Neubaufinanzierung. Typische Vertragsgestaltung und alternative Finanzierungsinstrumente. Dr. Anika Mitzkait

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Irmela Berg
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1 Neubaufinanzierung Typische Vertragsgestaltung und alternative Finanzierungsinstrumente Dr. Anika Mitzkait

2 Typische Vertragsgestaltung Themenübersicht 1. Einführung 2. Struktur der Finanzierung 3. Eigenkapitalanteil 4. Zinsen 5. Auszahlung 6. Sicherheiten 7. Bauverträge, Reporting und Controlling 8. Finanzkennzahlen 9. Sonstige Covenants

3 Einführung Neubaufinanzierung für Wohnungsunternehmen Grundsätze der Immobilienfinanzierung gelten Besonderheiten für Projektentwicklungen zu beachten Neubau für den Bestand, d.h. keine Exitstrategie, keine kurzfristige Refinanzierung Wohnungen, d.h. keine Vorvermietung 2

4 Struktur der Finanzierung Recourse versus Non-Recourse Non-Recourse: Rückgriff der Kreditgeber ist auf eingebrachtes EK beschränkt Limited-Recourse: zeitlich, betragsmäßig oder Situationseintritt-bedingt begrenzte Haftung der Mutter über eingebrachtes EK hinaus Full-Recourse: Haftung für Verbindlichkeiten mit gesamtem Vermögen Finanzierung von Wohnungsneubau durch Wohnungsbaugesellschaften denkbar sowohl als Non-Recourse, Full-Recourse oder Limited-Recourse Konstellationen 3

5 Eigenkapitalanteil Einflussfaktoren für Höhe des Eigenkapitalanteils Projektrisiko Haftungsstrukur (Recourse/Non-Recourse) und zusätzliche Sicherheiten (z.b. Garantien) Refinanzierungsmöglichkeiten der Bank Allgemeine Marktsituation Eigenkapitalquoten von 10% und weniger gehören der Vergangenheit an aufgrund des Fertigstellungs- und Kostenrisikos bei Bauentwicklungsfinanzierungen höherer Eigenkapitalanteil als bei Bestandsfinanzierungen derzeit große Unterschiede zwischen verschiedenen Bank, i.d.r. zwischen 50% und 20% 4

6 Zinsen Zinszahlungen während Entwicklungsphase vor Fertigstellung keine Einnahmen zur Deckung von Finanzierungskosten Lösungsmöglichkeiten Zinstranche, aus welcher die Finanzierungskosten bedient werden können Stundung der Zinsen Zinseszinsverbot und Kapitalisierungsmöglichkeiten 5

7 Auszahlung Auszahlungsvoraussetzungen übliche Auszahlungsvoraussetzungen bei Immobilienfinanzierungen ggf. Nachweis der Geschlossenheit der Finanzierung (z.b.förderanteil, weitere Kapitalgeber) i.d.r. muss Baugenehmigung vorliegen, nur in Ausnahmefällen kann Teilbaugenehmigung ausreichen Auszahlung in Höhe des Grundstückswertes teilweise ohne Baugenehmigung weitere Auszahlungen i.d.r. nach Bauabschnitten Beachte: Zahlungsströme für die Projektentwicklung müssen mit den Auszahlungsterminen des Darlehens in Einklang stehen und sind deshalb mit besonderer Sorgfalt zu planen! Potenzielle zeitliche und inhaltliche Abweichungen sollten soweit möglich bereits bei der Planung in Betracht gezogen werden. 6

8 Sicherheiten Sicherheiten für Projektentwicklungen Standardsicherheitenpaket für Immobilienfinanzierungen Abtretung Ansprüche aus GU- bzw. GÜ-Vertrag und sonstigen Bauverträgen nebst Sicherheiten (insbes. Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaften) Eintrittsrecht in GU/GÜ-Vertrag Abtretung Ansprüche aus Architektenvertrag Verzichtserklärung des Architekten auf Schadensersatzansprüche wegen Abweichung von Entwürfen Abtretung von Ansprüchen aus Bauleistungsversicherung/Feuerrohbauversicherung Cost-Overrun-Garantien zur Deckung von Kostenüberschreitungen und Zinsverlusten aufgrund verspäteter Fertigstellung Abtretung von Förderansprüchen (z.b. bei Zwischenfinanzierung) 7

9 Bauverträge, Reporting und Controlling Strukturierung der Bauverträge Präferenz der Banken für GU/GÜ-Modelle bei Einzelbeauftragung Projektsteuerer erforderlich Auswahl GU/GÜ/Projektsteuerer und Verträge mit der Bank abzustimmen Reporting Informationspflicht bei drohender Abweichung von Projektplanung, Kostenüberschreitung, Verzögerung Projektabweichungen in der Regel zustimmungsbedürftig Bankeneigenes Controlling bei Großprojekten eigenes Controlling der Banken durch Tochtergesellschaften der Banken oder unabhängige Dienstleister 8

10 Finanzkennzahlen Relevante Finanzkennzahlen für Wohnungsentwicklungen Loan to Cost (LTC): Kreditbetrag im Verhältnis zu Gesamtinvestitionskosten Interest Cover Ratio (ICR): Nettoeinnahme/Zinsaufwendungen Debt Service Cover Ratio (DSCR): Nettoeinnahmen/Schuldendienst Anwendbarkeit und Werte variieren häufig in den verschiedenen Projektstadien Sanktionen Nachbesicherung/Sondertilgung mit zusätzlichem Eigenkapital Cash Trap/Thesaurierung und Cash Sweep Margenerhöhung Kündigungsgrund 9

11 Sonstige Covenants Covenants bei Neubaufinanzierungen übliche Verpflichtungen der Immobilienfinanzierungen Besonderheiten des Wohnungsportfolios zu berücksichtigen Zustimmungs-/Informationspflichten bei Abschluss/Änderung/Aufhebung von Mietverträgen Realisierbarkeit von Reportingverpflichtungen evtl. Mustermietverträge Mindestmietansätze ggf. Zusammenspiel mit Recourse-Struktur zu beachten Verpflichtung zur Subordination negative Pledge Gleichbehandlungsverpflichtung 10

12 Alternative Finanzierungen Themenübersicht 1. Notwendigkeit 2. Alternative Fremdkapitalgeber 3. Alternative Finanzierungsinstrumente

13 Alternative Finanzierungen Notwendigkeit Rahmenbedingungen und Notwendigkeit Schwieriges Refinanzierungsumfeld für Banken Steigende Eigenkapitalanforderungen der Banken durch Basel III Großer Umfang fällig werdender Darlehen der Boomjahre Verpflichtung einzelner Banken Darlehensvolumen abzubauen 12

14 Alternative Finanzierungen Alternative Fremdkapitalgeber Ausländische Banken Australien, China Versicherungen, Versorgungswerke und Pensionskassen Solvency II führt dazu, dass Immobilienkredite mit weniger EK zu hinterlegen sind als Direktinvestitionen bei langfristigen Investitionen Hypothekendarlehen geringere Eigenkapitalanforderungen als Investionen in Pfandbriefe erfordern Ausländische Staatsfonds 13

15 Alternative Finanzierungen Alternative Finanzierungsinstrumente Erbbaurechtskonstellationen Grundstücksfinanzierung erfolgt über regelmäßigen Erbbauzins Fondslösungen Finanzierung über geschlossene Fonds als Geldsammelstellen Bürgerfonds Genussrechte schuldrechtlich ausgestaltete Kapitalüberlassung ohne feste Vorgaben Nachrangdarlehen Bausparkassen Förderdarlehen Mezzaninefinanzierungen 14

16 Alternative Finanzierungen Alternative Finanzierungsinstrumente Finanzierung über Kapitalmarkt durch Anleihen (Hypothekenanleihen) Eigenfinanzierungsinstrumente Joint-Venture Finanzierungen durch EK-Beteiligung der finanzierenden Bank Real Estate Privat Equity: i.d.r. Beteiligungsfinanzierung im Hochrisikobereich Immobilienverbriefungen Verbriefung gesichert durch Cash Flows aus Mieteinnahmen 15

17 Über Olswang OLSWANG ist eine führende Wirtschaftskanzlei mit einem einzigartigen branchenspezifischen Profil. Durch ihren integrierten Beratungsansatz genießt die Kanzlei insbesondere in den Branchen Immobilien- und Finanzwirtschaft, Medien/ Kommunikation/ Technologie sowie Öffentliche Infrastruktur einen erstklassigen Ruf. Das deutsche Büro wurde 2007 in Berlin eröffnet und ist seitdem durch den Einstieg von Anwaltsteams der Kanzleien Freshfields und Linklaters dynamisch gewachsen. Derzeit arbeiten am deutschen Standort mehr als 30 Anwälte, darunter neun Partner. Seit der Gründung im Jahr 1981 in London ist OLSWANG stetig expandiert. Heute sind mehr als 350 Anwälte für die Sozietät tätig, darunter 100 Partner. Die Präsenz an fünf europäischen Metropolen wird ergänzt durch ein Netzwerk langjähriger "best friends"- Beziehungen zu führenden Kanzleien weltweit. OLSWANG LLP Potsdamer Platz Berlin T +49 (0) F +49 (0) Berlin Brüssel London Madrid München Paris Thames Valley

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