Der Immobilienmarkt in München

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1 Der Immobilienmarkt in München Quartalsbericht 4/2013 Vorläufige Marktanalyse 2013 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München

2 Entwicklung im Kurzüberblick Immobilienmarkt 2013 Vorläufige Marktanalyse 2013 Auf dem Münchner Immobilienmarkt wurde zum fünften Mal in Folge das Geldumsatzniveau des Vorjahres übertroffen und im Berichtsjahr erneut ein historisches Rekordergebnis erzielt. Durch die anhaltend hohe Nachfrage am Wohnimmobilienmarkt mit weiterhin deutlichem Aufwärtstrend bei den Kaufpreisen sowie durch mehrere Verkäufe von großen Büro- und Geschäftshäusern ist der Geldumsatz mit einer Steigerungsrate von 8 % auf ein Rekordvolumen von rund 10,7 Milliarden Euro angewachsen. Mit insgesamt registrierten Verträgen (Kauf- und Tauschgeschäfte, Versteigerungen und Erbbaurechte) sank hingegen die Anzahl der beurkundeten Immobiliengeschäfte 11 % unter das Vorjahresniveau. Dabei wurden im Marktsegment des Wohnungs- und Teileigentums und auf dem Teilmarkt der bebauten Grundstücke sinkende Vertragszahlen festgestellt. Auf dem Wohnungs- und Teileigentumsmarkt gab es einen 12-prozentigen Rückgang. Hier wurden im Berichtsjahr rund Kauffälle weniger registriert als im Vorjahr. Die wachsende Nachfrage nach Wohnimmobilien hat das Angebot ausgedünnt und die Preise sind gleichzeitig weiter gestiegen Transaktionen und Geldumsatz Gesamtumsatz / Anzahl 2002 bis Anzahl Mio Gesamte Verträge seit 2002 Gesamter Geldumsatz seit 2002 Trotz rückläufiger Immobilientransaktionen sind die vorliegenden Marktzahlen aus dem Jahr 2013 ein Beleg für die nach wie vor hohe Attraktivität des Münchner Immobilienstandortes. Dabei sorgen unter anderem auch die Unsicherheit aus der wirtschaftlich gespannten Lage im Euroraum und die aktuelle konjunkturelle Entwicklung dafür, dass bei Privatanlegern und Investoren Immobilien in München hoch im Kurs stehen. Gutachterausschuss München Seite 2 Vorläufige Marktanalyse 2013

3 Eigentumswohnungsmarkt Auf dem Eigentumswohnungsmarkt sind die Preise im Berichtsjahr nochmals deutlich gestiegen (siehe dazu Preisentwicklung Seite 4-5) und obwohl die Anzahl der Verträge von Wohnungs- und Teileigentum relativ stark rückläufig (minus 12 %) war, ist dabei das Geldumsatzvolumen nur leicht unter das Vorjahresniveau gesunken (minus 1 %). Gewerbeimmobilienmarkt Auf dem Gewerbeimmobilienmarkt sind bei den unbebauten und bebauten Grundstücken starke Geldumsatzsteigerungen erzielt worden. Bei den unbebauten Gewerbegrundstücken ist der Umsatz um rund 300 Millionen Euro auf insgesamt rund 535 Millionen Euro gestiegen. Bei diesem Anstieg von plus 130 % ist allerdings zu berücksichtigen, dass der Gegenwert einer großflächigen Erbbaurechtsbestellung in der Innenstadt mit erfasst wurde. Bei den Büro- und Geschäftshäusern mit Hotels wurde ein Umsatzplus von insgesamt 660 Millionen Euro gegenüber dem Vorjahr festgestellt. Für den relativ hohen Zuwachs waren hier die Verkäufe einiger großer Bürokomplexe und Transaktionen von Büro- und Geschäftshäusern in der Innenstadt mit ausschlaggebend. Mehrfamilienhäuser Im Berichtsjahr 2013 wurden bei den Mehrfamilienhäusern (ohne öffentlich geförderte Objekte) trotz anhaltend hoher Nachfrage ein 5-prozentiger Rückgang der Verkaufsfälle gegenüber dem Vorjahr festgestellt. Der Geldumsatz sank dabei 8 % unter das Vorjahresniveau. Auch bei den unbebauten Grundstücken für den Mehrfamilienhausbau (inkl. öffentlich geförderten Geschosswohnbau) gingen die Anzahl der Kauffälle und der Geldumsatz im Jahr 2013 zurück. Die Verkaufsanzahl lag 10 % unter dem Vorjahresniveau und das Geldumsatzvolumen ging um 9 % zurück. Individueller Wohnungsbau Bei den unbebauten Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus (Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser) stieg die Anzahl der Verträge um 2 % über das Vorjahresniveau. Der Flächenumsatz war rund 5 Hektar größer als im Vorjahr. Der Geldumsatz stieg dabei um 21% über den Vorjahreswert. Auf dem Teilmarkt der bebauten Grundstücke gingen die Vertragsanzahl und der Geldumsatz jeweils um 17 % zurück. Auch der Flächenumsatz war deutlich niedrigerer als im Vorjahr; der Rückgang lag bei minus 27 %. Gutachterausschuss München Seite 3 Vorläufige Marktanalyse 2013

4 Preisentwicklung Am Wohnimmobilienmarkt ist bei unvermindert hoher Nachfrage das Preisniveau im Vergleich zum Vorjahr in allen Teilmärkten deutlich gestiegen. Die Preise von Wohnbaugrundstücken sind im Mittel um rund 13 % gestiegen. Dabei war bei den Einfamilienhausgrundstücken der Preisanstieg in durchschnittlichen Wohnlagen am größten. In diesen Gebieten gab es eine Preissteigerung von durchschnittlich rund 18 %. Die Preise von Grundstücken für den Geschosswohnungsbau legten am deutlichsten in den guten Wohnlagen zu und erhöhten sich hier im Durchschnitt um 14 %. Index Entwicklung der Preise von Wohnbaugrundstücken Durchschnittliche und gute Wohnlagen - Index (Basis 2006 = 100) Jahr Geschosswohnbauland individuelles Wohnbauland Wohnbauland gesamt Auf dem Eigentumswohnungsmarkt löste die anhaltend hohe Nachfrage einen weiteren Preisschub aus, der sowohl bei neuen als auch wiederverkauften Wohnungen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen festgestellt wurde Durchschnittliche Preise für Neubauwohnungen /m² Wohnfläche durchschnittliche gute Wohnlage Wohnlage Gutachterausschuss München Seite 4 Vorläufige Marktanalyse 2013

5 Preisentwicklung von wiederverkauften Wohnungen seit 1995 Durchschnittliche Kaufpreise in durchschnittlichen und guten Wohnlagen /m² WF Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Deutlich gestiegen sind auch die Preise von neuen und wiederverkauften Reihen- und Doppelhäusern. In durchschnittlichen und guten Wohnlagen wurden je nach Objektart Preissteigerungen von rund 10 bis 15 % festgestellt. Bei den wiederverkauften Häusern kann die Preisentwicklung jedoch immer nur abhängig von Baujahr, Wohnlage und Haustyp sowie Wohnflächen- und Grundstücksgröße einzeln betrachtet werden. Zusammenfassend die wesentlichen Merkmale des Immobilienmarktes in 2013 Geldumsatzrekord von rund 10,7 Milliarden Euro Preise von Wohnimmobilien und Wohnbauland nach wie vor im Aufwärtstrend Zunahme von Großverkäufen am Gewerbeimmobilienmarkt Geldumsatz (bebaute) plus 24 % Vertragszahlen (bebaute) plus 8 % Entwicklung am Eigentumswohnungsmarkt Geldumsatz minus 1 % Vertragszahlen minus 12 % Gutachterausschuss München Seite 5 Vorläufige Marktanalyse 2013

6 Preisentwicklung Im Jahr 2013 sind die Preise von Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorjahr in nahezu allen Marktsegmenten wiederholt deutlich gestiegen. Preisanstieg bei Wohnbaugrundstücken, insbesondere in durchschnittlichen und guten Wohnlagen Neubau-Eigentumswohnungen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel rund 13 % teurer Preisanstiege bei Bestandswohnungen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen, im Mittel rund plus 13% Gestiegenes Preisniveau bei neuen und wiederverkauften Reihen- und Doppelhäusern; Steigerungsraten von rund 10 bis 15 % Die vorgenannte Analyse ist in Teilbereichen noch mit gewissen Unschärfen behaftet, da noch nicht alle Kaufverträge aus 2013 beim Gutachterausschuss eingegangen sind bzw. ausgewertet werden konnten. Eine umfassende endgültige Marktanalyse mit vielen Detailinformationen veröffentlicht der Gutachterausschuss im Jahresbericht für 2013, der voraussichtlich Anfang Mai 2014 erscheint. Gutachterausschuss München Seite 6 Vorläufige Marktanalyse 2013

7 Der Münchner Gutachterausschuss Der Gutachterausschuss führt als Basis seiner Tätigkeit eine Kaufpreissammlung und wertet sie aus. Daten und Auswertungen der Kaufpreissammlung dienen der Markttransparenz und werden vom Gutachterausschuss im Jahresbericht veröffentlicht. Für Fachleute enthält der Jahresbericht auch umfangreiche statistische Untersuchungen (z.b. Liegenschaftszinssätze, Umrechnungskoeffizienten für Baulandwerte, Erbbauzinssätze, Kaufpreis/ Sachwert-Faktoren usw.). Nur der Gutachterausschusses verfügt über eine vollständige Sammlung aller Daten des Münchner Immobilienmarktes. Die Veröffentlichungen mit objektiven Auswertungen haben daher eine große Bedeutung für alle Marktteilnehmer und Sachverständige. Der Geschäftsstelle des Münchener Gutachterausschusses gehören als ehrenamtliche Mitglieder neben den überwiegend freiberuflichen Sachverständigen für Immobilienbewertung auch Vertreter des Finanzamtes, der Planungsbehörde und auch Projektentwickler, Bauträger und Makler an; die zuletzt genannte Gruppe aus der Immobilienwirtschaft insbesondere auch wegen ihrer direkten Teilnahme am aktuellen Marktgeschehen. Mehr Informationen über den Münchener Gutachterausschuss gibt es im Internet unter Herausgeber: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Implerstraße München Februar 2014 Irrtum und alle Rechte vorbehalten Nachdruck nur mit Genehmigung, auszugsweise nur mit Quellenangabe und bei Übersendung eines Belegexemplares an den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Für den Inhalt Verantwortlich: Redaktionelle Bearbeitung: Dipl.-Ing.(FH) Helmut Thiele, MRICS, Vorsitzender des Gutachterausschusses Dipl.-Ing.(FH), Dirk Siebel, Architekt; Dipl.-Ing.(FH) Xaver Simmel; Dipl.-Ing.(FH) Helmut Thiele, MRICS Gutachterausschuss München Seite 7 Vorläufige Marktanalyse 2013