PROJEKTMANAGEMENT IN DER BAU- UND IMMOBILIENWIRTSCHAFT

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1 NEUE LEISTUNGSBILDER ZUM PROJEKTMANAGEMENT IN DER BAU- UND IMMOBILIENWIRTSCHAFT erarbeitet von der AHO-Fachkommission Projektsteuerung/Projektmanagement Nr. 19 der Schriftenreihe des AHO Stand: September 2004 ^fe Juristische Gesamtbibliothek ft\ I kh^ fifihnische Universität Darmstadl AHO Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung e. V. Bundesanzeiger

2 Inhaltsverzeichnis Vorwort Verzeichnis der Bilder '. XI 1 Empfehlungen zur Auswahl von neuen Leistungsbildern zum Projektmanagement 1 2 Implementierung und Anwendung von Projektkommunikationssystemen Einleitung Leistungsbild Projektvorbereitung Planung, Ausführungsvorbereitung, Ausführung Systemabschluss Honorierung 9 3 Projektentwicklung im engeren Sinne Einleitung Begriffsbestimmungen Ausgangssituationen der Projektentwicklung Formen der Projektentwicklung Der Markt für Projektentwicklungen Projektarten Zusammenhänge zwischen Projektmerkmalen und Projektgröße Nachfrager nach Projektentwicklungen Anbieter von Projektentwicklungen Der Projektentwicklungsprozess Leistungsbild und Kommentar Leistungsbild der Projektentwicklung i. e. S 19 A Standortanalyse und -prognose (Makro- und MikroStandort) 19 B Marktrecherche (Nachfrager/Kunden und Konkurrenzangebote) 19 C Grundstücksakquisition und -Sicherung 20 D Nutzungskonzeption (Nutzerbedarfsprogramm [DIN 18205], Funktions-, Raum- und Ausstattungsprogramm) 21 E Vorplanungskonzept 22 F Vermarktung (Vermietung, Verkauf) 22 G Projektfinanzierung 23 H Immobilien-, Unternehmens- und Gesellschaftersteuern (Grunderwerb-, Grund-, Gewerbe-, Körperschaft-, I Einkommen-, Erbschaftsteuer) 23 Kostenrahmen für Investitionen (DIN 276) und Nutzungskosten (DIN 18960) 24 J Terminrahmen 24 K Ertragsrahmen 24 L Rentabilitätsanalyse und -bewertung 24 V VII

3 M Risikoanalyse und -bewertung 24 N Entscheidungsvorbereitung Kommentar zum Leistungsbild der Projektentwicklung i. e. S 25 A Standortanalyse und -prognose (Makro- und Mikrostandort) 25 B Marktrecherche (Nachfrager/Kunden und Konkurrenzangebote) 25 C Grundstücksakquisition und -Sicherung 25 D Nutzungskonzeption (Nutzerbedarfsprogramm [DIN 18205], Funktions-, Raum- und Ausstattungsprogramm) 26 E Vorplanungskonzept 26 F Vermarktung (Vermietung, Verkauf) 28 G Projektfinanzierung 28 H Immobilien-, Unternehmens- und Gesellschaftersteuern (Grunderwerb-, Grund-, Gewerbe-, Körperschaft-, I Einkommen-, Erbschaftsteuer) 28 Kostenrahmen für Investitionen (DIN 276) und Nutzungskosten (DIN 18960) 29 J Terminrahmen 29 K Ertragsrahmen 30 L Rentabilitätsanalyse und -prognose mit Sensitivitätsanalyse 30 M Risikoanalyse und -prognose mit Stakeholderanalyse 31 N Entscheidungsvorbereitung für die Projektweiterführung oder den Projektabbruch Honorierung (ohne Eigenkapitalbeteiligung) 35 4 Risikobewertung von Neubau- oder Bestandsimmobilien (Real Estate Due Diligence) Einleitung Ziele des Risikomanagements Ausgangssituation Projektrisiken Leistungsbild und Kommentar Leistungsbild Real Estate Due Diligence" Kurzprüfung Kommentar zum Leistungsbild Real Estate Due Diligence" Abgrenzung zu ganzheitlichen Risikomanagementsystemen Techniken der Risikoidentifikation Honorierung 43 5 Nutzer-Projektmanagement Einleitung Leistungsabgrenzung zwi sehen Nutzer-Proj ektmanagement und Proj ektmanagement für Planung und B auausführung Beispiele für nutzerseitige Ausstattungen Leistungsbild Honorierung 52 VIII

4 6 Unabhängiges Projektcontrolling für Investoren, Banken oder Nutzer Einleitung Einbindung des Projektcontrollings Qualitätssicherung Früherkennung und Aufzeigen von Abweichungen Entscheidungsgrundlagen für den Investor Leistungsbild Honorierung 61 7 Projektmanagement und Projektrechtsberatung aus einer Hand Einleitung Klassische Variante Vernetzte Vertragswerke ARGE-Variante Einheitsunternehmen Leistungsbild für Projektrechtsberatung Honorierung 76 8 Construction Management (CM) Einleitung Merkmale des Construction Managements Einsatzformen des Construction Managements Construction Management at agency" Construction Management at risk" Leistungsbilder und Kommentar Leistungsbild, strukturiert nach Projektstufen Leistungsbild, strukturiert nach Handlungsbereichen 89 A Organisation, Projektstrategie, Koordination, Information, Dokumentation 89 B Qualitäten und Quantitäten 90 C Kosten, Finanzierung, Wirtschaftlichkeit 91 D Termine, Fristen, Logistik 91 E Bauüberwachung Value Management Vorgehensweise Projektvorbereitung Planung Änderung (Ausführungsvorbereitung und Ausführung) Kommentar zum CM Chancen von CM und GMP Risiken von CM mit GMP Interessenkonflikte bei CM-Modellen Controlling von CM-Aufgaben Abgrenzung von Optimierungen und Leistungsminderungen Partneringelemente im CM Alternative Streitschlichtungskonzepte 100 IX

5 8.3 Honorierung CM ohne GMP-Vereinbarung ( at agency") CM mit GMP-Vereinbarung ( at risk") Der Prozess der GMP-Findung - Construction Management atrisk" Construction Management und Wettbewerb 106 Anhang A: Literaturverzeichnis 108 Anhang B: Abkürzungsverzeichnis 113 Anhang C: Glossar 119 Anhang D: Stichwortverzeichnis 147 X

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