf Käuferseite handelt es sich dabei hauptsächlich um Privatpersonen und Family Offices, die den Markt in der Regel sehr gut kennen und schnell ein Angebot abgeben. Aber auch institutionelle Anleger sind bei Objekten ab einer Größenordnung von 5 Mio. EUR aktiv. Einzelne institutionelle Investoren nutzen die gegenwärtig attraktive Preissituation zum Verkauf und somit zur Realisierung der beträchtlichen Wertsteigerungen. Obwohl der Vermarktungsprozess insgesamt schneller geworden ist, prüfen die Käufer alle Objekte vor Vertragsabschluss sehr genau. Trotz des niedrigen Zinsniveaus und der gestiegenen Bereitschaft der Banken, Fremdkapital zur Verfügung zu stellen, arbeiten insbesondere viele private Investoren mit hohen Eigenkapitalquoten die Geldsicherung steht im Vordergrund. Weiter steigende Mieten Unterstützt wird die Marktentwicklung durch gesunde Fundamentaldaten. Steigende Einwohner- und Haushaltszahlen sowie eine florierende Münchener Wirtschaft lassen die Nachfrage nach Wohnraum weiter steigen. Die Neubautätigkeit kann die steigenden Haushaltszahlen nur ungenügend kompensieren. Auch in den mittleren und einfachen Lagen wird das Angebot immer geringer. Der Leerstand liegt insgesamt unterhalb der 1,5 %-Marke. In der Folge steigen die Mieten weiter an. In den mittleren Lagen liegen die Mieten zwischen 9,50 und 14,00 EUR/m², in den einfachen Lagen zwischen 7,50 und 11,00 EUR/m². Aber auch in den guten und sehr guten Lagen geht die Entwicklung nach oben. Freie Wohnungen z. B. im Glockenbach, Lehel, Schwabing und Bogenhausen sind Mangelware. In sehr guten Lagen werden Mieten bis zu 25,00 EUR/m² verlangt, ohne hierbei einzelne Ausreißer, die noch weit über dieser Marke liegen, zu berücksichtigen. Preise auf historisch hohem Niveau Generell zeigt sich, dass sich die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser auch aufgrund des geringen Angebots weiter auf historischem Höchstniveau bewegen. Eine Tendenz, dass die Preise nachgeben als Folge einer Blasenbildung, ist gegenwärtig nicht auszumachen. Primarily investors from the local region Investors from Munich and the local region are dominating the market, particularly for smaller properties. This applies both in terms of buyers and sellers. In terms of buyers, these are mainly private individuals and family offices which generally know the market very well and submit an offer quickly. However, institutional investors, too, are active when it comes to properties over 5 million euros. Individual institutional investors are making the most of the currently attractive price situation to sell and thus realise the considerable value increases. Although the marketing process has become faster overall, buyers are inspecting all properties very carefully before closing a deal. Despite the low interest rate and the increased willingness among banks to provide loan capital, many private investors in particular are often continuing to work with high amounts of equity - financial security takes priority. Rents continuing to increase The market development is being supported by healthy fundamental data. Increases in the number of residents and households and a flourishing Munich economy are enabling demand for residential property to grow further. New construction activity can only compensate for the rising household figures insufficiently. Supply is also becoming ever more meagre in average and basic locations. Overall, vacancy is below the 1.5 % mark. As a result, rents are continuing to rise. Rents are currently lying between 9.50 and euros/m² in average locations, whereas they are between 7.50 and euros/m² in basic locations. The development trend is also upwards in good and prime locations. Free apartments, such as in Glockenbach, Lehel, Schwabing and Bogenhausen, are in short supply. In prime locations, rents up to euros/m² are being requested, without taking into account individual outliers which are far above this mark. Prices at an historically high level In general, it can be seen that prices for residential investments continue to move at an historically high level, including because of the short supply of properties. There is currently no sign of the prices tending to fall as a result of unsustainable growth. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 München

5 München - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Munich - Residential Investment locations A8 A96 A99 Aubing Lochhausen Langwied Engel & Völkers Commercial Allach Untermenzing Obermenzing Pasing Hadern A95 Feldmoching Nymphenburg Laim Moosach Neuhausen Lehel Schwanthalerhöhe Altstadt Haidhausen Ludwigsvorstadt Isarvorstadt Au Westpark Thalkirchen Solln A92 Hasenbergl Am Hart Sendling Milbertshofen Schwabing West Maxvorstadt Untergiesing Harlaching Obergiesing Schwabing Freimann A995 A9 Bogenhausen Berg am Laim Ramersdorf A8 Perlach Trudering Riem Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2012, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: June/July 2012, Source: Engel & Völkers Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Faktor Multiplier Trend 21,7-26,3 18,2-22,2 16,7-20,0 12,5-14,3 21,7-26,3 18,5-22,2 16,7-20,0 12,5-14,3 23,3-26,5 20,0-23,3 17,5-20,0 14,9-16,6 25,0-30,0 21,0-25,0 18,7-22,3 16,8-19,6 Whg.-Mieten in EUR/m 2 Residential rents in EUR/m 2 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial 15,00-22,00 13,00-16,00 9,00-13,50 6,50-9,80 14,50-21,00 13,00-15,50 9,00-13,00 6,50-9,50 14,00-21,00 13,00-15,50 9,00-13,00 6,50-10,00 15,00-25,00 14,00-16,50 9,50-14,00 7,50-11,00 Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 München

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