Begründung zum Bebauungsplan Am Hohen Weg (1. BA) 7. Änd. und Am Hohen Weg (2. BA) 3. Änd.

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1 Stadt Riedstadt, Stadtteil Goddelau Begründung zum Bebauungsplan Am Hohen Weg (1. BA) 7. Änd. und Am Hohen Weg (2. BA) 3. Änd. Planstand: Fassung zum Satzungsbeschluss Bearbeitung: Dipl.- Ing. Elisabeth Schade, Städtebauarchitektin AKH Planungsbüro Holger Fischer Konrad-Adenauer-Straße Linden Tel Fax

2 Bebauungsplan Am Hohen Weg (1. BA) 7. Änd. und Am Hohen Weg (2. BA) 3. Änd. 2 Inhalt 1 Vorbemerkungen Veranlassung und Planziel Räumlicher Geltungsbereich Übergeordnete Planungen Regionalplanung Vorbereitende Bauleitplanung Verbindliche Bauleitplanung Planerische Rahmenbedingungen - Verfahren Inhalt und Festsetzungen Sonstige Belange... 8

3 Bebauungsplan Am Hohen Weg (1. BA) 7. Änd. und Am Hohen Weg (2. BA) 3. Änd. 3 1 Vorbemerkungen Der Bebauungsplan Am Hohen Weg wurde von der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Riedstadt als Satzung beschlossen und hat am Rechtskraft erlangt. Der rd. 18 ha umfassende rechtskräftige Bebauungsplan Am Hohen Weg aus dem Jahr 2001 beinhaltet entsprechend den Rahmenbedingungen zum Zeitpunkt seiner Bearbeitung differenzierte Festsetzungen u.a. zum Maß der baulichen Nutzung und zu den überbaubaren Grundstücksflächen. Die in den vergangenen Jahren erfolgten Veränderungen am Bodenmarkt begründeten die Notwendigkeit der Änderung des Bebauungsplanes. Durch eine Flexibilisierung der getroffenen Festsetzungen soll die Vermarktung der Baugrundstücke in dem rd. 12 ha umfassenden 2. und 3. Bauabschnitt erleichtert werden. Die Anforderungen einer ökologisch orientierten Bauleitplanung bleiben unberührt. Im Mittelpunkt der 1. Änderung des Bebauungsplanes Am Hohen Weg (2. BA) standen die Neuordnung und Flexibilisierung des Erschließungskonzeptes und die Anpassung der sonstigen Festsetzungen an die veränderten städtebaulichen und grüngestalterischen Zielsetzungen. Zur Ausweisung gelangte überwiegend ein Allgemeines Wohngebiet i.s. des 4 BauNVO 1990, das im nördlichen Bereich entlang der Philippsanlage durch ein Mischgebiet i.s. des 6 BauNVO ergänzt wird. Die Festsetzungen der mehrfach gegliederten öffentlichen Grünflächen zum Aufenthalt und zur Ortsrandeingrünung werden konkretisiert, bleiben in der Grundaussage jedoch erhalten. Die 1. Änderung des Bebauungsplanes Am Hohen Weg (2. BA) wurde am von der Stadtverordnetenversammlung als Satzung beschlossen und mit Bekanntmachung vom rechtskräftig. Die Erschließung wurde bereits umgesetzt und der Baufortschritt im Baugebiet ist unübersehbar. Seit 2010 wurden bereits 13 Baugrundstücke veräußert (Stand: ), 16 Gebäude (davon 6 Doppelhäuser) sind bereits errichtet. 1.1 Veranlassung und Planziel Aufgrund baurechtlicher Probleme Ende der 80er Jahre sah die Stadt Riedstadt sich gezwungen in den Bebauungsplänen Höhenbezugspunkte festzulegen. Durch die Abflusssituation in den Baugebieten und die drohenden Vernässungsschäden mussten alle Baugebiete in der Regel deutlich über einem Niveau von 1,00 m aufgefüllt werden. Dies führte auch bei der Beurteilung der Gebäudehöhen zu unterschiedlichen Auffassungen. So wurde in der Regel in allen Bebauungsplänen die Straßenoberkante vor dem Baugrundstück als Höhenbezugspunkt festgesetzt. Entgegen der bisherigen mittlerweile rd. 8 Jahre währenden Genehmigungspraxis hat die Stadt Riedstadt durch die Bauherren und ihre Vertreter erfahren, dass nun diese Höhenbezugspunkte bei der Bauaufsichtsbehörde nicht mehr für die Berechnung der Abstandsflächen und der Geländeauffüllung verwendet werden. Dies würde zwangsläufig dazu führen, dass eigentlich keine Bauvorhaben mehr genehmigungsfähig sein dürften. Problematisch an dieser Situation ist, dass in den sich gegenwärtig in der Erschließung befindlichen Baugebieten bereits etwa 50 Baugrundstücke verkauft wurden. Um einer allgemeinen Verunsicherung entgegenwirken zu können, wurde mit der Bauaufsichtsbehörde abgestimmt, dass diese die laufenden Anträge wie früher im Freistellungsverfahren genehmigt, die Stadt Riedstadt jedoch den Aufstellungsbeschluss zur Änderung der o.g. Bebauungspläne fasst und eine konkrete Festsetzung zum Höhenniveau integriert wird. Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Riedstadt hat in der Sitzung am den entsprechenden Aufstellungsbeschluss gefasst.

4 Bebauungsplan Am Hohen Weg (1. BA) 7. Änd. und Am Hohen Weg (2. BA) 3. Änd. 4 Der Aufstellungsbeschluss umfasst die Bebauungspläne Stadtteil Erfelden: Bebauungsplan Wohngebiet Erfelden - Am gemeinen Löhchen (von 2003) Bebauungsplan Wohngebiet Erfelden - Am gemeinen Löhchen 1. Änderung (von 2010) Stadtteil Goddelau: Bebauungsplan Am Hohen Weg (von 2001) Bebauungsplan Südlich des Taurogger Platzes (von 2008) Bebauungsplan Am Hohen Weg (2. BA) 1. Änderung (von 2008) Bebauungsplan Am Hohen Weg (2. BA) 2. Änderung (von 2009) Die Änderung umfasst in sämtlichen Bebauungsplänen insbesondere die Integration einer Festsetzung des Höhenniveaus gem. 9 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Die getroffenen Festsetzungen wurden vorab mit dem Kreis Groß-Gerau abgestimmt und haben bereits in den Bebauungsplan Im Sand und Im Sand II 1. Änderung im Stadtteil Crumstadt Eingang gefunden. Die Festlegungen des Höhenbezugs und die Pflicht zur Geländeauffüllung wurden im Rahmen der diesbezüglich durchgeführten Beteiligungsverfahren nach BauGB in der Stellungnahme des Kreises Groß-Gerau vom ausdrücklich begrüßt. Die Änderung der vorgenannten Pläne wird entsprechend Ihrer Lage in drei Einzelbebauungspläne zusammengefasst, die den gleichen Regelungsinhalt haben. Stadtteil Erfelden: Bebauungsplan Wohngebiet Erfelden - Am gemeinen Löhchen 2. Änderung Stadtteil Goddelau: Bebauungsplan Südlich des Taurogger Platzes 1. Änderung und Bebauungsplan Am Hohen Weg (1. BA) 7. Änderung und Am Hohen Weg (2. BA) 3. Änderung Bei dem hier in Rede stehenden Planverfahren handelt es sich um den Bebauungsplan Am Hohen Weg (1. BA) 7. Änd. und Am Hohen Weg (2. BA) 3. Änd.

5 Bebauungsplan Am Hohen Weg (1. BA) 7. Änd. und Am Hohen Weg (2. BA) 3. Änd Räumlicher Geltungsbereich Übersichtskarte: genordet, ohne Maßstab

6 Bebauungsplan Am Hohen Weg (1. BA) 7. Änd. und Am Hohen Weg (2. BA) 3. Änd. 6 Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes Am Hohen Weg (1. BA) 7. Änd. und Am Hohen Weg (2. BA) 3. Änd. umfasst in der Gemarkung Goddelau den räumlichen Geltungsbereich der Bebauungspläne Am Hohen Weg von 2001 mit seinen Änderungen Am Hohen Weg 1. Änderung (2. BA) von 2008 und Am Hohen Weg 2. Änderung (2. BA). Das Plangebiet wird im Norden durch die Friedrich-Hartung-Straße, im Westen durch die Philippsanlage (K 151) im Osten durch landwirtschaftlich genutzte Flächen und im Süden durch landwirtschaftlich genutzte Flächen sowie das Philippshospital begrenzt. Im Umgriff räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes liegt eine Fläche von rd. 18 ha. 1.3 Übergeordnete Planungen Regionalplanung Die Fläche ist im wirksamen Regionalplan Südhessen 2010 als Vorranggebiet Siedlung Bestand dargestellt Vorbereitende Bauleitplanung Der wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Riedstadt stellt für den Bereich Wohnbaufläche-Bestand bzw. Mischbaufläche-Bestand dar. Eine Änderung des Flächennutzungsplanes ist somit nicht erforderlich Verbindliche Bauleitplanung Planziel des Bebauungsplanes Am Hohen Weg (1. BA) 7. Änd. und Am Hohen Weg (2. BA) 3. Änd., ist die Konkretisierung der Festsetzung zur Höhe der baulichen Anlagen ( 16 Abs. 2 Nr. 4 und 18 Abs. 1 BauNVO) sowie die Festsetzung eines Höhenniveaus ( 9 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Die sonstigen planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen der in die Änderung einbezogenen Bebauungspläne Am Hohen Weg von 2001, Am Hohen Weg 1. Änderung (2. BA) von 2008 und Am Hohen Weg 2. Änderung (2. BA).werden von der Änderung nicht berührt. 1.4 Planerische Rahmenbedingungen - Verfahren Die hier in Rede stehende Änderung umfasst zwar den gesamten Geltungsbereich der Bebauungspläne Am Hohen Weg bereitet jedoch keine Änderungen vor, die weitreichende Auswirkungen auf die Umgebung haben. Die vorliegende Änderung berührt weder das Gesamtkonzept des Bebauungsplanes noch die Grundzüge der Planung. Sie dient der Konkretisierung der Höhenfestsetzung sowie der Integration einer Festsetzung zur Höhenlage, um die Basis für eine einheitliche Genehmigungspraxis wiederherzustellen. Darüber hinaus bereitet der Bebauungsplan weder Vorhaben vor, die nach dem UVPG oder Landesrecht UVP-pflichtig sind, noch bestehen Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und Schutzzwecke von FFH-Gebieten oder Vogelschutzgebieten. Die Grundvoraussetzungen sowie Zusatzvoraussetzungen für eine Anwendung des vereinfachten Verfahrens nach 13 BauGB sind insofern gegeben. Auf die frühzeitige Unterrichtung und Erörterung nach 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB wird verzichtet, da es sich vorliegend um eine Änderung des o.g. Bauleitplanes im vereinfachten Verfahren handelt. - Die Öffentlichkeitsbeteiligung gem. 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB durch Offenlage des Bebauungsplan-Entwurfes. Bei der Beteiligung der Öffentlichkeit wird darauf hingewiesen, dass von einer Umweltprüfung abgesehen wird.

7 Bebauungsplan Am Hohen Weg (1. BA) 7. Änd. und Am Hohen Weg (2. BA) 3. Änd. 7 - Die Beteiligung der berührten Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gem. 13 Abs. 2 Nr. 3 BauGB zeitgleich zur Offenlage des Bebauungsplan-Entwurfes. Gemäß 13 Abs. 3 BauGB wird im vereinfachten Verfahren von der Umwelt(vor)prüfung nach 2 Abs. 4 BauGB, dem Umweltbericht nach 2 a BauGB und von der Angabe nach 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie von der Durchführung eines Monitorings nach 4c BauGB, abgesehen. 2 Inhalt und Festsetzungen Der Bebauungsplan Am Hohen Weg (1. BA) 7. Änd. und Am Hohen Weg (2. BA) 3. Änd. beinhalten ausschließlich folgende Festsetzungen: 1. Änderung der Textlichen Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.v.m. 16 Abs. 2 BauNVO) 1.1 Die Textliche Festsetzung Ziffer des rechtskräftigen Bebauungsplanes Am Hohen Weg von 2001 lautete bisher: Höhenbezugspunkt Höhenbezugspunkt für die Festsetzungen zur Höhe baulicher Anlagen gemäß 18 BauNVO ist jeweils die Oberkante des Erschließungswegs bzw. der Erschließungsstraße in der Mitte des geplanten Gebäudes. Die Textliche Festsetzung Ziffer des rechtskräftigen Bebauungsplanes Am Hohen Weg 1. Änderung (2. BA) von 2008 sowie des rechtskräftigen Bebauungsplanes Am Hohen Weg 2. Änderung (2. BA) von 2009 lautete bisher: Höhe baulicher Anlagen ( 16 Abs. 2 Nr. 4 und 18 Abs. 1 BauNVO) Der untere Bezugspunkt für die Ermittlung der im Bebauungsplan festgesetzten Gebäudeoberkanten bzw. Traufhöhen ist die Fahrbahnoberkante (Scheitelpunkt) der das jeweilige Grundstück erschließenden Straße, gemessen an der Traufseite und lotrecht vor der Gebäudemitte. 1.2 Die Festsetzungen werden wie folgt geändert: Höhe baulicher Anlagen ( 16 Abs. 2 Nr. 4 und 18 Abs. 1 BauNVO) Der untere Bezugspunkt für die Ermittlung der im Bebauungsplan festgesetzten Höhe baulicher Anlagen, ist die Fahrbahnoberkante (Scheitelpunkt) der das jeweilige Grundstück erschließenden Straße, gemessen an der Traufseite und lotrecht vor der Gebäudemitte. Der festgesetzte untere Bezugspunkt gilt auch für die Berechnung der Abstandsflächen. 2 Darüber hinaus wird folgende Festsetzung in die Bebauungspläne aufgenommen:

8 Bebauungsplan Am Hohen Weg (1. BA) 7. Änd. und Am Hohen Weg (2. BA) 3. Änd. 8 Festsetzung des Höhenniveaus ( 9 Abs. 3 Satz 1 BauGB) Festgesetztes Geländeniveau ist die Fahrbahnoberkante (Scheitelpunkt) des geplanten Erschließungsniveaus auf der Seite der Haupterschließung des Grundstücks, gemessen in der Mitte des Grundstücks auf der Begrenzungslinie der Verkehrsfläche. Die Grundstücke sind zum Zweck der Versickerung bis zum Bezugspunktniveau aufzufüllen. Die sonstigen textlichen und zeichnerischen sowie bauordnungsrechtlichen Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes Am Hohen Weg von 2001, des rechtskräftigen Bebauungsplanes Am Hohen Weg 1. Änderung (2. BA) von 2008 und des rechtskräftigen Bebauungsplanes Am Hohen Weg 2. Änderung (2. BA) von 2009 gelten für den in der Plankarte dargestellten räumlichen Geltungsbereich unverändert fort. 3 Sonstige Belange Zu den sonstigen Belangen Umwelt, Verkehr, Immissionsschutz, Wasserwirtschaft, Grundwasser, Leitungsinfrastruktur, Ver- und Entsorgung usw. gelten darüber hinaus die Ausführungen in der Begründung zu den rechtskräftigen Bebauungsplänen unverändert fort. Zum Satzungsbeschluss hin wird zur Berücksichtigung bei Bauplanung und Bauausführung erneut ein Hinweis auf die Lage im Risikoüberschwemmungsgebiet aufgenommen. aufgestellt: aufgestellt: