Besonderheiten bei Empfängern von Grundsicherung. 33. Mietrechtstagung - Partner im Gespräch Berchtesgaden 2014

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1 Besonderheiten bei Empfängern von Grundsicherung 33. Mietrechtstagung - Partner im Gespräch Berchtesgaden 2014

2 Gliederung I. Einleitung II. III. IV. Grundsicherung gesetzliche Regelung, Fallgruppen Vertragsvorbereitung und Vertragsgestaltung Mietzahlungen im laufenden Mietverhältnis V. Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen VI. VII. Kündigung Abwicklung des Mietverhältnisses VIII. Schluss

3 II. Grundsicherung gesetzliche Regelung, Fallgruppen 1. Arbeitslosengeld II (ALG II) - Bedürftige ohne ausreichendes Einkommen oder Vermögen - die erwerbsfähig sind - und das Rentenalter noch nicht erreicht haben Grundsatz: Fördern und Fordern

4 II. Grundsicherung gesetzliche Regelung, Fallgruppen 1. Arbeitslosengeld II (ALG II) Regelsatz: bundesweit einheitlich Kosten der Unterkunft und Heizung: Tatsächliche Aufwendungen Angemessener Bedarf Zuständig: Jobcenter

5 II. Grundsicherung gesetzliche Regelung, Fallgruppen 2. Sozialhilfe - Bedürftige ohne ausreichendes Einkommen oder Vermögen - die dauerhaft nicht erwerbsfähig sind - oder das Rentenalter erreicht haben Zweiteilung: Regelsatz/ Kosten der Unterkunft wie beim ALG II

6 III. Vertragsvorbereitung und Vertragsgestaltung 1. Mietenübernahme - Sozialrecht Der Mieter soll vorab eine Zusicherung des Jobcenters einholen (Obliegenheit) Tatsächliche Aufwendungen Angemessener Bedarf Bisherige Miete

7 III. Vertragsvorbereitung und Vertragsgestaltung 1. Kautionsübernahme - Sozialrecht Übernahme bei vorheriger Zusicherung Die Zusicherung soll erteilt werden wenn -Der Umzug von der Behörde veranlasst oder notwendig ist und -Ohne Zusicherung eine Unterkunft nicht in angemessener Zeit gefunden werden kann Sonst: freies Ermessen der Behörde

8 III. Vertragsvorbereitung und Vertragsgestaltung 1. Kautions- und Mietenübernahme Mietrechtliche Handhabung Mietinteressenten fragen, ob sie Grundsicherungsempfänger sind -Zusicherungen abfordern -Konkretes Mietangebot überlassen -Möglich: Mietvertrag aufschiebend bedingt schließen (nicht durch AGB)

9 III. Vertragsvorbereitung und Vertragsgestaltung 2. Zahlungsweg - Sozialrecht Direktzahlung Abtretung Auf Antrag des Mieters widerruflich Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter Nicht widerruflich (Vertrag) Voraussetzung: Abtretung liegt im Interesse des Mieters und das Jobcenter stellt das durch Verwaltungsakt fest.

10 III. Vertragsvorbereitung und Vertragsgestaltung 2. Zahlungsweg - Mietrecht Direktzahlung Abtretung keine Sicherheit Vermieter ist nur empfangsberechtigt Vermieter haftet nicht auf Rückzahlung Erforderlich: Mieterantrag Verbindlichkeit Vermieter könnte Leistung direkt einklagen Vermieter haftet dem Jobcenter auch auf Rückzahlung erheblicher Verwaltungsaufwand

11 IV. Mietzahlungen im laufenden Mietverhältnis 1. Direktzahlung - Sozialrecht Direktzahlung ohne Antrag -Wenn Mietrückstände bestehen, die schon eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen

12 IV. Mietzahlungen im laufenden Mietverhältnis 1. Direktzahlung - Sozialrecht Direktzahlung ohne Antrag -Wenn Mietrückstände bestehen, die schon eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen -Wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass - eine im Schuldnerverzeichnis eingetragene Person - Die Mittel nicht zweckentsprechend verwendet,

13 IV. Mietzahlungen im laufenden Mietverhältnis 1. Direktzahlung - Sozialrecht Direktzahlung ohne Antrag -Wenn Mietrückstände bestehen, die schon eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen -Wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass - eine im Schuldnerverzeichnis eingetragene Person - Die Mittel nicht zweckentsprechend verwendet, -Wenn das ALG II um mindestens 60% des Regelbedarfs gekürzt ist (Sanktion wegen Verletzung der Erwerbsobliegenheit)

14 IV. Mietzahlungen im laufenden Mietverhältnis 1. Direktzahlung Mietrecht Keine echte Handhabe -Bei Kenntnis vom ALG II- Bezug: Direkte Information des Jobcenters -Sonst: Nachfragen beim Mieter -Mieter auffordern, die Direktzahlung zu beantragen

15 IV. Mietzahlungen im laufenden Mietverhältnis 2. Mietschuldenübernahme Sozialrecht Mietschuldenübernahme, wenn -der Mieter Grundsicherung bezieht oder beanspruchen könnte -Die Schuldenübernahme zur Sicherung der Unterkunft erforderlich ist -Dann können auch weitere Schulden aus dem Mietverhältnis (BK Nachforderung, Prozesskosten) übernommen werden

16 IV. Mietzahlungen im laufenden Mietverhältnis 2. Mietschuldenübernahme Sozialrecht Droht Wohnungslosigkeit erst, wenn die Kündigung ausgesprochen oder die Räumungsklage erhoben ist? Problem: Dann wäre die Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz Schuldenübernahme ggf. unsicher.

17 IV. Mietzahlungen im laufenden Mietverhältnis 2. Mietschuldenübernahme Sozialrecht Wohnungslosigkeit droht schon, wenn die Kündigung gerechtfertigt ausgesprochen werden könnte.

18 IV. Mietzahlungen im laufenden Mietverhältnis 2. Mietschuldenübernahme Mietrecht Vermieter sollten: Kündigungen wegen Zahlungsverzugs nicht vorschnell aussprechen, den Mieter unterstützen, sich an das Jobcenter zu wenden, ggf. selbst das Jobcenter von einer Kündigungsabsicht informieren.

19 V. Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen 1. Nachforderung Sozialrecht Mieter bezieht aktuell keine Grundsicherung mehr. Mieter bezieht aktuell noch Grundsicherung Nachforderung für die aktuelle Wohnung - + Nachforderung für die vorherige Wohnung bei Umzug auf Veranlassung der Behörde +

20 V. Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen 1. Nachforderung Mietrecht Keine Besonderheiten gleiche Behandlung wie bei der laufenden Mietzahlung

21 V. Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen 2. Guthaben Sozialrecht Guthaben und Rückzahlungen mindern die Aufwendungen im Folgemonat ( 22 Abs. 3 SGB II) BK-Guthaben Es reicht schon die Forderung, wenn sie realisierbar ist. ALG II

22 V. Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen 2. Guthaben Mietrecht Wenn das Betriebskostenguthaben abgezogen wird, muss es dem Mieter zur Verfügung stehen BK-Guthaben Betriebskostenguthaben sind bei ALGII Empfängern unpfändbar. Für Vermieter gilt damit ein Aufrechnungsverbot. ALG II

23 V. Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen 2. Guthaben Mietrecht Handhabung bei Pfändungs- und Überweisungsbeschlüssen BK-Guthaben Richtig ist: Keine Zahlung an Pfändungsgläubiger Eine doch erfolgte Auszahlung ist dem Mieter gegenüber wirksam. ALG II

24 VI. Kündigung Sozialrechtlich: Ggf. Mietschuldenübernahme Die Gerichte haben den Behörden Mitteilung von einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs zu machen.

25 VI. Kündigung 1. Kündigung wegen Zahlungsverzugs Fristlose Kündigung: keine Besonderheiten Der Mieter hat die fehlende Leistungsfähigkeit zu vertreten. Ein Verschulden ist nicht Voraussetzung. Abwendung ist ggf. möglich.

26 VI. Kündigung 1. Kündigung wegen Zahlungsverzugs Ordentliche Kündigung: Verschulden ist erforderlich. Der Mieter ist bei unverschuldeter Zahlungsunfähigkeit entlastet. Wenn nur die Behörde verspätet oder fehlerhaft arbeitet, ist das nicht dem Mieter zuzurechnen. Jobcenter/ Sozialamt sind keine Erfüllungsgehilfen

27 VI. Kündigung 2. Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen Fristlose Kündigung im Grundsatz möglich Aber: Abwägung aller Umstände, insbesondere ein Verschulden Wenn nur die Behörde verspätet oder fehlerhaft arbeitet, ist das nicht dem Mieter zuzurechnen. Die Kündigung ist dann unwirksam.

28 VII. Abwicklung des Mietverhältnisses 1. Sozialrecht 2. Mietrecht Schönheitsreparaturen: gehören zu den Kosten der Unterkunft Übernahme + Der Mieter muss zur Kostensenkung in Eigenleistung renovieren Kaution: Rückzahlungsanspruch kann zurück abgetreten sein Keine vorschnelle Ersatzvornahme Mieter auf die Eigenleistung nochmals hinweisen Aktivlegitimation klären

29 Besonderheiten bei Empfängern von Grundsicherung 33. Mietrechtstagung - Partner im Gespräch Berchtesgaden 2014

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