12/84 Der Gemeinderat der Stadt Lenzburg an den Einwohnerrat

Transkript

1 12/84 Der Gemeinderat der Stadt Lenzburg an den Einwohnerrat Beteiligung der Stadt am Ersatzbau Pflegeheim Obere Mühle; Anpassung und Verlängerung Baurecht; Solidarbürgschaft zugunsten der Alterszentrum Obere Mühle AG Sehr geehrter Herr Präsident Sehr geehrte Damen und Herren Zu diesem Vorhaben unterbreiten wir Ihnen Bericht und Antrag: Zusammenfassung Die Alterszentrum Obere Mühle AG plant einen Ersatzbau des Pflegeheims. Das Bauprojekt umfasst 98 Betten, also 26 Betten mehr als bisher. Für den Ersatzbau, inkl. Provisorium, ergibt sich ein Finanzbedarf von 49,40 Mio. Franken. Davon sollen rund 9,92 Mio. Franken mit Aktienkapital und Sicherheiten durch die öffentliche Hand bereit gestellt werden. Der Einwohnerrat stimmte am 29. März 2012 der Beteiligung am Ersatzbau Pflegeheim Obere Mühle mittels einer Solidarbürgschaft (5,65 Mio. Franken) und einem entgeltlichen Baurecht zu, wobei die geplanten Amortisationen zwingend zur Schuldentilgung zu verwenden seien. Im Rahmen der weiteren Verhandlungen entschlossen die Gemeinden Staufen und schliesslich auch Othmarsingen, sich nicht mehr am Projekt zu beteiligen. Nach dem Rückzug der Nachbargemeinden liess der Stadtrat durch den Verwaltungsrat der Obere Mühle AG prüfen, ob eine Reduktion des Projekts auf 84 Betten zu bevorzugen sei. Gestützt auf diese Analyse kam er jedoch zum Schluss, dass der Bedarf nach wie vor ausgewiesen sei und die Auswirkungen einer Verkleinerung auf die Betriebsrechnung (höhere Taxe von ca. Fr. 20. pro Tag) ungünstig seien. Gemeinsam mit dem Verwaltungsrat der Alterszentrum Obere Mühle AG und der finanzierenden Bank überarbeitete der Stadtrat das Finanzierungsmodell. An der bereits im Jahr 2011 vom Einwohnerrat beschlossenen Beteiligung mit 1,5 Mio. Franken an der Alterszentrum Obere Mühle AG wird festgehalten. Die weiteren Sicherheiten werden mit einer Solidarbürgschaft über 8,42 Mio. Franken geleistet, wobei die Alterszentrum Obere Mühle AG ab dem elften Jahr die massgebende Schuld mit Amortisationszahlungen um 2,5 % des Solidarbürgschaftsbetrags linear vermindert. Das Baurecht wird zwar unentgeltlich eingeräumt, wird jedoch wie die anderen Leistungen der Stadt Lenzburg unter Beizug der Markt- und Auslastungssituation bei der Tarifgestaltung berücksichtigt, indem Lenzburger Bewohnerinnen und Bewohner von einer Verbilligung profitieren. Bei einer Zustimmung des Einwohnerrats wird die Vorlage am 25. November 2012 den Stimmberechtigten vorgelegt.

2 2 I. Ausgangslage A) Geschichte und aktuelle Situation des Alterszentrums Obere Mühle In der Einwohnerratsvorlage zur Beteiligung der Stadt Lenzburg an den neu zu gründenden Aktiengesellschaften (11/44) ist die Geschichte sowie der Ausblick ausführlich dargelegt worden, weshalb wir das Wichtigste wie bereits in der Vorlage 12/69 in Stichworten wiederholen: : Gründung des Vereins für Alterswohnheime der Gemeinde Lenzburg : Stadt stellt Baugrundstück für Neubau für 80 Jahre (bis 31. Dezember 2044) unentgeltlich im Baurecht zur Verfügung; Baubeitrag von 1 Mio. Franken und Darlehen von Fr. 320'000. bis Fr. 440' Seit Inbetriebnahme: Jährliche Betriebsbeiträge (Fr. 25'000. bis Fr. 100'000. ) : Bezug der vier Pavillons der Alterssiedlung (45 Wohnungen für 63 Personen) auf dem Land der Einwohnergemeinde (unentgeltliches Baurecht bis 31. Dezember 2044) am Mühleweg 12 bis : Erweiterung des Altersheims; Baubeitrag der Stadt von 2 Mio. Franken und Land (unentgeltliches Baurecht) : Sanierung der gesamten Siedlung /1996: Bau von Alterswohnungen am Mühleweg und Äusseren Scheunenweg /2005: Bau der Wohnungen Wylgasse : kantonale Betriebsbewilligung wird mit der Auflage erteilt, dass die in die Jahre gekommene Infrastruktur im Pflegebereich zu erneuern ist: : Gründung von zwei gemeinnützigen Aktiengesellschaften (Alterszentrum Obere Mühle AG; Obere Mühle Alterswohnungen AG); Beteiligung der Stadt an beiden Aktiengesellschaften. Abschluss einer Leistungsvereinbarung zwischen dem Verein, den Aktiengesellschaften und der Stadt.

3 3-2012: o 80 Alterswohnungen in verschiedenen Komfortklassen sowie 72 Pflegebetten gehören zum Alterszentrum o In weiten Teilen nicht behindertengerechte Bauten, fehlende Nasszellen, zu kleine Räume, ungünstige Grösse der Pflegeeinheiten o Zustandsanalyse 2008 stellte fest: Totalerneuerung der Haustechnik in ca. 3 bis 5 Jahren unumgänglich o Nach Prüfung und Verwerfung verschiedener Alternativstandorte (westlich des Aabachs, beim Jugendhaus Tommasini, auf dem Parkplatz beim Regenklärbecken "Obere Mühle", an Stelle der 4 Wohnhäuser der Alterssiedlung Mühleweg 12 bis 18) führte der Verein 2010 einen Architekturwettbewerb durch; Siegerprojekt "Ottimofiore" (vgl. zu den Details unten Ziff. II). o Am 29. März 2012 behandelte der Einwohnerrat die Vorlage über die Beteiligung der Stadt am Ersatzbau Pflegeheim Obere Mühle (ER-Vorlage 12/69). Dabei nahm er den Änderungsantrag der FDP an, welcher festhält, dass die geplanten Amortisationen zwingend zur Schuldentilgung zu verwenden seien: Die Bürgschaft habe um den jeweils getilgten Betrag zu sinken ohne Wiederaufstockungsmöglichkeit. Anschliessend bewilligte der Einwohnerrat einstimmig bei drei Enthaltungen eine Solidarbürgschaft von 5,65 Mio. Franken (Maximalhaftung 120 % entspricht 6,78 Mio. Franken) zu Gunsten der Alterszentrum Obere Mühle AG. Ebenso stimmte er der Einräumung eines Baurechts für den Ersatzbau des Pflegeheims auf Parzelle Nr bis 31. Dezember 2072 zu. Die Zustimmungen zur Solidarbürgschaft und zum Baurecht erfolgten unter Vorbehalt der Beteiligungen der Gemeinden Staufen und Othmarsingen. Die Gemeinderäte Othmarsingen und Staufen sahen anfangs März 2012 vor, die Vorlage für die ihrerseitige Beteiligung am Ersatzbau im Sommer 2012 den Gemeindeversammlungen zu unterbreiten. o Anfang August 2012 traten die Gemeinden Staufen und Othmarsingen aus dem bisher regionalen Projekt aus (vgl. unten Ziff. I. lit. C). B) Rechtliche Rahmenbedingungen Auf den 1. Januar 2008 wurden das Pflegegesetz und die Pflegeverordnung des Kantons Aargau in Kraft gesetzt. Diese sehen namentlich vor, dass die Gemeinden für die Sicherstellung einer bedarfsgerechten und qualitativ angemessenen Versorgung in der Langzeitpflege zuständig sind.

4 4 Das statistische Amt liefert Prognosen zur demographischen Entwicklung. Diese werden alle fünf Jahre überprüft und sind Bestandteil der kantonalen Pflegeheimkonzeption. C) Verhältnis der Gemeinden zum Alterszentrum Die Stadt hat mit dem Verein für Alterswohnheime der Gemeinde Lenzburg, mit der Alterszentrum Obere Mühle AG und mit der Obere Mühle Alterswohnungen AG eine Leistungsvereinbarung abgeschlossen, welche die gegenseitigen Rechte und Pflichten regelt (vgl. Einwohnerratsvorlage 11/44). Gleichzeitig hält die Gemeinde Minderheitsbeteiligungen an den beiden Aktiengesellschaften. Der Verwaltungsrat der Alterszentrum Obere Mühle AG verhandelte mit verschiedenen Gemeinden über deren Beteiligung am Pflegeheim. Die Gemeinden Ammerswil und Hendschiken signalisierten rasch, dass sie zuwarten und sich nicht beteiligen möchten. Anfang März traten die Gemeinden Lenzburg, Staufen und Othmarsingen an die Öffentlichkeit und informierten über das gemeinsame Projekt Ersatzbau Pflegeheim (vgl. Beilage 2). Geplant war, dass nach der Zustimmung des Einwohnerrats Ende März im Juni die Volksabstimmung in Lenzburg stattfinden soll; in den Gemeinden Staufen und Othmarsingen war vorgesehen, den Sommergemeindeversammlungen 2012 ebenfalls eine entsprechende Vorlage zu unterbreiten. Im Nachgang zum Einwohnerratsbeschluss waren die Verträge zwischen allen Partnern den Gemeinden Lenzburg, Staufen und Othmarsingen, der Alterszentrum Obere Mühle AG wie auch mit der finanzierenden Bank, der Hypothekarbank Lenzburg AG weiter zu verhandeln. Einerseits verlangte der Einwohnerrat eine sofortige Reduktion der Bürgschaftsverpflichtung, andererseits vertraten die Gemeinden Othmarsingen und Staufen den Standpunkt, dass die Bürgschaft eine möglichst kurze Laufdauer aufweisen soll. Schliesslich verfolgte die finanzierende Bank die Absicht, dass die geringen Eigenmittel für die Finanzierung angemessen berücksichtigt werden müssten (Aufschub der Haftungsreduktion für die Solidarbürgschaft in den ersten 10 Jahren). In den folgenden Vertragsverhandlungen einigten sich die Partner in dieser Frage, indem die Reduktion der Haftung aus der Solidarbürgschaft in den ersten 10 Jahren aufgeschoben werden soll, diese anschliessend innerhalb von 30 (nachfolgend 10/30) Jahren vollständig von der Alterszentrum Obere Mühle AG reduziert werden soll. Der Stadtrat befürwortete am 9. Mai 2012 diesen Kompromissvorschlag. Am 19. Juni 2012 stimmte der Gemeinderat Othmarsingen in einem Grundsatzentscheid der Partnerschaft im Rahmen der bisherigen Unterlagen (Beteiligung der drei Partnergemeinden, Minderheitsbeteiligung an der Alterszentrum Obere Mühle AG, Reduktion 10/30) zu. Der Gemeinderat Staufen seinerseits entschied am 7. August 2012, dass er keine Partnerschaft mit der Alterszentrum Obere Mühle AG eingehen will, sondern eine Leistungsvereinbarung mit der SENIOcare AG abschliesse, die im Gleis Nord ein Pflegeheim plant. Anschliessend trat auch der Gemeinderat Othmarsingen aus dem Projekt aus, da mit dem Entscheid des Gemeinderats Staufen der regionale Charakter hinfällig geworden sei.

5 5 II. Projekt Alterszentrum 2015 A) Bauprojekt [Im Sinne der Vollständigkeit wird das Bauprojekt wie bereits in der Vorlage 12/69 nochmals vorgestellt] Im Bericht des Preisgerichts zum Wettbewerb ( ) wird die Ausgangslage festgehalten: "Im Rahmen der zukünftigen strategischen Ausrichtung, die auf den Zeithorizont 2015 ausgelegt ist, soll der bestehende Gebäudekomplex des Pflegeheims durch einen Neubau ersetzt werden. Ab 2015 ist das erneuerte und erweiterte Pflegeheim des Alterszentrums Obere Mühle in Lenzburg mit insgesamt 98 Betten in Betrieb. Der Ersatzneubau ist betrieblich optimal organisiert und wird ökonomisch bewirtschaftet. Die Anlage entspricht den baulichen und räumlichen Qualitätsansprüchen der Kunden." Der Regionalplanungsverband Lenzburg/Seetal hat gestützt auf 5 Abs. 1 lit. a der Pflegeverordnung zuhanden des Departements Gesundheit und Soziales des Kantons Aargau zum Pflegebettenbedarf Stellung genommen. Dabei ist er zusammenfassend zum Schluss gekommen, dass in der Region Lenzburg schon heute ein Bettenmangel von ca. 120 Betten besteht, der bis ins Jahr 2025 auf ca. 270 Betten ansteigen wird. Im "Gleis Nord" plant die SENIOcare AG den Bau von ca. 65 stationären Pflegeplätzen und 40 Alterswohnungen. Aufgrund des in der Region ausgewiesenen Bedarfs wird unter Berücksichtigung des Projekts der SENIOcare AG voraussichtlich kein Überangebot geschaffen. Neben dem regionalen Bedarf führt auch der Bau der zusätzlichen 40 Alterswohnungen zu einem entsprechenden Pflegebedarf. Der Bedarf für den Ersatzbau des Pflegeheims und die Erhöhung um 26 Pflegeplätze ist ausgewiesen. Foto vom Gipsmodell 1:500: Im Zentrum der Ersatzbau Pflegeheim.

6 6 Das Projekt "Ottimofiore" weist ein geschickt vieleckiges Volumen und wohlproportionierte Fassaden auf, die den Neubau hervorragend in die Stimmung des Orts einpassen. So entstehen schöne und gut besonnte Aussenräume von hoher Aufenthaltsqualität. Auch die Qualität des Grundrisses hat das Wettbewerbspreisgericht überzeugt. Weil das bestehende Pflegeheim abgebrochen wird, müssen die Bewohnerinnen und Bewohner bis zum Bezug des Ersatzbaus in einem Provisorium untergebracht werden, wo sie während der ganzen Bauphase bleiben können. Sobald der Neubau des Pflegeheims bezogen ist, wird das Provisorium wieder abgebaut. Lösungen mit einer Verlegung sämtlicher Bewohnerinnen und Bewohner an einen anderen Standort oder in andere Heime sind verworfen worden, weil erstens ein Mangel an Pflegebetten besteht, zweitens eine Auslagerung ebenfalls mit zusätzlichen Kosten verbunden wäre und drittens ein Herunterfahren des Betriebs zu einem unverantwortbaren Vertrauensverlust bei Bewohnerschaft, Angehörigen und Personal führen würde. Nach dem Rückzug der Gemeinden Othmarsingen und Staufen diskutierte der Stadtrat intensiv, ob nicht eine Verkleinerung des Projekts (84 Betten) angemessen wäre. Gestützt auf die Beurteilung des Verwaltungsrats (vgl. Beilage 1, Ziff. 5) verwarf der Stadtrat diese Variante. Für den Stadtrat ist der Bedarf nach wie vor ausgewiesen, da sich das Pflegebettenangebot in der Region durch die Entscheide der Gemeinden Staufen und Othmarsingen nicht verändert, somit die Einschätzung des Regionalplanungsverbands nach wie vor zutreffend ist. Ausserdem kann sich der Stadtrat nach Rücksprache mit dem Verwaltungsrat verschiedene betriebliche Möglichkeiten vorstellen, mit welchen einer allfälligen temporären Unterbelegung des neuen Pflegeheims begegnet werden könnte (Ferienzimmer für Pflegebedürftige, Ferienzimmer für Angehörige, Umnutzungen in Wohnungen etc.). Dahingegen würde bei einer Verkleinerung auf 84 Betten eine Betriebsrechnung resultierten, welche zu mind. Fr. 20. höheren Taxen führen würde. Damit wäre die Konkurrenzfähigkeit des Projekts und somit die Belegung erheblich schlechter als mit 98 Plätzen. B) Verfahrensstand Das Baugesuch für das Provisorium ist eingereicht worden. Die Einwendungen konnten einvernehmlich beigelegt werden. Noch steht die Bewilligung durch den Stadtrat aus, weil der Terminplan mit dem Ersatzbau koordiniert werden soll. Der Verwaltungsrat der Alterszentrum Obere Mühle AG hat wiederholt festgehalten, dass das Provisorium nach Bezug des Ersatzbaus vollständig beseitigt wird. Der Stadtrat wird die Befristung des Provisoriums und dessen Zweckgebundenheit in der Baubewilligung verfügen. Das Baugesuch für den Ersatzbau ist ebenfalls publiziert worden. Zur Zeit laufen die Vorbereitungen für die Einwendungsverhandlungen mit den Einwendenden. Anschliessend wird der Stadtrat über das Baugesuch und die Einwendungen entscheiden.

7 7 C) Finanzbedarf und Finanzierung Nach den neuen Vorgaben der Pflegegesetzgebung sind die Anlagekosten von Pflegeeinrichtungen im Wesentlichen über die Pensionstaxen durch die Bewohnerinnen und Bewohner zu finanzieren (Abschreibung und Verzinsung). Die Alterszentrum Obere Mühle AG hat in Beilage 1 den Finanzbedarf und das Finanzierungskonzept (Ziff. 3) sowie die Beteiligung der Stadt Lenzburg (Ziff. 3.3) ausführlich dargelegt, worauf verwiesen wird. Zusammengefasst ergibt sich daraus, dass der Finanzbedarf für den Ersatzbau und das Provisorium 49,40 Mio. Franken beträgt. Nach Abzug der bereits investierten Eigenmittel von 1,65 Mio. Franken resultiert ein Finanzierungsbedarf von 47,75 Mio. Franken. Es ist geplant, den verbleibenden Finanzierungsbedarf wie folgt zu decken: 1. Weitere durch den Betrieb erarbeitete Mittel (Rückstellungen) 2. Bankfinanzierung mit hypothekarischen Sicherheiten sowie Sicherheiten durch die Stadt Lenzburg (Solidarbürgschaft) Rund 9,92 Mio. Franken des verbleibenden Finanzierungsbedarfs sollen gestützt auf das Finanzierungsmodell der Alterszentrum Obere Mühle AG mit Aktienkapital und Sicherheiten durch die Stadt Lenzburg aufgebracht werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass sich die Stadt Lenzburg bereits mit 1,5 Mio. Franken an der Alterszentrum Obere Mühle AG beteiligt hat (Einwohnerratsvorlage 11/44). Weil sich mit dem Rückzug von Staufen und Othmarsingen nur Lenzburg am Projekt beteiligt, entfällt der in der Vorlage 12/69 beschriebene Verteilschlüssel nach Pflegetagen. A) Allgemeines III. Beteiligung der Stadt Lenzburg am Ersatzbau Das Leitbild der Stadt Lenzburg hält fest, dass die Mittel zur Förderung einer hohen Lebensqualität allen Altersstufen zugute kommen sollen. Dem Altersleitbild kann entnommen werden, dass Lenzburg neue Angebote zusammen mit anderen Gemeinden plant und finanziert. Die Nachbargemeinden waren massgeblich eingebunden, haben sich schliesslich aber für einen anderen Weg entschieden. Mit einer Beteiligung der Stadt kann die Planungssicherheit gewährleistet werden. B) Aktienkapital Die Stadt Lenzburg hat sich mit 1,5 Mio. Franken an der Alterszentrum Obere Mühle AG beteiligt. Dieser Betrag ist vom Anteil von rund 9,92 Mio. Franken (vgl. oben Ziff. II.C) in Abzug zu bringen, womit sich der Anteil von Lenzburg noch auf 8,42 Mio. Franken beläuft. Eine weitere Erhöhung des Aktienkapitals

8 8 kommt für den Stadtrat nicht in Frage, weil er die Hauptverantwortung für die Betriebsführung dem Mehrheitsaktionär, dem Verein, überlassen möchte (vgl. Einwohnerratsvorlage 11/44). Nach dem Rückzug der bisherigen Partnergemeinden Staufen und Othmarsingen hielt der Stadtrat gegenüber der finanzierenden Bank fest, dass er auch unter den neuen Voraussetzungen eine Erhöhung des Aktienkapitals nicht als angemessen betrachtet. Nicht ausgeschlossen ist für den Stadtrat, dass zu einem späteren Zeitpunkt neue Verhandlungen mit potentiellen Partnergemeinden aufgenommen werden, wobei dabei die Vorleistungen der Stadt berücksichtigt werden müssen. C) Darlehen und Investitionsbeitrag Aufgrund anstehender erheblicher Investitionen beispielsweise in die Schulbauten hat der Stadtrat der Alterszentrum Obere Mühle AG bereits frühzeitig signalisiert, dass weder ein Darlehen noch ein Investitionsbeitrag für den Ersatzbau möglich seien. Daran hält der Stadtrat weiterhin fest. D) Solidarbürgschaft Die für die Finanzierung von der Alterszentrum Obere Mühle AG beigezogene Bank verlangt Sicherheiten von der Stadt Lenzburg in der Höhe von insgesamt 8,42 Mio. Franken. Übrig bleibt somit eine Sicherstellung durch den Abschluss einer Solidarbürgschaft. Grundsätzlich gibt es verschiedene Formen von Bürgschaften: Bei der einfachen Bürgschaft gemäss Art. 495 OR haftet der Bürge nur subsidiär. Er kann für die Hauptschuld erst dann belangt werden, wenn gegen den Hauptschuldner der Konkurs eröffnet worden ist oder wenn der Gläubiger einen definitiven Verlustschein hat. Wird dagegen eine Solidarbürgschaft gemäss Art. 496 OR eingegangen, so kann der Bürge vor dem Hauptschuldner und vor Verwertung der Grundpfänder belangt werden, sofern der Hauptschuldner mit seiner Leistung (z.b. Zinszahlung an Bank) im Rückstand und erfolglos gemahnt worden oder seine Zahlungsunfähigkeit offenkundig ist. Im vorliegenden Fall liegt es im Interesse beider Parteien, wenn eine solche Solidarbürgschaft eingegangen wird. Wäre die Aktiengesellschaft nicht mehr in der Lage, die Bankzinsen zu bezahlen, könnte die Stadt Lenzburg bereits zu diesem Zeitpunkt einspringen und den Gläubiger befriedigen und so die im Pflegegesetz festgeschriebenen Verpflichtungen gewährleisten. Gemäss den neuen Rechnungslegungsnormen HRM 2 sind Bürgschaften der öffentlichen Hand nicht bilanzwirksam. Im Anhang zur Jahresrechnung wird ein Gewährleistungsspiegel zu führen sein, welcher diese Bürgschaften aufführt. Die Bürgschaft wird Auswirkungen auf die Liquiditäts- und Finanzplanung haben. Müsste die finanzierende Bank die Solidarbürgschaft von 8,42 Mio. Franken vollständig beanspruchen, resultiert ein Vermögensabbau resp. eine

9 9 Zunahme von Fremdmitteln sowie eine Mehrbelastung bei der Kapitalverzinsung. Die Haftung aus der Solidarbürgschaft erstreckt sich auch auf die schon vor Abschluss des Bürgschaftsvertrags bezogenen Beträge sowie überdies auf die laufenden und verfallenen Zinsen, Kommissionen, Verzugszinsen, Spesen und Kosten bis zu einem Höchstbetrag von 10,104 Mio. Franken (Solidarbürgschaft +20 % = Maximalhaftung). Diese Regelung entspricht der üblichen Schweizer Bankenpraxis. Ohne diese zusätzliche Maximalhaftung würde sich der Grundbetrag der Solidarbürgschaft verhältnismässig erhöhen. Im Solidarbürgschaftsvertrag wird vorgesehen, dass in den ersten 10 Betriebsjahren die Bürgschaftsverpflichtung nicht verringert wird; anschliessend verringert sich die massgebende Schuld und der daraus entstehende Haftungsbetrag innert 40 Jahren jährlich linear um 2,5 % des Solidarbürgschaftsbetrags, womit die Amortisationsdauer insgesamt 50 Jahre beträgt. Eine Aufstockung des Betrags ohne Zustimmung der zuständigen Behörde ist ausgeschlossen. Die Alterszentrum Obere Mühle AG wird jedoch auch in den ersten 10 Jahren Amortisationszahlungen leisten. Diese werden vollumfänglich für die Reduktion der hypothekarischen Belastung verwendet, damit der äusserst hohe Anteil an Fremdmitteln reduziert werden kann. Mit 1,65 Mio. Franken (Aktienkapital und durch Betrieb erarbeitete Mittel, vgl. Beilage 1, Ziff. 3.1) sind 3 % des Finanzierungsbedarfs von 47,75 Mio. Franken Eigenmittel. Im Vergleich werden normalerweise Eigenmittel im Umfang von 20 % und mehr von den Banken gefordert. Finanzierung Ersatzbau Pflegeheim 0% 3% 17% Eigenmittel: Alterszentrum Obere Mühle AG Eigenmittel: Aktienkapital Lenzburg (inkl. Agio) Fremdmittel: gesichert mit Solidarbürgschaft Fremdmittel: gesichert mit Hypotheken 80%

10 10 E) Baurecht Ein Baurecht ist eine Dienstbarkeit und räumt dem Baurechtsberechtigten das Recht ein, auf einem fremden Grundstück zu bauen. Eigentümer der Baute wird dabei der Baurechtsnehmer. Für das Pflegeheim ist in den 1960er Jahren ein unentgeltliches Baurecht bis am 31. Dezember 2044 begründet und 1982 angepasst worden. Gleichzeitig ist für die Pavillons der Alterssiedlung ebenfalls ein unentgeltliches Baurecht mit derselben Laufzeit errichtet worden. Für den Ersatzbau rechnet die Alterszentrum Obere Mühle AG mit einer Abschreibungsdauer von 50 Jahren, wobei von einer Nutzung von mindestens 50 Jahren und mehr ausgegangen wird. Einen Verkauf bzw. eine Abtretung der Parzelle an die Alterszentrum Obere Mühle AG hat der Stadtrat verworfen, weil er das Grundeigentum an dieser zentralen Lage behalten möchte. Der Stadtrat bevorzugt eine Verlängerung des Baurechts für das Pflegeheim bis 31. Dezember Gleichzeitig werden die beiden Baurechte an die neue bauliche Situation angepasst. Eine Zusammenlegung der beiden Baurechte hätte den Nachteil, dass die Alterswohnungen und das Pflegeheim grundbuchlich zusammengefasst würden, obwohl für die beiden Bereiche separate Aktiengesellschaften (Obere Mühle Alterswohnungen AG und Alterszentrum Obere Mühle AG) gegründet worden sind. Diese grundbuchliche Zusammenfassung würde die Finanzierung einer künftigen Sanierung der Pavillons verkomplizieren, weshalb darauf verzichtet wird. Bisher ist das Baurecht unentgeltlich eingeräumt worden. Im Gegensatz zur Vorlage 12/69 befürwortet der Stadtrat die Beibehaltung der Unentgeltlichkeit des Baurechts. Die Entgeltlichkeit des Baurechts hatte sich im Rahmen des regionalen Projekts aufgedrängt, damit die damaligen Partnergemeinden bzw. deren Bewohnerinnen und Bewohner des Pflegeheims gleichberechtigt gewesen wären. Mit dem Rückzug der beiden Gemeinden wird diese Konstruktion hinfällig. Das Baurecht als Vorleistung der Stadt Lenzburg wird wie auch die übrigen Leistungen (Aktienkapital, Betriebsbeitrag etc.) bei der Tarifgestaltung berücksichtigt, womit für Pflegebedürftige mit Wohnsitz Lenzburg je nach Markt- und Auslastungssituation ein gegen ca. Fr. 25. /Tag günstigerer Tarif angewendet wird als für andere Bewohnende des Pflegeheims (vgl. Beilage 1, Ziff. 4.2). Das Pflegegesetz sieht solche Verbilligungen für Bewohnerinnen und Bewohner von Gemeinden ausdrücklich vor, welche zusätzliche finanzielle Beiträge leisten ( 14 Abs. 5 Pflegegesetz). F) Parzelle für das Provisorium Die Stadt Lenzburg stellt für das Provisorium die Parzelle Nr "Baumannsmatte" zur Verfügung, wobei diese Nutzung ebenfalls in Rechnung gestellt wird.

11 11 G) Betriebsbeitrag Unabhängig vom Ersatzbau, also ausschliesslich für den Betrieb entrichtet die Stadt gestützt auf die Leistungsvereinbarung aus dem Jahr 2011 einen jährlichen Pauschalbeitrag von Fr. 100'000.. IV. Vergleich mit anderen Vorhaben In der Vorlage 12/69 zeigte der Stadtrat auf, dass das vorliegende Projekt den Vergleich mit anderen Projekten (bspw. Zofingen) besteht. Der Stadtrat verweist auf die ausführlichen Erwägungen in der Vorlage 12/69. Der Vergleich mit diesen Projekten überzeugte den Stadtrat, dass die Alterszentrum Obere Mühle AG mit dem vorliegenden Projekt wie auch mit dem nun vorliegenden Finanzierungskonzept eine angemessene Lösung präsentiert. Der Preis einer Zimmereinheit von Fr. 393'000. bzw. Fr. 422'000. ist konkurrenzfähig (Vgl. Beilage 1 Ziff. 4.1). Die Sicherheitsleistung in Form einer Bürgschaft der Gemeinde ist für Pflegeheime verbreitet (bspw. Projekt Brugg über Fr. 8,96 Mio., Hägglingen über Fr. 10 Mio.). V. Weiteres Vorgehen Nach der Zustimmung zur Bürgschaftsverpflichtung und zur Verlängerung des Baurechts durch den Einwohnerrat wird die Vorlage am 25. November 2012 den Stimmberechtigten vorgelegt. Die Baubewilligungsverfahren werden parallel dazu weitergeführt. Der Zeitplan der Alterszentrum Obere Mühle AG sieht vor, dass ungefähr im Herbst 2013 mit dem Ersatzbau begonnen wird, d.h. das Provisorium in Betrieb genommen wird. Antrag 1. Der Einwohnerrat möge für den geplanten Ersatzbau des Pflegeheims eine Solidarbürgschaftsverpflichtung von 8,42 Mio. Franken (Maximalhaftung 120 % entspricht: 10,104 Mio. Franken) zu Gunsten der Alterszentrum Obere Mühle AG bewilligen. 2. Der Einwohnerrat möge der Einräumung eines unentgeltlichen Baurechts für den Ersatzbau des Pflegeheims auf der Parzelle Nr bis 31. Dezember 2072 für das Pflegeheim zustimmen.

12 12 Lenzburg, den 5. September 2012 IM NAMEN DES GEMEINDERATES Der Stadtammann: Der Stadtschreiber: Beilagen: 1. Projektbeschrieb der Alterszentrum Obere Mühle AG: Projekt Alterszentrum Pressebericht in der AZ vom 2. März 2012 über das regionale Projekt 3. Übersicht zu den Änderungen zur Vorlage 12/69 vom März 2012 versandt am: 6. September 2012

13 Beilage 3: Übersicht der Änderungen zur Einwohnerratsvorlage 12/69 vom März 2012 Partner Thema Vorlage 12/84 vom September 2012 Vorlage 12/69 vom März 2012 Begründung/Konsequenzen Aktienkapital (AK) Solidarbürgschaft (SB) Reduktion der Bürgschaftsverpflichtung Alterszentrum Obere Mühle AG und Stadt Lenzburg Das Aktienkapital (150 Namenaktien) und somit die Beteiligung von Lenzburg an der Alterszentrum Obere Mühle AG bleibt gleich. Ebenso bleibt der Einfluss der Stadt in der AG gleich. Die Solidarbürgschaft für Lenzburg beträgt 8,42 Mio. Franken. Die Reduktion der Bürgschaftsverpflichtung ist auf 50 Jahre geplant, wobei in den ersten 10 Jahren keine Reduktion erfolgt. Dieser Aufschub ermöglicht, dass das Verhältnis Eigenmittel zu Fremdmittel in den ersten 10 Jahren verbessert werden kann. Alterszentrum Obere Mühle AG, Gemeinden Lenzburg, Staufen, Othmarsingen Vorgesehen war, dass Staufen 80 und Othmarsingen 18 Namenaktien erwerben würden. Mit dem Rückzug der beiden Gemeinden entfällt die Aktienkapitalerhöhung. Der Solidarbürgschaft für Lenzburg umfasste 5,65 Mio. Franken. Der Einwohnerrat beschloss, dass die Bürgschaftsverpflichtung um den getilgten Betrag sinken müsse, ein Enddatum war nicht vorgesehen. Die Gemeinde Staufen geht eine Leistungsvereinbarung mit der SENIOcare AG ein. Dem Stadtrat ist nicht bekannt, wie die Gemeinde Othmarsingen die gesetzliche Pflicht der Langzeitpflege wahrnimmt. Der Stadtrat bedauert, dass kein regionales Projekt realisiert werden kann. Die Entscheidfindung (weniger Beteiligte) und die Finanzierung (Wegfall der Gleichberechtigung der Gemeinden) im Projekt wird vereinfacht. Die AG verfügt über weniger Eigenkapital. Das Risiko, für die Stadt Lenzburg erhöht sich dadurch. Die Entscheidfindung in der AG vereinfacht sich dagegen. Die Eventualverpflichtung für die Stadt erhöht sich um 2,77 Mio. Franken. Durch den Rückzug der Gemeinden Staufen und Othmarsingen (Wegfall deren Aktienkapitals) werden die Eigenmittel weiter reduziert. Den Beschluss des Einwohnerrats setzt der Stadtrat um, jedoch erst ab dem 11. Jahr. Eine Wiederaufstockung der Bürgschaftsverpflichtung ohne Beschluss der zuständigen Behörde ist nicht möglich. Baurecht (BR) Unentgeltliches Baurecht Entgeltliches Baurecht Die Gleichbehandlung mit den übrigen Gemeinden führte zur Entgeltlichkeit des Baurechts. Mit dem Verzicht auf die Entgeltlichkeit konnten die Bankkonditionen (Eigenmittelbedarf etc.) verbessert werden. Die bisherige Situation wird beibehalten. Taxen Das Alterszentrum Obere Mühle AG berücksichtigt die Beiträge der Stadt Lenzburg (AK, SB, BR etc.) bei der Festsetzung der Taxordnung. Sämtliche Bewohner der Gemeinden erhalten dieselben Taxen. Die Leistungen der Stadt Lenzburg werden gegenüber den Pflegebedürftigen aus anderen Gemeinden, die sich im Pflegeheim aufhalten, in Berücksichtigung der Marktsituation angemessen angerechnet.

14

15

16

17

18

19

20

21