Ausführungen von Paul Fraunholz Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilien
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- Bärbel Schulze
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1 Wohnimmobilienmarkt Bayern: Pressekonferenz des Sparkassenverbandes Bayern, der LBS Bayern und der Sparkassen-Immobilien-Vermittlungs-Gesellschaft am 19. Mai 2015 Ausführungen von Paul Fraunholz Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilien Sparkassen-Immobilien-Vermittlungs-GmbH; Karolinenplatz 1, München; Kontakt: Irene Niedermaier; Tel: ; Sehr geehrte Damen und Herren, nach den Ausführungen meiner Vorredner Herr Dr. Wirnhier und Herr Schmautz darf ich Ihnen über die Umsatzentwicklung am bayerischen Wohnimmobilienmarkt, die Preisentwicklung sowie die Auswirkungen der am 1. Juni in Kraft tretenden Mietpreisbremse und des Bestellerprinzips Auskunft geben. Grafik: Immobilienumsatz 2014 in den bayerischen Regionen Seite 1
2 Der Umsatz am bayerischen Immobilienmarkt ist 2014 zum fünften Mal in Folge gestiegen und erreichte mit etwas über 40 Milliarden Euro eine neue Rekordmarke. Der Zuwachs um 5,8 Prozent ist einer ungebrochen starken Nachfrage nach Wohnimmobilien sowohl von Eigennutzern als auch von privaten und institutionellen Investoren - wie beispielweise Versicherungen, Pensionskassen oder Fonds - zu verdanken. Zudem trugen höhere Immobilienpreise und die belebte Nachfrage nach gewerblichen Immobilien zu dem neuerlichen Anstieg der Immobilienumsätze bei. Unsere Experten errechnen den Umsatz anhand der von den Finanzämtern ermittelten Grunderwerbsteuerzahlen. Diese lassen leider keine Unterscheidung zwischen wohnwirtschaftlichen und gewerblichen Umsätzen zu. Genau kann jedoch ermittelt werden, wie unterschiedlich sich die Umsätze in den einzelnen Regionen entwickelten. Mit 20 Prozent deutlich über dem Durchschnitt legte der Umsatz in Oberfranken zu. Größere Zuwächse gab es hier konkret in Bamberg und Forchheim. In Schwaben stieg der Umsatz um neun, in Oberbayern um sieben und in Niederbayern um drei Prozent. In der Größenordnung der Vorjahreswerte bewegte sich das Marktvolumen in Unterfranken mit plus zwei Prozent, in Mittelfranken mit einem Plus von einem Prozent sowie in der Oberpfalz mit einem Minus von zwei Prozent. Der Umsatz verteilt sich sehr unterschiedlich auf die einzelnen Regionen. Mit 58 Prozent hat Oberbayern den deutlich größten Anteil am bayerischen Gesamtmarkt. Allein die Stadt München trägt mit 32 Prozent knapp ein Drittel zum Gesamtvolumen des bayerischen Immobilienmarktes bei. Dies ist vor allem ein Ergebnis der sehr hohen Immobilienpreise sowie größerer gewerblicher Transaktionen in der Landeshauptstadt. Die Umsatzanteile aller anderen Regierungsbezirke sind entsprechend geringer: Schwaben hat zwölf Prozent, Mittelfranken elf Prozent, Niederbayern sechs Prozent, Seite 2
3 Unterfranken und die Oberpfalz jeweils fünf Prozent und Oberfranken einen Anteil von vier Prozent. Grafik: Geschäftsergebnis 2014 Das Ergebnis der Sparkassen-Finanzgruppe war in diesem positiven Marktumfeld entsprechend erfreulich: Mit 87,8 Millionen Euro erzielte die Sparkassen-Immo im vergangenen Jahr das zweitbeste Courtageergebnis ihrer Unternehmensgeschichte. Das Vorjahresergebnis wurde um ein Prozent gesteigert, der Umsatz des bisherigen Rekordjahres 2012 nur um eine halbe Million Euro verfehlt. Die Immobilienmakler der bayerischen Sparkassen und der LBS Bayern konnten im letzten Jahr Immobilien im Wert von nahezu zwei Milliarden Euro vermitteln. Damit ging die Zahl der Kaufobjekte zwar um sieben Prozent zurück, der Gesamtwert aller vermittelten Immobilien blieb mit minus einem Prozent jedoch nahezu unverändert. Zusätzlich wurden von unseren Maklern im vergangenen Jahr Mietobjekte vermittelt. Die Makler der Sparkassen trugen 88 Prozent zu dem Ergebnis bei, der Außendienst der LBS elf Prozent. Ein Prozent erzielte die in unserer Vertretung tätige Gewerbe-Immobiliengesellschaft, die als erfahrener Spezialist für die bayerischen Sparkassen vor allem Investmentimmobilien vermarktet. Auf dem bayerischen Immobilienmarkt behauptete sich die Sparkassenorganisation mit diesem Ergebnis erneut als größter Makler. Auch bundesweit sind Sparkassen und LBS mit insgesamt vermittelten Objekten im Wert von annähernd sechs Milliarden Euro die mit deutlichem Abstand größte Maklergruppe. Grafik: Nachfrage, Angebot und durchschnittliche Immobilienpreise Seite 3
4 Auf dem Wohnimmobilienmarkt werden so das Ergebnis unserer Befragung aller bayerischen Sparkassen am stärksten gebrauchte Häuser, also Ein- und Zweifamilien- sowie Doppel- und Reihenhäuser nachgefragt. Nahezu in jedem bayerischen Landkreis ist das Angebot an Häusern aus dem Bestand erheblich geringer als die Anzahl der Kaufinteressenten. In den Ober- und Mittelzentren ist auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen aus zweiter Hand sehr hoch und übersteigt das vorhandene Angebot deutlich. In diesen Zentren sind inzwischen zwar zahlreiche Neubauten entstanden, das vorhandene Angebot ist dennoch in vielen Städten allen voran in München nicht ausreichend. In München hat das Angebot an Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahr zudem nicht zugenommen. Der Gutachterausschuss der Stadt München berichtet, dass im Stadtgebiet um vier Prozent weniger Eigentumswohnungen als noch im Vorjahr veräußert wurden. Und das bei weiterhin steigenden Einwohnerzahlen, welche die hohe Nachfrage noch verstärken. Je weiter ein Ober- oder Mittelzentrum vom Standort einer Wohnimmobilie entfernt liegt, umso geringer wird in aller Regel die Nachfrage, so die Erfahrungen unserer Makler. In diesen Lagen können sich die Preise für einzelne Immobilien auch gegen den Trend rückläufig entwickeln. Im bayernweiten Durchschnitt sind die die Kaufpreise weiter gestiegen. Die Ursache dafür liegt in dem beschriebenen zu geringen Angebot und dem Fehlen anderer attraktiver Anlageformen auf dem Kapitalmarkt. Grafik: Durchschnittlich erzielte Immobilienpreise in Bayern So viel kosteten Wohnimmobilien durchschnittlich in Bayern: Für ein gebrauchtes Haus wir unterscheiden hier nicht zwischen Reihenhaus, Doppelhaushälfte oder Ein- und Zweifamilienhaus erzielten die Makler bei Sparkassen und LBS durchschnittlich Euro und damit um sieben Seite 4
5 Prozent mehr als im Vorjahr. Nahezu den doppelten Preis, Euro, zahlten Käufer eines neu gebauten Hauses im Bayernschnitt. Das sind zehn Prozent mehr als noch im Jahr zuvor. Neu gebaut und über einen Makler verkauft wird vor allem in den wirtschaftlich starken Regionen mit hohen Grundstückspreisen, die sich entsprechend auf den Gesamtpreis auswirken. Auch die gesetzlichen Anforderungen an eine hohe Energieeffizienz, steigende Bau- und Erschließungskosten sowie Auflagen der Kommunen sorgen für einen Anstieg der Neubaupreise. Zudem haben die Menschen heute höhere Ansprüche an die Größe der Räume sowie die Qualität der Innenausstattung. Der durchschnittlich erzielte Kaufpreis für eine gebrauchte Eigentumswohnung lag bei Euro und damit um acht Prozent höher als noch im Jahr zuvor. Für eine neu gebaute Eigentumswohnung wurden im Durchschnitt Euro investiert. Das bedeutet eine vergleichsweise nur sehr geringe Steigerung um ein Prozent, die sich vor allem aus einem statistischen Effekt erklärt haben unsere Makler deutlich mehr kleine Wohnungen, insbesondere Studenten- und Pflege-appartements vermittelt. Der Kaufpreis für diese Appartements ist vergleichs-weise niedrig, so dass sich insgesamt ein geringerer Durchschnittspreis ergibt. Bei der Vermittlung einzelner gebrauchter Eigentumswohnungen wurden dagegen auch im letzten Jahr größere Preissteigerungen beobachtet. Im nächsten Jahr wird es uns möglich sein, für Eigentumswohnungen auch die durchschnittlichen Kaufpreise pro Quadratmeter Wohnfläche zu nennen. Grafik: Nachfrage, Angebot II (Studenten- und Pflegeappartements) Bei Anlegern sind kleine Appartements sehr gefragt: Sie bieten neben der vergleichsweise überschaubaren Investitionssumme den Vorteil, dass sich Seite 5
6 in der Regel ein Betreiber um Instandhaltung, Verwaltung und gegebenenfalls die Neuvermietung kümmert. Der Eigentümer hat mit der Immobilie somit erheblich weniger eigenen Aufwand als mit einer klassischen Eigentumswohnung. Den Trend zum Bau und Kauf von Studenten- und Pflegeappartements spiegeln auch die Zahlen des statistischen Landesamtes deutlich wieder: So stieg die Anzahl der in Bayern genehmigten Wohnungen in Wohnheimen von 2035 auf 3774 Wohnungen. Dies bedeutet eine Steigerung um 85 Prozent. Die Anzahl der genehmigten Wohnungen insgesamt stieg im Vergleich zum Vorjahr jedoch lediglich um fünf Prozent. Wir stellen zudem fest, dass noch viel zu wenige barrierefreie Wohnungen vorhanden sind und neu gebaut werden. Die Nachfrage nach diesen Wohnungen ist groß. Vor allem ältere Menschen, denen ihr Haus zu groß oder zu beschwerlich wird, suchen eine barrierefreie Zwei- bis Drei-Zimmer- Wohnung in einer Lage mit guter Infrastruktur. Neben dem höheren Komfort ist dabei die Möglichkeit wichtig, bei Bedarf in der neuen Wohnung auch gepflegt werden zu können. Wer darüber nachdenkt, eine Immobilie zur Kapitalanlage zu kaufen, sollte diese in der Zukunft steigende Zielgruppe ebenfalls im Fokus haben. Nach wie vor werden Wohnimmobilien überwiegend von Eigennutzern gekauft. Das niedrige Zinsniveau reduziert die monatlichen Kosten für die Finanzierung einer Immobilie so stark, dass die gestiegenen Kaufpreise in den meisten bayerischen Regionen damit kompensiert werden. Durchschnittsverdiener können sich nach wie vor an den meisten Standorten die Finanzierung von Wohneigentum leisten. Im Stadtgebiet von München sowie in einigen Lagen im Münchener Umland sind die Preise für diese Käufergruppe inzwischen jedoch oftmals nicht mehr finanzierbar. Grafik: Immobilienpreise Bayerns Regionen Seite 6
7 Die bayernweiten Durchschnittspreise können immer nur ein sehr vages Bild vom Markt zeigen. Betrachtet man die Preise in den einzelnen Landkreisen, ergibt das ein deutlich differenzierteres Bild. Anfang des Jahres haben wir die Immobilienmakler der 71 bayerischen Sparkassen befragt, zu welchen Preisen Wohnimmobilien in ihrer Region üblicherweise gehandelt werden. Das Ergebnis dieser Befragung finden Sie in dem Ihnen vorliegenden Marktspiegel. Er enthält Preisinformationen zu den Preisspannen von Neubau- und Gebrauchtimmobilien in einfachen, mittleren und bevorzugten Lagen jedes Landkreises in Bayern sowie die dazugehörige Angebots- und Nachfragesituation. Die Tabellen der aktuellen Ausgabe stehen seit heute auch online auf unserer Homepage unter zum Download zur Verfügung. Kaufinteressenten und Verkäufer finden hier zudem viele wertvolle Tipps und Informationen des Marktführers rund um Kauf und Verkauf von Immobilien. In der Karte, die Sie hier sehen, haben wir die Preise für gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser in mittleren bis bevorzugten Lagen zusammengefasst. In den Landkreisen Cham, Tirschenreuth, Wunsiedel, Hof und Kulmbach lässt sich der Traum von den eigenen vier Wänden in der Regel für weniger als Euro verwirklichen. Bei der großen Mehrheit der bayerischen Landkreise kostet ein gebrauchtes Ein- oder Zweifamilienhaus in einer guten Wohngegend weniger als Euro. Dies sind alle in der Karte in einem Grauton gehaltenen Landkreise. Zwischen und Euro investieren Käufer im Durchschnitt in den Städten Nürnberg und Augsburg sowie in den Landkreisen Lindau, Neu-Ulm, Pfaffenhofen, Weilheim und Berchtesgaden. Sie können diese an dem hellen Rotton erkennen. Bereits deutlich mehr zwischen und Euro werden in den Landkreisen Regensburg, Erding, Freising, Seite 7
8 Fürstenfeldbruck und Bad Tölz für ein gebrauchtes Ein- oder Zweifamilienhaus in einer guten Wohngegend bezahlt. Mehr als Euro kostet ein solches Haus in den Landkreisen München, Ebersberg, Starnberg, Landsberg, Miesbach und Garmisch. In der Stadt München bezahlen Käufer erheblich mehr: Preise unter einer Million Euro für ein Ein- oder Zweifamilienhaus sind hier eher die Ausnahme. Für Verkäufer sind die Chancen zu einem guten Preis zu verkaufen, an den meisten Orten in Bayern also sehr günstig. Um den genauen Marktpreis für eine Immobilie zu ermitteln, sollte man sich immer an einen Profi wenden. Allein durch die Lage, Größe und Ausstattung kann sich eine Differenz von mehreren tausend Euro ergeben. Grafik: Für Vermieter wird es komplizierter Nicht nur beim Verkauf, auch bei der Vermietung einer Wohnung ist professioneller Rat inzwischen ratsam. Denn für Vermieter wird es in Zukunft deutlich komplizierter: Zum 1. Juni tritt das Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft, das die Regelungen zur Mietpreisbremse und zum Bestellerprinzip enthält. Mit strengeren Regeln wirkt auch die Energieeinsparverordnung. Bei der Neuvermietung muss zwingend ein Energieausweis vorliegen und Mietinteressenten müssen diesen seit 1. Mai einsehen können. Anderenfalls drohen dem Vermieter Bußgelder von bis zu Euro. Ein Bußgeld kann seit dem 1. Mai auch dann erhoben werden, wenn der Vermieter in einer Anzeige die Daten aus einem vorhandenen Energieausweis nicht oder fehlerhaft angibt. Von der Mietpreisbremse erhofft sich der Gesetzgeber, dass nach ihrer Einführung in Ballungszentren die Mietpreise weniger stark steigen. Wird eine Wohnung neu vermietet, begrenzt die Mietpreisbremse die Möglichkeiten für eine Erhöhung. Bisher kann die neue Miete vom Vermieter frei festgelegt werden. Künftig darf sie, von wenigen Ausnahmen abgesehen, nach einem Seite 8
9 Mieterwechsel höchstens zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und ist zunächst auf fünf Jahre begrenzt. Welche Gebiete genau betroffen sein werden, muss von den Bundesländern festgelegt werden. Die bayerische Staatsregierung bereitet derzeit eine entsprechende Rechtsverordnung vor. Für Vermieter ist es künftig wichtig, die Gebiete in denen die Mietpreisbremse gilt sowie die ortsübliche Vergleichsmiete zu kennen. Nur so kann er sicher gehen, dass sein neuer Mieter nicht einen Teil der bezahlten Miete wieder zurückfordern kann. Allerdings veröffentlichen nicht jede Stadt und nur wenige Gemeinden einen qualifizierten Mietspiegel, dem die ortsübliche Vergleichsmiete entnommen werden kann. Vermieter sollten sich zudem darüber informieren, welche Objekte von der Mietpreisbremse ausgenommen bleiben. Denn der Gesetzgeber hat für den Erstbezug von Neubauten oder nach einer umfassenden Modernisierung besondere Regelungen getroffen. Anders als die Mietpreisbremse gilt das Bestellerprinzip für die Wohnraumvermietung im gesamten Bundesgebiet. Das Bestellerprinzip besagt, dass ausschließlich der Vermieter die Kosten für den von ihm beauftragten Makler trägt. Vor allem dort, wo die Nachfrage größer als das Angebot ist, gilt bisher in der Praxis, dass der Vermieter den Makler beauftragt, jedoch der Mieter die Kosten für den Makler ganz oder anteilig trägt. Diese übliche Praxis ist ab dem 1. Juni nicht mehr zulässig und es wird auch keine Möglichkeiten geben, das Bestellerprinzip zu umgehen. Alle Branchenvertreter sind sich einig, dass sich seriöse Makler an dieses Prinzip auch halten werden. Welche Auswirkungen hat das Bestellerprinzip für Vermieter und Mieter? Ein Vermieter wird künftig mehr auf die Qualität des Maklers, den er beauftragt und auch bezahlt, achten. Unqualifizierte oder schlecht qualifizierte Makler Seite 9
10 werden somit in geringerem Umfang tätig werden können. Von der höheren Qualität der Makler profitieren auch die Mieter, da Sie zukünftig auf deutlich professionellere Makler treffen. Wir erwarten vom Bestellerprinzip jedoch auch Nachteile für Mietsuchende: Über die öffentlichen Marktplätze, wie Tageszeitung oder Internetportale, werden sie erheblich weniger Angebot finden als bisher. Denn Vermieter, welche die Kosten für einen Makler nicht tragen wollen oder können, suchen ihren neuen Mieter häufig über private Kontakte oder Mund-zu-Mund-Propaganda. Von diesen Angeboten erfahren somit immer nur sehr wenige Menschen. Beauftragt ein Vermieter einen Makler, sollte er sich in jedem Fall für einen gut ausgebildeten und sorgfältig arbeitenden Profi entscheiden: Denn es müssen, wie bereits erwähnt, einige neue Regeln und gesetzliche Vorgaben beachtet werden: Bei Verstößen gegen die Energieeinsparverordnung drohen jetzt sogar Bußgelder. Veraltete Mietvertragsformulare können dem Vermieter viel Streit und Ärger bringen und ihm auch viel Geld kosten. Kürzlich hat der Bundesgerichtshof wieder bislang übliche Regelungen zu den Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt. Im Geltungsbereich der Mietpreisbremse ist zudem aktuelles Fachwissen nötig, um kein Geld zu verschenken. Die Makler von Sparkasse und LBS sind ausgebildete Bank- und Immobilienkaufleute, die von der Sparkassen-Immo über alle relevanten gesetzlichen Neuerungen gründlich informiert werden. Vermieter erhalten somit stets konkrete Handlungsempfehlungen sowie aktuelle Formulare. Der Koalitionsvertrag sieht neben den inzwischen umgesetzten Regelungen von Mietpreisbremse und Bestellerprinzip auch die Einführung von bundeseinheitlichen Rahmenbedingungen für Maklerleistungen sowie eine Qualitätssicherung für Makler und Wohnungsverwalter vor. Dazu gibt Seite 10
11 es inzwischen auch ein internes Eckpunktepapier aus dem Wirtschaftsministerium. Danach soll in der Gewerbeordnung für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter ein Sachkundenachweis und eine Berufshaftpflichtversicherung als neue Voraussetzung für die Maklertätigkeit eingeführt werden. Immobilienmakler sollen den Sachkundenachweis durch eine Prüfung bei der IHK ablegen. Wir sehen dies als einen wichtigen und notwendigen Schritt für die Professionalisierung der Branche. Deren Ruf nimmt unter einer Reihe von unqualifizierten Maklern, die zum Teil auch aus Unkenntnis unlauter agieren, deutlichen Schaden. Die Makler der Sparkassen-Finanzgruppe durchlaufen an der Sparkassenakademie einen mehrwöchigen Präsenzunterricht und schließen diesen mit einer praktischen und theoretischen Prüfung ab. Diese Ausbildung ist von der IHK zertifiziert. Zusätzlich werden unsere Makler regelmäßig geschult und sind an strenge interne Qualitätsrichtlinien gebunden. Wird die Maklerdienstleistung seriös erbracht, ist sie schon heute eine anspruchsvolle und hochwertige Dienstleistung. Grafik: Ausblick auf den Wohnimmobilienmarkt in Bayern 2015 Unabhängig von den Veränderungen, die der Gesetzgeber für Vermieter und Makler bringt, werden sich die Entwicklung der letzten Jahre am Wohnimmobilienmarkt nach unserer Einschätzung in diesem Jahr konstant fortsetzen. Dabei gehen wir davon aus, dass das gesamtwirtschaftliche Umfeld mit einer hohen Beschäftigung und steigenden Einkommen stabil bleibt. Weiterhin suchen in sehr vielen Regionen Bayerns zahlreiche Eigennutzer nach einer für sie passenden Immobilie. Hinzu kommen insbesondere in den wirtschaftlich attraktiven Gebieten neue Zuwanderer aus dem In- und Ausland, welche die Nachfrage noch weiter verstärken. Das Angebot bleibt Seite 11
12 dagegen knapp. Da voraussichtlich auch die Zinsen niedrig bleiben, können sich auch dieses Jahr viele Eigennutzer den Traum vom Eigenheim erfüllen. Für Kapitalanleger fehlen andere attraktive Anlageformen, weshalb sie trotz sinkender Renditen weiterhin kräftig in Wohnimmobilien investieren werden. Viele Investoren weichen dabei inzwischen auf sogenannte B-Standorte aus, die in der Regel eine wesentlich attraktivere Verzinsung in Aussicht stellen. Umsätze, Kaufpreise und Mieten werden nach unserer Einschätzung nicht mehr so stark steigen wie in den vergangenen Jahren. Die in manchen Boomregionen erreichten Preisspitzen sind dabei für den Markt keinesfalls repräsentativ. Einzelne Liebhaberpreise zeichnen hier oftmals ein verzerrtes Bild vom Gesamtmarkt. Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Seite 12
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