Espace Riviera, R Real Estate made in Switzerland MIPIM 2013

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1 Espace Riviera, R33.01 Real Estate made in Switzerland MIPIM

2 2 Editorial Herzlich willkommen in der Schweiz Dr. Roman H. Bolliger Swiss Circle Swiss Circle präsentiert Ihnen an der MIPIM ausgewählte Standorte, Immobilien und Unternehmen aus der ganzen Schweiz. Der Schweizer Immobilienmarkt ist bei Investoren nach wie vor als safe haven beliebt, weshalb das Finden der passenden Immobilie nicht einfach ist. Swiss Circle hilft Ihnen bei der Suche nach den attraktivsten Projekten, der passenden Immobilie oder dem richtigen Standort. Bei uns treffen Sie versierte Immobilienexperten, die Sie unterstützen können. Wir freuen uns auf Ihren Besuch am Swiss Circle-Stand R33.01 in der Espace Riviera! Swiss Circle ist die internationale Plattform für Schweizer Standorte und Immobilien. Swiss Circle the international platform for Swiss locations and properties. A warm welcome to Switzerland Swiss Circle presents selected Swiss locations, properties and real estate companies at MIPIM. Investors consider the Swiss real estate market still as a safe haven within Europe. Therefore it is not easy to find the property, building or location that fits their needs. Swiss Circle helps you to find what you are looking for. On our stand you are also able to meet Swiss real estate experts. We very much look forward to your visit at the Swiss Circle stand R33.01 at the Espace Riviera! Swiss Circle AG Spitalstrasse 190 CH-8623 Wetzikon Tel. +41 (0) info@swisscircle.ch

3 Inhaltsverzeichnis 3 Inhaltsverzeichnis Standteilnehmer und Tätigkeiten 5 Exhibitors and activities Standteilnehmer Portraits 6 Exhibitors portraits Swiss Circle Communications 21 Werden Sie Swiss Circle Member 23 Become a Swiss Circle member immobilien-termine.ch 27 Swiss Visit 29 K.O.-Analyse 32 Kontaktformular 41 Contact Agenda 44 Inserentenverzeichnis Bürgi Nägeli Rechtsanwälte DTZ Flughafen Zürich Flughafen Zürich, «The Circle» HOCHTIEF Development Schweiz HRS International IMMOBILIEN Business (galledia verlag ag) ImmoDreiL immoveris Mobimo Management Swiss Prime Site Tax Partner

4 4 Sound in theory, proven in practice: tax consulting by Tax Partner. The special and general theories of relativity published by Albert Einstein in 1905 and 1916 rank among the most extraordinary accomplishments of the human intellect in the 20 th century. They fundamentally changed our understanding of space, time, and gravity. The theories were later affirmed in practice when refined measurement techniques became available. In 1971, J.C. Hafele and Richard E. Keating proved the existence of time dilation: cesium atomic clocks were flown around the world in opposite directions. Back on earth, the time they indicated actually deviated in the nanosecond range. We compete with the best. Tax Partner AG Consultants Talstrasse Zurich Switzerland Phone

5 Swiss Circle Standteilnehmer 5 Standteilnehmer Tätigkeiten Entwickler Generalunternehmer Investor Vermittler Berater Nutzer Dienstleister Ersteller Standortförderer Medien acasa Immobilien-Marketing GmbH ACRON AG ARCO Real Estate Development SA Baker & McKenzie Zurich Bürgi Nägeli Rechtsanwälte Credit Suisse AG Flughafen Zürich AG «The Circle» Flughafen Zürich AG Halter AG I Unternehmungen HOCHTIEF Development Schweiz AG HRS International Ltd ImmoDreiL AG IMMOBILIEN Business galledia verlag ag immoveris ag Kuoni Mueller & Partner MIBAG Property Managers AG Mobimo Management AG SBB Immobilien smeyers SPG Intercity Zurich AG Steiner AG Swiss Circle AG Swiss Prime Site AG UBS AG Wirtschaftsförderung Luzern

6 6 Swiss Circle Standteilnehmer acasa Immobilien-Marketing GmbH Stelzenstrasse 2 CH-8152 Glattpark (Opfikon) Tel Fax Dieter Beeler Partner Mobile beeler@acasa.ch ACRON AG Splügenstrasse 14 CH-8002 Zürich Tel Fax Kai Bender CEO kai.bender@acron.ch Ertan Isen Stv. Geschäftsführer ACRON GmbH ertan.isen@acron.de

7 Swiss Circle Standteilnehmer 7 Arco Real Estate Development SA Rue du Château 1 Case postale 91 CH-1800 Vevey Tél Fax direction@arco-red.com Ferdinand Locher CFO Mobile ferdinand.locher@arco-red.com Baker & McKenzie Zurich Holbeinstrasse 30 CH-8034 Zürich Tel Dr. Martin Furrer Mobile martin.furrer@bakermckenzie.com Dr. Alexander Wyss Mobile alexander.wyss@bakermckenzie.com

8 8 Swiss Circle Standteilnehmer Bürgi Nägeli Rechtsanwälte Grossmünsterplatz 9 CH-8001 Zürich Tel Gudrun Bürgi Partner, Lawyer, Head Real Estate gbuergi@bnlawyers.ch Urs Bürgi Partner, Lawyer, owner of the Zurich notary, land register and official receiver patent ubuergi@bnlawyers.ch Credit Suisse AG Real Estate Asset Management Sihlcity Kalandergasse 4 CH-8070 Zürich Beat Schwab Head Real Estate Asset Management Switzerland Tel Acquisition Switzerland Tel Claudio Rudolf Head Acquisition and Sales Switzerland David Zumstein Acquisition Switzerland Jessica Lindauer Acquisition Switzerland

9 Swiss Circle Standteilnehmer 9 Fund Management Tel Rainer Scherwey Fundmanager CS Real Estate Fund International & Global Acquisition & Sales Europe Tel Henning Koch Head Acquisition and Sales Europe Holger Herb Acquisition and Sales Europe Maja Procz Acquisition and Sales Europe Nils Gugler Acquisition and Sales Europe Flughafen Zürich AG «The Circle» Postfach CH-8058 Zürich-Flughafen Tel Andrea Jörger Head Project «The Circle» Mobile Thomas Andermatt Head Development «The Circle» Mobile

10 10 Swiss Circle Standteilnehmer Flughafen Zürich AG Postfach CH-8058 Zürich Flughafen Tel Claudio Sani Senior Manager Marketing Mobile Halter AG Unternehmungen Hardturmstrasse 134 CH-8005 Zürich Tel Sandra Wetzel Leiterin Kommunikation Halter Unternehmungen Mobile David Naef Geschäftsführer Halter Immobilien Mobile HOCHTIEF Development Schweiz AG Portikon Thurgauerstrasse 130 CH-8152 Glattpark, Zürich-Opfikon Tel Dr. Ralf Bellm Präsident des Verwaltungsrates

11 Swiss Circle Standteilnehmer 11 HRS HRS International Real Estate AGLtd Walzmühlestrasse 48 Siewerdtstrasse CH-8501 Frauenfeld 8 CH-8050 T +41 (0)52 Zürich F +41 (0) Tel. +41 frauenfeld@hrs.ch Fax zuerich@hrs.ch David Mizrahi MSc ETH Architect SIA Director of Projects Acquisition and Development HRS International Ltd Mobile david.mizrahi@hrs.ch ImmoDreiL AG Sonnenbergstrasse 67 CH-8800 Thalwil Tel info@immodreil.ch Ruvik Shaham CEO Mobile Rachel Kuperfish VP Marketing Katja Guttek Portfolio Managerin & P.A. Mobile

12 12 Swiss Circle Standteilnehmer galledia verlag ag IMMOBILIEN Business Grubenstrasse 56 CH-8045 Zürich Tel Fax Birgitt Wüst Chefredaktorin Tel Erich Schlup Verlagsleiter Mobile Gianni-Massimo Esposito Mediaberater Mobile immoveris ag Gutenbergstrasse 14 CH-3011 Bern Tel Fax Karin Aeberhard CEO Mobile

13 Swiss Circle Standteilnehmer 13 Kuoni Mueller & Partner Investment AG Schweizergasse 21 CH-8001 Zürich Tel Dominik Weber MRICS Partner Direkt Mobile Carmen Fehr Partner Direkt Mobile MIBAG Property Managers AG Bernerstrasse Süd 167 CH-8048 Zürich Tel Fax Michel Regorsek COO MIBAG Property Managers AG Mobile Silvio Wullschleger Head Advisory Services MIBAG Property Managers AG Mobile

14 14 Swiss Circle Standteilnehmer Mobimo Management AG Seestrasse 59 CH-8700 Küsnacht Tel Andreas Hämmerli Leiter Entwicklung Mitglied der Geschäftsleitung Mobile Direkt Peter Grossenbacher Leiter Portfoliomanagement Mitglied der Geschäftsleitung Mobile Direkt Thomas Stauber Leiter Investitionen Dritte Mitglied der Geschäftsleitung Mobile Direkt Stefan-Martin Dambacher Leiter Projektentwicklung Mobile Direkt Claudia Siegle Projektentwicklung Mobile Direkt

15 Swiss Circle Standteilnehmer 15 SBB AG Immobilien Effingerstrasse 15 CH-3000 Bern 65, Schweiz Tel Fax Serge Stalder Leiter Immobilienrechte Telefon smeyers AG Kanzleistrasse 124 CH-8004 Zürich Anja Meyer CEO smeyers AG Bruchstrasse Luzern Tel Fax anja.meyer@smeyers.ch SPG Intercity Zurich AG Zollikerstrasse 141 CH-8008 Zürich Robert Hauri FRICS CEO SPG Intercity Zurich AG Tel robert.hauri@spgintercity.ch

16 16 Swiss Circle Standteilnehmer Steiner AG Hagenholzstrasse 56 CH-8050 Zürich Tel Henri Muhr CEO Michael Schiltknecht Head Real Estate Development Othmar Ulrich Real Estate Development Head Region East Matthias Hauswirth Real Estate Development Head Region Center Carmelo Lombardo Real Estate Development Head Region West François Bernath Real Estate Development Head Commercialization Birgit Werner Head Business Development

17 Swiss Circle Standteilnehmer 17 Swiss Circle AG Spitalstrasse 190 CH-8623 Wetzikon Tel Dr. Roman H. Bolliger Geschäftsleiter Mobile Felix Westermann Messeorganisation Mitglied der Geschäftsleitung Mobile Karin Götz Messeorganisation und Events Mitglied der Geschäftsleitung Mobile Rita Baumberger Events und Sponsoring Mitglied der Geschäftsleitung Mobile Swiss Prime Site AG Froburgstrasse 1 CH-4601 Olten Tel Peter Lehmann Chief Investment Officer

18 18 Swiss Circle Standteilnehmer UBS Fund Management (Switzerland) AG Brunngässlein 12 CH-4002 Basel Tel Fax Matthias Jäger Head Acquisition & Disposition Global Real Estate Switzerland Wirtschaftsförderung Luzern Business Development Lucerne Alpenquai 30 CH-6005 Luzern Tel Fax Rouven Willimann FDI Project Manager Mobile

19 MOBIMO TOWER mobimotower.ch Urban Luxury Living at the heart of the new business district and witnessing the evolution of the new quarter first-hand. Enjoying the privilege of the services of a luxury hotel in your own home. Excellent local and global transport connections. Your investment in the future: 207 m 2 for CHF 4.1 million. MOBIMO TOWER, ZURICH Constancia Jörger, Walde & Partner, T ,

20 Offices in Geneva and Zurich. Operating throughout Switzerland. Matthew Leguen de Lacroix FRICS Managing Partner, Switzerland Pierre Stämpfli MRICS Managing Partner, Switzerland Benjamin Grajzgrund Associate Director, Switzerland

21 Swiss Circle Communications 21 Swiss Circle Communications: Professionelles Marketing rund um Ihren Messeauftritt Messen sind kostspielig! Deshalb lohnt sich eine sorgfältige Planung, Durchführung und Nachbearbeitung des Messeauftritts oder des Messebesuchs. Wir unterstützen Sie, indem wir Ihre bestehenden Marketinginstrumente nutzen und sie auf den Messeevent ausrichten. Wir ergänzen sie aber auch durch neue, wirkungsvolle Instrumente. Dafür steht Ihnen ein eigenes Team von erfahrenen Kommunikationsexperten zur Verfügung. Corporate Film (z.b für Ihren Meetingpoint am Swiss Circle-Stand) Präsentationen (für einen professionellen Auftritt beim Kundenbesuch nach der Messe) Ein erfolgreicher Messe-Auftritt umfasst auch die richtigen Kommunikationsmittel, auf Ihre Bedürfnisse ausgerichtet. Dabei kommt Ihnen die langjährige Erfahrung von Swiss Circle im Messe- Marketing zugute. Wir sorgen für eine sorgfältige Vorbereitung sowie einen professionellen Auftritt während und nach der Messe. Communications Massgeschneiderte Kommunikation Wir gehen individuell auf Ihre Bedürfnisse ein. Hier ein paar Beispiele, womit wir Sie unterstützen können: Konzeption (Orchestrierung verschiedener Marketingaktivitäten) Kontaktevaluation (Identifikation interessanter Adressen schon vor der Messe) Social Media Marketing (Nutzung von z.b. Xing oder Linkedin) Flyer (z.b. für das Dokumentationsfach an der Messe) Event (z.b. ein Networking-Apéro oder eine Präsentation) Give Away (damit Sie den Standbesuchern in Erinnerung bleiben) Inserat (Medienpräsenz vor, während oder nach der Messe) Pressemappe (für Ihre Pressemeldung vor und nach der Messe) Kommunikationsexperten mit Erfahrung Swiss Circle Communications besteht aus einem Team ausgewiesener Kommunikationsexperten: Robin Strebel war als Art Director und Konzepter für verschiedene Werbeagenturen tätig und wurde mit über 30 nationalen und internationalen Preisen, darunter solche des ADC Schweiz und Effie Schweiz, ausgezeichnet. Gian Marco Juon war mehrere Jahre als Account Director und Client Service Director in Beratung und Strategie tätig. Daneben konnte er bei Globus und RBS Coutts Bank wertvolle Erfahrungen auf Kundenseite sammeln. Roman H. Bolliger, Geschäftsleiter des Swiss Circle sowie Dozent und Buchautor, unterstützt das Swiss Circle Communications Team mit seiner Erfahrung und Expertise im Immobilienmarketing. Kontaktieren Sie uns unter:

22 We specialise in the following areas: Real Estate Location Consulting/Immigration Real Estate Development Advisory Services Real Estate Due Diligence Structured Finance Advisory Services Business Establishment and Monitoring Corporate and Commercial Law Bankruptcy and Reorganisation Inheritance and Estate Planning Banking and Insurance Trademark and Copyright Tax Telecommunication Litigation Arbitration Notary Services Languages: German, English, French, Italian, Spanish Contact person: Gudrun Bürgi-Schneider Grossmünsterplatz 9, CH-8001 Zürich Phone +41 (0) , Fax +41 (0)

23 Werden Sie Swiss Circle Member 23 Werden Sie Swiss Circle Member Die Schweiz, das kleine Land mitten in Europa und gleichzeitig ausserhalb der EU, ist ein ganz spezieller Standort für Immobilien und Unternehmen mit Potenzial. Doch vieles ist anders bei uns: Die Landschaft, die Immobilien, die Preise, die Gesetze, die Gepflogenheiten, der Markt. Für Standort- und Immobilien-Verantwortliche aus anderen Ländern, die sich für die Schweiz interessieren, sind diese Besonderheiten eine Herausforderung. Für sie gibt es das Netzwerk der Swiss Circle Member. Swiss Circle ist eine Networking-Organisation für Immobilien- und Standortexperten, die sich sowohl innerhalb der Schweiz als auch auf internationaler Ebene bewegen. Seit über 18 Jahren sind wir an der MIPIM und seit 16 Jahren an der Expo Real mit einem Schweizer Stand präsent. Zudem bieten wir verschiedene Marketing- und Networking-Dienstleistungen an. In der Swiss Circle Membership haben sich über 100 bedeutende Immobilien-Unternehmen und Standorte organisiert. Eine Übersicht finden Sie auf der Rückseite dieser Broschüre. Sie sollten ein Swiss Circle Member werden falls Sie mehr von der Schweiz erfahren und erleben möchten falls Sie Kontakte zu Schweizer Persönlichkeiten knüpfen möchten falls Sie mit Schweizern gute Geschäfte machen möchten Vorteile für Swiss Circle Member Die Swiss Circle Membership ist gleichzeitig Door Opener und Business-Katalysator: nutzen Sie unsere Online-Plattform treffen Sie Schweizer Persönlichkeiten am Swiss Circle-Stand an der MIPIM und der Expo Real präsentieren Sie sich und Ihre Unternehmung in der offiziellen Swiss Circle-Standbroschüre an der MIPIM und der Expo Real knüpfen Sie wertvolle Kontakte an unseren Branchenevents nutzen Sie unser Know-how, um mehr über die Schweiz und deren Eigenarten zu erfahren: Wir haben den direkten Draht zu Spezialisten aus Entwicklung, Bau, Realisierung, Finanzierung, Recht und Marketing profitieren Sie von der Medienpräsenz von Swiss Circle und rücken Sie näher an Ihre Schweizer Zielgruppe; wir sind regelmässig in verschiedenen Schweizer Zeitungen und Fachzeitschriften präsent So werden Sie Swiss Circle Member Beantragen Sie noch heute Ihre persönliche Swiss Circle Membership. Nach Überweisung des Jahresbeitrags von Euro senden wir Ihnen den Swiss Circle Pin und schon sind Sie dabei und können von den Membervorteilen profitieren. Das Kontaktformular finden Sie am Ende dieser Broschüre.

24 Muster PRIME BUILDINGS. PRIME SITES. PRIME INVESTMENTS. THE NUMBER ONE ADDRESS FOR REAL ESTATE INVESTMENTS The name says it all: Swiss Prime Site stands for first-class, prime properties as well as for a highquality real estate portfolio valued at roughly CHF 8.4 billion. With its focus on excellent commercial and retail properties situated in the best locations, Swiss Prime Site ensures its shareholders attractive investments that preserve their substantive value even in turbulent times and generate interesting returns as well. Swiss Prime Site AG, Froburgstrasse 1, CH-4601 Olten, telephone +41 (0) , securities no This advertisement is neither an offer nor a recommendation to buy or sell shares in Swiss Prime Site AG. Past performance is no indication of future returns.

25 Become a Swiss Circle Member 25 Become a Swiss Circle Member Switzerland, this small country located in the heart of Europe yet outside the EU, portrays a very special location for real estate and companies with potential. Many aspects are very different in our country: the landscape, properties, prices, laws, customs, the market a challenge to those internationally active developers who are interested in Switzerland. The wiss Circle Membership offers them an interesting platform. Swiss Circle is a networking organisation for real estate and locations experts, who are active in the international and Swiss market. For 18 respectively 16 years we have been present at MIPIM and Expo Real with a Swiss stand. We also offer numerous marketing and networking services. More than 100 of the most prominent Swiss Real Estate companies and locations partake in our organisation with a Swiss Circle Membership. Please find an overview at the back of this brochure. You should become a Swiss Circle Member if you would like to know more about Switzerland if you would like to establish contact with Swiss personalities if you would like to do reliable business with Swiss real estate experts Advantages for Swiss Circle Member The Swiss Circle Membership is both a door opener and a business catalyst: use our online platform meet Swiss personages at the Swiss stand at MIPIM and Expo Real present yourself and your enterprise prominently in the official stand brochure of Swiss Circle at MIPIM and Expo Real use our recognised expertise to learn more about Switzerland and its characteristics: we are in direct contact with specialists in development, building, project realisation, financing, law and marketing profit from Swiss Circle s media coverage and move closer to your Swiss target group; we are regularly present in numerous Swiss newspapers and trade publications How to become a Swiss Circle Member Apply promptly for your personal Swiss Circle Membership. After having received the yearly fee of EUR we will send you the Swiss Circle Pin now you are a part of it and are able to benefit from the member advantages. Please find the contact form at the end of this brochure.

26 Unabhängiges Schweizer Wirtschaftsmagazin mit Fokus Immobilien, Investment, Finanzierung, Entwicklung, Bau und Architektur. Bildnachweis: pooger/photocase.com

27 immobilien-termine.ch 27 immobilien-termine.ch: Branchenagenda für Immobilien- und Standorttermine Haben Sie auch schon eine Branchenveranstaltung verpasst, die Sie eigentlich unbedingt besuchen wollten? Damit man den Überblick über alle Termine behalten und die Events effizient planen kann, präsentiert immobilientermine.ch alle Aktivitäten auf einen Blick. immobilien-termine.ch ist eine offene Agenda für die wichtigen Termine rund um Schweizer Immobilien und Standorte. Hier kann man sich nicht nur aktuell informieren, sondern auch die eigenen Termine selber hinterlegen und wirkungsvoll publizieren. Termine suchen immobilien-termine.ch zeigt die Top-Termine auf einen Blick. Man kann sich aber auch alle Termine nach Datum geordnet anzeigen lassen oder die Termine nach Thema ordnen. Mit dem Terminabonnement orientieren wir Sie auf Wunsch über sämtliche neuen Termine. Termine publizieren Es ist gar nicht so einfach, Events dem richtigen Publikum zu präsentieren. Wird die Zielgruppe persönlich angeschrieben oder Printwerbung eingesetzt, entstehen hohe Kosten und Streuverluste. Mit immobilien-termine.ch steht Ihnen ein neues, wirkungsvolles Instrument zur Verfügung, um die relevanten Exponenten der Immobilienund Standortszene gezielt zu informieren.

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29 Swiss Visit 29 Mit Swiss Visit zu den attraktivsten Schweizer Immobilien Sind Sie Nutzer, Expansionsleiter, Entwickler oder Investor? Haben Sie Interesse an Schweizer Immobilien und Regionen? Swiss Visit ist keine Ausstellung, keine Messe und keine Konferenz. Swiss Visit lädt 20 internationale Gäste ein, sich vor Ort ein Bild von Projekten, Immobilien und Standorten zu machen. Sie tun dies in der Absicht, in Schweizer Immobilien zu investieren oder sich mit ihrer Firma in der Schweiz niederzulassen. Das zweitägige Programm von Donnerstag bis Freitag sieht vor, dass wir eine Anzahl ausgewählter Standorte/Projekte anfahren und besichtigen. Swiss Visit reist mit einem 5-Sterne-Car von Projekt zu Projekt. Eine gemeinsame Swiss Visit-Dokumentation wird vorgängig allen Beteiligten zugestellt. Ein gepflegter «Get together»-abendanlass rundet das Programm ab und bietet die Gelegenheit, sich näher kennen zu lernen. Mittwoch, 19. Juni 2013 Individuelle Anreise nach Zürich und Begrüssungs-Dinner im «Clouds», dem erstklassigen Restaurant im höchsten Gebäude der Schweiz. Übernachtung im Hotel Renaissance, Zürich Tower Hotel. Donnerstag, 20. Juni 2013 Besichtigung von vier Immobilien und/oder Standorten Get together-abendanlass und Übernachtung im Hotel Freitag, 21. Juni 2013 Besichtigung von vier Immobilien und/oder Standorten 16 Uhr: Schluss der ersten Swiss Visit 2013 Anschliessend bietet sich die Gelegenheit, ein Wochenende individuell in der Schweiz zu verbringen. Die Teilnahmegebühr von Euro 800. exkl. MwSt. beinhaltet die Reise innerhalb der Schweiz, Mahlzeiten und Übernachtungen von Mittwochabend bis Freitagnachmittag. Die Teilnehmerzahl ist beschränkt. Mehr Informationen erhalten Sie unter

30 Airport city the circle will create a global destination for business, education, culture, medicine, hotel accommodation, congresses and much more with direct access to green spaces and within walking distance of the terminals. to read about the project and your new possibilities, go to

31 Swiss Visit 31 Swiss Visit: real estate and locations live You are a user, leader of expansion, developer or investor? You are interested in Swiss real estate or regions? Swiss Visit is neither an exhibition, a trade fair or a conference. A high level programme will lead you to fascinating projects, building sites, real estate and locations. During this interesting journey through Switzerland you will be given the chance to get to know our soon maybe your real estate. Preceding the event all participants will be sent the Swiss Visit documentation. During Swiss Visit you will be travelling with a 5-star bus from one location to the next. During the drive to the locations we will present the respective project and subsequently visit it. A coffee break, drinks or lunch will offer the opportunity for an informal exchange of ideas. Wednesday, June 19th 2013 individual journey to Zurich and welcome dinner with international guests at «Clouds», the first class restaurant in the tallest building in Switzerland. Accommodation in the Hotel Renaissance, Zurich Tower Hotel Thursday, June 20th 2013 viewing of four properties and/or locations get-together event, overnight stay at the hotel Friday, June 21st 2013 viewing of four properties and/or locations 4 pm: end of the first Swiss Visit 2013 Opportunity to spend a individually planned weekend in Switzerland after the event. The participation fee of Euro 800. (excl. of VAT) includes all costs for travelling within Switzerland, meals and overnight stays from Wednesday to Friday. There is a limit to the number of participants. Get more information at

32 32 K.O.-Analyse als Vorstufe zur Due Diligence K.O.-Analyse als Vorstufe zur Due Diligence RA Urs Bürgi, Inhaber des Zürcher Notar-, Grundbuch- und Konkursverwalter-Patentes lic. iur. Gudrun Bürgi-Schneider Bürgi Nägeli Rechtsanwälte, Zürich (Schweiz) Auch in der Schweiz ist die Anwendung des Instruments der K.O. Analyse sehr wichtig. Dabei halten wir dafür, dass nebst der Markt- und Nutzungs- bzw. Nutzer-Analyse der Immobilie auch die rechtlichen Voraussetzungen des Immobilien-Objektes und des Käuferkreises bei einem späteren Weiterverkauf zu prüfen sind. Die K.O.- Analyse ist ein wichtiges Instrument für die Sichtbarmachung besonders negativer Ausprägungen (Analysewert). Als Analysewerte werden jene Werte eingesetzt, die das konkrete Kaufsobjekt beim jeweiligen Kriterium erfüllen (Analysewert = IST). Mit Schwellenwerten (K.O.-Wert = SOLL) wird angegeben, zu welchen Mindestwerten das Analyseobjekt für den Kaufsinteressenten nur in Frage kommt; beim sog. «Compulsory» wird der Faktor 100 eingesetzt. Die K.O.-Analyse ist meistens die Vorstufe zur arbeits- und kostenintensiven Due Diligence. K.O.-Analyse Immobilie in physischer Hinsicht Die K.O.-Analyse am physischen Objekt wird durch eine Gegenüberstellung faktoren-basierter ISTund SOLL-Werte vorgenommen. Die nachfolgende Tabelle zeigt ohne Anspruch auf Vollständigkeit den Aufbau einer möglichen Schwachstellen-Analyse auf. K.O.-Analyse physisch Objekt Strasse/Nr. PLZ/Ort K.O.-Kriterien Analysewert % (IST) K.O.-Wert % (SOLL) Flächenangebot (Objektgrösse) Flächengrundrisse (vielfältige Objektnutzbarkeit) Leerstand Renditeentwicklung Konkurrenzobjekte in der Nähe (in Planung/vor Fertigstellung) Verkehrsanbindung Nutzungsadäquanz Technologische Adäquanz Langfristige Werthaltigkeit Entwicklungsfähigkeit Mieterbonität Vertragsmanagement Bewirtschaftungsaufwand Instandhaltungsaufwand Spezielles

33 K.O.-Analyse als Vorstufe zur Due Diligence 33 K.O.-Analyse Immobilie in rechtlicher Hinsicht In rechtlicher Hinsicht ist einerseits zwischen Asset und Share deal zu unterscheiden und andererseits zwischen hard- und softfacts, die sich pro oder contra Immobilien-Erwerb i.e.s. bzw. i.w.s. auswirken. K.O.-Analyse rechtlich Objekt Strasse/Nr. PLZ/Ort K.O.-Kriterien Analysewert % (IST) K.O.-Wert % (SOLL) ASSET DEAL Eigentumsart Erstellung im Baurecht Exit-Risiken bei Immobilienbaisse Refinanzierungs-Risiken Miteigentumsanteil beherrschende Stellung? Nutzungsart Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten Erschliessung sofortige Überbaubarkeit Gewerbe-Immobilien oder solche mit Mischnutzung (kommerziell/ Wohnen) Erwerbsbeschränkungen für Immobilienfonds + Anlagestiftungen Grundsteuer-Planung Standort-Kanton und Steuersystem Bevorzugung von Immobilien in Kantonen mit Dualistischem System? Steuerfaktoren nach Haltedauer? Grundsteuersicherstellung? Objektauswahl steuerbefreite Management- Immobilien vor grundsteuerpfl. Kapitalanlage-Immobilien? MWST klare Verhältnisse SHARE DEAL Steuern Latente Steuern (Ja / Nein) Verkäuferbereitschaft zur Aktienkaufpreis-Reduktion

34 34 K.O.-Analyse als Vorstufe zur Due Diligence Der Erwerber, der eine Immobilie kauft, welche Anlagefonds und Anlagestiftungen nicht oder nur in begrenztem Umfang kaufen dürfen, muss damit rechnen, dass er im Wiederverkaufsfalle einem (stark) reduzierten Nachfragerkreis gegenübersteht. Bekannt sind z.b. Minderheitsbeteiligungen an interessanten und wertigen Wohnüberbauungen, Einkaufscentern o. ä., die nur nach aufwändigen Bemühungen und mit Preisabschlägen veräussert werden konnten. Ebenso gibt es verschiedene moderne Immobilienareale mit Mischnutzung (Gewerbe/Wohnen), die wegen ihrer Strukturierung der Gewerbe- und Wohnanteile von Pensionskassen nicht erworben werden dürfen. Der Erwerber einer schweizerischen Immobilie oder einer Beteiligung an einer Gesellschaft mit Immobilien in der Schweiz tut gut daran, die beiden K.O.-Analysen vorzunehmen. Die K.O.- Analysen sind zugleich eine wesentliche Grundlage für die EXIT-Strategie des professionellen Immobilien-Investors. Eine deutlich negative Ausprägung einzelner Faktoren führt in der Regel zu einer Abstandnahme vom Kauf, es sei denn der Erwerber sei aufgrund seiner Expertise in der Lage, den negativen Analysewert zum Positiven zu verändern bzw. die Veränderung bilde gerade sein business case. Der negative Analysewert schlägt natürlich bei der Immobilienbewertung mit einem Abschlag zu Buche. Weiterführende Informationen

35 WHY NOT PROFIT FROM OUR SOUND PERFORMANCE? Our flexible, multilingual team offers customized quality services on the attractive Swiss property market. We are an independent company, fully committed to securing the best deal for you. You can rely on our extensive experience, specialized expertise and professional network.

36 36 K.O. Analysis: preliminary stage of due diligence K.O. Analysis: preliminary stage of due diligence Lawyer Urs Bürgi, holder of the Zurich Notary, Land Register and Insolvency Practitioner Licence lic.iur. Gudrun Bürgi-Schneider Bürgi Nägeli Law Firm, Zurich (Switzerland) The application of the K.O. analysis tool is very important in Switzerland as well. We take the view that in addition to the market analysis and use or user analysis of the real estate, the legal requirements for the real estate and the categories of buyers must be scrutinized in case of a subsequent resale. The K.O. analysis is an important tool for depicting particularly negative characteristics (analytical value). Those values that satisfy the respective criteria of the specific pro- perty for purchase (analytical value = ACTUAL) are applied as analytical values. Threshold values (K.O. value = TARGET) state the minimum values that make the analysed real estate acceptable to potential buyers; the factor 100 is applied to the so-called compulsory values. The K.O. analysis is usually the stage that precedes the labour-intensive and costly due diligence. K.O. Analysis of Real Estate from a Physical Perspective The K.O. analysis of a physical property is conducted by juxtaposing factor-based ACTUAL and TARGET values. The following table which is not intended to be exhaustive shows the structure of a potential analysis of weak points. K.O. Analysis physical Property Street/No. Postcode/City K.O. Criteria Analytical Value % (ACTUAL) K.O. Value % (TARGET) Floor space (size of property) Floor plans (multiple-use property) Vacancy rate Yield trend Competing properties in the vicinity (at the planning stage/ nearing completion) Transport connections Suitability for use Technological suitability Long-term appreciation Development potential Tenant s creditworthiness Contract management Operating costs Maintenance costs Specifics

37 K.O. Analysis: preliminary stage of due diligence 37 K.O. Analysis of Real Estate from a Legal Perspective From a legal perspective, a distinction must be made between an asset and share deal on the one hand and between hard and soft facts that speak for or against the acquisition of real estate in the strict sense and in the wider sense respectively on the other hand. K.O. Analysis legal Property Street/No. Postcode/City K.O. Criteria Analytical Value % K.O. Value % ASSET DEAL (ACTUAL) (TARGET) Type of Property Construction under the right to build Exit risks in the event of a property slump Refinancing risks Co-ownership share Controlling position? Type of Use Building land (incl. properties scheduled for demolition and unfinished buildings) Development Immediate option to construct superstructure Commercial or mixed use property (commercial/residential) Purchase restrictions for property funds + investment trusts Land and Property Tax Planning Cantonal location and taxation system Preference for real estate in cantons with two-tier system? Tax factors based on duration of possession? Determination of land and property tax? Choice of Property Tax exempt management properties rather than investment properties liable to land and property tax? VAT Transparency SHARE DEAL Taxes Deferred taxes (Yes / No) Willingness of seller to accept a reduction in the share purchase price

38 38 K.O. Analysis: preliminary stage of due diligence Anyone who buys a property which investment funds and investment trusts are not permitted to purchase or is subject to purchase restrictions must expect to be faced with a (much) reduced category of potential buyers in the event of a resale. Well-known examples are minority holdings in attractive and valuable residential superstructures, shopping centres and the like, which required a great deal of effort to sell and then only with price reductions. There are also various modern mixed use (commercial/residential) areas of real estate, which pension funds are not permitted to buy due to their commercial and residential share structure. The purchaser of real estate in Switzerland or a stake in a company with real estate in Switzerland would be well advised to make sure that both K.O. analyses are conducted. The K.O. analyses also provide an essential basis for the EXIT strategy of the professional real estate investor. A manifestly negative degree of individual factors usually results in the buyer withdrawing from the purchase, unless he has the expertise to enable him to turn the negative analytical value into a positive one or his business case is about the change. The valuation of the real estate naturally takes the negative analytical value into consideration with a price reduction. Further Information

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40 HOCHTIEF DEVELOPMENT SCHWEIZ AG MIT WASSER GEBAUT. MITTEN IN ZÜRICH. Besuchen Sie und mieten Sie in der Bürowelt von morgen. DEVELOPMENT

41 Kontaktformular 41 Kontaktformular Contact Kontaktieren Sie uns! oder Telefon Contact us! or Phone Swiss Circle ist Ihr Experte für Schweizer Immobilien und Standorte. Für Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Bitte kontaktieren Sie mich: Ich interessiere mich für Schweizer Immobilien. Ich interessiere mich für einen Schweizer Standort. Ich bin auf der Suche nach kompetenter Beratung. Ich möchte gerne Swiss Circle Member werden. Swiss Circle is your expert for Swiss Real Estate and locations. We will gladly answer your questions. Please contact me: I am interested in Swiss Real Estate I am interested in a Swiss location I am looking for expert advice I wish to become a Swiss Circle Member Firma / Company Name und Vorname / Name and Surname Titel und Position / Title and Position Adresse / Address -Adresse / address Telefonnummer / Telephone number Bemerkungen / Remarks Swiss Circle AG Spitalstrasse 190 CH-8623 Wetzikon info@swisscircle.ch

42 Tuesday, March 12th, 10 am Conference Panel: Switzerland still a safe haven for real estate investors? Location: Gaudi room, level 01 Co-organiser: Presenter: Speaker: IMMOBILIEN Business Magazin Roman Bolliger / Swiss Circle Steffen Szeidl / Drees & Sommer Sven Schaltegger / PWC Real Estate Nicolas Rebier / Losinger Marazzi

43 NATURE GAVE US THE SPACE. WE ENSURE ITS CAREFUL USE. Switzerland is blessed with wonderful natural spaces. For us, these are locations that have to be planned, developed and used with a special sense of responsibility and care. Construction is a particular challenge. At HRS, we assume the entire responsibility on construction, from start to finish guaranteeing schedule, cost and quality. Caring about nature. Find out more under HRS Real Estate AG HRS Renovation AG HRS International Ltd Siewerdtstrasse 8 CH-8050 Zürich T +41 (0) F +41 (0) zuerich@hrs.ch BASEL BERN CHUR CRISSIER FRAUENFELD FRIBOURG GENÈVA GIUBIASCO NEUCHÂTEL ST. GALLEN VADUZ

44 u n l i m i t e d a r c h i t e c t u r e Agenda 2013 MIPIM March, 12th to 15th in Cannes Swiss exibitors show their projects and services at the Swiss Circle stand. Swiss Circle Breakfast May, 15th in Zurich The annual expert talk exclusively for member. Swiss Circle Visit June, 19th to 21st in Switzerland Visit of Swiss properties and locations live! Swiss Circle Briefing September, 18th in Zurich The traditional meeting bevor Expo Real: a good opportunity to prepare for the exibition and to learn more about Swiss Circle. EXPO REAL October, 7th to 9th in Munich Swiss Circle presents Switzerland at the international exibition for real estate and locations in Munich. Swiss Circle Member können unsere Online-Plattform nutzen. Sie treffen Schweizer Persönlichkeiten an der Expo Real, der MIPIM sowie an den Swiss Circle Networking Events wie dem Swiss Circle Briefing oder dem Swiss Circle Breakfast. Sie können sich und ihre Unternehmung in der offiziellen Swiss Circle-Standbroschüre präsentieren. Für eine Präsenz am Swiss Circle-Messestand ist eine zusätzliche Registrierung als Mitaussteller notwendig. Swiss Circle Member haben einen direkten Draht zu Schweizer Spezialisten aus Entwicklung, Bau, Realisierung, Finanzierung, Recht und Marketing. Current information regarding these and other real estate events is available at Swiss Circle AG Spitalstrasse 190 CH-8623 Wetzikon Tel