Zürich, 25. März 2015 / SW Telefon direkt: stefan.weber@wbg-zh.ch

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1 Zürich, 25. März 2015 / SW Telefon direkt: stefan.weber@wbg-zh.ch Medienmitteilung zur Medienkonferenz vom im Gemeinschaftsraum der Baugenossenschaft «Hofgarten» in Zürich. Der Anteil gemeinnütziger Wohnungen sinkt, ausser Sehr geehrte Medienschaffende An der heutigen Medienkonferenz präsentierte Peter Schmid, Präsident der wohnbaugenossenschaften zürich, Fakten und Zahlen der jüngsten Verdichtungsstudie. Die Situation rüttelt auf. Insbesondere der aktuell sinkende Anteil gemeinnütziger Wohnungen für den hauptsächlich die Wohnbaugenossenschaften sorgen lässt aufhorchen. Trotz der grossen Bau- und Ersatzneubau-Tätigkeit der Wohnbaugenossenschaften der letzten Jahre wird das Ziel, mehr günstigen Wohnraum zu schaffen ohne zusätzliche Massnahmen sowohl städtisch als auch kantonal deutlich verfehlt: Steigende Bevölkerungszahlen auf der einen, sinkende Landreserven auf der anderen Seite sowie steigende Mieten und Landpreise trotz sinkender Kapitalkosten verschärfen die Wohnsituation zusehends. Anhand von verschiedenen Szenarien und Beispielen zeigen die wohnbaugenossenschaften zürich auf, welche Massnahmen dringlich sind, und was sie bewirken würden. > Auf städtischer Ebene gilt es, den 1990 vom Volk beschlossenen und bereits vorhandenen 100-Mio- Rahmenkredit auszuschöpfen und zügig Liegenschaften vom Markt kaufen. > Dann soll die Stadt die zinsgünstige Situation auf dem Finanzmarkt nutzen und einen selbstragenden Fonds de roulement für Darlehen zum Kauf von Wohnungen (Liegenschaften) äufnen. Dies hat kürzlich auch Oswald Grübel vorgeschlagen. > Die PWG muss weiterhin und verstärkt beim Kauf von Liegenschaften unterstützt werden. > Die neue Stiftung für preisgünstiges und ökologisches Wohnen soll mit ihrem Kapital Land und Liegenschaften kaufen, statt auf Baurechtsland der Stadt zu bauen. > Ausserdem soll das neue Bau- und Planungsgesetz zur Festlegung des Anteils an preisgünstigem Wohnraum bei Auf- und Umzonungen zügig umgesetzt werden. > Die rasche Umsetzung des PBG ist aber auch für den gesamten Kanton dringlich und wirkungsvoll. > Im Kanton soll endlich auch der beschlossene Planungsmehrwertausgleich (privater Gewinn bei Aufzonungen) umgesetzt werden und damit Massnahmen festlegen, mit denen der gemeinnützige Wohnungsbau zusätzlich finanziert werden kann. > Ausserdem soll die neue Möglichkeit zur Schaffung von kommunalen Fonds schnell und unbürokratisch umgesetzt werden. WICHTIG: die wohnbaugenossenschaften zürich fordern kein Geld, sondern dass auch die Politik Massnahmen ergreift, um die bestehenden Volksbeschlüsse umzusetzen. Für weitere Fragen steht Ihnen Peter Schmid, 079/ , zur Verfügung. Stefan Weber-Aich Kommunikation/Medien wohnbaugenossenschaften zürich Ausstellungsstrasse 114 Postfach CH-8031 Zürich Telefon +41 (0) info@wbg-zh.ch Verband der gemeinnützigen Wohnbauträger

2 Medienkonferenz wohnbaugenossenschaften zürich vom 25. März 2015 Einleitung und Begrüssung (Peter Schmid) Sehr geehrte Damen und Herren Gemeinnütziger Wohnungsbau tut not. Die durchschnittlichen Mieten steigen im ganzen Kanton Zürich weiter an. Zwar hat der Leerwohnungsbestand zugenommen, dies aber im Bereich der hochpreisigen Wohnungen, das zeigt auch ein Blick auf Homegate. Steigende Mieten haben auch damit zu tun, dass im gesamten Kanton Zürich der Anteil der Wohnbaugenossenschaften in den letzten Jahrzehnten abgenommen hat. Diese bilden das Gros des gemeinnützigen Wohnungsbaus Betrug dieser gemäss Volkszählung 1970 noch 10.5 % waren es im Jahr 2000 noch 8.9 %, und seither ist der Anteil der Genossenschaften an den Neubauten bei 7.6 % gelandet, was heisst, dass der Anteil weiter sinkt. Nur in der Stadt Zürich konnte der Anteil gehalten und infolge einer aktiven Stadt und aktiven Genossenschaften sogar noch leicht gesteigert werden. Ohne die Stadt Zürich beträgt der Anteil der Genossenschaften am Bau von Wohnungen im Kanton Zürich in den letzten 13 Jahren durchschnittlich nur 3.2 %; der Durchschnitt ist ausserhalb der Städte Zürich und Winterthur bei rund 5 %. Der Kantonsrat hat nun gerade Ende Februar über unsere Initiative befunden und diese abgelehnt. Er befürwortet jedoch die Möglichkeit der Einrichtung von Wohnbauförderungsfonds in den Gemeinden. Er betreibt also selbst weiterhin keine Wohnbauförderung. Die Kantonsverfassung schreibt zwar vor, dass der Kanton selbst den gemeinnützigen Wohnungsbau (also den Bau von Wohnungen) unterstützt. Das haben Regierungs- und Kantonsrat jedoch abgelehnt. Sie behaupten weiterhin, dass es sich bei der Vergünstigung von Wohnungen für Haushalte mit begrenztem Einkommen um eine Wohnbauförderung handelt. Der Name täuscht. Es geht hier um eine rein sozialpolitische Massnahme, und es entstehen dadurch keine neuen Wohnungen. Ja, und wenn wir schon bei Behauptungen und Falschaussagen sind: Sie finden in den Unterlagen Aussagen zu den wichtigsten Irrtümern, die unsere Branche betreffen. Denn auch die Medien unterliegen hin und wieder diesen Irrtümern. Staat und Gemeinden sind also gefordert, ihren Auftrag ernst zu nehmen. In der Stadt Zürich hat das Volk Ende 2011 der Regierung und dem Parlament einen Auftrag gegeben, nämlich den Anteil des gemeinnützigen Wohnungsbaus markant zu erhöhen. Seither sind schon wieder Jahre vergangen. Es verbleiben noch 35 Jahre um dieses sicher auch ehrgeizige Ziel zu erreichen. Wir wollen Ihnen an der heutigen Medienkonferenz aufzeigen, was es bräuchte um diese Ziele in dieser Zeit zu erreichen. Es handelt sich dabei um einen Appell an die Politik. Und es sind nicht Forderungen aus heiterem Himmel, sondern Forderungen des Volkes, das ein stärkeres Engagement der Politik wünscht. Das zeigt sich in den steigenden Quoten bei Volksabstimmungen über wohnbaupolitische Anliegen. Wir alle waren überrascht, wie stark die letzte Abstimmung auch in den Bezirken ausserhalb der Städte Zürich und Winterthur Zustimmung gefunden hat. Auch darum gilt es den Verfassungsauftrag des Volkes ernst zu nehmen und umzusetzen. Und noch ein Hinweis: Es wäre nicht korrekt, morgen in der Zeitung zu lesen, was wir oder die Genossenschaften alles fordern. Das tun wir nicht. Aber wir vertreten in dieser Frage die Anliegen einer grossen Mehrheit des Stimmvolkes und zeigen auf wo die Politik gefordert ist. Ich darf nun an meiner Seite Frau Barbara Thalmann vorstellen. Sie ist Stadträtin von Uster und Vorstandsmitglied einer Wohnbaugenossenschaft. Und sie ist nicht nur Vorstandsmitglied in unserem Verband, sondern auch an der kommenden GV dafür vorgeschlagen, meine Nachfolge zu übernehmen. Ich freue mich, dass sie Ihnen vorstellt, was es kantonal und in den Gemeinden ausserhalb der Stadt Zürich bräuchte. Ich werde mit den Massnahmen für die Stadt Zürich beginnen. Gerne stehen wir Ihnen nach unseren Ausführungen auch persönlich für Fragen zur Verfügung. Ausstellungsstrasse 114 Postfach CH-8031 Zürich Telefon +41 (0) info@wbg-zh.ch Verband der gemeinnützigen Wohnbauträger

3 Zur Situation in der Stadt Zürich und zur städtischen Wohnbaupolitik Zürich will den Anteil der gemeinnützig bewirtschafteten Wohnungen an allen Mietwohnungen auf 33 % steigern. Heute gibt es rund Wohnungen in der Stadt. Davon sind rund 10 % Eigentumswohnungen und rund gehören gemeinnützigen Wohnbauträgern. Am Anteil der Mietwohnungen beträgt der Anteil des gemeinnützigen Wohnungsbaus heute gegen 27 %. Darin sind die Wohnungen der Genossenschaften, städtischen und private Stiftungen und die städtischen Siedlungen enthalten. Zu den 33 % fehlen also rund 6 % oder Wohnungen. Wenn diese zusätzlich den gemeinnützigen Wohnbauträgern gehören würden, wären wir auf den geforderten 33 %. Und wenn wir das nachholen wollen, müssen wir rund 320 gemeinnützige Wohnungen pro Jahr erstellen. Nun müssen wir aber in den nächsten 35 Jahren diese nicht nur aufholen, sondern auch jedes Jahr 1/3 der Mietwohnungen erstellen. Was heisst das für die Wohnungsproduktion? Wenn wir von den Bevölkerungsprognosen des Kantons für die Stadt ausgehen, dann erwartet die Stadt in den nächsten 25 Jahren durchschnittlich gegen neue Bewohnende pro Jahr. Mit der heutigen durchschnittlichen Belegung von 2 Personen bräuchten wir darum netto rund neue Wohnungen. Wenn der Trend zu mehr Einpersonenhaushalten anhält oder sich verstärkt, sogar noch mehr. Wenn wir davon ausgehen, dass bei den neuen Wohnungen 20 % als Eigentumswohnungen erstellt werden, kommen wir mit der Drittelsregelung auf rund 300 neue gemeinnützige Wohnungen (nach Bereinigung allfälliger Rückbauten), die es braucht, damit wir von jetzt an diesen Drittel beim Neubau erreichen. 300 Wohnungen sind sehr viel, insbesondere wenn man weiss, dass es praktisch keine Landreserven mehr in der Stadt Zürich gibt. Und wenn ja, dann keine für Genossenschaften zahlbaren. Wenn, wie im Guggach, ein m2 Land für rund CHF den Besitzer wechselt, dann ist das mehr als die Baukosten ausmachen! Es geht für die Genossenschaften also nur mit der Verdichtung. Und damit kommen wir zu den Ergebnissen unserer Studie. Wir haben eine Umfrage bei allen Wohnbaugenossenschaften gemacht um heraus zu finden, wie viele Wohnungen denn effektiv in den letzten Jahren dazu gekommen sind durch Bau, Verdichtung und Kauf und was die Wohnbaugenossenschaften in Zukunft dazu beitragen können. Diese umfangreiche Umfrage haben wir als Band 9 unserer Schriftenreihe publiziert. Was ist das Fazit daraus: In den letzten 10 Jahren haben die Wohnbaugenossenschaften mit netto 387 neuen Wohnungen pro Jahr beigetragen. 195 haben sie neu erstellt (meist auf Land im Baurecht), 11 durch An- oder Ausbauten gewonnen. Zudem kamen 101 mehr Wohnungen in Ersatzneubauten dazu, als rückgebaut worden sind. Das sind rund 300 Wohnungen. Dazu kommen durchschnittlich 80 Wohnungen pro Jahr die aus eigener Kraft gekauft wurden, was in Zukunft bei den hohen Preisen eher weniger möglich sein wird. Nicht eingerechnet sind hier die von der Stadt und ihren Stiftungen erstellten Wohnungen und Ersatzneubauten, die ja auch zum gemeinnützigen Wohnungsbau gehören, anteilmässig aber geringer ausfallen. Fazit: Die Wohnbaugenossenschaften haben in den letzten Jahren einen grossen Beitrag an genügend gemeinnützigem Wohnraum in Zürich geleistet. Das zur Vergangenheit. Wie sieht es nun für die Zukunft aus. Die Neubautätigkeit der Genossenschaften nimmt drastisch ab. Es sind bis 2018 noch rund 600 Wohnungen zu erwarten. Davon gehören ca. 400 zur Baugenossenschaft mehr als wohnen. Die Wohnungen dort werden gerade bezogen. Neues privates Land ist nicht in Sicht. Die Industrie-areale in Bauzonen sind praktisch alle umgenutzt. Es gibt aber auf städtischen Arealen noch Reserven. Wir schätzen, dass darauf noch rund Wohnungen Platz haben (Letzibach-, Koch-, Heinekenareal oder Thurgauerstrasse). Das sind auf 35 Jahre gerechnet gegen 60 neue Wohnungen pro Jahr, die so dazu kommen. Unsere Studie zeigt, dass Anbauten und Ausbauten von Häusern bei Genossenschaften nur ganz wenige neue Wohnungen schaffen. Viel wichtiger ist die Verdichtung durch Ersatzneubauten. Die konkreten Ersatzneubauprojekte der Wohnbaugenossenschaften ergeben gemäss der Umfrage in den nächsten 5 Jahren ein Mehr von durchschnittlich über 250 Wohnungen. Wir haben diese Zahl dann noch mit einer Modellrechnung für die Zukunft erhärtet und plausibilisiert. Sie finden diese in der Studie. Sie zeigt, dass auch in Zukunft durchschnittlich rund Wohnungen pro Jahr zu erwarten sind. Ausstellungsstrasse 114 Postfach CH-8031 Zürich Telefon +41 (0) info@wbg-zh.ch Verband der gemeinnützigen Wohnbauträger

4 Zusammen mit den Neubauwohnungen auf städtischem Land können die Wohnbaugenossenschaften so mit der Verdichtung den Anteil von 1/3 an der Neubautätigkeit erreichen bzw. ihren Anteil an die Unterbringung von mehr Bewohnenden leisten. Mit ihren Ersatzneubauten sorgen die Wohnbaugenossenschaften jedoch nicht nur für mehr Einwohnerinnen und Einwohner, sondern bringen auch weiteren Nutzen in die Quartiere. Sei dies durch die gemeinschaftlichen Angebote und Flächen, sei dies durch kulturelle Siedlungsveranstaltungen und durch Parterre-Nutzungen, die auch dem Quartier dienen. Ich komme am Schluss noch einmal darauf zurück. Nun müssen aber immer noch heute fehlenden Wohnungen aufgeholt werden. Es ist nicht realistisch, dass diese 320 Wohnungen zusätzlich neu erstellt werden können. Auch bei der Verdichtung liegt nicht mehr viel drin. Das heisst, dass diese Wohnungen nur über den Kauf von Liegenschaften zum gemeinnützigen Wohnungsbau kommen können. Wenn diese jedoch zu Marktpreisen gekauft und der Kostenmiete unterstellt werden, sind die Mieten für eine breite Bevölkerung zu hoch. Mit dem, dass eine Liegenschaft der Spekulation entzogen wird, wird diese zwar über die Jahrzehnte günstig. Jetzt aber ist sie sehr teuer und viele Wohnbaugenossenschaften scheuen sich solche Liegenschaften zu kaufen. Es braucht deshalb Anreizsysteme und Massnahmen, die helfen, dass die Wohnbaugenossenschaften neben der Stiftung pwg auch Wohnungen kaufen, die dann nicht zu teuer werden. Dazu haben wir Vorschläge. Wir haben versucht, Ihnen nachvollziehbar zu zeigen dass die heutigen Massnamen nicht reichen, um das Ziel von 33 % aller Mietwohnungen in den nächsten 35 Jahren zu erreichen. Es braucht zur Erreichung des Ziels die Verstärkung der bisherigen, aber auch neue Massnahmen: 1. Der bestehende, 1990 beschlossene Rahmenkredit für eine aktive städtische Liegenschaftenpolitik muss reaktiviert und ausgeschöpft werden. Die Stadt soll damit Land und Liegenschaften kaufen. 2. Die Stadt Zürich soll einen Wohnbaufonds (Fonds de roulement) einrichten, mit dem insbesondere der Kauf von Liegenschaften durch gemeinnützige Wohnbauträger mit zinsfreien Darlehen unterstützt wird. Dazu sollen so schnell als möglich günstige Gelder auf dem Geldmarkt aufgenommen werden. 3. Das neue PBG soll rasch umgesetzt und die BZO angepasst werden. Es ist bei Gestaltungsplänen sowie Umzonungen 1/3 gemeinnütziger Wohnungsbau vorzusehen. 4. Es braucht eine verstärkte Unterstützung der pwg, damit diese noch mehr Liegenschaften kaufen kann (Eigenkapital, Abschreibungsbeiträge) 5. Die neue Stiftung für bezahlbares und ökologisches Wohnungen soll ihr hohes Eigenkapital von CHF 80 Mio. ebenfalls nutzen um Land zu kaufen und darauf ihre Projekte zu realisieren. Zu diesen Massnahmen im Einzelnen. 1) Im April 1990 wurde ein Rahmenkredit von CHF 100 Mio. vom Volk verabschiedet. Bis 1992 wurden 41 Liegenschaften mit 345 Wohnungen erworben. Danach geriet der Beschluss in Vergessenheit. Es stehen wahrscheinlich noch Mittel von über 70 Mio. bereit, die genutzt werden können. 2) Es braucht ein Anreizsystem, damit auch bei diesen hohen Preisen von Wohnbaugenossenschaften Liegenschaften gekauft werden können. Mit den heutigen Preisen entstehen Mieten, die auch der Mittelstand nur noch schwer zahlen kann. Mit zinslosen, rückzahlbaren Darlehen können die Mieten gesenkt werden. Mit der Zeit werden die Liegenschaften dann auch relativ im Markt günstiger, weil sie der Spekulation entzogen werden. Wenn jedes Jahr 13 Mio. an Darlehen für Käufe vergeben würden, könnte der Kauf von rund 150 Wohnungen mit einem Darlehen von rund CHF pro Wohnung gefördert werden. Wenn diese Darlehen nach 5 Jahren über weitere 20 Jahre zurück bezahlt werden, braucht es einen Fonds von insgesamt rund 200 Mio. Wenn die Stadt Zürich in der heutigen Zeit diesen Betrag zu sehr günstigen Konditionen aufnehmen würde (was übrigens auch Herr Grübel in den Medien empfohlen hat), wären die jährlichen Kosten dafür danach sehr tief, hätten aber eine grosse Wirkung. Der Stadtrat ist gefordert nun günstiges Geld dafür aufzunehmen. Ein haushälterischer Umgang mit den Finanzen ist uns auch als Steuerzahler sehr wichtig. Darum müssen solche Chancen genutzt werden. Ausstellungsstrasse 114 Postfach CH-8031 Zürich Telefon +41 (0) info@wbg-zh.ch Verband der gemeinnützigen Wohnbauträger

5 3) Das neue PBG ist in Kraft gesetzt worden. Bald folgt die Verordnung dazu. Es braucht nun eine rasche Umsetzung in der Stadt über die BZO. Wir freuen uns, dass der Stadtrat heute schon in Verhandlungen mit Grundeigentümern das Anliegen des neuen Gesetzes einbringt. 4) Die Stiftung pwg ist ein wichtiges Instrument der städtischen Wohnbaupolitik. Sie muss durch die Stadt weiter unterstützt und gestärkt werden, damit sie weiterhin auch Liegenschaften kaufen kann. 5) Und nicht zuletzt wäre es ja schade, wenn die neue Stiftung für bezahlbares und ökologisches Wohnungen die wenigen Landreserven der Stadt beanspruchen würde, wenn sie über ein im Moment brach liegendes Eigenkapital von CHF 80 Mio. verfügt. Das soll auch in Land investiert werden. Fazit: Es braucht all diese Massnahmen, um das Ziel zu erreichen und den Volkswillen umzusetzen. Gerne gebe ich nach der Beantwortung von Fragen zu diesem Teil das Wort an Barbara Thalmann für die Kantonssicht: Ausstellungsstrasse 114 Postfach CH-8031 Zürich Telefon +41 (0) Verband der gemeinnützigen Wohnbauträger

6 Situation und Forderungen an den Kanton und die übrigen Gemeinden (B. Thalmann) In der Stadt Zürich ist es in den letzten zwei Jahrzehnten gelungen wenigstens den Marktanteil zu halten. Ausserhalb der grossen Städte im Kanton sieht die Situation, wie von Herrn Schmid in der Einleitung geschildert, völlig anders aus. Der Marktanteil der Wohnbaugenossenschaften hat in den letzten Jahrzehnten abgenommen. Der Druck auf die Agglomeration wächst mit der Bevölkerungszunahme. In den Gemeinden um die Stadt steigen die Mietpreise, und es gibt auch hier immer weniger günstigen Wohnraum. Das führt zu einer Verdrängung in die weitere Agglomeration. Das ganze wird dadurch verschärft, dass es dann noch weniger gemeinnützigen Wohnraum gibt. Das haben die Zahlen von Herrn Schmid zu Beginn eindrücklich bewiesen. Und wie von ihm erwähnt, ist der Kanton nicht bereit, selbst zu handeln. Im Gegenteil wird das Problem heruntergespielt und vom Risiko Marktverzerrungen und Umverteilungen gesprochen. Was eine gesunde Zusammensetzung der Gemeinden bedeutet, wie langfristig auch Fürsorgegelder gespart werden könnten und vieles mehr, das interessiert nicht. Die folgenden Zahlen verdeutlichen diese Entwicklung: Die Wohnbevölkerung ist in den letzten 12 Jahren um 16.5 % gestiegen, die Zahl der Wohnungen jedoch nur um 15.5 %. Die Mieten sind um 30 % gestiegen, obwohl der Referenzzins um fast 40 % gesunken ist. Die Leerwohnungsziffer sank von 2000 bis 2012 von 0.71 % auf 0.56 % Je mehr sich die Situation verschärft, umso grösser werden die Mehrheiten bei bodenpolitischen Fragen. Die erfolgreichen Vorlagen zeigen es: Zweitwohnungs- und Landschaftsinitiative (Bund) Kulturland-Initiative und Zonen für preisgünstigen Wohnungsbau (Kanton) Wie die letzte Abstimmung gezeigt hat steigt der Leidensdruck in der Bevölkerung. Es besteht Handlungsbedarf. Deshalb fordern wir auch die kantonale Politik zum Handeln auf. Es sind folgende Forderungen, die so rasch als möglich umzusetzen sind. 1. Umsetzung Planungsmehrwertausgleich: > Ausgleichssatz mind. 40 % > Ausgleich bei Ein-, Um- und Aufzonungen > Verwendung für Aufwertung des öffentlichen Raums, Förderung der Siedlungsqualität, Finanzierung von sozio-kulturellen Einrichtungen, Förderung des preisgünstigen Wohnungsbaus 2. Umsetzung Zonen für preisgünstigen Wohnraum: > Qualitätsvolle Siedlungsverdichtung nach innen > Verbesserung der Durchmischung der Bevölkerung 3. Umsetzung kommunale Fonds für gemeinnützigen Wohnraum: > Wir erwarten von den Gemeinden, dass sie den Volkswillen ernst nehmen und sobald die kant. Verordnung da ist diese lokal ausnützen und im Rahmen ihrer Möglichkeiten umsetzen. 4. Umsetzung Auftrag der Kantonsverfassung Art. 110: Kanton und Gemeinden fördern den gemeinnützigen Wohnungsbau und das selbst genutzte Wohneigentum. > Bisher überlässt der Kanton die Arbeit den Gemeinden und hält sich vornehm zurück, ausser bei der steuerlichen Vergünstigung des Wohneigentums. > Aktive Bodenpolitik zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus. > Bei Landkauf qualitative Prüfung des Meistbietenden, nicht nur quantitativ (in Franken) Ausstellungsstrasse 114 Postfach CH-8031 Zürich Telefon +41 (0) info@wbg-zh.ch Verband der gemeinnützigen Wohnbauträger

7 Schlusswort (P. Schmid) Meine Damen und Herren Wir haben Ihnen aufzuzeigen versucht, welche Massnahmen es braucht den gemeinnützigen Wohnungsbau zu stärken und den Volkswillen umzusetzen. Die Politik ist nun gefordert, diese Vorschläge aufzunehmen. Sie kann dies im Bewusstsein tun dass, mit einem höheren gemeinnützigen Wohnungsbau kurz- und langfristig viel zusätzlicher Nutzen entsteht. Zusammengefasst: Ohne zusätzliche Massnahmen lässt sich das städtische 33 %-Ziel nicht erreichen Die Umsetzung des Auftrags der Kantonsverfassung ist dringender denn je. Es braucht mehr gemeinnützigen Wohnungsbau auch im Kanton Die Situation auf dem Kapitalmarkt ist eine einmalige Chance, die es zu nutzen gilt Und: neue gesetzlichen Grundlagen sind jetzt da. Es muss rasch umgesetzt und gehandelt werden. Und zuletzt natürlich ein Werbespot in eigener Sache: Mit den tieferen Mieten spart die öffentliche Hand Fürsorge- und Ergänzungsleistungen; die freiwilligen Belegungsvorschriften führen zu einer besseren Auslastung der Stadt, zu geringeren Infrastruktur- und Transportkosten sowie zu einer geringeren ökologischen Belastung. Mit ihrer Vermietungspolitik leisten Genossenschaften einen Beitrag zu einer guten sozialen Durchmischung und zu lebendigen Quartieren und bieten auch Familien, weniger verdienenden und älteren Menschen Platz. Sie stellen ihre Gemeinschaftsräume auch dem Quartier zur Verfügung sowie Räume für Kindergärten und Kindertagesstätten. Dazu kommen Sozialdienste und Nachbarschaftshilfe, welche die öffentliche Hand entlasten. Die Mitwirkungsund Mitbestimmungsrechte für Genossenschaftsmitglieder stärken die Zivilgesellschaft sowie die Integration und bedeuten soziale Nachhaltigkeit. Gemeinschaftliche Aktivitäten führen zu höherer Wohn- und Lebensqualität. Mit überdurchschnittlichen Investitionen in die Ökologie nehmen die Genossenschaften vorbildlich Verantwortung für die Umwelt wahr, und dank einer sozialverträglichen Verdichtung ihrer Siedlungen mittels der Schaffung von mehr Wohnraum leben in den jüngsten genossenschaftlichen Ersatzneubauten in der Regel doppelt so viele Menschen wie vorher. Das alles spart die öffentliche Hand viel Geld und legitimiert zu mehr Investitionen in diesen Bereich. Damit wird mit den Mitteln effizient und haushälterisch umgegangen. Das alles sind Argumente für einen starken gemeinnützigen Wohnungsbau! Herzlichen Dank! Ausstellungsstrasse 114 Postfach CH-8031 Zürich Telefon +41 (0) Verband der gemeinnützigen Wohnbauträger

8 Anteil gemeinnütziger Wohnungen sinkt, ausser Willkommen zur Medienkonferenz zu Rückblick, Ausblick und konkreten Forderungen 25. März 2015

9 Ausgangslage Immer weiter sinkender Anteil Genossenschaftswohnungen im Kanton: % % % Ohne Stadt Zürich rund 5 % und seit 2000 Anteil 3.2 % Kantonsrat gegen Initiative bezahlbar Wohnen und damit für eine kantonale Wohnbauförderung, Ja nur zu kommunalen Fonds Verfassungsauftrag: Förderung gemeinnütziger Wohnungsbau

10 Ausgangslage für die städtische Wohnbaupolitik 33 % Anteil an gemeinnütziger Wohnungen - was bedeutet das? 1. Fehlende Wohnungen Heutige Zahl Wohnungen Davon gemeinnützige Anteil Genossenschaften an Mietwohnungen % Es fehlen 5-6 % oder rund Wohnungen Nachholbedarf ca. 320 Wohnungen pro Jahr bis 2050

11 Ausgangslage für die städtische Wohnbaupolitik 33 % Anteil an gemeinnütziger Wohnungen - was bedeutet das? 2.Neubauten Gemäss Bevölkerungsprognosen rund Bewohner/innen mehr in der Stadt pro Jahr. Heutige Belegung durchschnittlich 2 Personen pro Haushalt = Es braucht mind neue Wohnungen netto pro Jahr. Wenn 20 % Eigentumswohnungen braucht es rund 300 Wohnungen von Gemeinnützigen.

12 Bericht zur Studie Verdichtungs- und Neubautätigkeit der Zürcher Wohnbaugenossenschaften (Band 9) Wohnproduktion durch Wohnbaugenossenschaften in der Stadt Zürich von > Ø Zuwachs durch Neubauten: +195 Whg./Jahr > Ø Zuwachs durch An-/Ausbauten: +11 Whg./Jahr > Ø Zuwachs durch Ersatzneubauten: +101 Whg./Jahr Total Whg./Jahr > Ø Zuwachs durch Liegenschaftenkäufe: + 80 Whg./Jahr Die Genossenschaften leisten heute schon einen grossen Beitrag

13 Bericht zur Studie Verdichtungs- und Neubautätigkeit der Zürcher Wohnbaugenossenschaften (Band 9) Wohnproduktion durch Wohnbaugenossenschaften in der Stadt Zürich bis 2050 Der Ø Zuwachs bei Ersatzneubauten ca. 250 Whg. / Jahr (verifiziert durch Modellrechnungen, siehe Studie) Praktisch keine anderen Neubauten (keine unüberbauten Landflächen mehr) auf privatem Land mehr möglich. Stadt noch Landreserven von ca Wohnungen Ergibt auch in Zukunft rund 300 Wohnungen pro Jahr an die die Genossenschaften den grössten Beitrag leisten!

14 Fazit: Erreichen der 33 % bis 2050 heisst: 1. Es braucht rund 300 Neubauwohnungen pro Jahr 2. Es gibt einen Nachholbedarf von rund 320 Wohnungen pro Jahr = Total 620 Wohnungen pro Jahr Das kann nur mit zusätzlichen Käufen von Liegenschaften erreicht werden! Problem Preise und Mieten

15 5 Massnahmen zur Umsetzung 1. Reaktivierung 100 Mio. Franken Rahmenkredit von Schaffung eines Wohnbaufonds (Fond de roulement) 3. Rasche Umsetzung des neuen PBG mit Zonen für preisgünstigen Wohnungsbau 4. Verstärkte Unterstützung der pwg beim Kauf von Liegenschaften 5. Nutzung Kapital der neuen Stiftung bezahlbares und ökologisches Bauen für den Kauf von eigenem Land

16 Massnahmen im Detail Mio. Franken Rahmenkredit für eine aktive städtische Liegenschaftenpolitik 1. April 1990 Abstimmung über Rahmenkredit von über 100 Mio. für eine aktive städtische Liegenschaftenpolitik angenommen. Bis Liegenschaften (345 Whg.) erworben. Rund 70 Mio. noch offen Forderung: Reaktivierung der städtischen Aktivitäten im Rahmen dieses Kredites. Die Stadt muss weiterhin (und vermehrt) selbst Land und bestehende Liegenschaften kaufen.

17 Forderungen an die städtische Wohnbaupolitik 2. Aktionsprogramm gemeinnütziger Wohnungsbau: > Standort Zürich mit internationalen Bestnoten. > Ausnahme Mercer Studie: Zahlbarer Wohnraum > Oswald Grübel empfiehlt Investitionsprogramm für mehr günstigen Wohnraum statt steigender Sozialausgaben. Forderung: Ein selbsttragender Fonds de Roulement : Die neue gesetzl. Grundlage und die Situation am Geldmarkt sind ideal: Die Stadt Zürich legt günstig aufgenommenes Kapital ein für den Erwerb von Liegenschaften durch gemeinnützige Bauträger. > 200 Mio. unter 0,8 % für 20 Jahre sollte aktuell realistisch sein. = Kosten von nur CHF 1.6 Mio. pro Jahr!

18 Massnahmen im Detail Fonds de Roulement : Annahme Darlehen pro Wohnung CHF Ziel 150 Wohnungen/Jahr CHF 12 Mio. Notwendiger Fonds bei Rückzahlung nach 5 Jahren und Dauer 25 Jahre ca. CHF 200 Mio. Sehr geringe Zinskosten Bei Darlehen fliesst Geld zurück = Wichtig wegen haushälterischem Umgang mit Steuergeldern. Finanzieller Nutzen für die Stadt ist höher als die Investitionen.

19 Massnahmen im Detail 3. Umsetzung neues PBG : > Zürich kann neu Zonen für preisgünstigen Wohnungsbau schaffen. Forderung: Rasche Umsetzung : Mindestens 33 % der Wohnungen müssen bei Um- und Aufzonungen der Kostenmiete unterstehen.

20 Massnahmen im Detail 4. Stärkere Unterstützung der Stiftung pwg. Diese hat schon über Wohnungen erworben und trägt mit derzeit durchschnittlich 80 Wohnungen pro Jahr zum Ziel bei. Forderung: Die pwg muss weiter bauen dafür aber auch weiter von der Stadt unterstützt werden. Besonders auch mit Eigenkapital und mit Abschreibungsbeiträgen)

21 Massnahmen im Detail 5. Neue Stiftung für preisgünstiges und ökologisches Wohnen: Die neue Stiftung hat CHF 80 Mio. Eigenkapital per Beschluss der Bevölkerung erhalten. Forderung: Die neue Stiftung soll Land oder zu ersetzende Altbauten mit dem Eigenkapital kaufen und dieses investieren anstatt auf bestehendem Boden der Stadt im Baurecht zu bauen.

22 Ausgangslage für die kantonale Wohnbaupolitik Zu-/Abnahme Wachsende Wohnbevölkerung ,5 % steigende Anzahl Wohnungen ,5 % sinkender Anteil Gemeinnützige Steigende Mieten trotz fallender Kapitalkosten (ca.) 3,25 % 2 % - 39% Leerwohnungsquote 0,71 % 0,56 % - 20 %

23 Ausgangslage für die kantonale Wohnbaupolitik - Steigende Bevölkerungszahlen - steigender Wohnflächenverbrauch - steigende Mieten trotz fallender Kapitalkosten - Bevölkerungsverdrängung - Wachstumsprognosen. > Je mehr sich die Situation verschärft, umso grösser werden die Mehrheiten bei bodenpolitischen Fragen. Die erfolgreichen Vorlagen zeigen es: Zweitwohnungs- und Landschaftsinitiative (Bund) Kulturland-Initiative und Zonen für preisgünstigen Wohnungsbau (Kanton)

24 Handlungsbedarf bei der kantonalen Wohnbaupolitik 1. Umsetzung Planungsmehrwertausgleich: > Ausgleichssatz mind. 40 % > Ausgleich bei Ein-, Um- und Aufzonungen > Verwendung für Aufwertung des öffentlichen Raums, Förderung der Siedlungsqualität, Finanzierung von sozio-kulturellen Einrichtungen, Förderung des preisgu nstigen Wohnungsbaus Subito, nicht erst in 5 Jahren.

25 Handlungsbedarf bei der kantonalen Wohnbaupolitik 2. Umsetzung Zonen für preisgünstigen Wohnraum: > Qualitätsvolle Siedlungsverdichtung nach innen > Verbesserung der Durchmischung der Bevölkerung

26 Handlungsbedarf bei der kantonalen Wohnbaupolitik 2. Umsetzung Zonen für preisgünstigen Wohnraum: > Qualitätsvolle Siedlungsverdichtung nach innen > Verbesserung der Durchmischung der Bevölkerung 3. Umsetzung kommunale Fonds für gemeinnützigen Wohnraum: > Wir erwarten von den Gemeinden, dass sie den Volkswillen ernst nehmen und sobald die kant. Verordnung da ist diese lokal ausnützen und im Rahmen ihrer Möglichkeiten umsetzen.

27 Handlungsbedarf bei der kantonalen Wohnbaupolitik 4. Umsetzung Auftrag der Kantonsverfassung Art. 110: Kanton und Gemeinden fördern den gemeinnützigen Wohnungsbau und das selbst genutzte Wohneigentum. > Bisher überlässt der Kanton die Arbeit den Gemeinden und hält sich vornehm zurück, ausser bei der steuerlichen Vergünstigung des Wohneigentums. > Aktive Bodenpolitik zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus. > Bei Landkauf qualitative Prüfung des Meistbietenden, nicht nur quantitativ (in Franken)

28 Fazit zur aktuellen und künftigen Wohnbaupolitik 1. Ohne zusätzliche Massnahmen lässt sich das 33 %-Ziel in der Stadt nicht erreichen. -> Die Wohnsituation würde sich noch weiter verschärfen. 2. Die Umsetzung des Auftrag der Kantonsverfassung Art. 110 ist drängender denn je. 3. Die Situation auf dem Kapitalmarkt ist eine einmalige Chance, um günstig Mittel für die Wohnbauförderung bereitzustellen. 4. Die gesetzlichen Grundlagen sind da, deren Potential soll voll ausgeschöpft werden. 5. Investitionen in den gemeinnützigen Wohnungsbau zahlen sich für Staat und Gesellschaft aus.

29 1 Pressekonferenz vom 25. März 2015: Die 7 Irrtümer zum gemeinnützigen Wohnungsbau: 1. Als wären Genossenschaften keine privaten Eigentümer 2. Als würden Genossenschaften subventioniert und hätten deshalb günstige Wohnungen 3. Wie wenn Baurechtsverträge der Stadt Zürich Subventionen wären 4. Als ob das kantonale Wohnbauförderungsgesetz den gemeinnützigen Wohnungsbau fördern würde 5. Als wären Gemeinnütziger Wohnungsbau und Sozialer Wohnungsbau dasselbe 6. Wie wenn Wohnbaugenossenschaften nur für die Bedürftigen da wären und an die Falschen vermieten würden 7. Als wären Genossenschaften an der Wohnungsnot schuld, weil sie dem Markt Wohnungen entziehen Zu diesen Irrtümern: 1. Wohnbaugenossenschaften sind keine privaten Eigentümer Wohnbaugenossenschaften sind private Eigentümergemeinschaften und damit auch private Eigentümer, die sich in gemeinsamer Selbsthilfe zusammengetan haben und sich finanziell selbst tragen. Die meisten verpflichten sich freiwillig, einer breiten Bevölkerung und insbesondere auch darauf Angewiesenen zahlbaren Wohnraum zu bieten. Sie verpflichten sich der Kostenmiete und entziehen der Genossenschaft keinen Gewinn. Dafür engagieren sich tausende Bürger/innen in Vorständen und Gremien. Davon profitieren die heutigen und künftigen Bewohnenden und damit sind diese Wohnbaugenossenschaften gemäss der Verordnung zum Wohnraumförderungsgesetz des Bundes gemeinnützig. Zusätzlich erbringen sie viele Leistungen 1 und damit einen grossen Gemeinnutzen für die Gesellschaft. Darum sind sie auch als Partner der öffentlichen Hand prädestiniert und deshalb zahlen sich Investitionen in den gemeinnützigen Wohnungsbau aus. 2. Genossenschaften sind subventioniert und haben deshalb günstige Wohnungen Genossenschaften erhalten heute in der Regel keine Subventionen der öffentlichen Hand, werden jedoch vielfältig gefördert. Zum Beispiel über den Fonds de roulement des Bundes, der günstige Restfinanzierungsdarlehen vergibt oder die Emissionszentrale gemeinnütziger Wohnbauträger die vom Bund verbürgt wird. Und das alles mit praktisch keinen Kosten. Ebenso sind die Beteiligungen der Stadt an gemeinnützige Wohnbauträger oder die verbürgten Zweithypotheken mit praktisch keinen Kosten verbunden. Nach dem ersten und zweiten Weltkrieg erhielten Wohnbaugenossenschaften jedoch Baubeiträge und vergünstigtes Land, damit gemeinsam der Wohnungsnot begegnet werden konnte. Diese Auftrag ist längst erfüllt und die damaligen Ausgaben der öffentlichen Hand sind durch Einsparungen an Sozialleistungen schon längst zurückgeflossen und haben heute nur noch einen marginalen Vergünstigungseffekt. Daraus können heute auch keine nachträglichen Forderungen mehr abgeleitet werden. 1 Mit den tiefen Mieten spart die öffentliche Hand Fürsorge- und Ergänzungsleistungen; Die freiwilligen Belegungsvorschriften führen zu einer besseren Auslastung der Stadt, zu geringeren Infrastruktur- und Transportkosten sowie zu einer geringeren ökologischen Belastung, Mit ihrer Vermietungspolitik leisten Genossenschaften einen Beitrag zu einer guten sozialen Durchmischung und lebendige Quartiere und bieten auch Familien und älteren Menschen Platz. Sie stellen Ihre Gemeinschaftsräume auch dem Quartier zur Verfügung sowie Räume für Kindergärten und Kindertagesstätten. Dazu kommen Sozialdienste und Nachbarschaftshilfe, welche die öffentliche Hand entlasten. Die Mitwirkungs- und Mitbestimmungsrechte als Genossenschaftsmitglied stärken die Zivilgesellschaft sowie die Integration und bedeuten soziale Nachhaltigkeit. Gemeinschaftliche Aktivitäten führen zu höherer Wohn- und Lebensqualität. Mit überdurchschnittlichen Investitionen in die Ökologie nehmen die Genossenschaften vorbildlich Verantwortung für die Umwelt wahr und dank einer sozialverträglichen Verdichtung ihrer Siedlungen mittels der Schaffung von mehr Wohnraum leben in den jüngsten genossenschaftlichen Ersatzneubauten in der Regel doppelt so viele Menschen wie vorher. Ausstellungsstrasse 114 Postfach CH-8031 Zürich Telefon +41 (0) info@wbg-zh.ch verband der gemeinnützigen wohnbauträger

30 2 3. Baurechtsverträge der Stadt Zürich sind Subventionen Baurechtsverträge der Stadt Zürich werden zur vom Volk geforderten Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus zu einem gegenüber dem Marktpreis reduzierten Landwert abgegeben. Dies ist jedoch verbunden mit vielen Auflagen und Eigentumsbeschränkungen die den Wert des Landes substantiell mindern. So darf im Gegensatz zu privaten Baurechten kein Gewinn erwirtschaftet werden und der Heimfall erfolgt ohne Berücksichtigung der Teuerung und eines späteren Verkehrswert. Dazu kommen viele andere Forderungen (Anteil subventionierte Wohnungen, Belegungsvorschriften, Kunst am Bau, Vermietung an soziale Institutionen, Gratisabgabe von Flächen an Quartiernutzung, ökologisch höchste Standards, etc.). Mit den tieferen Mieten zahlt die öffentliche Hand zudem über Jahrzehnte immer weniger Sozial- und Fürsorgeleistungen. Eine Reduktion des Landwerts ist somit mit vielen Gegenleistungen verbunden. Darum kann beim reduzierten Landwert von Subventionen nicht die Rede sein! Und: es stehen nur etwa 15% der Genossenschaftswohnungen auf Land im Baurecht der Stadt Zürich. 4. Das kantonale Wohnbauförderungsgesetz fördert den gemeinnützigen Wohnungsbau Das kantonale Gesetz über die Wohnbau- und Wohneigentumsförderung fördert - anders als sein Name suggeriert - nicht die Erstellung von (gemeinnützigem) Wohnraum, sondern regelt allein die Subventionierung von Wohnungen zugunsten finanziell schwacher Haushalte im Sinne einer sozialpolitischen Massnahme Dies durch die Gewährung von zinslosen Darlehen durch Kanton und Gemeinden deren Zinsdifferenz zur Vergünstigung von Wohnungen an Haushalte mit begrenztem Einkommen vermietet wird. Der Verfassungsauftrag (Art. 110: "Kanton und Gemeinden fördern den gemeinnützigen Wohnungsbau und das selbst genutzte Wohneigentum ) wird damit jedoch nicht erfüllt. 5. Gemeinnütziger Wohnungsbau = Sozialer Wohnungsbau Es ist zu unterscheiden zwischen der Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus und dem subventionierten Wohnungsbau Nur wenn Wohnungen subventioniert werden spricht man vom sozialen Wohnungsbau. Die durch die öffentliche Hand vergünstigen Wohnungen dürfen aber nur an Personen vermietet werden, die strenge Einkommenslimiten und Belegungsvorschriften erfüllen. Das betrifft jedoch nur rund 1% aller Mietwohnungen im Kanton. Zum gemeinnützigen Wohnungsbau gehören jedoch rund 14% der Wohnungen im Kanton. Die Gemeinnützigkeit von Wohnbaugenossenschaften ist in der Verordnung zum Wohnraumförderungsgesetz des Bundes definiert. Falls gemeinnütziger Wohnungsbau gefördert wird, geschieht dies analog der Eigentumsförderung auf der Grundlage eines wohnungspolitischen Verfassungsauftrags. Es handelt sich wie bei der steuerlichen Eigentumsförderung um eine Investition im Interesse der Gesellschaft, die beim gemeinnützigen Wohnungsbau mit langfristig positiven sozialpolitischen und finanziellen Auswirkungen verbunden ist. Beide Förderungen müssen gleich behandelt und mit den gleichen Bedingungen verknüpft werden. 6. Wohnbaugenossenschaften sind nur für die Bedürftigen da und vermieten an die Falschen Grundsätzlich sind Wohnbaugenossenschaften als private Eigentümergemeinschaften gemäss der schweizerischen liberalen Praxis frei zu entscheiden, wer in ihren Wohnungen wohnt (ausser bei subventionierten Wohnungen). Darum können nicht die Falschen in den Genossenschaftswohnungen wohnen. Es gibt kein richtig oder falsch. Mieter die Mitglieder von Wohnbaugenossenschaften sind, geniessen zudem ein Wohnrecht in ihrer Genossenschaft. Dies darf wegen eines höheren Einkommens nicht entzogen werden. Viele kennen aber Solidaritätsfonds mit denen soziale Hilfe geschieht. Fakt ist, dass viele Genossenschaften ihre günstigen Wohnungen an diejenigen vermieten, die auch darauf finanziell angewiesen sind 2 (siehe dazu die Auswertungen der ABZ und FGZ in der Beilage). Zu berücksichtigen ist ebenfalls, dass Genossenschaften in den letzten Jahren viele neue Wohnungen erstellt haben und dafür Kosten wie private Investoren haben. Die damit höheren Neubaumieten bedingen somit auch höhere Einkommen und erlauben insbesondere dem Mittelstand, weiter in der Stadt Zürich wohnen zu können. 7. Genossenschaften sind an der Wohnungsnot schuld, weil sie dem Markt Wohnungen entziehen Dem Wohnungsmarkt wird keine einzige Wohnung entzogen, auch die Wohnbaugenossenschaften vermieten ihre Wohnungen am Markt, aber zur Kostenmiete und nicht Marktmiete. Mit ihren tiefen Mieten und Belegungsvorschriften helfen sie, dass die Wohnungsnot nicht noch grösser ist. Die Bodenrente wird breiter verteilt und der Volkswirtschaft stehen so mehr Mittel für den Konsum zur Verfügung. Günstiger Wohnraum wird dem Wohnungsmarkt jedoch durch die private Immobilienwirtschaft entzogen: So ist der Mietpreisindex seit dem Jahr 2000 um rund 20% gestiegen, die Teuerung jedoch nur um 8%. Berücksichtigt man dass sich der Referenzzins seither halbiert hat und die Mieten der Gemeinnützigen Wohnbauträger gesunken sind, hätte der Index eigentlich trotz der Teuerung deutlich sinken müssen. Fazit daraus ist, dass dem Markt somit zu Gunsten eines immer höheren Gewinns immer mehr preisgünstiger Wohnraum entzogen wird 3. Die Behauptung aus Kreisen des HEV, dass die Wohnbaugenossenschaften ihre Verantwortung nicht übernehmen aber die private Immobilienwirtschaft hingegen schon, ist somit objektiv falsch, eine Verdrehung der Tatsachen und eine dem HEV unwürdige Frechheit sondergleichen. 2 Oft wird eine Studie von Statistik Stadt Zürich von 2011 angeführt (z.b. NZZ vom ). Gemäss dieser sind im Vergleich zum Durchschnitt aller anderen Wohnungen bei den Genossenschaften nur gerade die obersten Schichten untervertreten. Dieser statistische Befund entsteht deshalb, weil die Vergleichsgruppe Nicht-Genossenschafter auch alle Bewohnerinnen und Bewohner von Wohnungen der Stadt und der städtischen Stiftungen umfasst. Deren Bewohnerschaft gehört mehrheitlich zu den finanziell Schwächsten und zieht damit den Durchschnitt der Vergleichsgruppe nach unten. 3 Es sei hier den vielen insbesondere kleineren privaten Eigentümern gedankt, die ihre soziale Verantwortung wahrnehmen und nicht die maximalen Markpreise fordern. Ausstellungsstrasse 114 Postfach CH-8031 Zürich Telefon +41 (0) info@wbg-zh.ch verband der gemeinnützigen wohnbauträger