NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg

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1 NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg Ausgabe 03/2014 Wohnraummiete: Touristen als Untermieter Untermieterlaubnis bezieht sich nicht ohne weiteres auf Touristen BGH, Urteil vom ; VIII ZR 2010/13 Der Beklagte ist Mieter einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin. Im Jahre 2008 erbat er vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, weil er selbst die Wohnung nur etwa alle 14 Tage zu einem Besuch seiner Tochter nutzen konnte. Die Erlaubnis wurde erteilt ohne vorherige Überprüfung gewünschter Untermieter und unter der Bedingung, den jeweiligen Untermietern Postvollmacht zu erteilen und sicherzustellen, dass alle Willenserklärungen als ordnungsgemäß zugestellt gelten wenn sie in ihrem Briefkasten landen. Im Jahre 2011 bot der Beklagte seine Wohnung im Internet zur tagesweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Der Vermieter beanstandete dies als vertragswidrig unter Androhung einer Kündigung und Räumungsklage. Der Beklagte widersprach und berief sich auf die ihm erteilte Untervermietungserlaubnis. Er erstrebe nur eine Deckung seiner Unkostenarten durch Leerstand. Im anschließenden Räumungsprozess gab das Amtsgericht der Klage statt, das Landgericht wies indes im Berufungsverfahren die Klage ab. Im zugelassenen Revisionsverfahren hatte der Vermieter Erfolg. Entscheidungsgründe: Das geht gar nicht, könnte man die Urteilsbegründung zusammenfassen. Bei Auslegung der Untervermietungserlaubnis habe das Landgericht nämlich rechtsfehlerhaft außer Acht gelassen, dass die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen sich von einer gewöhnlich, auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung unterscheide und deshalb nicht ohne weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst sei. Hinzu komme, dass der Vermieter verlangt hatte, dass der Beklagte den Untermietern Postvollmacht erteilen sollte; schon hieraus sei erkennbar, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion ohnehin ganz offensichtlich nicht wahrnehmen konnten.

2 Kommentar: Der vielfach beobachteten neuen Tatsache, dass Mieter leerstehende oder längerfristig nicht bewohnte Wohnungen tageweise an Touristen und Feriengäste vermieten, hat der Bundesgerichthof einen Riegel vorgeschoben. Was an sich als selbstverständlich erscheint, nämlich dass eine allgemeine Untervermietungserlaubnis dem Mieter nicht das Recht verleiht, an Tagestouristen unterzuvermieten, hatte zumindest das Landgericht Berlin erstaunlicherweise anders gesehen, obwohl auch ein Laie auf die Idee kommen kann, dass hier letztlich ein Beherbergungsgewerbe betrieben wird. Dem Berliner Landgericht ist jetzt vom Bundesgerichtshof auferlegt worden, die bisher noch nicht entscheidungsreife Sache unter Beachtung der Rechtsauffassung des BGH neu zu verhandeln und zu entscheiden.

3 Gewerberaummietrecht: Rechtsfolgen bei Fortführung eines ursprünglich durch fristlose Kündigung wirksam beendeten Mietverhältnisses OLG Düsseldorf, Beschluss vom ; Az. 10 U 158/10 Zwischen den Parteien besteht ein Gewerberaummietvertrag. Zur Sicherung der Ansprüche aus dem Mietverhältnis wird eine Bürgschaft gestellt. Das Mietverhältnis wird durch den Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt. Nach Ausspruch der Kündigung einigen sich die Parteien darauf, die Kündigung zurückzunehmen und das Mietverhältnis fortzusetzen. Neue Regelungen werden nicht getroffen. Der Vermieter nimmt den alten Bürgen wegen Mietrückständen aus dem Zeitraum nach Ausspruch der fristlosen Kündigung in Anspruch. Der Bürge wendet ein, dass sich die Bürgschaft nicht auf Forderungen nach Ausspruch der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses erstrecke. Entscheidung: Das Oberlandesgericht gibt dem Bürgen Recht und weist die Klage ab. Aus dem Wesen der Bürgschaft ergäbe sich, dass deren Wirksamkeit vom Bestand und Umfang der Hauptforderung abhängig sei. Er hafte gerade nicht für Erfüllungsansprüche aus einem Rechtsgeschäft, das die Parteien des Hauptvertrages nach Bürgschaftsübernahme abgeschlossen hätten. Da die Bürgenerklärung Bestandteil des ursprünglichen Mietvertrages sei, folge daraus zugleich, dass die Bürgschaft sich nur auf solche Ansprüche erstrecken könne, die sich aus diesem ursprünglichen Mietverhältnis mit dem Mieter ergeben. Dieses sei durch die fristlose Kündigung beendet worden. Die fristlose Kündigung könne als einseitige Willenserklärung weder einseitig widerrufen noch zurückgenommen werden. Der damit beendete Mietvertrag könne deshalb ebenso wie die dafür erteilte Bürgschaft nicht automatisch wieder aufleben. Die Einigung der Parteien über die Fortsetzung des Mietverhältnisses habe daher nur zur Begründung eines neuen Mietverhältnisses geführt. Für dieses neue Mietverhältnis sei gerade keine neue Vereinbarung über eine Bürgschaft geregelt worden. Praxishinweis: Die Entscheidung zeigt nicht nur ein erhebliches Risiko für die Vermieterseite für einen Anspruch auf Mietsicherheit auf; eine weitere Problematik kann sich bei langfristig befristeten Mietverträgen auch im Hinblick auf die Schriftform ergeben. In der Praxis sind die Parteien oft froh, ihre Streitigkeiten beenden zu können, ohne dass hier an die weitreichenden Rechtsfolgen gedacht wird. Wird ein vormals gekündigter Mietvertrag nur mündlich fortgesetzt, liegt ein Verstoß gegen die Schriftform vor. Das Mietverhältnis läuft dann nur

4 noch auf unbestimmte Zeit und kann jederzeit ordentlich gem. 580 Abs. 2 BGB gekündigt werden. Dies auch, wenn der vormals geschlossene schriftliche Mietvertrag eine Befristung vorsah. Es sollte daher darauf geachtet werden, dass entweder ein wirksamer Nachtrag oder ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird. Dafür wäre dann auch die erneute Mitwirkung des Bürgen erforderlich, um einen Anspruch des Vermieters auf diese Mietsicherheit zu begründen.

5 Allgemeines Immobilienrecht: Eine Minderfläche von über 10 % rechtfertigt einen quotalen Rückzahlungsanspruch. Dies gilt auch dann, wenn laut Kaufvertrag nicht für eine bestimmte Größe der Wohnung gehaftet werden soll, sofern die größere Wohnfläche arglistig vorgetäuscht wurde. OLG Koblenz, Beschluss vom , Az. 10 U 834/12 Ein Wohnungseigentümer verkauft seine Wohnung unter Angabe einer bestimmten Wohnfläche im Kaufvertrag. Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages stellt der Käufer fest, dass die Wohnfläche tatsächlich über 10 % kleiner ist als im Kaufvertrag angegeben. Der Käufer macht einen Rückzahlungsanspruch von rund ,- geltend aufgrund der festgestellten Minderfläche der ihm verkauften Wohnung. Entscheidung: Das Oberlandesgericht Koblenz bestätigt die Entscheidung des Landgericht Koblenz durch Beschluss, mit dem dem beklagten Verkäufer mitgeteilt worden ist, dass die von ihm eingelegte Berufung keinerlei Aussicht auf Erfolg habe. Das OLG teilt die Auffassung der Vorinstanz, wonach der Verkäufer dem Käufer eine deutlich zu große Wohnfläche vorgespiegelt hatte. Die Feststellung des Landgerichts, dass dem Verkäufer jedenfalls aus der korrigierten Teilungserklärung und der ihm jährlich übermittelten Wohngeld-Abrechnungen bekannt gewesen sei, welche Größe die Wohnung tatsächlich hatte, sei zutreffend. Selbst wenn dem Beklagten jedoch die tatsächliche Wohnfläche nicht bekannt gewesen sei, habe der Verkäufer dennoch mit Arglist in Bezug auf die Wohnungsgröße gehandelt. Denn arglistig handelt auch derjenige, der ins Blaue hinein Erklärungen abgibt, deren Unrichtigkeit ohne weiteres für ihn erkennbar ist. Die falschen Angaben des Maklers im Exposé zur Wohnungsgröße müsse sich der Verkäufer deshalb zurechnen lassen, weil er der Maklerfirma die entsprechenden Informationen geliefert und für das Exposé mit der falschen Flächenangabe seine Freigabe erteilt hat. Den Einwand des Verkäufers, der Makler sei verpflichtet gewesen, die Falschangabe von sich aus zu prüfen und zu berichtigen, lässt das Oberlandesgericht Koblenz ebenfalls nicht geltend. Der Makler war nicht verpflichtet, unabhängig von den Unterlagen die ihm überlassen worden sind, die tatsächliche Wohnfläche zu ermitteln. Vielmehr war es Aufgabe des Verkäufers, dafür Sorge zu tragen, dass er den Käufern das Kaufobjekt zutreffend darstellt. Fazit: Der Entscheidung der OLG Koblenz ist in vollem Umfang beizupflichten. Dem Verkäufer allein ist im Hinblick auf die im Rahmen der Verhandlungen angegebene falsche Wohnfläche Arglist anzulasten. Auf den im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsschluss bezüglich der Wohnungsgröße kann er sich deshalb nicht berufen.

6 Wohnungseigentumsrecht Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwalter Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist gemäß 9 Abs.1 AGBG (jetzt 307 Abs.1 Satz 1 BGB) unwirksam. BGH, Beschluss vom ; Az. VII ZR 308/12 Eine Wohnungseigentümergemeinschaft klagt gegen den Bauträger Gewährleistungsansprüche ein und verlangt u. a. Kostenvorschuss zur Beseitigung von Undichtigkeiten von Dächern der vom Bauträger erstellten Reihenhausanlage. Der Bauträger beruft sich u.a. auf Verjährung. Er hatte sich 2001 verpflichtet, die Wohnungseigentumsanlage zu erstellen. Die notariellen Erwerbsverträge wurden vor dem geschlossen. Die Erwerbsverträge enthalten gleichlautend folgende Regelung in Nr. V.3.: Für das Gemeinschaftseigentum findet im Regelfall eine gesonderte Abnahme statt. Der Käufer bevollmächtigt unter Befreiung von den Beschränkungen des 181 BGB, und zwar jeden für sich allein, den nachgenannten vereidigten Sachverständigen, den nach dem Wohnungseigentumsgesetz für das Kaufobjekt bestellten Verwalter sowie den Verwaltungsbeirat mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Das Gemeinschaftseigentum ist somit abgenommen, wenn entweder alle Käufer oder anstelle von Käufern der Sachverständige oder der Verwalter oder der Verwaltungsbeirat das Gemeinschaftseigentum abnimmt. Ob und wann das Gemeinschaftseigentum abgenommen wurde, ist streitig. Landgericht und Oberlandesgericht haben der Klage (mit Ausnahme von Umsatzsteuer) stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat die Revision nicht zugelassen. Die Nichtzulassungsbeschwerde wird vom BGH zurückgewiesen. Entscheidung: Der BGH führt aus, dass die Regelung in den Erwerberverträgen zu Nr. V.3. als AGB anzusehen und unwirksam ist. Diese Regelung benachteilige die Erwerber unangemessen. Als teilender Eigentümer hat der Bauträger die Möglichkeit, den ersten Verwalter bereits in der Teilungserklärung zu bestellen. Dabei kann der Eigentümer einen Erstverwalter bestellen, der mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist. So soll es sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im vorliegenden Streitfall auch verhalten. Das begründet im Hinblick

7 auf die Abnahme die Gefahr, dass ein solcher Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüft, sondern zu Gunsten des Bauträgers verfährt. Aus diesem Grund hält nach nahezu einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Rechtslehre die Klausel der Inhaltskontrolle nicht Stand. Dem kann nach Auffassung des BGH auch nicht entgegen gehalten werden, dass eine Verflechtung des Bauträgers mit dem Verwalter unschädlich sei, wenn und sofern diese die Abnahme gewissenhaft vorgenommen habe. Auch die gesetzliche Möglichkeit des Widerrufs ( 168 Satz 3 BGB) kompensiere die unangemessene Benachteiligung nicht. Diese Widerrufsmöglichkeit kann nach BGH schon deshalb leer laufen, weil das Klauselwerk nicht einmal sicherstellt, dass der Erwerber vom Abnahmetermin Kenntnis erhält. Fazit: In der Vielzahl der Rechtsstreitigkeiten um die Frage der wirksamen Abnahme von Gemeinschaftseigentum verbessert diese Entscheidung die Rechtsstellung des einzelnen Wohnungseigentümers bzw., soweit der Gewährleistungsanspruch auf die WEG übertragen ist, die Stellung der Gemeinschaft gegenüber dem Bauträger. In einem Formularvertrag kann danach nicht wirksam eine Person mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums betraut werden, die im potentiellen Lager des Bauträgers steht. Damit sollen regelmäßig Verwalter ausscheiden, die vom Bauträger bestellt oder gar mit ihm persönlich identisch sind bzw. von ihm abhängig sind. Bei Fragen und Anregungen wenden Sie sich bitte an die Redaktion unter info@breiholdt-voscherau.de. Volltexte der besprochenen Urteile oder Gesetze erhalten Sie kostenlos auf Anforderung. Unser Impressum finden Sie unter: