Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 2015 Landkreis Oberhavel

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1 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oberhavel Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 215 Landkreis Oberhavel

2 Impressum Herausgeber Geschäftsstelle beim Kataster- und Vermessungsamt Rungestr Oranienburg Telefon: 331 / / Telefax: 331 / gutachterausschuss@oberhavel.de Internet: Berichtszeitraum bis Datenerhebung Für den Bericht wurden alle bis zum abgeschlossenen Kaufverträge ausgewertet, die bis zum in der Geschäftsstelle eingegangen sind. Datum der Veröffentlichung Bezug Als PDF-Dokument oder Druckexemplar in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses (Kontaktdaten siehe oben) Als PDF-Dokument auch im Internetshop GEOBROKER Gebühr 3,- Titelbild Landkreis Oberhavel mit ausgewählten Standorten (vgl. Bildunterschriften) Die Vervielfältigung und Verbreitung des Grundstücksmarktberichts ist nur mit der Genehmigung des Herausgebers gestattet. Eine auszugsweise Vervielfältigung ist mit einer Quellenangabe gestattet.

3 Inhaltsverzeichnis 1. Der Grundstücksmarkt in Kürze Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes Rahmendaten zum Grundstücksmarktbericht Berichtsgebiet, regionale Rahmenbedingungen Wirtschaftliche Entwicklung Übersicht über die Umsätze Vertragsvorgänge Geldumsatz Flächenumsatz Bauland Allgemeines Bauland für den individuellen Wohnungsbau / Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke Preisniveau, Preisentwicklung Bodenpreisindexreihen, Geltungsbereich der Indexreihen Umrechnungskoeffizienten Grundstücksgröße Geschossflächenzahl Bauland für den Geschosswohnungsbau / Mehrfamilienhausgrundstücke Preisniveau, Preisentwicklung Bauland für Gewerbe Preisniveau, Preisentwicklung, Bodenpreisindexreihen Bauerwartungsland und Rohbauland Sonstiges Bauland Unbebaute Wochenendhausgrundstücke Erbbaurechte Sonderauswertungen Unbebaute Baugrundstücke in Wasserlage Arrondierungsflächen Grundstücke im Außenbereich Hinterliegende Baulandflächen (2. Reihe) Grundstücke in Ecklagen Inhaltsverzeichnis

4 Grundstücksmarktbericht Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke Allgemeines Landwirtschaftliche Flächen Preisniveau, Preisentwicklung Bodenpreisindexreihen Umrechnungskoeffizienten Forstwirtschaftliche Flächen Landwirtschaftliche Betriebe (Höfe) Flächen im Naturschutz- bzw. Landschaftsschutzgebiet Flächen für den Obst- und Gemüseanbau Begünstigtes Agrarland Sonstige unbebaute Grundstücke Hausnahe Gartenflächen Freizeitflächen Camping- und Zeltplätze Verkehrsflächen private Wege Sonstige Gemeinbedarfsflächen Sonstige Nutzungen unbebauter Flächen Bebaute Grundstücke Allgemeines Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Preisniveau, Preisentwicklung Sachwertfaktoren für Einfamilienhäuser Reihenhäuser, Doppelhaushälften Preisniveau, Preisentwicklung Sachwertfaktoren für Reihenhäuser und Doppelhaushälften Mehrfamilienhäuser Preisniveau, Preisentwicklung Bürogebäude, Geschäftshäuser, Wohn- und Geschäftshäuser Preisniveau, Preisentwicklung Gewerbe- und Industrieobjekte Sonstige bebaute Objekte Bebaute Erholungsgrundstücke Wohnungs- und Teileigentum Preisniveau, Preisentwicklung Bodenrichtwerte Allgemeine Informationen Allgemeine Bodenrichtwerte Besondere Bodenrichtwerte Nutzungsentgelte, Mieten, Pachten Nutzungsentgelte Mieten Örtlicher Gutachterausschuss und Oberer Gutachterausschuss Inhaltsverzeichnis

5 Anlagen Indexreihen bis Anschriften der Gutachterausschüsse in Brandenburg und der Nachbargutachterausschüsse des Landkreises Oberhavel in anderen Bundesländern Mitglieder des Gutachterausschusses Oberhavel Statistische Angaben zum Berichtsgebiet Übersichtskarte für das Berichtsgebiet Abkürzungsverzeichnis Inhaltsverzeichnis

6 1. Der Grundstücksmarkt in Kürze Im Jahr 215 ist die Anzahl der bis zum eingegangenen Grundstückskaufverträge im Landkreis Oberhavel gegenüber 214 um ca. 11 Prozent gestiegen. Wie üblich war auch in 215 am Jahresanfang das Kaufverhalten etwas verhaltener, im Jahresverlauf wurden jedoch monatlich zwischen 2 und 3 Kaufverträge abgeschlossen. Spitzen mit je über 35 Kaufverträgen gab es im Juni und Juli. Im ersten Quartal 216 wurden in geringem Umfang weitere Verträge nachgeliefert. Mit den eingegangenen Verträgen wurden mitunter mehrere Objekte veräußert, sodass es sinnvoll war, diese separat auszuwerten. Hierdurch stieg die Gesamtzahl der ausgewerteten Datensätze auf (Vorjahr 3.136). Neben den Kauffalldaten wurden 378 neue Datensätze zu Miet- und Pachtverträgen erfasst, welche im Zusammenhang mit dem Verkauf von Objekten mitgeteilt wurden. Hauptregion des Grundstücksverkehrs ist unverändert das Berliner Umland. monatliche Vertragseingänge monatliche Vertragseingänge 215 Vergleich Anzahl Gesamteingang 15.2.FJ / 1.3.FJ 214: / / Monat Seite 7

7 Die Grafik der folgenden Seite zeigt das Bodenwertniveau der einzelnen Lagen des Landkreises und korreliert im Wesentlichen ebenso mit den Schwerpunkten des Grundstücksverkehrs. Erkennbar ist an der folgenden Grafik auch, welche wesentlichen regionalen Einflussfaktoren auf das Bodenrichtwertniveau wirken. Die Nähe zur Bundeshauptstadt Berlin als Arbeitsort vieler Einwohner des Landkreises bewirkt insbesondere in direkter Stadtrandlage und entlang der S-Bahn-Trassen die höchsten Grundstückspreise. Damit erscheint die schnelle Erreichbarkeit von Berlin ein Hauptkriterium für den Grundstückserwerb. Daneben spielt vor allem im Nordteil des Landkreises sowohl die landschaftlich reizvolle Umgebung als auch der Einfluss der örtlichen Zentren Gransee, Fürstenberg und Zehdenick bei Vertragsabschlüssen eine Rolle. Im Südteil des Landkreises wirkt das örtliche Zentrum Oranienburg. Die Bodenrichtwerte zum Stichtag wurden ab dem auch auf der seit online erreichbaren Internetseite veröffentlicht. Telefonische Auskünfte erteilte die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bereits ab dem kleiner 1 Euro/m² gleich 1, kleiner 2 Euro/m² gleich 2, kleiner 3 Euro/m² gleich 3, kleiner 4 Euro/m² gleich 4, kleiner 5 Euro/m² gleich 5, kleiner 6 Euro/m² gleich 6, kleiner 1 Euro/m² größer gleich 1 Euro/m² Seite 8

8 Bodenrichtwertniveau des Landkreises Fürstenberg Gransee Zehdenick Löwenberg Liebenwalde Kremmen Oranienburg Mühlenbeck Hennigsdorf Seite 9

9 4. Übersicht über die Umsätze Anzahl Im Jahr 215 wurden bis zum Jahresabschluss am (Stichtag) im Tätigkeitsbereich des Gutachterausschusses Oberhavel insgesamt Datensätze (3 % mehr als im Vorjahr) ausgewertet. Seit dem bis zum Jahr 28 beobachteten Anstieg ist die Anzahl der veräußerten Objekte in den beiden Folgejahren wieder rückläufig gewesen. Nach einem erneuten leichten Ansteigen im Jahr 211 sank die Zahl der veräußerten Objekte bis 212 wiederum. Im Vorjahr 214 war wieder ein leichter Anstieg, der sich im Berichtsjahr wieder deutlich bestätigte, zu registrieren. Jedoch gehen auch nach dem o.a. Stichtag jährlich noch weitere Verträge ein und werden ausgewertet und dem Markt zur Verfügung gestellt. Die zum Stichtag eingegangenen und ausgewerteten Verträge werden unter den nachfolgenden Punkten beschrieben Entwicklung der Kauffallauswertung (Stand der Registrierung des Folgejahres) Jahr Von den ausgewerteten Kaufverträgen wurde der größte Anteil (ca. 71 %) im Berliner Umland abgeschlossen. Damit liegt auch weiterhin der Hauptschwerpunkt des Grundstücksmarktes in den hauptstadtnahen Regionen des Landkreises. Hier lag der Hauptschwerpunkt des Grundstücksmarktes in den Städten Oranienburg mit 17 % und Hennigsdorf mit 14 % Anteil am Gesamtmarkt. Im weiteren Metropolenraum wurden mit 7 % am Gesamtmarkt im Löwenberger Land die meisten Grundstückskaufverträge abgeschlossen. Jeweils mit nur 6 % Anteil am Gesamtmarkt nahmen das Amt Gransee und Gemeinden und Zehdenick am Marktgeschehen teil. Seite 22

10 Anteil der Kauffallzahlen der einzelnen Gemeinden am Gesamtmarkt Löwenberger Land 7% Liebenwalde 3% Kremmen 4% Zehdenick 6% 215 Birkenwerder 2% Glienicke 4% Hennigsdorf 14% Amt Gransee 6% Fürstenberg 3% Velten 5% Oranienburg 17% Hohen Neuendorf 9% Leegebruch 3% Mühlenbecker Land 8% Oberkrämer 9% Kauffallentwicklung nach Grundstücksarten und Regionen 14 Anzahl der Kauffälle weiterer Metropolenraum Berliner Umland unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohn- und Teileigentum land/forstwirtsch. Grundstücke sonstige Grundstücke Seite 23

11 Eine Übersicht der Verteilung der Kauffälle nach Grundstücksarten auf die einzelnen Verwaltungseinheiten sowie eine Übersicht über die Arten des Grundstückserwerbs befinden sich auf den folgenden Seiten. Für alle folgenden Auswertungen werden Kauffälle im Zwangsversteigerungsverfahren nicht mit verwendet. Wenn nicht ausdrücklich darauf hingewiesen wird, gehen Kauffälle mit ungewöhnlichen Verhältnissen (z.b. Verträge nach SachenRBerG, EALG, VerkFlBerG.) ebenfalls nicht in die Auswertungen ein. Der Anteil der Zwangsversteigerungen am Gesamtkaufvertragsaufkommen ist aus der Grafik auf Seite 27 zu entnehmen. Seite 24

12 Kauffallverteilung 215 im Berliner Umland Gemeinde/Stadt; Amt 177 gesamt 215: Velten, Stadt ha 667 gesamt 215: Oranienburg, Stadt ha 246 gesamt 215: Oberkrämer ha 264 gesamt 215: Mühlenbecker Land ha 9 gesamt 215: Leegebruch 644 ha 333 gesamt 215: Hohen Neuendorf, Stadt ha 197 gesamt 215: Hennigsdorf, Stadt 3.13 ha 129 gesamt 215: Glienicke 46 ha 81 gesamt 215: Birkenwerder 1.81 ha Anzahl der Kauffälle unbebaute Grundstücke Eigentumswohnungen bebaute Grundstücke Land- und Forstwirtschaft sonstige Grundstücke Vergleich Gesamtanzahl der Gemeinde / des Amtes 214 Seite 25

13 Kauffallverteilung 215 im weiteren Metropolenraum Gemeinde/Stadt; Amt 189 gesamt 215: Zehdenick, Stadt ha 192 gesamt 215: Löwenberger Land ha 8 gesamt 215: Liebenwalde, Stadt ha 131 gesamt 215: Kremmen, Stadt ha 219 gesamt 215: Amt Gransee und Gemeinden ha 132 gesamt 215: Fürstenberg, Stadt ha unbebaute Grundstücke Eigentumswohnungen bebaute Grundstücke Anzahl der Kauffälle Land- und Forstwirtschaft sonstige Grundstücke Vergleich Gesamtanzahl der Gemeinde / des Amtes 214 Seite 26

14 Eigentumsübergänge nach Vertragsarten unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohn- und Teileigentum sonstige Flächen land-/ forstwirt. Flächen Gemeinbedarfsflächen unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohn- und Teileigentum sonstige Flächen Gemeinbedarfsflächen land-/ forstwirt. Flächen Kauf Tausch Auseinandersetzung Zwangsversteigerung sonstiges Seite 27

15 4.1 Vertragsvorgänge Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 215 Anzahl der Kauffälle Entwicklung der Kauffallzahlen bebaute Grundstücke unbebaute Grundstücke Wohn- und Teileigentum sonstige Flächen land- und forstwirtschaftliche Flächen Gesamt Nachdem seit dem Jahr 26 die Anzahl der Kauffälle kontinuierlich gestiegen war, war seit 29 insgesamt, mit leichten Schwankungen, ein Rückgang der Gesamtkauffallzahlen zu verzeichnen. Seit dem Jahr 214 kann wieder ein Anstieg der Kauffallzahlen verzeichnet werden. Im Berichtszeitjahr lag dieser bei 13 % gegenüber dem Vorjahr. Bis auf den Teilmarkt der sonstigen Flächen, in dem die Kauffallanzahl geringfügig zurückgegangen ist, ist in den anderen Teilmärkten eine steigende Kauffallzahl registriert worden. Auf dem Teilmarkt der Eigentumswohnungen wurden sogar 78 % mehr Objekte als noch im Vorjahr veräußert. Seite 28

16 4.2 Geldumsatz Geldumsatzentwicklung Geldumsatz in Mio. EUR bebaute Grundstücke 178,5 176, ,3 286,6 288,9 unbebaute Grundstücke 45,9 39,9 53,7 68,1 48,5 65,8 Wohn- und Teileigentum 24, ,9 35,1 38,1 7,1 sonstige Flächen 2, 1,3 2,4 3,7 1,5 1,1 land- und forstwirtschaftliche Flächen 9, , ,7 16,3 Gesamt 26,3 259,5 39,8 37,2 392,4 442,2 Der seit dem Jahr 26 anhaltende Rückgang der Geldumsatzentwicklung kehrte sich seit 21 deutlich wieder um. Im Berichtsjahr 215 ist der Gesamtgeldumsatz gegenüber dem Vorjahr wiederum deutlich um 13 % angestiegen. Der Hauptanteil des Geldumsatzes entfällt regelmäßig auf die bebauten Grundstücke und machte mit Schwankungen durchschnittlich um ca. 7 % des Gesamtumsatzes aus. Durchschnittlich wurden in Euro pro Kauffall bebauter Grundstücke, etwas weniger als im Vorjahr, gezahlt. Die Anzahl der Kauffälle unbebauter Grundstücke ist im Jahr 215 wieder angestiegen. Gleichzeitig wurden ebenfalls im Durchschnitt größere Grundstücke als noch im Vorjahr veräußert. Pro Kauffall wurden durchschnittlich Euro erzielt. Der durchschnittlich erzielte Quadratmeterpreis der unbebauten Grundstücke lag bei 45 Euro und ist damit gegenüber dem Vorjahr um 29 % gestiegen. Bei den Kauffällen zu Wohnungs- und Teileigentum wurden in 215 pro Objekt ca Euro erzielt, ca. 4 % mehr als 214. Im Jahr 215 wurden pro Kauffall land- und forstwirtschaftlicher Flächen durchschnittlich 5.95 Quadratmeter zu einem durchschnittlichen Kaufpreis von,8 Euro/m² veräußert. Damit ist der durchschnittliche Kaufpreis um ca. 8 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Der stetige Anstieg der pro Quadratmeter gezahlten Kaufpreise für land- und forstwirtschaftliche Flächen ist nunmehr seit dem Jahr 211 zu beobachten. Seite 29

17 Die sonstigen Flächen (siehe Punkt 7) haben weiterhin kaum Bedeutung für den Gesamtmarkt, ihr Anteil am Gesamtmarkt ist im Vergleich zum Vorjahr sowohl zahlenmäßig als auch geldumsatzmäßig rückläufig. Mit durchschnittlich 1,36 Euro pro Quadratmeter wurden nur noch 72 % der im Jahr 214 erzielten Quadratmeterpreise realisiert. Geldumsatzentwicklung in Euro/ Kauffall 2. Euro/ Kauffall bebaute Grundstücke unbebaute Grundstücke Wohn- und Teileigentum sonstige Flächen land- und forstwirtschaftliche Flächen durchschnittlicher Kaufpreis/ m² in Euro für bebaute und unbebaute Grundstücke durchschnittlicher Kaufpreis (bei bebauten Grundstücken Boden + Gebäude)/m² bebaute Grundstücke unbebaute Grundstücke sonstige Flächen 2,2 2,29 3,62 1,11 1,88 1,36 land- und forstwirtschaftliche Flächen,43,38,45,47,74,8 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, Durchschnittlicher Kaufpreis/ m² in Euro für sonstige und land- und forstwirtschaftliche Flächen Seite 3

18 4.3 Flächenumsatz Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 215 Nach dem Anstieg des Flächenumsatzes im Jahr 211 ist dieser Trend seither wieder rückläufig. Seit 211 ist der Gesamtflächenumsatz um 37 % zurückgegangen. Im Vergleich zum Vorjahr wurden im Jahr 215 rund 13 % weniger Flächen veräußert. Während in den Teilmärkten unbebauter und sonstiger Flächen der Flächenumsatz noch gestiegen ist, wurden jeweils 85 % weniger bebaute sowie land- und forstwirtschaftliche Flächen veräußert. Der Flächenumsatz der unbebauten Grundstücke insgesamt ist im Jahr 215 wieder um 5 % gestiegen. Pro Kauffall wurden mit Quadratmetern im Durchschnitt 4 % größere Grundstücke als 214 veräußert. Flächenumsatz in ha Flächenumsatzentwicklung bebaute Grundstücke unbebaute Grundstücke sonstige Flächen land- und forstwirtschaftliche Flächen Gesamt 2.676,3 4.44, , , , ,4 Fläche in m² für bebaute, unbebaute und sonstige Grundstücke Fläche in m² pro Kauffall sonstige Flächen unbebaute Grundstücke land- und forstwirtschaftliche Flächen bebaute Grundstücke Fläche in m² für land- und forstwirtschaftliche Flächen Seite 31

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