Vermieterleitfaden. Beck-Rechtsberater. Aktuelles Mietrecht Mustertexte Abrechnungsbeispiele Checklisten. Deutscher Taschenbuch Verlag

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1 Beck-Rechtsberater Vermieterleitfaden Aktuelles Mietrecht Mustertexte Abrechnungsbeispiele Checklisten Von Dr. Günter Mersson, Richter am Oberlandesgericht a.d. 5. Auflage Deutscher Taschenbuch Verlag

2 Originalausgabe Deutscher Taschenbuch Verlag GmbH & Co. KG, Tumblingerstraße 21, München Redaktionelle Verantwortung: Verlag C.H. Beck ohg Druck und Bindung: Druckerei C.H. Beck, Nördlingen (Adresse der Druckerei: Wilhelmstraße 9, München) Satz: Fa. ottomedien, Darmstadt Umschlaggestaltung: Design Concept Krön, Puchheim, unter Verwendung eines Fotos von Tiberius Gracchus-fotolia.de

3 Inhaltsübersicht Inhaltsverzeichnis... Abkürzungsverzeichnis... VII XVII 1. Kapitel Einführung Kapitel Systematischer Teil Kapitel Muster Anhang Gesetzestexte Anmerkungen Sachverzeichnis V

4 Inhaltsübersicht... Abkürzungsverzeichnis... V XVII 1. Kapitel Einführung... 1 I. Mietrecht für Vermieter Die Idee zum Buch Der Status quo Einige Beispiele aus dem Vermieteralltag... 2 a) Überzogene Mietminderungen... 2 b) Überzogene Ansprüche... 2 c) Einseitiges Prozessrisiko... 3 d) Faktische Preisbindung... 3 e) Mieterhöhungshemmnisse... 3 f) Schönheitsreparaturen... 3 g) Ausbluten bei Räumung... 4 h) Mietnomaden Die Kenntnis des Rechts... 5 II. Die Teile des Buchs im Einzelnen Die systematische Darstellung (2. Kapitel)... 6 a) Der Inhalt... 6 b) Dynamik des Rechts... 6 c) Keine Angst vor dem Gesetz Die Mustertexte (3. Kapitel)... 7 a) Zu den Musterbriefen... 8 b) Zu den Musterformularen... 8 c) Zu den Musterverträgen... 8 d) Zu den Musterklagen... 9 e) Zu den Musterabrechnungen Anhang Hinweis zum Verweissystem innerhalb des Buchs VII

5 2. Kapitel Systematischer Teil I. Der Beginn des Mietverhältnisses Die Darstellung der Wohnung a) Zeitungsinserate b) Chiffre-Annoncen c) Makler d) Internet e) Besondere Präsentation f) Dumping-Preise? Die Wahl des richtigen Mieters a) Das Gespräch mit dem Mieter b) Selbstauskunft des Mieters c) Vorsicht bei bestimmten Angaben d) Auswahlkriterien e) Marktlage Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz Energieausweis Die Vertragsgestaltung a) Allgemeines b) Mietvertragstypen (Überblick) c) Begriff der Miete d) Die Bezeichnung der Mietsache e) Die Anfangsmiete (Mietüberhöhung und Mietwucher) 33 f) Die Wohnfläche g) Formularverträge und einige ausgesuchte Formularbestimmungen Formulare und eigenes Nachdenken II. Der Verlauf des Mietverhältnisses Mieterhöhungen a) Überblick b) Mieterhöhungsvereinbarung c) Staffelmiete d) Indexmiete VIII

6 e) Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ( 558 bis 558e BGB) f) Mieterhöhungen bei (Teil-)Inklusivmieten g) (Mieterhöhungs)Vereinbarung über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen h) Mieterhöhung bei Modernisierung ( 559 bis 559b BGB) i) Beweisbarkeit des Mieterhöhungsverlangens j) Nichteintritt der Mieterhöhung Betriebskosten a) Betriebskostenerhöhung b) Änderung des Abrechnungsschlüssels c) Änderung der umlagefähigen Positionen d) Betriebskostenabrechnung e) Abrechnungsfristen f) Nachforderung von Vorauszahlungen g) Heizkostenabrechnung Die Behandlung der Kaution im Verlauf des Mietverhältnisses Vermieterseitige Baumaßnahmen während der Mietzeit a) Erhaltungsmaßnahmen b) Modernisierungsmaßnahmen Mögliche Störungen des Mietverhältnisses a) Unterschiedliches Gewicht der Vertragsstörungen b) Problem: Nachträgliche Aufnahme weiterer Personen in die Wohnung c) Problem: Untervermietung d) Problem: Verstöße gegen die Hausordnung e) Problem: Nichtgewährung des Zutritts, Behinderung der Weitervermietung f) Problem: Anbringung von Empfangseinrichtungen durch den Mieter g) Problem: Verhinderung der vermieterseitigen Anbringung einersatellitenschüsselodereineskabelanschlusses h) Problem: Mängel der Mietsache (Mietminderung) IX

7 i) Problem: Mietzahlung bei Nichtnutzung durch den Mieter j) Problem: Aufwendungsersatz Unterlassungsklage des Vermieters Vermieterpfandrecht Verkauf des Mietobjekts III. Die Beendigung des Mietverhältnisses Möglichkeiten der Vertragsbeendigung Kündigung a) Arten der Kündigung b) Formerfordernisse c) Kündigungsfristen d) Kündigungsgründe e) Einheitlichkeit der Kündigung Sonderregelung für Zeitmietverträge Sozialer Kündigungsschutz Kündigung bei gewerblicher Zwischenvermietung Kündigung bei Mischmietverhältnissen Vereinbartes Rücktrittsrecht Mietaufhebungsvertrag und Nachmieter Tod des Mieters a) Tod eines von mehreren Mietern b) Tod des Mieters, mit dem noch andere Personen in der Wohnung gelebt haben c) Tod des allein stehenden Mieters IV. Die Rückgabe des Mietobjekts Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses vermeiden Rückgabe der Mietsache Ansprüche des Vermieters bei verspäteter Rückgabe Schadensersatzanspruch des Vermieters Wegnahmerecht des Mieters Rückerstattung im Voraus bezahlter Miete Kautionsabrechnung (Räumungs-)Klage und Zwangsräumung der Wohnung X

8 a) Allgemeines b) Klagemöglichkeiten c) Prozesskostenhilfe d) Räumungsfristen und Vollstreckungsschutz e) Zwangsräumung f) Verjährung titulierter Forderungen Verjährung von Mietrückständen Verjährung von Ersatzansprüchen V. Besondere Regelungen für bestimmte Mietverhältnisse Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, als Teil der Vermieterwohnung, bei dringendem Wohnbedarf oder in einem Studenten- oder Jugendwohnheim a) Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, als Teil der Vermieterwohnung, bei dringendem Wohnbedarf b) Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim Sonderregelungen für behinderte Mieter Sonderregelungen für Werkwohnungen Sonderregelungen für preisgebundenen Wohnraum Sonderregelungen für die neuen Bundesländer Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume VI. Übergangsvorschriften Kapitel Muster I. Briefmuster zur Vermietung Antwort auf Wohnungsgesuch Annoncenauftrag für Rubrik Vermietungen Genehmigung zur Untervermietung Genehmigung zur Haustierhaltung Versagung der Untervermietung Versagung der Haustierhaltung Mietquittung des Vermieters Vermieterbescheinigung über Größe des Arbeitszimmers Vermieterrundschreiben Ermahnung Flurreinigung Abmahnung XI

9 11. Abmahnung wegen Vertragsverstößen mit Androhung Kündigung Mahnung an Garagenmieter zur Vertragstreue, Kündigungsandrohung Schreiben des Vermieters an Anwalt wegen Satellitenschüsselanbringung (I) Schreiben des Vermieters an Anwalt wegen Satellitenschüsselanbringung (II) Erinnerung an neue Miethöhe bei Staffelmietvertrag Mieterhöhung aufgrund des Mietspiegels (I) Mieterhöhung aufgrund des Mietspiegels (II) Mieterhöhung aufgrund von Vergleichsmieten (I) Mieterhöhung aufgrund von Vergleichsmieten (II) Vermieterrundschreiben Ankündigung Renovierungsarbeiten (I) Vermieterrundschreiben Ankündigung Renovierungsarbeiten (II) Ankündigung Fensterreparatur Schornsteinfeger-Terminschreiben Mitteilung des Vermieters an Mieter bzgl. eines Handwerkertermins Mitteilung des Vermieters über bevorstehende bauliche Maßnahmen und Ankündigung einer deswegen erfolgenden Mieterhöhung Beispiel zu Brief Nr. 30: Einbau neuer Fenster, Musterberechnung einer Modernisierungsmieterhöhung Schreiben des Vermieters mit Mieterhöhungsberechnung nach Fertigstellung der Modernisierungsmaßnahmen Hinweis auf Lüftungsverhalten und Pflege nach Einbau neuer Fenster Eingehen auf Mietminderungsschreiben / Mangelbesichtigungstermin Eingehen auf Mietminderungsschreiben / Handwerkertermin Zurückweisung der Mietminderung als unbegründet XII

10 32. Beispiel zu Brief Nr. 36: Feuchtigkeit aufgrund unzureichender Lüftung Begleitschreiben zur Betriebskostenabrechnung Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung; Inhalt: Nachzahlungsbetrag geteilt durch zwölf Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung aufgrund einzeln berechneter Kostenerhöhungen einzelner Betriebskostenpositionen Freundliche Erinnerung bei Mietrückstand Erste Mahnung Zweite Mahnung Dritte Mahnung Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs Fristlose Kündigung wegen ständig schleppender Mietzahlung Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund Fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs Kündigung wegen Eigenbedarfs Fristgemäße Kündigung einer Einliegerwohnung Fristgemäße Kündigung von Nebenräumen Hinweis des Vermieters auf Kündigungsfristen Garagenkündigung durch Vermieter Nichteinverständnis mit stillschweigender Verlängerung Zurückweisung des Mieterwiderspruchs durch den Vermieter, da Recht zur fristlosen Kündigung; Androhung der Räumungsklage Zurückweisung des Mieterwiderspruchs bei Eigenbedarfskündigung aufgrund Interessenabwägung Schlüsselquittung Protokoll Wohnungsübergabe (I: Mieter an Vermieter, mangelfreie Übergabe) Protokoll Wohnungsübergabe (II: Mieter an Vermieter, mit Mängelfeststellungen) Protokoll Wohnungsübergabe (III: Vermieter an Mieter, mangelfreie Übergabe) XIII

11 56. Protokoll Wohnungsübergabe (IV: Vermieter an Mieter, mit Mängelfeststellungen) Abrechnungsschreiben Mietkaution mit Teileinbehalt für Betriebskostennachforderung Abrechnungsschreiben Mietkaution mit Teileinbehalt für Beschädigungen in der Wohnung Abrechnungsschreiben Mietkaution Ablehnung der Zinszahlung auf Kaution bei Garagenmiete 326 II. Formulare und Checklisten Datenblatt Erreichbarkeit Wohnungsmieter Datenblatt Wohnungen (I) Datenblatt Wohnungen (II) Datenblatt Wohnungen (III) Datenblatt Garagenmieter Mietkontrollblatt Belegungsdiagramm eines Hauses (I) Belegungsdiagramm eines Hauses (II) Datenblatt Gebäudeverträge und -bescheide Datenblatt Belastungen (I) Datenblatt Belastungen (II) Datenblatt Handwerker Datenblatt Objektdaten Ermittlung der eigenen monatlichen Belastbarkeit Angebotsvergleich Hausfinanzierung Mehrzweckformular Kurzbrief Mahnformular Quittungsformular Checkliste: Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach 558 ff. BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) Checkliste: Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach 559 ff. BGB (wegen Modernisierung) Checkliste für das Ausfüllen eines Mietvertragsformulars Checkliste Wohnungsrückgabe III. Vertragsmuster Wohnraummietvertrag auf unbestimmte Zeit XIV

12 2. Mietvertrag über Wohnung in Zweifamilienhaus Staffelmietvereinbarung Zeitmietvertrag Hausordnung Mieterwechselvertrag Mietaufhebungsvertrag Vertrag über Baumaßnahmen durch den Mieter Vertrag über Genehmigung der Untervermietung Einbautenübernahmevertrag Vergleich Kaution und Wohnungsübergabe Garagenmietvertrag Stellplatzmietvertrag Vereinbarung über Winterdienst IV. Musterklagen Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung Klage auf Mietzahlung Räumungs- (und Zahlungs)klage (I) Räumungs- (und Zahlungs)klage (II) V. Abrechnungsmuster Betriebskostenabrechnung Mischschlüssel (I) Betriebskostenabrechnung Mischschlüssel (II) Betriebskostenabrechnung Mischschlüssel (III) Betriebskostenabrechnung nach Quadratmetern Wohnfläche Betriebskostenabrechnung nach Köpfen Anhang Gesetzestexte Gesetzestexte Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) a) Formvorschriften ( 126 bis 129 BGB) b) Störung der Geschäftsgrundlage ( 313 BGB) c) Mietvertrag ( 535 bis 580a BGB) d) Mäklervertrag ( 652 bis 655 BGB) XV

13 2. Auszug aus dem Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung Auszug aus dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung II. BV) Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung BetrKV) Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFlV) Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) Strafgesetzbuch (StGB) Auszug aus der Energieeinsparverordnung ( 16, 16a, 29 EnEV) Anmerkungen Sachverzeichnis XVI