DWS ACCESS Wohnen. Ihr Zugang zu ausgewählten deutschen Wohnimmobilien

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1 DWS ACCESS Wohnen Ihr Zugang zu ausgewählten deutschen Wohnimmobilien

2 Inhaltsverzeichnis Wohnimmobilien als Anlageform 3 Der deutsche Wohnungsmarkt 4 Steigende Nachfrage 4 Trend zurück in die Stadt 5 Beschränktes Angebot 5 Das Produktkonzept 6 Das Startportfolio 7 Der Asset-Manager 8 Der Initiator 8 Produktmerkmale im Überblick 9 Wesentliche Risiken der Beteiligung 10 7 gute Gründe für DWS ACCESS Wohnen 11 Hannover: Halkettstraße, Helmholtzstraße, Glashüttenstraße

3 Wohnimmobilien als Anlageform Immobilien zählen in Deutschland zu den beliebtesten Kapitalanlagen. Die Sorge vor Geldent wertung und die Einschätzung der Immobilie als vergleichsweise sichere Anlageform sind für viele Immobilienkäufer der Hauptgrund für ihre Immobilienanlage. 1 Insbesondere Wohnimmobilien haben bei richtiger Auswahl ein höheres Maß an Kontinuität gezeigt: Anders als Büroimmobilien haben sich diese meist unabhäniger von konjunkturellen Schwankungen entwickelt. Dies ist einer der Gründe, die dazu geführt haben, dass sich die Wohnimmobilie als Kapitalanlage zunehmend großer Beliebtheit erfreut. In dieser Broschüre stellen wir Ihnen die Trends im deutschen Wohnungsmarkt und eine neue Anlagemöglichkeit vor: DWS ACCESS Wohnen. Die Beteiligung bietet Ihnen ein mittelbares Investment in ein ausgewähltes und professionell gemanagtes deutsches Wohnimmobilienportfolio. Bereits mit einem Betrag von EUR können Sie sich mittelbar an der wirtschaftlichen Entwicklung einer Vielzahl von Wohn immobilien beteiligen. Berlin: Breitensteinweg / Hocksteinweg 1 Vgl. Immobilienverband Deutschland (IVD): Forsa-Umfrage, PM vom DWS ACCESS Wohnen // 3

4 Der deutsche Wohnungsmarkt Insgesamt gibt es in Deutschland rund 40 Mio. Wohneinheiten. Zu Beginn des Jahres 2008 lebten nach Angaben des Statistischen Bundesamtes etwa 57 Prozent der Privathaushalte in Deutschland zur Miete. Während größere Haushalte zum Wohneigentum tendieren, wohnen Personen in Ein- und Zweipersonenhaushalten mehrheitlich zur Miete. Die meisten Mieter, knapp 80 Prozent, leben in Mehrfamilienhäusern und nur ein geringer Teil der Mieter wohnt in Ein- oder Zweifamilienhäusern. 1 Über viele Jahre zeigten die Wohnungsmieten in Deutschland nur ein geringes Wachstum. Seit Ende 2005 aber sind die Mieten in einigen Städten stärker gestiegen, da das dortige Angebot der Nachfrage häufig nicht entspricht. Das gilt zum einen für Metropolregionen wie Berlin, Hamburg, München, das Rhein-Main-Gebiet oder das Ruhrgebiet. Zum anderen waren Mietsteigerungen in etablierten Oberzentren wie Karlsruhe, Hannover und Augsburg zu beobachten. Steigende Nachfrage Der Bedarf an Wohnungen ist in Deutschland weiterhin hoch. 2 Die Zahl der Privathaushalte ist beständig gewachsen und hat sich seit den 1960er Jahren auf knapp 40 Millionen verdoppelt. 3 Bis zum Jahr 2020 sollen es nach Angaben des Statistischen Bundesamtes trotz erwartetem Bevölkerungsrückgang sogar rund eine halbe Million Haushalte mehr sein. 4 Eine Ursache für die derzeit wachsende Nachfrage sind langfristige gesellschaftliche Entwicklungen. Ein entscheidender Faktor ist der Trend zu kleineren Haushalten. Heute werden zwei von drei Wohnungen von nur noch ein bis zwei Personen bewohnt. Die Gründe dafür werden in veränderten Lebensweisen in der Gesellschaft gesehen. Die jüngere Generation beginnt die Familiengründung später, während die wachsende Gruppe älterer Menschen immer mehr Einzelhaushalte bis ins hohe Alter führt. 5 Gestiegene Zahl der Ein- und Zweipersonenhaushalte in Mio. Haushalten : rund 28,4 Mio. 1- und 2-Personenhaushalte : rund 10,3 Mio. 1- und 2-Personenhaushalte Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen > = 5 Personen Quelle: Statistisches Bundesamt, ,3,4 Vgl. Statistisches Bundesamt, ,5 Vgl. Bundesregierung, Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland, Juni // DWS ACCESS Wohnen

5 Trend zurück in die Stadt Wohnungen in guten städtischen Lagen bieten eine bevorzugte Form des Wohnens. Eine hohe Anziehungskraft geht vom Arbeitsangebot, den oft höheren Einkommensmöglichkeiten und der besseren Infrastruktur aus. Das breit gefächerte Kulturangebot, die Bildungs- und Gesundheitseinrichtungen sowie die abwechslungsreichen Einkaufsmöglichkeiten werden als urbane Lebensqualität geschätzt. Dabei dürften sich einzelne Regionen jedoch unterschiedlich entwickeln. Während sich in einigen Bereichen vermehrte Abwanderungsbewegungen abzeichnen, könnte sich die Wohnungsmarktsituation in zahlreichen Ballungszentren bei steigender Zahl an Privathaushalten und der geringen Neubautätigkeit weiter verschärfen. 1 Beschränktes Angebot In Deutschland werden immer weniger Wohnungen gebaut: Im vergangenen Jahr wurde ein neues Nachkriegstief markiert. 1 Die Zahl der neu fertig gestellten Wohnungen hat seit dem Bauboom nach der Wiedervereinigung Mitte der 1990er Jahre kontinuierlich abgenommen. 2 Potenzielle Bauherren schrecken vor den stark gestiegenen Baukosten zurück, vielerorts sind zudem die Bauflächen knapp. Die Schere zwischen dem Bedarf an neuen Wohnungen und dem Neubau klafft immer weiter auseinander, so ein Repräsentant des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). 3 In den stark nachgefragten Lagen in deutschen Ballungszentren zeichnet sich ein Wohnungs mangel ab. 4 Wenn die Wohnungsbauaktivität nicht wieder anzieht, kann Schätzungen zufolge der zukünftige Bedarf an nachgefragten Wohnungen in den Ballungsräumen nicht mehr gedeckt werden. 5 Rückgang der Neubautätigkeit um fast 65 Prozent seit 1997 in Wohneinheiten jährliche Neubautätigkeit Quelle: Statistisches Bundesamt, Vgl. Statistisches Bundesamt, Vgl. Bundesregierung, Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland, Juni Vgl. FAZ, Wohnungsbau: Auf einem neuen Tiefpunkt, 10. Juli Vgl. LBS Research, Markt für Wohnimmobilien Vgl. Pestel Institut, DWS ACCESS Wohnen // 5

6 Das Produktkonzept Der geschlossene Immobilienfonds DWS ACCESS Wohnen eröffnet Anlegern den Zugang zu ausgewählten deutschen Wohnimmobilien. Das Fondskonzept basiert auf den prognostizierten demographischen und wirtschaftlichen Entwicklungen sowie den gegenwärtig erwarteten Wanderungstendenzen innerhalb Deutschlands. Investiert wird in bestehende Mehrfamilienhäuser bzw. Wohn- und Geschäftshäuser in deutschen Metropolregionen und Oberzentren. Der Fonds investiert mittelbar in ausgewählte Objekte, die festgelegten Investitionskriterien genügen. Unter Einhaltung der Investitionskriterien erfolgt die Auswahl der Objekte in Zusammenarbeit mit den erfahrenen Immobilienexperten von alt + kelber. Beim Immobilieneinkauf wird auf Standort- und Objektqualität geachtet. Durch das diversifizierte Portfolio, das professionell ausgewählt und verwaltet wird, können sich für den Anleger Chancen gegenüber einem Investment in eine direkt gehaltene Einzelimmobilie ergeben. Wichtige Investitionskriterien» Schwerpunkt auf langfristiger Vermietung 1» Ausschließlich Bestandsobjekte» Guter baulicher Zustand» Hohe Standortqualität» Marktadäquate Wohnungen» Angemessene Kaufpreise» Geographische Streuung des Portfolios Dresden: Körnerplatz Rund 75 Prozent des Portfolios sollen in einer Objektgesellschaft dauerhaft zur Erzielung von Mieteinnahmen gehalten werden, ca. 25 Prozent sind für den kleinteiligen Wohnungsverkauf vorgesehen und werden in einer zweiten Objektgesellschaft gehalten. Die Fondsgesellschaft wird wiederum Anteile an diesen beiden Objektgesellschaften halten. Bei Fondsauflegung hat die Fondsgesellschaft bereits mittelbar Zugriff auf 22 Immobilien 2 in bundesweit 11 Städten. Dieses Startportfolio soll je nach Fondsvolumen durch weitere geeignete Immobilien ergänzt werden. 3 1 Auch bei Objekten, die für den Weiterverkauf vorgesehen sind, spielt die langfristige Vermietungsfähigkeit eine große Rolle. 2 Davon sind zwei Immobilien für den kleinteiligen Wohnungsverkauf vorgesehen. 3 Vgl. hierzu Seite 9 6 // DWS ACCESS Wohnen

7 Das Startportfolio Geographische Streuung der Immobilien im Startportfolio Schenefeld Hamburg Hamburg: Saseler Straße Hannover Berlin Hannover: Helmholtzstraße Essen Mülheim an der Ruhr Düsseldorf Dresden Bad Nauheim Frankfurt am Main Berlin: Oberland-, Bacharacher Str. Fürth Essen: Ruhrtalstraße Berlin: Breitensteinweg Merkmale des Startportfolios» 22 Immobilien in 11 Städten 1 Düsseldorf: Ellerstraße» Gesamtmietfläche: m²» 564 Mieteinheiten Dresden: Hubertusstraße» Durchschnittliche Wohnungsgröße von rund 62 m²» Durchschnittliche Nettokaltmiete je Mieteinheit von rund 426 EUR pro Monat Fürth: Moosweg 1 Davon sind zwei Immobilien für den kleinteiligen Wohnungsverkauf vorgesehen. DWS ACCESS Wohnen // 7

8 Der Asset-Manager: Immobilienexpertise von alt + kelber alt + kelber ist auf Wohnimmobilien spezialisiert. Neben Dienstleistungen für Immobilienverwaltung und -management, bautechnische und wirtschaftliche Objektprüfung sowie Maklerleistungen bietet alt + kelber auch Leistungen im Bereich der Wohnungsprivatisierung an. Bislang hat alt + kelber rund einzelne Wohnungen an Mieter, Selbstnutzer und Kapitalanleger verkauft. 1 Der seit 25 Jahren im Wohnungsbereich tätige Immobiliendienstleister alt + kelber verfügt über ein bundesweites Netz von 18 Niederlassungen. Damit können Objekte kompetent vor Ort betreut werden. Aktuell werden von alt + kelber rund Wohnungen verwaltet. Damit ist alt + kelber einer der größten Wohnimmobiliendienstleister Deutschlands. Für DWS ACCESS Wohnen sollen die Experten von alt + kelber während der prognostizierten Laufzeit den Lebenszyklus der Fondsimmobilien begleiten vom Kauf über die laufende Bewirtschaftung bis ggfs. hin zur Veräußerung der Objekte. Beim Auswahlprozess prüfen und analysieren sie die einzelnen Wohnobjekte und bereiten den Kauf vor. Zudem umfasst das Aufgabengebiet das technische und das kaufmännische Gebäudemanagement sowie die Weiterentwicklung und Veräußerung der Objekte. Der Initiator: DWS Finanz-Service GmbH REAL ASSETS Mit der Produktplattform DWS ACCESS eröffnet die DWS Finanz-Service GmbH Anlegern den Zugang zu Fondslösungen im Bereich der Sachwertanlagen wie z. B. Immobilien. Seit Frühjahr 2009 führt sie auch die geschlossenen Fondsprodukte der RREEF Management GmbH (vormals DB Real Estate) fort. Damit verfügt der Geschäftsbereich über mehr als 35 Jahre Erfahrung mit über 40 geschlossenen Immobilienfonds, 2 darunter auch mehrere Wohnimmobilienfonds. Die von RREEF zur DWS-Gruppe gewechselten Mitarbeiter verantworten bei DWS ACCESS die Bereiche Fondskonzeption, Fondsmanagement und Anlegerservice. Platziertes Eigenkapital geschlossener Immobilienfonds der RREEF Management GmbH 1,3 in Mio. EUR (kumulierte Darstellung) bis 1979 bis 1989 bis 1999 bis 2008 Inland Ausland Quelle: Leistungsbilanz Aus der Entwicklung in der Vergangenheit kann nicht auf zukünftige Entwicklungen / Ergebnisse geschlossen werden. 2 Die Leistungsbilanz kann beim Initiator kostenlos angefordert werden. 3 Vormals DB Real Estate Management GmbH. 8 // DWS ACCESS Wohnen

9 Produktmerkmale im Überblick Fondsgesellschaft Geplantes Fondsvolumen davon Eigenkapital ca. davon Fremdkapital ca. Mindestbeteiligung DWS ACCESS Wohnen GmbH & Co. KG 120 Mio. EUR ca. 60 Mio. EUR ca. 60 Mio. EUR EUR (Beträge darüber müssen durch EUR teilbar sein) Agio 5 % Geplante Auszahlungen (Prognose) Platzierungszeitraum Prognostizierte Laufzeit ab 2011 ca. 6,25 %, auf ca. 7,0 % p. a. im Jahr 2019 ansteigend (jeweils nach Kosten vor Steuern, bezogen auf das Eigenkapital ohne Agio) Der Platzierungszeitraum ist bis vorgesehen und kann bis verlängert werden. ca. 11 Jahre Beteiligungsdauer unbegrenzt; erstmalige Kündigungsmöglichkeit der Anleger zum Steuerliche Behandlung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie Kapitaleinkünfte Asset-Manager alt + kelber Immobiliengruppe GmbH, vertraglich gebunden bis 2022 Vertriebsprovision Nähere Informationen zu Provisionen und Vergütungen bei Vermittlung durch Mitarbeiter der Deutschen Bank Gruppe sowie zu weiteren Vergütungen finden Sie auf Seite 12. Prognostizierter Auszahlungsverlauf p. a. in Prozent vom Beteiligungskapital ohne Agio Prognosedaten bieten keine Gewähr für tatsächliche Auszahlungen! 100, ,25 6,25 6,25 6,25 6,25 6,5 6,5 6,75 7, ,65* * Investitionsphase bis Die Auszahlungen an die Anleger richten sich u. a. nach den laufenden Mietüberschüssen und den Erlösen aus Objektverkäufen. Der Auszahlungsprognose liegen Schätzungen zugrunde, u. a. in Bezug auf die Mietund Kostenentwicklung, die Mieterfluktuation, Mietausfälle und die Erlöse aus der Objektveräußerung. Es handelt sich um eine Hochrechnung auf Basis des Startportfolios, das sich an den Investmentkriterien ausrichtet. Die Immobilien müssen den festgelegten Investitionskriterien des Fonds entsprechen. Die ausführliche Darstellung zu den Annahmen finden Sie im Verkaufsprospekt. DWS ACCESS Wohnen // 9

10 Wesentliche Risiken der Beteiligung (Auszug) Wesentliche Risiken 1» Unternehmerische Beteiligung mit Möglichkeit des Totalverlustes von Einlage und Agio» Langfristige Beteiligung; ordentliche Kündigung erstmals im Jahr 2029 möglich» Stark eingeschränkte Handelbarkeit der Beteiligung mangels funktionsfähigem Zweitmarkt» Marktverhältnisse und Wertentwicklung der Immobilien könnten sich negativ auf die zu erzielenden Mieterträge und die Veräußerungserlöse auswirken» Einzelverkauf von Wohnungsbeständen kann länger als geplant dauern und mit geringeren Veräußerungserlösen verbunden sein» Finanzierungsrisiken, z. B. in Bezug auf den Erhalt, die Konditionen und den Umfang der Darlehen» (Teilweises) Blindpoolrisiko, da Teile des Fondsimmobilienportfolios noch nicht feststehen» Risiken durch den Verlust von Schlüsselpersonal und Fehler der Geschäftsführung Dresden: Hubertusstraße Dresden: Friedrich-Wieck-Straße 1 Beispielhafte, nicht abschließende Aufzählung einiger wesentlicher Risiken der Beteiligung. Bitte entnehmen Sie die ausführliche Darstellung der wesentlichen Risiken dem Verkaufsprospekt. 10 // DWS ACCESS Wohnen

11 7 gute Gründe für DWS ACCESS Wohnen 7 gute Gründe für Ihre Anlageentscheidung 1. Steigende Nachfrage Der Trend zu kleineren Haushalten wird voraussichtlich die Nachfrage nach Wohnraum trotz rück läufiger Bevölkerungszahlen insgesamt erhöhen. 2. Beschränktes Angebot Bereits seit Jahren wird in Deutschland zu wenig gebaut, um die Nachfrage zu befriedigen. Diese Entwicklung kann sich in den kommenden Jahren noch verstärken. 3. Trend zurück in die Stadt Die Auswahl der Immobilienstandorte trägt den gegenwärtigen Wanderungsbewegungen zurück in die Metropolregionen Rechnung. Durch das Arbeitsangebot und die urbane Attraktivität orientieren sich viele Menschen wieder in Richtung urbanes Wohnen. 4. Breite geographische Streuung Durch die Investition in eine Vielzahl von Wohnimmobilien an unterschiedlichen Standorten werden Standortrisiken und die Gefahr von Mietausfällen breiter gestreut. 5. Investition in Bestandsobjekte Die Mittel des Fonds werden ausschließlich in bereits fertig gestellte Wohnobjekte investiert (keine Neubauentwicklungsrisiken). 6. Kauf, Bewirtschaftung und Verkauf aus einer Hand Die alt + kelber Immobiliengruppe ist einer der führenden Immobilienmanager und Dienstleister in der Wohnungswirtschaft in Deutschland. Die Gruppe ist bereits seit 25 Jahren im Immobilienmarkt tätig. 7. Doppelstrategie: Langfristige Vermietung und Veräußerung Die langfristige Bewirtschaftung eines Großteils des Portfolios eröffnet die Chance auf laufende Mieteinnahmen. Durch den Verkauf von einzelnen Wohnungen bietet sich die Chance, während der Fondslaufzeit zusätzliche Verkaufserlöse zu generieren. Hannover: Halkettstraße DWS ACCESS Wohnen // 11

12 Hinweis zu Provisionen und Vergütungen bei Vermittlung durch Mitarbeiter der Deutschen Bank Gruppe: Im Zusammenhang mit diesem Beteiligungsangebot erhalten Unternehmen des Deutsche Bank Konzerns die folgenden Provisionen und Vergütungen: Die Fondsgesellschaft zahlt den Vermittlern Deutsche Bank AG, Deutsche Bank Privat- und Geschäftskunden AG, Berliner Bank AG & Co. KG oder DWS Finanz-Service GmbH ( DWS ) für die Eigenkapitalvermittlung eine Vergütung von 9 % des jeweils vermittelten Beteiligungskapitals (ohne Agio). Ferner zahlt die Fondsgesellschaft folgende Vergütungen an Unternehmen des Deutsche Bank Konzerns (jeweils bezogen auf das Beteiligungskapital, ohne Agio): Einmalig 5 % für Konzeption und Marketing und jährlich 0,15 % für die laufende Fondsverwaltung an die DWS sowie jährlich 0,3 % für die Anlegerverwaltung an die Treuhand-Kommanditistin; im Falle der (teilweisen) Liquidation eine weitere Vergütung von 0,75 % des Veräußerungserlöses der Immobilien an die Treuhand-Kommanditistin. Ferner steht der DWS unter bestimmten Voraussetzungen eine erfolgsabhängige Mehrerlösbeteiligung zu, die 10 % der Differenz zwischen 5 % und der prozentualen durchschnittlichen Auszahlung über die Fondslaufzeit entspricht. Sollte die Verwaltungsgesellschaft und/oder die Entwicklungsgesellschaft bei einer Einheit des Deutschen Bank Konzerns Fremdkapital aufnehmen, erzielt die entsprechende Einheit hieraus einen Ertrag in Abhängigkeit von den jeweils vereinbarten Konditionen. Im Falle einer späteren Übertragung von Anteilen an der Fondsgesellschaft fallen weitere Gebühren an (weitere Informationen zu den Vergütungen im Kapitel 8.7 ff. des Verkaufsprospekts). DWS Finanz-Service GmbH Mainzer Landstraße Frankfurt am Main Hotline: / * anlegerservice.cef@db.com * 0,09 EUR / Min. aus dem deutschen Festnetz; ggf. abweichender Mobilfunktarif. Wichtige Hinweise DWS Finanz-Service GmbH, Stand: Juli 2009 Bei diesem Dokument handelt es sich um eine unverbindliche Kurzinformation, die kein öffentliches Angebot für eine Beteiligung an dem darin genannten geschlossenen Fonds darstellt. Die in diesem Dokument enthaltenen Angaben stellen keine Anlageberatung bzw. Empfehlung dar, sondern geben lediglich eine zusammenfassende Kurzdarstellung der beschriebenen unternehmerischen Beteiligung. Weitere Informationen, insbesondere zur Struktur und den Risiken, enthält der Verkaufsprospekt. Dieser ist kostenfrei bei Ihrem Berater oder bei der DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh, Anlegerservice Closed End Funds (CEF), Alfred-Herrhausen-Allee 16 24, Eschborn, anlegerservice.cef@db.com erhältlich. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung der DWS Finanz-Service GmbH wieder, die ohne vorherige Ankündigung geändert werden kann. Soweit die im Dokument enthaltenen Daten erkennbar von Dritten stammen (z. B. bei Quellenangaben), wird für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Daten keine Gewähr übernommen. Aus der (Wert-)Entwicklung in der Vergangenheit kann nicht auf zukünftige Entwicklungen / Ergebnisse geschlossen werden. Das Beteiligungsangebot richtet sich an Anleger, die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind. Dem Verkaufsprospekt ist zu entnehmen, inwieweit der Vertrieb des Produktes unzulässig oder eingeschränkt ist (z. B. Beschränkungen für bestimmte Rechtsordnungen oder ausländische Personen). Er erhält auch nähere steuerliche Informationen Stand: 08 / 2009