WEG-Recht: Ermächtigung für Beseitigungsverlangen. OLG Köln, Beschluss vom , 16 Wx 51/08

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1 Newsletter Immobilien-, Miet- und 24. November 2008 Liebe Leserin, lieber Leser, herzlich Willkommen zu unserem heutigen Newsletter für Immobilien-, Miet- und. WEG-Recht: Ermächtigung für Beseitigungsverlangen WEG-Recht: Neuregelung der Zwangsversteigerung für die WEG in Arbeit Immobilienrecht: Gebäudeversicherung und Mietausfall Immobilienrecht: Wegfall der Grunderwerbsteuer Immobilienrecht: Leistungskette beim Bauträger Mietrecht: Erbpachtzinsen keine Betriebskosten Nochmals: Haus & Grund Hauptversammlung WEG-Recht: Ermächtigung für Beseitigungsverlangen OLG Köln, Beschluss vom , 16 Wx 51/08 Die Eigentümer einer Wohnung haben an ihren Balkonen ein Wintergarten bzw. ein Windschutz angebracht. In einer Eigentümerversammlung hat die Wohnungseigentümergemeinschaft bestandskräftig beschlossen, dass die Verwalterin ermächtigt ist, außergerichtlich und gerichtlich die Beseitigungsansprüche der Eigentümergemeinschaft wegen nicht genehmigter baulicher Veränderungen geltend zu machen. Die WEG klagt jetzt auf Rückbau. Das Gericht gibt ihr Recht. Ansprüche auf Beseitigung von baulichen Veränderungen stehen grundsätzlich nur den einzelnen Eigentümern zu. Jeder einzelne von ihnen kann auch ohne Beteiligung der Eigentümergemeinschaft auf Beseitigung klagen. Beseitigungsansprüche gehören allerdings zu denjenigen Rechten, die der teilrechtsfähige Verband gem. 10 Abs. 6 S. 3 WEG an sich ziehen kann, wobei es allerdings auch hierzu eines entsprechenden Beschlusses bedarf. In diesem Fall kann dann die Eigentümergemeinschaft als Verband vorgehen. Zwei wesentliche Fragen stellen sich aber in diesem Zusammenhang, die bislang immer noch nicht restlos geklärt sind: Fassen die Wohnungseigentümer einen entsprechenden Beschluss, können dann einzelne Eigentümer immer noch gegen die Veränderung individuell vorgehen oder sind sie in diesem Fall ausgeschlossen? Und: Kann der Beschluss, der den Verband ermächtigt, die Individualansprüche selbst geltend zu machen wirklich ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn er nur mehrheitlich gefasst wird? Schließlich bürden die Wohnungseigentümer dem Verband

2 Wohnungseigentümergemeinschaft wenn auch mehrheitlich ein Kostenrisiko durch den Prozess auf, das ansonsten (weil Individualanspruch ) der einzelne Eigentümer zu tragen hätte. Die Sache ist also sicher noch nicht ausgestanden. WEG-Recht: Neuregelung der Zwangsversteigerung für die WEG in Arbeit Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes hat zu einer deutlichen Besserstellung der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Zwangsversteigerung von Wohnungen geführt. Lässt eine Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Hausgeldrückständen versteigern, erhält sie jedenfalls 5% des festgesetzten Verkehrswerts vorab (und damit noch vor der im Zweifel besser gesicherten, finanzierenden Bank des Eigentümers). Betreibt die Eigentümergemeinschaft die Zwangsversteigerung selbst, müssen für diese bevorrechtigte Zuteilung die Rückstände mehr als 3 % des Einheitswertes der Wohnung betragen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss jetzt das Überschreiten dieser Grenze nachweisen. An den Einheitswertbescheid heranzukommen ist für die Wohnungseigentümergemeinschaft aber nicht immer einfach. Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung im April diesen Jahres daher vorgeschlagen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eben erst aus der Rangklasse 5 versteigern lässt und das Vollstreckungsgericht dann bittet, beim Finanzamt den Einheitswertbescheid anzufordern. Im einem weiteren Schritt tritt sie ihrem eigenen Vollstreckungsantrag in Rangklasse 2 wieder bei. Zukünftig soll es einfacher werden, den Einheitswert der betroffenen Wohnung zu ermitteln. Die Abgabenordnung soll hierfür geändert und der WEG ein Informationsrecht gegenüber dem Finanzamt zugesprochen werden. Weitere Details und das mögliche Inkrafttreten der Änderung sind allerdings noch nicht bekannt. Immobilienrecht: Gebäudeversicherung und Mietausfall Schleswig-Holsteinisches OLG, Urteil vom , 16 U 10/08 Die Versicherungsnehmerin ist Eigentümerin eines Hauses, in dem sie ein Studentenwohnheim betreibt. Das Haus wird durch einen Brand erheblich beschädigt und ihr entsteht ein hoher Mietausfall. Der Gebäudeversicherer erstattet zwar die entgangenen Mieten für die zum Zeitpunkt des Brandes vermieteten Wohnungen, nicht aber den Ausfall für die zum Zeitpunkt des Brandes nicht vermieteten Wohnungen. Das Oberlandesgericht gibt dem Versicherer Recht. Er ist nicht verpflichtet, Mietausfall für die Räume zu zahlen, die beim Brand nicht vermietet waren jedenfalls dann, wenn die Versicherungsbedingungen VGB 2002 zugrunde gelegt werden. Immobilienrecht: Wegfall der Grunderwerbsteuer Bundesfinanzhof, Urteil vom , II R 36/07 Wird ein Grundstückskauf rückabgewickelt, kann unter bestimmten Umständen die Grunderwerbsteuer wieder erstattet werden. Bislang setzte das die Löschung der Auflassungsvormerkung voraus. Jetzt ist nach Ansicht des Bundesfinanzhofs nur noch die Vorlage einer entsprechenden Bewilligungserklärung erforderlich.

3 Der Grundstückskaufvertrag verliert wegen eines Rücktritts auf Grund der Nichtzahlung des Kaufpreises seine Wirkung. Der Kläger beantragt, nachdem ihm eine Löschungsbewilligung hinsichtlich der bereits eingetragenen Auflassungsvormerkung erteilt wird, die Aufhebung des Grunderwerbsteuerbescheids. Das Finanzamt lehnt dies ab, weil die Löschungsbewilligung noch nicht dem Grundbuchamt übermittelt wurde. Nach 16 I Nr. 2 GrEStG kann die Grunderwerbsteuer entfallen, wenn der Erwerbsvorgang rückgängig gemacht wird. Dies erfordert, dass sich die Vertragsparteien zivilrechtlich von den eingegangenen Verpflichtungen vollständig lösen. Die Verfügungsmöglichkeit über das Grundstück darf nicht beim Erwerber verbleiben, sondern muss uneingeschränkt wieder dem Verkäufer zustehen. Das ist nicht nur dann der Fall, wenn die bereits eingetragene Auflassungsvormerkung gelöscht wird, sondern auch dann, wenn der Veräußerer eine Löschungsbewilligung in Händen hält und über diese uneingeschränkt verfügen kann. Immobilienrecht: Leistungskette beim Bauträger BGH, Urteil vom , VII ZR 16/07 Der Generalunternehmer wird vom Bauherrn auf Kostenvorschuss für eine Mängelbeseitigung in Anspruch genommen. Nach verlorenem Prozess muss er etwa Euro an den Bauherrn zahlen. Er geht jetzt gegen seinen Subunternehmer vor und will von diesem Ersatz. Das Oberlandesgericht weist seine Klage (noch zum größten Teil) ab. Der Bauherr habe auch nach einem Jahr den Kostenvorschuss noch nicht für eine Mängelbeseitigung verwendet. Der Generalunternehmer könne diesen jetzt ja wieder zurückfordern. In Höhe dieses Rückforderungsanspruchs habe er damit auch keinen Schaden gegenüber seinem Subunternehmer. Der BGH hebt die Entscheidung auf. Der Schaden liege doch bereits in der (schuldhaften) mangelhaften Leistung durch den Subunternehmer. Für den müsse er aufkommen unabhängig von der Frage, ob der Generalunternehmer später wieder den nicht verwendeten Kostenvorschuss vom Bauherrn zurück erhalte. Eine Vorteilsausgleichung lehnt der BGH in dieser Konstellation ebenfalls ab. In anderen Entscheidungen hat er sich nämlich bereits mit der Frage beschäftigt, was im Rahmen einer Leistungskette bei mangelhaften Leistungen des Subunternehmers passiert, wenn der Generalunternehmer gar nicht oder nur eingeschränkt von seinem Bauherrn in Anspruch genommen wird. Erlange der Generalunternehmer durch den ihm gegen den Subunternehmer zustehenden Schadensersatzanspruch einen Vorteil, weil trotz Mängeln am Werk sein Auftraggeber keine Ansprüche gegen ihn erhebe, erscheine es nach Treu und Glauben angemessen, den Rechtsgedanken der Vorteilsausgleichung heranzuziehen und zu überprüfen, ob er diesen Vorteil an den Subunternehmer weitergeben müsse. Für eine Vorteilsausgleichung spreche es insbesondere, wenn feststehe, dass eine Inanspruchnahme des Auftraggebers durch den Erwerber auch künftig nicht mehr erfolgen könne. Für eine Vorteilsausgleichung ist aber allenfalls dann Raum, wenn der Generalunternehmer die hier geltend gemachten Rückzahlungsansprüche bereits realisiert hätte, die geleistete Zahlung also an ihn zurückgeflossen wäre. Nur dann könnte eine Lage entstehen, die derjenigen gleichzusetzen wäre, dass der Bauherr gegenüber dem Generalunternehmer keine Ansprüche erhebt. Das war aber gerade nicht der Fall. Der Subunternehmer ist aber nicht ganz schutzlos. Er muss an seinen Generalunterneher hier nur dann Schadensersatz leisten, wenn er gleichzeitig mögliche

4 Ansprüche gegen den Bauherrn abgetreten bekommt (für Spezialisten: 255 BGB analog, 273 BGB). Mietrecht: Erbpachtzinsen keine Betriebskosten AG Mannheim, Urteil vom , 10 C 404/07 Nach dem Mietvertrag über ein im Wege eines Erbbaurechts erworbenes Einfamilienhaus soll der Mieter neben anderen Kosten auch die monatlich anfallenden Erbpachtzinsen tragen. Der Betrag wird neben der Nettomiete und den Betriebskostenvorauszahlungen festgelegt. Eine Erhöhungsmöglichkeit wird bereits angekündigt. Nachdem die Erbbauzinsen sich erhöhen, will der Vermieter die Mehrbelastung an die Mieter weitergeben. Er stützt dies zunächst auf eine Betriebskostenerhöhung und später auf eine Erhöhung der Kaltmiete. Das Gericht weist die Klage ab. Bei den Kosten der Erbpacht handelt es sich nicht um Betriebskosten i.s. des 2 Betriebskostenverordnung. Eine Erhöhung der Miete ist nach Ansicht des Gerichts nur im Rahmen einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete möglich. Alles andere sei unwirksam. Nochmals: Haus & Grund Hauptversammlung Die Jahreshauptversammlung von Haus & Grund Tuttlingen findet dieses Jahr am Freitag , Uhr im Hotel Ritter (Königstraße 12, Tuttlingen) statt. Unter anderem mit folgenden Vorträgen: Tobias Bacher, Energie + Plan GmbH, Schwarzwaldstraße 14, Tuttlingen Energieeffizienz und Fördermittel. So steigen Sie richtig ein. Alexander Fuß, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Sichere und schnelle Abrechnung von Betriebskosten. Zudem Wahlen von Vorstand, Kassier, Kassenprüfer, Vereinsausschuss. Wir freuen uns alle auf Ihr Kommen.

5 Ihnen allen eine erfolgreiche Woche. Ihr Alexander Fuß Ihnen allen eine erfolgreiche Woche. Ihr Alexander Fuß --- Kanzlei Fuß Rechtsanwälte Alexander Fuß, Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Waaghausstraße 5-7, Tuttlingen Telefon 07461/77330, Fax 77488