Geltendmachung von Forderungen aus dem Mietverhältnis

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1 Rechtsanwalt Thomas Hannemann - Karlsruhe Geltendmachung von Forderungen aus dem Mietverhältnis - Fachforum Deutscher Verwaltertag 17./18. September 2015 in Berlin 1

2 Außergerichtliche Verrechnung Der Mieter schuldet 600,00 EUR Grundmiete pro Monat und 250,00 EUR monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Er hat nicht genug Geld und zahlt daher nur 600,00 EUR. Welche Forderungen sind getilgt? Ändert sich etwas, wenn der Mieter in dieser Höhe zu Unrecht mindert? Was gilt, wenn der Mieter bestimmt, dass zunächst die Grundmiete / alternativ: die Betriebskosten getilgt werden soll(-en)? 2

3 Außergerichtliche Verrechnung 366 BGB Anrechnung der Leistung auf mehrere Forderungen (1) Ist der Schuldner dem Gläubiger aus mehreren Schuldverhältnissen zu gleichartigen Leistungen verpflichtet und reicht das von ihm Geleistete nicht zur Tilgung sämtlicher Schulden aus, so wird diejenige Schuld getilgt, welche er bei der Leistung bestimmt. (2) Trifft der Schuldner keine Bestimmung, so wird zunächst die fällige Schuld, unter mehreren fälligen Schulden diejenige, welche dem Gläubiger geringere Sicherheit bietet, unter mehreren gleich sicheren die dem Schuldner lästigere, unter mehreren gleich lästigen die ältere Schuld und bei gleichem Alter jede Schuld verhältnismäßig getilgt. 3

4 Beachte: Außergerichtliche Verrechnung BGH, VIII ZR 223/10: Da sich die Minderung, soweit sie gerechtfertigt ist, auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten bezieht, kann erst auf Grund der Jahresabrechnung über die Betriebskosten abschließend ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters besteht. Dafür ist es unerheblich, ob und ggf. wie die monatlich einbehaltenen Beträge auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlung andererseits angerechnet werden ( Scheinproblem ). 4

5 Außergerichtliche Verrechnung 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. 5

6 Außergerichtliche Verrechnung Beachte: BGH, VIII ZR 108/02: Eine Abrechnung mit Soll-Vorschüssen ist nur bis zum Eintritt der Abrechnungsreife zulässig. Mit Ablauf der Abrechnungsfrist von einem Jahr gem. 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wandelt sich der Anspruch des Vermieters auf Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen in einen (etwaigen) Anspruch auf Ausgleich eines Abrechnungssaldos um. Gegebenenfalls muss die Hauptsache für erledigt erklärt und die Klage entsprechend umgestellt werden. 6

7 Außergerichtliche Verrechnung Beachte weiter: BGH, VIII ZR 261/06: Auf Grund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist ( 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen i.s. von 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (Fortführung von BGH, VIII ZR 57/04). 7

8 Zahlungsverzugskündigung 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn 3. der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. 8

9 Zahlungsverzugskündigung 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben. (5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen. 9

10 Zahlungsverzugskündigung BGH, VIII ZB 94/03: Kündigt der Vermieter das Wohnungsmietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs des Mieters ( 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB), so genügt er jedenfalls bei klarer und einfacher Sachlage seiner Pflicht zur Angabe des Kündigungsgrunds, wenn er in dem Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Die Angabe weiterer Einzelheiten, wie Datum des Verzugseintritts oder Aufgliederung des Mietrückstands für einzelne Monate, ist entbehrlich. 10

11 Zahlungsverzugskündigung BGH, VIII ZR 96/09: Es genügt zur formellen Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Darüber hinausgehende Angaben sind auch dann nicht erforderlich, wenn es sich nicht um eine klare und einfache Sachlage handelt (im Anschluss an BGH, VIII ZB 94/03). 11

12 Zahlungsverzugskündigung 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. 12

13 Zahlungsverzugskündigung 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 13

14 Zahlungsverzugskündigung 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (3) Ergänzend zu 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt: 1. Im Falle des 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. 14

15 Zahlungsverzugskündigung 2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. 15

16 Zahlungsverzugskündigung 3. Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind. 16

17 Zahlungsklage BGH, VIII ZR 94/12 (Saldoklage): Die Geltendmachung eines bezifferten Gesamtbetrages (hier: bezifferter Nutzungsentschädigung pro Monat) für einen konkret angegebenen Zeitraum, ohne Aufschlüsselung in einzelne Monate unter Berücksichtigung geleisteter Zahlungen ist zulässig. Es genügt, wenn in der Klage angegeben wird: die Summe der in diesem Zeitraum entstandenen, monatlichen Forderungen, die Summe der der in diesem Zeitraum vereinnahmten Zahlungen und den sich daraus ergebenden Saldo. 17

18 Beachte: Zahlungsklage Dies gilt aber nicht, wenn Mieten geltend gemacht werden, die eine Vorauszahlung auf Betriebskosten beinhalten, und diese für einen Zeitraum (mit) eingeklagt werden, für den die Abrechnungsfrist bereits abgelaufen ist und/oder über den bereits eine Betriebskostenabrechnung erstellt wurde. In diesen Fällen reicht weder der alleinige Bezug auf den Mietvertrag, den Anspruchszeitraum und die insgesamt geleisteten Zahlungen aus, da das Gericht ohne Kenntnis der Zahlungseingänge nicht feststellen kann, ob (mangels Leistungsbestimmung) eine 18

19 Zahlungsklage Verrechnung mit den Vorauszahlungen erfolgt ist, bevor diese weggefallen sind (bzw. durch den Anspruch aus der Abrechnung ersetzt wurden, der in der Priorität des 366 Abs. 2 BGB nachrangig ist). Der Kläger kann auch nicht lediglich das Mieterkonto fortschreiben und die fehlenden Vorauszahlungen rechnerisch beibehalten, insbesondere wenn die Ergebnisse der Abrechnung hinzukommen. Denn das Gericht muss für die Prüfung der Schlüssigkeit der Klage, ebenso wie der Mieter für seine Verteidigung, wissen, welche Ansprüche der Zahlungsklage zu Grunde liegen. 19

20 Zahlungsklage Werden weiterhin die Vorauszahlungen gefordert, ist die Klage insoweit unschlüssig, begehrt der Kläger den Nachzahlungssaldo (nach Ablauf der Abrechnungsfrist gegebenenfalls bis zur Höhe der Vorauszahlungen), muss das Gericht die formalen Voraussetzungen der Abrechnung prüfen und der Saldo muss tatsächlich auch in der Höhe ausgewiesen sein (die Abrechnung darf also nicht auf Soll-Vorauszahlungen basieren); beide Ansprüche verjähren zudem unterschiedlich. 20

21 Zahlungsklage Ist nicht erkennbar, ob, und wenn ja, in welcher Art Vorauszahlungen eines abgerechneten oder dem Ablauf der Abrechnungsfrist unterliegenden Abrechnungszeitraums der Saldoklage zu Grunde liegen, ist der Anspruchsgrund nicht bestimmt und die Klage wegen Verstoßes gegen 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO unzulässig. 21

22 Gerichtliches Mahnverfahren KG, U 236/04: Ein geltend gemachter Mietzinsanspruch ist in einem Mahnbescheid nicht hinreichend individualisiert, wenn - bei Inbetrachtkommen mehrerer Verträge - ein falsches Vertragsdatum angegeben wird, außerdem nicht ersichtlich ist, dass aus abgetretenem Recht geklagt wird und zudem - auch über etwaige Vorkorrespondenz - nicht ersichtlich ist, für welchen Zeitraum Mietzinsansprüche geltend gemacht werden. 22

23 Gerichtliches Mahnverfahren BGH, XI ZR 466/07: Die Zustellung eines Mahnbescheids, mit dem ein Teilbetrag aus mehreren Einzelforderungen geltend gemacht wird, hemmt die Verjährung nicht, wenn eine genaue Aufschlüsselung der Einzelforderungen unterblieben ist und die Individualisierung erst nach Ablauf der Verjährungsfrist im anschließenden Streitverfahren nachgeholt wird. 23

24 Schuldanerkenntnis mit Vollstreckungsunterwerfung 794 ZPO Weitere Vollstreckungstitel (1) Die Zwangsvollstreckung findet ferner statt: 5. aus Urkunden, die von einem deutschen Gericht oder von einem deutschen Notar innerhalb der Grenzen seiner Amtsbefugnisse in der vorgeschriebenen Form aufgenommen sind, sofern die Urkunde über einen Anspruch errichtet ist, der einer vergleichsweisen Regelung zugänglich, nicht auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet ist und nicht den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum betrifft, und der Schuldner sich in der Urkunde wegen des zu bezeichnenden Anspruchs der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat; 24

25 So erreichen Sie uns Hannemann, Eckl & Moersch Rechtsanwälte Erbprinzenstrasse Karlsruhe Tel: Fax: Internet: Rechts-undSteuerkanzlei.de 25

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