GEMEINDE HECHTHAUSEN 4. ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANES NR. 2 AUF DEN LÖHBERGEN GRUNDZÜGE DER PLANUNG - IM VERFAHREN NACH 13 A BAUGB -

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1 SAMTGEMEINDE HEMMOOR - LANDKREIS CUXHAVEN 4. ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANES NR. 2 AUF DEN LÖHBERGEN - IM VERFAHREN NACH 13 A BAUGB - GRUNDZÜGE DER PLANUNG APRIL 2009

2 ohne Maßstab ÜBERSICHTSKARTE MIT ABGRENZUNG DES PLANGEBIETES PLANUNGSBÜRO DÖRR - ARCHITEKTUR STÄDTEBAU ÖKOLOGIE 1

3 i. O.

4 GRUNDZÜGE DER PLANUNG LAGE DES PLANGEBIETES GRÖßE DES PLANGEBIETES VORBEREITENDE BAULEITPLANUNG RECHTSVERBINDLICHER BEBAUUNGSPLAN ZIEL DER BEBAUUNGSPLANUNG Das Plangebiet liegt im Norden der Gemeinde Hechthausen im Siedlungsbereich Löhberg, westlich des Fasanenweges. Der Siedlungsbereich Löhberg wird durch eine Wohnbebauung mit eingeschossigen Einzel- und Doppelhäusern und Gartenflächen geprägt. ca. 0,770 ha Der derzeit wirksame Flächennutzungsplan weist für das Plangebiet Wohnbauflächen aus. Insofern bedarf es keiner Flächennutzungsplanänderung. Die 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2 Auf den Löhbergen kann gem. 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Für das Plangebiet ist derzeit der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 2 Auf den Löhbergen der Gemeinde Hechthausen maßgeblich. Das Planverfahren für den VEP 2 Fasanenweg, für den der Aufstellungsbeschluss im Juli 1994 gefasst wurde, ist nicht abgeschlossen worden. Eine Fortführung dieses Verfahrens ist aufgrund der geänderten Rechtslage im Bauplanungsrecht nicht mehr möglich. Der seit 1965 rechtsverbindliche B-Plan Nr. 2 Auf den Löhbergen setzt für den überwiegenden Teil des Planbereiches ein Sonderbaugebiet (SO) mit der Zweckbestimmung Hotel, Erholungsheim und dergleichen fest. Lediglich im Südosten ist ein kleinerer Bereich als allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Insofern bestehen für das Plangebiet bereits Baurechte. Für die südlich an das Plangebiet angrenzenden Grundstücksflächen sind in der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2 ein allgemeines Wohngebiet sowie ein Sondergebiet dargestellt. Ziel der Planung ist es, auf der Grundlage der Darstellung im Flächennutzungsplan die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung eines in den Siedlungsbereich integrierten Wohngebietes zu schaffen. Mit der Bereitstellung von attraktiven Wohnbaugrundstücken sollen sowohl Einheimischen als auch Neubürgern insbesondere jungen Familien weitere Baumöglichkeiten eröffnet werden. PLANUNGSBÜRO DÖRR - ARCHITEKTUR STÄDTEBAU ÖKOLOGIE 2

5 VORAUSSETZUNGEN NACH 13 A BAUGB FÜR DIE AUFSTELLUNG EINES BEBAUUNGSPLANES DER INNENENTWICKLUNG GEBIETSTYP Die vorliegende Planung dient gem. 13 a Abs. 1 BauGB für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, da der bislang brachliegende Bereich des Plangebietes über ein neues Planungskonzept einer bedarfsgerechten Bebauung und Nutzung zugeführt werden soll. Unter Berücksichtigung der reinen Bauflächengröße (WA-Gebiet) von rd. 0,670 ha sowie der zulässigen Grundflächenzahl von 0,40 wird die im Geltungsbereich zulässige Grundfläche weniger als m² betragen (ca m²), so dass die Voraussetzung des 13 a Abs. 1 BauGB erfüllt sind. Durch die Bebauungsplan-Änderung wird die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach UVPG oder Landesrecht unterliegen, nicht begründet. Eine Beeinträchtigung der in 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB genannten Schutzgüter (Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete) ist planungsbedingt nicht gegeben. allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß 4 BauNVO zulässig sind: Wohngebäude der Versorgung dienende Läden, Schankund Speisewirtschaften nicht störende Handwerksbetriebe Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke ausnahmsweise können zugelassen werden: Betriebe des Beherbergungsgewerbes sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen ausgeschlossen werden: Gartenbaubetriebe Tankstellen BAUWEISE UND MAßE BAULICHER NUTZUNG nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig Grundflächenzahl - GRZ max. 0,40 eine Überschreitung der GRZ gemäß 19 Abs. 4 BauNVO durch Garagen, Stellplätze mit ihren Zufahrten und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberflächen ist um max. 50 % zulässig maximale Gebäudehöhe 9,50 m Auf die Festsetzung von Vollgeschossen wird verzichtet, da eine maximale Gebäudehöhe festgesetzt ist. PLANUNGSBÜRO DÖRR - ARCHITEKTUR STÄDTEBAU ÖKOLOGIE 3

6 Die überbaubaren Flächen sind so gewählt worden, dass sich die Neubebauung in die Siedlungsstrukturen einfügen wird und sich gleichzeitig ein möglichst großer Gestaltungsspielraum für die geplante Bebauung bietet. Insgesamt können im Plangebiet etwa 7 bis 8 Baugrundstücke entstehen eine verbindliche Parzellierung wird jedoch nicht vorgegeben. ERSCHLIEßUNG KINDERSPIELPLATZBEDARF SIEDLUNGSWIRTSCHAFT Die Erschließung des Plangebietes erfolgt ausgehend vom Fasanenweg über eine private Erschließungsstraße, die als mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Anlieger und der Ver- und Entsorgungsträger zu belastende Fläche (GFL) festgesetzt wird. Die private Erschließungsstraße erhält unter Berücksichtigung der Größe des geplanten Wohngebietes und des maßgeblichen Begegnungsfalles Pkw-Pkw einen Regelquerschnitt von 6,0 m; Ausbau im Mischflächenprinzip. Aufgrund der Privaterschließung wird auf die Festsetzung einer Wendeanlage verzichtet. Damit ist allerdings verbunden, dass die Entsorgungsbehälter für die Müllentsorgung von den Anwohnern an der Einmündung zum Fasanenweg positioniert werden müssen. Auf die Ausweisung eines Kinderspielplatzes kann verzichtet werden, da der Bedarf an Spielund Bewegungsflächen für im Plangebiet lebenden Kinder durch die im Siedlungsbereich Löhberg bereits existierenden Spielplätze gedeckt wird. Die Spielplätze liegen rd. 150 bis 400 m vom Plangebiet entfernt. zentraler Anschluss an die Trinkwasserversorgung Sicherstellung der Löschwasserversorgung Schmutzwasserentsorgung durch Bau einer Schmutzwasserkanalisation im Plangebiet und Anschluss an den öffentlichen Schmutzwasserkanal und die zentrale Kläranlage der Samtgemeinde Hemmoor Anschluss an die Strom- und Gasversorgung Oberflächenwasserbewirtschaftung entspr. den örtlichen Gegebenheiten - Versickerung des anfallenden nicht schädlich verunreinigten Oberflächenwassers auf den privaten Flächen - der anstehende sandige Boden (Bodenkundl. Standortkarte; BÜK 50) weist eine gute Versickerungsfähigkeit auf. PLANUNGSBÜRO DÖRR - ARCHITEKTUR STÄDTEBAU ÖKOLOGIE 4

7 ÖKOLOGISCHE RAHMENBEDINGUNGEN WALDBELANGE Gemäß 13 a BauGB gelten planungsbedingte Eingriffe im Rahmen eines Bebauungsplanes für die Innenentwicklung als vorhanden oder als bereits vor der planerischen Entscheidung zulässig, so dass ein Ausgleich von Eingriffen nicht erforderlich wird. Im Verfahren nach 13 a BauGB ist die Erstellung eines Umweltberichtes nach 2 a BauGB nicht vorgeschrieben. Vorkehrungen zur Vermeidung und Verminderung von Eingriffen sind jedoch zu berücksichtigen. Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung von Eingriffen im Geltungsbereich der 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2 Auf den Löhbergen : Pflanzung eines Laub- oder Obstbaumes je angefangener 500 m² privater Baugrundstücksfläche zur Durchgrünung und Gestal- tung des Baugebietes zeitliche Festlegung der Beseitigung der Gehölzbestände (Artenschutzmaßnahme) Ein Erhalt des im Plangebiet vorhandenen Waldbestandes ist nicht erforderlich (s. Waldbelange). Aufgrund des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 2 Auf den Löhbergen, der für den gesamten Planbereich bereits Bauflächen und Baurechte festsetzt, ist eine Entfernung des vorhandenen Waldbestandes zulässig bzw. ein Erhalt nicht zwingend erforderlich. Die Zulässigkeit einer Unterschreitung der im Regionalen Raumordnungsprogramm 2002 des Landkreises Cuxhaven vorgegebenen Abstände zwischen dem südlich angrenzenden Wald und den Bauflächen des Plangebietes ist durch die Festlegungen im rechtsverbindlichen B-Plan Nr. 2 der Gemeinde Hechthausen sowie der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2 begründet. Entwurfsstand: PLANUNGSBÜRO DÖRR - ARCHITEKTUR STÄDTEBAU ÖKOLOGIE 5

8 M. 1 : I. O. AUSZUG AUS DEM WIRKSAMEN FLÄCHENNUTZUNGSPLAN DER SAMTGEMEINDE HEMMOOR MIT ABGRENZUNG DES PLANGEBIETES PLANUNGSBÜRO DÖRR - ARCHITEKTUR STÄDTEBAU ÖKOLOGIE 6

9 AUSZUG AUS DEM RECHTSVERBINDLICHEN BEBAUUNGSPLAN NR. 2 AUF DEN LÖHBERGEN DER GEMEINDE HECHTHAUSEN PLANUNGSBÜRO DÖRR - ARCHITEKTUR STÄDTEBAU ÖKOLOGIE 7