PROCIMMO SA. Beethovenstrasse 49. CH-8002 Zürich Telefon

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1 PROCIMMO SA Beethovenstrasse 49 CH-8002 Zürich Telefon

2 HALBJAHRESBERICHT vom bis (nicht revidiert) Der ist ein vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für qualifizierte Anleger und ist ausschliesslich in der Schweiz zum Anbieten und Vertreiben an qualifizierte Anleger zugelassen. PROCIMMO SA

3 Impressum 2 IMPRESSUM Redaktion Procimmo SA, Le Mont-sur-Lausanne GAM Investment Management (Switzerland) AG (vormals Swiss & Global Asset Management AG) Fotos Procimmo SA, Le Mont-sur-Lausanne Grafik m3 gmbh, Wetzikon Druck Copyspeed Schmucki, Wetzikon PROCIMMO SWISS COMMERCIAL FUND II 2015/01

4 Index 3 INDEX Portrait 4 Verwaltung und Organe 5 Informationen über Dritte 6 Geschäftsbericht des ersten Halbjahres 7 Grundsätze für die Bewertung und Berechnung des Nettoinventarwertes 10 Bewertungsmethode 10 Kennzahlen 11 Bilanz 12 Erfolgsrechnung 13 Immobilieninventar 14 Aufstellung der Käufe und Verkäufe 16 Hypothekarschulden 17 Effektiver Prozentsatz der Entschädigungen 18 Relevante steuerliche Vorschriften 19

5 Portrait 4 PORTRAIT Der PROCIMMO SWISS COMMERCIAL FUND II (Valor-Nr. CH ) ist ein vertraglicher Anlagefonds der Art «Immobilienfonds» für qualifizierte Anleger im Sinne der Artikel 25 und 58ff. des Bundesgesetzes für kollektive Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 («KAG»). Der Fonds ist qualifizierten Anlegern im Sinne von Artikel 10 KAG vorbehalten und ausschliesslich in der Schweiz zum Anbieten und Vertreiben zugelassen. Fondsleitung ist die Swiss & Global Asset Management AG, Hardstrasse 201, 8037 Zürich, Depotbank die Banque Cantonale Vaudoise, Place St.- François, 1001 Lausanne. Die Procimmo SA, En Budron H11,1052 Le Mont-sur-Lausanne, handelnd durch ihre Zweigniederlassung Zürich, Beehoven strasse 49, 8002 Zürich, ist von der Fondsleitung mit der Verwaltung des Fonds beauftragt. Der Anlagefondsvertrag wurde von der Swiss & Global Asset Management AG als Fondsleitung mit Zustimmung der Banque Cantonale Vaudoise als Depotbank erstellt, der FINMA unterbreitet und von dieser am 11. Februar 2014 genehmigt. Der Immobilienfonds basiert auf einem Kollektivanlagevertrag (Fondsvertrag), in dem sich die Fondsleitung verpflichtet, den Anleger im Verhältnis zu den von ihm erworbenen Fondsanteilen am Immobilienfonds zu beteiligen und diesen gemäss den Bestimmungen von Gesetz und Fondsvertrag unabhängig und in eigenem Namen zu verwalten. Die Depotbank nimmt nach Massgabe der ihr durch Gesetz und Fondsvertrag übertragenen Aufgaben am Vertrag teil. Der Fondsvertrag mit Anhang kann kostenlos bei der Fondsleitung in Zürich oder bei der Depotbank in Lausanne bezogen werden. Im Einklang mit dem Fondsvertrag ist die Fondsleitung mit Zustimmung der Depotbank und der Aufsichtsbehörde dazu berechtigt, jederzeit unterschiedliche Anteilsklassen zu schaffen, diese aufzulösen oder zusammenzulegen. Der Immobilienfonds ist derzeit nicht in Anteilsklassen unterteilt. Die Angaben in diesem Dokument dienen lediglich zum Zwecke der Information und stellen keine Anlageberatung dar. Die in diesem Dokument enthaltenen Meinungen und Einschätzungen können sich ändern und geben die Ansicht der Fondsleitung wieder. Die vergangene Performance ist kein Indikator für die laufende Wertentwicklung.

6 Verwaltung und Organe 5 VERWALTUNG UND ORGANE Fondsleitung Swiss & Global Asset Management AG Hardstrasse 201, 8037 Zürich Verwaltungsrat der Fondsleitung Roman Aschwanden, Präsident des Verwaltungsrates Head of Portfolio and Product Management, GAM (Schweiz) AG, Zürich Martin Jufer, Mitglied des Verwaltungsrates Mitglied Group Management Board GAM Gruppe Michele Porro, Mitglied des Verwaltungsrates Mitglied Group Management Board GAM Gruppe Andrew Hanges, Mitglied des Verwaltungsrates Mitglied Group Management Board GAM Gruppe Geschäftsleitung der Fondsleitung Rolf Aeberhard, Geschäftsführer Christoph Widmer, Stellvertretender Geschäftsführer Beat Egger, Mitglied der Geschäftsleitung (bis 27. Januar 2015) Daniel Koller, Mitglied der Geschäftsleitung Dirk Spiegel, Mitglied der Geschäftsleitung Thomas van Ditzhuyzen, Mitglied der Geschäftsleitung Depotbank Banque Cantonale Vaudoise, Place Saint-François 14, 1001 Lausanne Vermögensverwalterin Procimmo SA, En Budron H11, 1052 Le Mont-sur-Lausanne handelnd durch ihre Zweigniederlassung Zürich Beethovenstrasse 49, 8002 Zürich Prüfgesellschaft KPMG AG, Badenerstrasse 172, 8026 Zürich

7 Informationen über Dritte 6 INFORMATIONEN ÜBER DRITTE Akkreditierte Schätzungsexperten Andreas Ammann, dipl. Architekt EPFL/SIA, Partner bei der Firma Wüest & Partner AG, Zürich Gino Fiorentin, dipl. Architekt HTL, NDS ETHZ BWI Partner bei der Firma Wüest & Partner AG, Zürich Daniel Hammer, Dipl. Architekt HTL, Olten unabhängiger Schätzungsexperte Delegation von Anlageentscheiden und Liegenschaftsverwaltung Die Fondsleitung hat Procimmo SA, mit Sitz in Le Mont-sur-Lausanne, handelnd durch ihre Zweigniederlassung Zürich, als Anlage-, Liegenschafts- und Finanzanlageverwalter beauftragt. Die Fondsleitung hat im speziellen Procimmo SA die Selektion der zum Kauf vorgeschlagenen Liegenschaften, die Abschlüsse der Liegenschaftstransaktionen, die Verwaltung der erworbenen Liegenschaften, das Sicherstellen der Hypothekarfinanzierung sowie die Liegenschaftsbuchhaltung delegiert. Die genauen Bedingungen des Mandats regelt ein Immobilienvermögensverwaltungsvertrag. Delegation weiterer Teilaufgaben Der RBC Investor Services Bank SA, Esch-sur-Alzette, Zweigniederlassung Zürich, wurden durch die Fondsleitung Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung delegiert. Die Liegenschaftsbuchhaltung wurde von der Procimmo SA an die Privera AG, mit Sitz in Bern-Gümligen, delegiert, die Liegenschaftsbewirtschaftung an verschiedene Anbieter.

8 Geschäftsbericht des ersten Halbjahres per 31. März GESCHÄFTSBERICHT DES ERSTEN HALBJAHRES PER 31. MÄRZ 2015 a) Lancierung Der (PSCF 2) ist ein vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für qualifizierte Anleger und ist ausschliesslich in der Schweiz zum Anbieten und Vertreiben an qualifizierte Anleger zugelassen. Dieser Fonds ist auf den Bereich kommerzieller Immobilien, insbesondere von Gewerbe- und Industrieimmobilien, spezialisiert. Er wurde Ende Mai 2014 unter anderem auch deshalb lanciert, um den Anlegern die Chance auf eine attraktive und stabile Rendite anzubieten. Der hat praktisch dieselbe Anlagestrategie wie der Procimmo Swiss Commercial Fund (PSCF), jedoch mit dem Fokus auf die Deutschschweiz anstelle der Westschweiz. Insgesamt konnten Anteile im Wert von CHF 75 Millionen bei institutionellen und qualifizierten privaten Investoren platziert werden. Zu diesem Zweck analysierte der Asset Manager im Vorfeld der Fondslancierung rund 130 Immobilien. Nach dieser Evaluationsphase wurden in der Folge verschiedene Immobilien erworben und zu einem Portfolio zusammengestellt. Bei der Lancierung wurde eine potenzielle Dividende von CHF 5.00 bei Abschluss des ersten Geschäftsjahrs ( ) prognostiziert, die mit dem Zukauf von geeigneten Liegenschaftsobjekten erreicht werden soll. b) Erste Liegenschaftskäufe, erste Erfolge In der ersten Berichtsperiode wurden sechs Bestandesliegenschaften in Dietikon (ZH), Kirchberg (BE), Wallbach (AG), Spreitenbach (AG), Root (LU) und Oberentfelden (AG) erworben. Rund 50 weitere Liegenschaftsdossiers wurden für einen allfälligen Kauf evaluiert. Bemerkenswert ist, dass die von den Investoren zur Verfügung gestellten Mittel rasch in Immobilien investiert werden konnten. Der erste Kauf der grössten im Fonds enthaltenen Liegenschaft erfolgte bereits Ende Mai 2014: Für knapp unter CHF 50 Mio. wurde eine Liegenschaft mit über m 2 vermietbarer Fläche im Industriegebiet von Dietikon an der Riedstrasse erworben. Andere Käufe erfolgten Anfang Juli 2014 in Kirchberg (Bruttorendite-Soll per Ende März 2015: 7,34%, vermietbare Fläche: m 2 ) im Industriegebiet Neuhof und anfangs August 2014 in Wallbach (Bruttorendite-Soll per Ende März 2015: 13,05%, vermietbare Fläche: m 2 ) an der Rheinstrasse, wobei bei dieser flächenmässig grossen Liegenschaft in Wallbach auch eine hohe Leerstandsquote von 37,20% (bezogen auf Mietzinseinnahmen) «eingekauft» wurde. Weitere Objekte wurden anfangs Oktober 2014 in Root (Oberfeld 2 4) mit einer vermietbaren Fläche von m 2 und anfangs November 2014 in Spreitenbach (Härdli strasse) mit einer Mietfläche von m 2 gekauft. Bei beiden Liegenschaften sind die Leerstandsquoten tief und die Bruttorenditen-Soll (auf Gestehungskosten) per Ende März 2015 ansprechend hoch (Spreitenbach: 8,40% abzüglich Baurechtszins, Root: 6,97%). Die Liegenschaft in Oberentfelden wurde per 1. März 2015 erworben. Bei dieser Bestandesliegenschaft beträgt die Bruttorendite- Soll per Ende März ,76% und die vermietbare Fläche m 2 (Grundstücks fläche m 2 ).

9 Geschäftsbericht des ersten Halbjahres per 31. März Die Leerstandsquote (bezogen auf m 2 ) konnte per Ende März 2015 dank neuen Vertragsabschlüssen sowie dem Zukauf der vollvermieteten Liegenschaft in Oberentfelden von 13,75 % (Stand Ende September 2014) auf unter 10% gesenkt werden. Die Vermietungssituation in den Liegenschaften Root, Spreitenbach und Kirchberg präsentiert sich überdurchschnittlich gut, wohlwissend dass per Definition der Fondsstrategie Leerstände eingekauft werden, um diese aufzumieten. Die grössten Potenziale weisen die Liegenschaften in Dietikon und Wallbach auf. Diese beiden Liegenschaften wurden bereits mit einem höheren Leerstand eingekauft. In den nächsten Monaten werden weitere grössere Flächen frei, für welche das Vermarktungsteam bereits in Verhandlungen mit neuen Mietern steht. In Dietikon konnten seit dem Kauf der Liegenschaft bereits mit der Duagon AG ein neuer Mietvertrag über fünf Jahre abgeschlossen und gleichzeitig die Mietflächen um ca. 640 m 2 erweitert werden. Mit der Curaden AG erfolgte ebenfalls eine Verlängerung des Mietverhältnisses um weitere fünf Jahre, wobei die Mietflächen reduziert wurden. Auch mit anderen Mietern konnten weitere kleinere Flächen langfristig vermietet werden. Die Vermarktung für beide Liegenschaften ist aufgegleist, und der Asset Manager steht mit diversen Interessenten in konkreten Verhandlungen, sodass er bis Ende des Geschäftsjahres über weitere Neuabschlüsse berichten können sollte. Die Bewirtschaftung der Immobilienobjekte des Procimmo Swiss Commercial Fund II wird von der Verwaltungsspezialistin Privera AG wahrgenommen, wobei die Kontrolle durch den Asset Manager erfolgt. Die nötigen Strukturen für diese Zusammenarbeit wurden während der ersten Berichtsperiode erarbeitet und implementiert. Vor der Lancierung des Fonds wurde auch damit begonnen, ein Netzwerk von Vermarktern für die Bestandesliegenschaften aufzubauen. Das Hauptziel dieser Initiative ist es, mit Unterstützung von ausgewählten Vermarktern die Leerstandsquote der Immobilien kontinuierlich zu senken. c) Vermögens- und Erfolgsrechnung per 31. März 2015 Das Total der Erträge belief sich per 31. März 2015 auf CHF , das Total der Aufwände auf CHF Der Reingewinn des ersten Halb jahres betrug CHF Das Nettofondsvermögen (Eigenkapital) lag bei CHF Der Marktwert sämtlicher Immobilien betrug CHF Die Mieteinnahmen beliefen sich per Ende März 2015 auf CHF , wobei die gesamte vermietbare Fläche aller Immobilienobjekte m 2 ausmachte. Die Hypothekarzinsen betrugen CHF Der Nettoinventarwert (NIW) lag per Ende März 2015 bei CHF Da der auch in Zukunft in Gewerbeund Industrieimmobilien investieren wird, ist es ein vordringliches Ziel, kontinuierliche Bruttorenditen von circa 7% zu erzeugen und so den Investoren eine attraktive Dividende auszuschütten. Gemäss der Fondsstrategie soll auch die Leerstandsquote fortlaufend gesenkt werden, um das Renditepotenzial der Liegenschaften optimal ausschöpfen zu können.

10 Geschäftsbericht des ersten Halbjahres per 31. März d) Ausblick Das Tiefzinsumfeld bzw. die durch die Schweizerische Nationalbank eingeführten Negativzinsen, vor allem aber die Aufhebung der Mindestkursgrenze zwischen dem Schweizer Franken und dem Euro anfangs 2015 dürften auch die Immobilienbranche in naher Zukunft vor Herausforderungen stellen. Der Anlagenotstand bei institutionellen Investoren aufgrund geringer Alternativen macht Immobilienanlagen jedoch attraktiv zu beobachten ist dies insbesondere an den gestiegenen Agios bei kotierten Immobilienfonds. Für den Asset Manager sollte sich eine eventuell abschwächende Wirtschaft als weniger problematisch erweisen, zumal er auf tiefe Mietpreise (unter dem Marktniveau) setzt. KMU-Betriebe, welche Sparmassnahmen einleiten, werden sehr günstige Mietflächen bevorzugen. Mit dem Angebot einer nutzerflexiblen Raumaufteilung und dank der Diversifikation von KMU und Grossunternehmen als Mieter, die aus den verschiedensten Branchen stammen, halten sich die Risiken zudem in Grenzen. Für den sieht der Asset Manager im Bereich von Gewerbe- und Industrieimmobilien attraktive Investitionsmöglichkeiten. Es ergeben sich unserer Meinung nach gute Opportunitäten, weil der Fonds erst seit kurzem in der Deutschschweiz in entsprechende Immobilien investiert und im Vergleich zur Westschweiz aufgrund der Grösse des Deutschschweizer Marktes mehr Bestandesliegenschaften mit Wertsteigerungspotenzial vorhanden sind. Der wird weiterhin hauptsächlich in Gewerbe- und Industrieimmobilien ausserhalb von Stadtzentren, also in peripheren jedoch wirtschaftsaktiven Lagen, investieren. Im Zentrum der Investitionsphilosophie stehen gut erreichbare Standorte, die nahe an Autobahnen liegen. Das Ziel bleibt, die durchschnittliche Leerstandsquote aller Immobilien mittel- bis langfristig auf zwischen 6% und 8% zu senken. In der von der Procimmo SA verfolgten Fondsstrategie werden auch «Sale-and-lease-back»-Transaktionen möglich sein, weil das ein Bedürfnis von vielen Verkäufern ist. Zudem wird an günstigen Mietverträgen festgehalten. Das Ziel, eine Dividende von CHF 5. pro Anteil nach der ersten Berichtsperiode auszuschütten, wird bestätigt. Im Oktober 2015 ist eine Kapitalerhöhung geplant. Das Volumen wird von den Marktkonditionen und von den Immobilienobjekten abhängen, die in der Pipeline sind.

11 Grundsätze für die Bewertung und Berechnung des Nettoinventarwertes Bewertungsmethode 10 GRUNDSÄTZE FÜR DIE BEWERTUNG UND BERECHNUNG DES NETTOINVENTARWERTES Der Nettoinventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Immobilienfonds sowie um die bei einer allfälligen Liquidation des Immobilienfonds wahrscheinlich anfallenden Steuern und Abgaben, dividiert durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile. Der Nettoinventarwert wird jeweils auf Ende des Rechnungsjahres und des Rechnungshalbjahres sowie bei jeder Ausgabe von Anteilen in Schweizer Franken berechnet. Er wird auf zwei Dezimalstellen nach dem Komma gerundet. BEWERTUNGSMETHODE Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagegesetz wurden die Verkehrswerte per nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) von Wüest & Partner AG neu ermittelt. Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFA- MA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf beim Zeitpunkt der Schätzung erzielt würde. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken sowie beim Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert von den Schätzungsexperten neu überprüft werden. Der Verkehrswert stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- bzw. Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen.

12 Kennzahlen 11 KENNZAHLEN 31. März 2015 Gesamtvermögen Nettofondsvermögen Geschätzter Verkehrswert fertiger Bauten Geschätzter Verkehrswert angefangener Bauten (einschl. Bauland) Anteile im Umlauf Nettovermögen Nettoinvetarwert pro Anteil Ausschüttung des Reingewinns Ausschüttung des Kapitalgewinns Total ¹ ¹ ohne direkte Steuern und ohne Verrechnungssteuer NACH DEN SFAMA-RICHTLINIEN BERECHNETE KENNZAHLEN 31. März 2015 Mietzinsausfallquote (Ertragsausfallquote) 10,28% Fremdfinanzierungsquote 12,72% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 74,74% Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF (NAV)) 1,21% Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF (GAV)) 1,11% Eigenkapitalrendite «Return on Equity» (ROE) (auf Berichtsperiode) 6,87% Agio per ,87% Anlagerendite (auf Berichtsperiode) 5,79% PROCIMMO SWISS COMMERCIAL FUND II PERFORMANCE (REINVESTIERTE DIVIDENDE) 2015 Seit Bestehen des Fonds² In der Berichtsperiode ,74% 12,00% 12,00% ² vom bis (kumulierte Performance)

13 Bilanz 12 BILANZ per 31. März 2015 Aktiven Bankguthaben Bankguthaben auf Sicht Immobilien Stockwerkeigentum in Wohnbauten 0 Gemischte Bauten 0 Kommerziell genutzte Liegenschaften Stockwerkeigentum in kommerziell genutzten Liegenschaften 0 Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten 0 Total Immobilien Sonstige Vermögenswerte Total Aktiven Passiven Verbindlichkeiten Hypothekarschulden Sonstige Verbindlichkeiten Offene Verbindlichkeiten Total Passiven Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen Veränderung des Nettovermögens Veränderung des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn der Rechnungsperiode Ausschüttung 0 Saldo der Bewegungen von Fondsanteilen 0 Gesamtergebnis Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen am Ende der Rechnungsperiode Anzahl der zurückgenommenen und ausgegebenen Anteile Entwicklung der umlaufenden Anteile Stand zu Beginn des Geschäftsjahres Ausgegebene Anteile 0 Zurückgenommene Anteile 0 Stand am Ende des Geschäftsjahres Nettoinventarwert pro Anteil am Ende der Rechnungsperiode Zusätzliche Informationen (Art. 68 KKV-FINMA) Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke 0 Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen 0 Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile 0

14 Erfolgsrechnung 13 ERFOLGSRECHNUNG Vom bis Erträge Mietzinseinnahmen Bankzinsen 45 Bauzinsen 0 Sonstige Mietzinseinnahmen Andere Erträge Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen Total Erträge Aufwand Hypothekarzinsen (einschl. Zinsen für grundpfandgesicherte Darlehen) Andere Passivzinsen 0 Unterhalt und Reparaturen Liegenschaftenverwaltung: a) Liegenschaftsaufwand (Wasser, Strom, Hauswart, Reinigung, Versicherung, etc.) b) Verwaltungsaufwand (Honorare und Kosten der Hausverwaltung) Direkte Steuern Liegenschaftssteuer Schätzungs- und Revisionsaufwand Anwaltskosten 0 Bankgebühren 152 Weitere Kosten (Publikation, Druck, etc.) Reglementarische Vergütungen an: die Fondsleitung die Depotbank Zuweisung an Provisionen für zweifelhafte Debitoren 0 Total Aufwand Reingewinn Realisierter Kapitalgewinn/-verlust Realisierter Gewinn Nichtrealisierter Kapitalgewinn/-verlust (Variation) Gesamterfolg des Rechnungsjahres Verwendung des Erfolges Realisierter Gewinn Vortrag des letzten Rechnungsjahres Zur Verteilung verfügbarer Betrag Zur Auszahlung an die Anleger vorhandener Betrag Zur Ausschüttung bestimmter Kapitalgewinn 0 Zur Ausschüttung bestimmter Ertrag 0 Zur Auszahlung an die Anleger vorgesehener Betrag 0 Vortrag auf neue Jahresrechnung

15 Immobilieninventar 14 IMMOBILIENINVENTAR Kommerziell genutzte Liegenschaften Gestehungskosten Geschätzter Verkehrswert³ Erzielte Miet einnahmen¹ Bruttorendite² Leerstände gesamt Zürich Dietikon, Riedstrasse 10, 12, ,17% 7,70% Bern Kirchberg, Industrie Neuhof ,34% 0,00% Aargau Wallbach, Rheinstrasse ,05% 37,20% Aargau Spreitenbach, Härdlistrasse ,40% 1,90% Luzern Root, Oberfeld 2, ,97% 2,40% Aargau Oberentfelden, Industriestrasse ,76% 0,00% Total Zusammenfassung Gestehungskosten Geschätzter Verkehrswert³ Erzielte Miet einnahmen¹ Kommerziell genutzte Liegenschaften Total Total Feuerversicherungswert der Liegenschaften: CHF Auf WEZ Kunststoffwerk AG, Novoplast AG und Duagon AG entfallen je mehr als 5% der gesamten Mieteinnahmen des Immobilienfonds (gemäss Richtlinien der SFAMA für Immobilienfonds vom , Randziffer 66) ¹ inkl. zu erhaltende Mieten ² Beziehung zwischen dem theoretischen Mieterspiegel und dem Verkehrswert (für Liegenschaften mit fertiggestellten / in Betrieb genommenen Bauten) ³ Die Expertisen basieren auf dem reellen Mieterspiegel per

16 Immobilieninventar Zürich Dietikon, Riedstrasse 10, 12, 14 vermietbare Fläche: m 2 02 Bern Kirchberg, Industrie Neuhof 25 vermietbare Fläche: m 2 03 Aargau Wallbach, Rheinstrasse 74 vermietbare Fläche: m 2 04 Aargau Spreitenbach, Härdlistrasse 17 vermietbare Fläche: m Luzern Root, Oberfeld 2, 4 vermietbare Fläche: m 2 06 Aargau Oberentfelden, Industriestrasse 8 vermietbare Fläche: m

17 Aufstellung der Käufe und Verkäufe 16 AUFSTELLUNG DER KÄUFE UND VERKÄUFE Käufe Kommerziell genutzte Liegenschaften Zürich Dietikon, Riedstrasse 10, 12, Bern Kirchberg, Industrie Neuhof Aargau Wallbach, Rheinstrasse Aargau Spreitenbach, Härdlistrasse Luzern Root, Oberfeld 2, Aargau Oberentfelden, Industriestrasse Total Käufe Verkäufe Kein Verkauf zwischen dem und dem

18 Hypothekarschulden 17 HYPOTHEKARSCHULDEN Hypothekarschulden im Detail Kapital Zinssatz jährlich Aufnahmedatum Verfallsdatum ,40% ,48% ,70% ,70% ,570% (gewichteter, durchschnittlicher Zinssatz) Detailangaben zu den im Laufe des Rechnungsjahres aufgenommenen und zurückbezahlten Hypothekarschulden Kapital Zinssatz jährlich Aufnahmedatum Verfallsdatum ,71% ¹ Datum der Akquisition des Gebäudes

19 Effektiver Prozentsatz der Entschädigungen 18 EFFEKTIVER PROZENTSATZ DER ENTSCHÄDIGUNGEN Entschädigung der Fondsleitung Maximaler Satz gemäss Fondsvertrag Angewandter Satz Für die Verwaltungskommission 19 des Fondsvertrags 1,50% 1,00% Für den Kauf oder Verkauf von Gebäuden 19 des Fondsvertrags 2,00% 1,00% 2,00% Für die Erstellung von Bauten und umfassenden Renovationen 19 des Fondsvertrags 3,00% 0,00% Für die Verwaltung der Gebäude 19 des Fondsvertrags 5,00% 3,00% Entschädigung der Depotbank Für die Aufbewahrung nicht verpfändeter hypothekarischer Schuldscheine 19 des Fondsvertrags CHF 125. CHF 125. Für die Verwaltung, die Ausführung des Zahlungs - verkehrs und die Aufsicht der Fondsleitung 19 des Fondsvertrags 0,0425% 0,0425% Für die Auszahlung des Jahresertrags an die Anleger 19 des Fondsvertrags 0,25% 0,00% Entschädigung der Fondsleitung und der Depotbank Für die Zeichnungskommission 18 des Fondsvertrags 5,00% 2,00%

20 Relevante steuerliche Vorschriften 19 RELEVANTE STEUERLICHE VORSCHRIFTEN Gemäss Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer und dem Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden werden die Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz auf der Stufe des Fonds besteuert. Dabei profitiert der Fonds von reduzierten Steuersätzen von durchschnittlich 9% bis 19% für die Gewinnsteuer. Für in der Schweiz steuerpflichtige Anleger unterliegen Ausschüttungen des Fonds nicht der Einkommens- oder Gewinnsteuer (auf Stufe Anleger), sofern es sich um Ausschüttungen von Ertrag aus direktem Immobilienbesitz handelt. Die Ausschüttungen erfolgen daher in diesem Umfang auch ohne Abzug der Verrechnungssteuer. Ebenso unterliegt der Vermögenswert der vom Anleger gehaltenen Fondsanteile nicht der Vermögenssteuer (auf Stufe Anleger), insofern sich der Vermögenswert auf den direkten Immobilienbesitzes des Fonds bezieht. Es bleiben jegliche Änderungen dieser Ausführungen über die steuerlichen Aspekte vorbehalten. Die vorhin beschriebenen steuerlichen Vorschriften basieren auf den bisher bekannten juristischen und praktischen Anwendungen. Jede Änderung der Gesetzgebung, Rechtsprechung und Praxis der Steuerbehörden bleibt ausdrücklich vorbehalten.