Immobilien und gemeinnützige Organisationen (Stiftungen und andere NPOs)

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1 FEIERABENDSEMINAR Immobilien und gemeinnützige Organisationen (Stiftungen und andere NPOs) Der Einfluss von Leistungsverträgen auf die Finanzierungs- und Anlagestrategien Dienstag, 2. Juni 2015, Kirche Stiftung Diaconis, Schänzlistrasse 27, 3013 Bern

2 Ablauf Ab 17:30 Uhr Eintreffen der Gäste 18:00 Uhr Begrüssung und Einführung Stephan Herren 18:10 Uhr Referate Andreas Dvorak Alex Bangerter Peter Friedli Fragerunde DR. IUR. STEPHAN HERREN CEO Von Graffenried Recht Fürsprecher, LL.M., EMBA Begrüssung ANDREAS DVORAK MBA Sozialmanagement / Sozialpolitik WU Wien und dipl. SA FH, Mitinhaber socialdesign ag Referat: Wirkung von Immobilien im Leistungsvertrag ALEX BANGERTER Chartered Surveyor (MRICS), MAS UZH Real Estate, Betriebsökonom FH Leiter Von Graffenried AG Liegenschaftsvermittlungen Referat: Bewertungsfragen bei Immobilien 19:00 Uhr Besichtigung Räumlichkeiten Diaconis Ab 19:15 Uhr Apéro und Ausklang PETER FRIEDLI Direktor Stiftung Diaconis Evang.-ref. Pfarrer, EMBA Universität St. Gallen Referat: Der Herr hat s gegeben, der Herr hat s genommen Immobilienstrategie der Stiftung Diaconis

3 Veranstalter socialdesign ag ( ist eine inhabergeführte Beratungsfirma mit Sitz in der Schweiz. Das Unternehmen wurde im Februar 2006 von Andreas Dvorak und Regula Ruflin gegründet. Dienstleistungen Fundiertes Know-how in Betriebswirtschaft, Management, Gesundheits-, Bildungs- und Sozialwesen Von Graffenried Gruppe führt das Kompetenzzentrum Stiftungen ( Die Gruppe ist für die Bereiche Recht, Treuhand, Liegenschaften und Vermögensverwaltung (Bank) als Dienstleistungsfirma seit 80 Jahren in Bern etabliert. Entwicklung Fachkonzepte, Standortbestimmungen zu Strategie und Organisation Begleitung und Unterstützung bei Umsetzung Vernetzung, Weiterbildung, Schulung

4 Spannungsfeld Der geforderte Stiftungsrat Effizienz Rentabilität Kostendruck Kontrolle Wahrnehmung öffentlicher Aufgaben (Leistungsvertrag) Bewirtschaftung des Stiftungsvermögens (u.a. Immobilien) z.b. Berner Stellennetz (BEST) Berner Stellennetz

5 Wirkung von Immobilien im Leistungsvertrag Andreas Dvorak, MAS / MBA 02. Juni 2015

6 Die Immobilie Was ist das? In der Rechts- und Wirtschaftssprache unbewegliches Sachgut : Immobilie (von lat. im-mobilis unbeweglich ) Grundstück oder Bauwerk (Gebäude oder Wohnung) Ist sie ein Grundstück wird sie auch Liegenschaft genannt Mit Anwesen ist meistens ein bebautes Grundstück gemeint Auch Schlösser wären somit Immobilien, wobei deren Herren und Burgfrauen oft das Gegenteil von immobil sind A. Dvorak Wirkung von Immobilien im Leistungsvertrag socialdesign ag 6

7 A. Dvorak Wirkung von Immobilien im Leistungsvertrag socialdesign ag 7

8 Differenzierung von Immobilien nach Nutzungszweck Gewerbeimmobilie: Gebäude oder Gebäudeteil, ausschliesslich zu gewerblichen Zwecken genutzt Sozialimmobilie: Gebäude zur Erkennung und Behandlung von akuten Krankheiten (auch: Gesundheitsimmobilien wie Krankenhäuser, Kliniken). Oder Gebäude, die einem sozialen Zweck dienen, wie Wohnheime, Werkstätten für Behinderte, Flüchtlingszentren etc. Wohnimmobilie: Ein Gebäude oder ein Gebäudeteil hauptsächlich zu Wohnzwecken A. Dvorak Wirkung von Immobilien im Leistungsvertrag socialdesign ag 8

9 Leistungsvertrag als Führungs- und Steuerungs-Instrument Der Leistungsvertrag ist ein zentrales und bewährtes Arbeitsinstrument in der Bestellung und Beschaffung öffentlicher Leistungen. Er regelt die Zusammenarbeit innerhalb der öffentlichen Verwaltung sowie die Zusammenarbeit zwischen der öffentlichen Hand und privaten Anbietern (Nonprofit-Organisationen, Unternehmen). A. Dvorak Wirkung von Immobilien im Leistungsvertrag socialdesign ag 9

10 Parteistellung im Leistungsvertrag Staat Leistungsbesteller Profit- Unternehmen Leistungserbringer Verwaltung / staatliche Betriebe Leistungserbringer Nonprofit- Organisationen Leistungserbringer A. Dvorak Wirkung von Immobilien im Leistungsvertrag socialdesign ag 10

11 Verbreitung der Leistungsverträge Auf Stufe Bund, Kantonen und Gemeinden werden pro Jahr eine hohe Anzahl an öffentlichen Leistungen v.a. bei privaten Nonprofit-Organisationen wie Stiftungen und Vereine qua Leistungsvertrag bestellt. Bei Leistungen im Sozialen, in der Gesundheit, in der Bildung, in der Erbringung von Leistungen im Bau-, Industrie- und Gewerbe, im Verkehr, im Tourismus oder in Kultur und Umwelt, etc. A. Dvorak Wirkung von Immobilien im Leistungsvertrag socialdesign ag 11

12 Liegenschaften im Leistungsvertrag I Inwiefern sind diese ein Thema? Leistungen werden in der Regel innerhalb von Liegenschaften erbracht. Immobilien als zentrales Thema, v.a. hinsichtlich betriebsnotwendiger Infrastruktur. Viele Nonprofit-Organisationen verfügen über Immobilien, erworbene oder gespendete / vererbte, es sind Vermögenswerte Immobilien lösen auch Kosten aus (kleiner Unterhalt, technische Instandhaltungskosten, Sanierungen, Nebenkosten, Gebühren.) A. Dvorak Wirkung von Immobilien im Leistungsvertrag socialdesign ag 12

13 Liegenschaften im Leistungsvertrag II Wie sind Liegenschaften im LV geregelt? Im Leistungsvertrag: Unklarer Umgang mit Regelungen betreffend Liegenschaften, lange kaum ein Thema! Vielzahl von möglichen Regelungen: auszuhandeln und zu definieren! A. Dvorak Wirkung von Immobilien im Leistungsvertrag socialdesign ag 13

14 Liegenschaften im Leistungsvertrag III Mögliche Regelungen Liegenschaften als Teil der Gesamtkosten, egal ob Miete oder Eigentum Separate Darlegung der Leistungen und Kosten ohne Liegenschaften und spezifische Bestimmungen betreffend der Liegenschaften (mit/ohne Rücksicht auf spezifische Gegebenheiten) Leistungsvertragssumme in Abhängigkeit zum Vermögen einer Organisation (bspw. viel Vermögen, weniger Beiträge) Verkauf / Kauf nur in Rücksprache mit der öffentlichen Hand Kostenloses Nutzungsrecht öffentlicher Liegenschaften.. A. Dvorak Wirkung von Immobilien im Leistungsvertrag socialdesign ag 14

15 Die Stadt Biel unterstützt den Verein Autonomes Jugendzentrum AJZ mit Franken pro Jahr und stellt den Gaskessel und die Villa Fantasie für die Leistungserbringung unentgeltlich zur Verfügung. A. Dvorak Wirkung von Immobilien im Leistungsvertrag socialdesign ag 15

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17 Wertsteigernde Investitionen Die öffentliche Hand kann sich an den Kosten für Kapazitätserweiterungen und wertsteigernden Investitionen beteiligen oder entsprechende Darlehen und Bürgschaften gewähren. Eigentumsrechte? Rücksprache! Als wertsteigernde Investitionen gelten diejenigen Massnahmen, welche den Neuwert der Infrastruktur gemäss Schätzung der Gebäudeversicherung (-sanstalt) erhöhen. Sanierung oder Neubauten? Verkauf und danach Miete oder Verkauf und Neukauf? Vermietung eigener Liegenschaften? A. Dvorak Wirkung von Immobilien im Leistungsvertrag socialdesign ag 17

18 Finanzierungsmodelle Immobilien im LV Grundsatzfrage Eigentum Verrechnung Kalkulationssystem In % Gebäudewert «Pauschale» NPO Erwartungswert Unterhalt Effektive Kosten Soll Infrastruktur finanziert werden? effektive Kosten Mit Verrechnung marktüblich Gemeinwesen Miete Ohne Verrechnung kostenbasiert Schedler, K A. Dvorak Wirkung von Immobilien im Leistungsvertrag socialdesign ag 18

19 Zum Abschluss Je parastaatlicher eine Leistung ist (d.h. je mehr von öffentlichen Finanzmitteln abhängig), desto mehr wird empfohlen, liegenschaftsbezogene Tätigkeiten (Investitionen grösserer Art, Neubauten, Käufe, Verkäufe, Annahme von Spenden und Legaten) mit der öffentlichen Hand vorab zu klären, um die Konsequenzen besser einschätzen zu können. Es ist unklar, wie Liegenschaften steuerlich zukünftig bemessen werden ob die Gemeinnützigkeit auf diesen Vermögenswerten Bestand haben wird A. Dvorak Wirkung von Immobilien im Leistungsvertrag socialdesign ag 19

20 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. socialdesign ag Telefon

21 Bewertungsfragen bei Immobilien Verkauf Bewertung Vermietung Beratung Bewertungsfragen bei Immobilen 21

22 Übersicht Marktwert Rahmenbedingungen Bewertungsmethoden Methodenwahl Abgrenzung Interpretation Ergebnisse Bewertungsfragen bei Immobilen 22

23 Marktwert Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. Bewertungsfragen bei Immobilen 23

24 Marktwert Simulation eines Verkaufs geschätzter Betrag Stichtags bezogener Wert gewöhnlicher Geschäftsverkehr angemessener Vermarktungszeitraum Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang Bewertungsfragen bei Immobilen 24

25 Marktwert Quelle: Die Immobilienbewertung, Canonica 2009 Bewertungsfragen bei Immobilen 25

26 Marktwert Marktinformationen Bewirtschaftung Mietrecht Immobilienbewertung Rechnungswesen Bau und Planung Objektstrategie Bewertungsfragen bei Immobilen 26

27 Rahmenbedingungen keine gesetzlichen Vorschriften Bilanzierungsvorschriften Bewertungsrichtlinien Internationale Bewertungsstandards Nationale Bewertungsstandards Bewertungsfragen bei Immobilen 27

28 Bewertungsmethoden Vergleichswertmethoden Ertragswertmethoden Sachwertmethode Weitere Methoden Vergleichswertmethode Kennwertmethode Hedonische Methode Ertragskapitalisierung Barwertmethode DCF-Methode Sachwertmethode Lageklassemethode Residualwertmethode Realoptionsmodell Bewertungsfragen bei Immobilen 28

29 Methodenwahl Welche Bewertungsmethode ist die Richtige? kommt auf Bewertungsobjekt an Methode mit der sich das entsprechende Bewertungsszenario nachvollziehbar abbilden lässt marktorientierte Methode akzeptierte Methode Bewertungsfragen bei Immobilen 29

30 Abgrenzung Ersetzt eine Bewertung eine Due Diligence? eine Bewertung ersetzt eine Due Diligence nicht lediglich Überprüfung/Plausibilisierung der zur Verfügung gestellten Unterlagen keine vollständige Kontrolle sämtlicher Unterlagen Bewertungsfragen bei Immobilen 30

31 Abgrenzung keine detaillierte Marktanalysen keine detaillierte rechtliche Prüfung keine detaillierte Bauzustandsanalyse keine detaillierte Umweltanalyse keine Verifikation aller verwendeten Unterlagen keine Nutzerabklärungen Bewertungsfragen bei Immobilen 31

32 Interpretation der Ergebnisse Wie genau ist das errechnete Ergebnis? Expertenmeinung Datengrundlage Szenario Homogenität des Bewertungsobjektes Anzahl Transaktionen Plus/minus 10% Bewertungsfragen bei Immobilen 32

33 Fazit Ermittlung Marktwert = Simulation eines Verkaufs Keine gesetzlichen Vorschriften wie Immobilien zu bewerten sind Gewählte Methode hängt von der Aufgabenstellung ab Eine Bewertung ersetzt keine Due Diligence Eine Bewertung ist eine Expertenmeinung mit einer Schätzgenauigkeit von plus/minus 10% Bewertungsfragen bei Immobilen 33

34 Alex Bangerter Leiter Liegenschaftsvermittlungen Immobilientransaktionen, Immobilienbewertung, Vermietung, Immobilienberatung Chartered Surveyor (MRICS), MAS UZH Real Estate, Betriebsökonom FH Telefon Bewertungsfragen bei Immobilen 34