Industrie Industrial Marktreport 2013/2014 Hamburg

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1 Industrie Industrial Marktreport 2013/2014 Hamburg

2 Industrie- & Logistikflächen Hamburg Industrial & warehouse space Hamburg Der Flächenumsatz auf dem Markt für Logistik- und Industrieflächen (Vermietung und Verkauf) in der Region Hamburg ist mit rund m² im Vergleich zum Vorjahresergebnis ( m²) um m² niedriger ausgefallen. Zurückzuführen ist der Rückgang des Flächenumsatzes um rund 20 % vor allem auf die im vergangenen Jahr fehlenden großen Abschlüsse in Bestandsimmobilien. Zudem sind trotz der im internationalen Vergleich guten wirtschaftlichen Entwicklung die Entscheidungszeiträume länger geworden. Das diesjährige Ergebnis liegt ca. 4 % unter dem Zehn- Jahres-Mittelwert von m². Die Spitzenmiete ist mit 5,80 EUR/m² stabil geblieben. Flächennachfrage durch E-Commerce in Hamburg unbedeutend Die seit einigen Jahren positive Entwicklung der E-Commerce-Branche innerhalb des Marktes für Logistikflächen ist in Hamburg nicht zu verzeichnen. Diese Branche ist vorrangig in Mitteldeutschland sowie in zentralen verkehrsgünstigen Metropolen aufgrund der schnelleren Versandmöglichkeiten expandiert. Hamburg mit seinem Hafen ist dagegen attraktiver als Standort für Logistikunternehmen, die eine leistungsfähige Hafeninfrastruktur mit einer guten Hinterlandanbindung benötigen. Eigennutzer prägen den Markt Mit rund 36 % nimmt der Anteil der Eigennutzer- Neubauten einen selten großen Anteil des Marktes ein. In den vergangenen fünf Jahren lag dieser Anteil lediglich zwischen 10 und 20 % des Flächenumsatzes im Jahr 2012 waren es 17 %. Zurückzuführen ist der auffällig hohe Anteil an Eigennutzern insbesondere auf die gegenwärtig attraktiven Finanzierungsmöglichkeiten. Auf Vermietungen entfallen 58 % des Flächenumsatzes sowie lediglich 6 % auf Bestandskäufe. Größter Umsatz in Hamburg Ost Insgesamt gab es fünf Umsätze über m². Davon entfielen vier auf den Süden bzw. das südliche Hamburger With approx. 443,000 m² the take-up on the logistics and industrial market (letting and sales) in the Hamburg area fell short of the previous year s figure (557,000 m²) by 114,000 m². The decrease in the take-up by around 20 % is especially due to the absence of large deals for inventory properties. Also, in an international comparison, despite the good economic development the decision periods to conclude a deal have become longer. This year s result lies approx. 4 % below the ten-year average of 460,000 m². The top rent of 5.80 euros/m² has remained stable. Space demand through e-commerce insignificant in Hamburg The positive development of longer lasting growth in the e-commerce industry within the market for logistics space is not recorded in Hamburg. This sector has mainly expanded in Central Germany and in cities in locations with good traffic connections that enable faster despatch routes. Hamburg and its port, however, is attractive as a location for logistics companies who need a powerful port infrastructure with good hinterland connections. Owner occupiers characterise the market With around 36 % the proportion of new owner occupier developments covers an unusually large market share. Over the past five years, the share only comprised between 10 and 20 % of the take-up in 2012 this figure was 17 %. The remarkably high proportion of owner occupiers is mainly due to the present attractive financing conditions. Lettings are responsible for 58 % of the takeup and inventory sales for only 6 %. Highest turnover in Hamburg East Altogether there were five deals for over 15,000 m². Four of these were for properties in the south or the surrounding area to the south of Hamburg as well as one to the east. Two deals for spaces in excess of 15,000 m² were for new owner occupier properties. The largest deal in 2013 was concluded with DHL during the second quarter for a new building of approx. 60,000 m² for Tom Tailor. The property is located in Hamburg-Allermöhe in Bedeutende Flächenumsätze Hamburg Significant take-ups Hamburg Nutzer User Umsatzart Transaction type Fläche Space Lage Area DHL Eigennutzer-Neubau m² Hamburg Ost TAKKO Miete m² Umland Süd W.A.S. Eigennutzer-Neubau m² Umland Süd GEODIS Logistics Miete m² Umland Süd Deufol Miete m² Hamburg Süd Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2013/2014 Hamburg

3 Flächenumsatz Take-up Flächenumsatz Größenklassen Take-up size categories Volumen in Tsd. m²/volume in '000s m² < 500 m² m² m² m² m² > m² 3 % 9 % 17 % 16 % 14 % 41 % * 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % Q1 Q2 Q3 Q4 Ø 10 Jahre * Prognose/Forecast m² Flächenumsatz Branche Take-up segment Flächenumsatz Miete/Eigennutzer Take-up rental/owner occupation Transport, Logistik 58 % Eigennutzer- Kauf 6 % Sonstiges 8 % Miete 58 % Industrie, Gewerbe 10 % Handel 24 % Eigennutzer- Neubau 36 % Flächenumsatz Lage Take-up location Mietpreisspannen in EUR/m² Rentrange EUR/m² Hamburg Ost Billbrook/Allermöhe 60 % 32 % Hamburg Süd Hafen 72 % 17 % 7,0 6,0 5,80 5,80 5,80 Hamburg West 3 % 5,0 Hamburg Nord 3 % Umland Ost Umland Süd 12 % 21 % EUR/m² 4,0 3,0 2,0 2,50 2,50 Umland West 8 % Umland Nord 4 % 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 1,0 0,

4 Umland sowie einer auf das östliche Hamburg. Bei zwei Flächenumsätzen über m² handelt es sich um Eigennutzer-Neubauten. Der größte Abschluss im Jahr 2013 war im zweiten Quartal ein Neubau über ca m² durch DHL für Tom Tailor. Das Objekt liegt verkehrsgünstig im östlich gelegenen Hamburg-Allermöhe, in unmittelbarer Nähe zur A1 und A25. Mit einer Anmietung über m² durch eine Erweiterung des Textilherstellers TAKKO in Winsen, im südlichen Umland, fand der zweitgrößte Abschluss 2013 statt. Textilunternehmen als bedeutende Flächennachfrager Für die Textilwirtschaft ist die hanseatische Hafenstadt ein bedeutender Umschlags- und Logistikstandort, da von hier die Verteilung der Ware, die überwiegend aus Asien per Schiff kommt, in die deutschen bzw. europäischen Absatzmärkte erfolgt. Weitere in Hamburg angesiedelte Unternehmen aus diesem Sektor sind z. B. H&M sowie Peek & Cloppenburg. So konnte z. B. auch 2012 ein Objekt mit m² in Norderstedt, für das Engel & Völkers Commercial mit der Vermarktung mandatiert war, an den Textilhersteller Wellensteyn vermittelt werden. Weitere große Abschlüsse 2013 waren der Neubau mit m² durch einen Gastronomiefachhändler und Schiffsausrüster im südlichen Umland, eine Anmietung durch GEODIS Logistics über m² in Rade (südliches Umland) sowie ein Abschluss durch Deufol über m² im Hafen. Geringe Nachfrage nach Mietflächen über m² Die Größenklasse über m² erreichte wie bereits im Vorjahr einen Anteil am Gesamtflächenumsatz von 41 %, jedoch nur 5 % der Gesamtzahl der Abschlüsse. Insgesamt war die Nachfrage nach Mietflächen über m² gering. Engel & Völkers Commercial erwartet in diesem Segment jedoch 2014 eine Belebung. Rund 14 % der vermarkteten Fläche lagen in der Größenklasse zwischen und m² (6 % der Verträge). Der Flächenumsatz ist alleine in dieser Größenklasse um knapp m² gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen. Dagegen konnten kleinere Verträge mit einer Fläche von bis zu m² mit m² des Gesamtflächenumsatzes um über m² zulegen. the east of the city, close to the A1 and A25. Thanks to the expansion of the textile manufacturer TAKKO in Winsen, in the southern surrounding area, the second-largest deal of 2013 took place with a lease for 23,000 m². Textile companies are significant space seekers The Hanseatic city is an important turnover and logistics location for the textile industry as from here the distribution of the goods, which comes mainly from Asia by ship, and is carried out to the German or European markets. Examples of further companies in this sector with bases in Hamburg are H&M and Peek & Cloppenburg. For instance, in 2012 Engel & Völkers Commercial was commissioned to market a 30,000 m² property in Norderstedt which was successfully leased to the textile manufacturer Wellensteyn. Further major deals in 2013 were with a gastronomy dealer and ships chandler for 20,000 m² in a new building in the southern surrounding area, a letting of 16,000 m² to GEODIS Logistics in Rade and a deal with Deufol for 15,000 m² in the port of Hamburg Low demand for rental space in excess of 10,000 m² As in the previous year, the size category over 10,000 m² reached a share of 41 % the total take-up, but only 5 % of the total number of deals. On the whole the demand for rental space in excess of 10,000 m² was low. However, in 2014 Engel & Völkers Commercial expects an enlivenment in this segment. Around 14 % of the leased area was in the size category between 5,000 and 10,000 m² (6 % of the deals concluded). In this size category alone the take-up decreased by just under 50,000 m² in comparison with the previous year. On the other hand, with 129,000 m² of the total take-up, smaller deals for spaces of up to m² were able to improve their figures by more than 20,000 m². More than half the take-up (55 %) was allocated to Hamburg s city area. The location with the highest take-up was, as in previous years, Hamburg East with its large-space industrial estates Billbrook and Allermöhe, followed by Hamburg South with the port as the core area. In these locations alone more than 80,000 m² less was turned over in comparison with the previous year. Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2013/2014 Hamburg

5 Mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes (55 %) entfiel auf das Hamburger Stadtgebiet. Die umsatzstärkste Lage war, wie bereits in den Vorjahren, Hamburg Ost mit den großflächigen Gewerbegebieten Billbrook und Allermöhe, gefolgt von Hamburg Süd mit dem Hafen als Kerngebiet. Alleine in diesen Lagen wurden im Vergleich zum Vorjahr über m² weniger umgesetzt. Ausblick 2014 Vor dem Hintergrund einiger auslaufender Mietverträge für Flächen über m² im Hamburger Hafen rechnet Engel & Völkers Commercial im Jahr 2014 mit einem Anstieg des Flächenumsatzes auf bis zu m². Zudem wird aufgrund des weiter hohen Bedarfs an modernen Flächen in der Region Hamburg wieder mehr spekulativ gebaut, sodass einige Unternehmen 2014 verstärkt zum Zuge kommen werden. Im Hamburger Hafen werden gegenwärtig m² durch den Entwickler Goodman spekulativ errichtet. Auch im südlichen Umland, in Rade, werden neue Flächen auf Vorrat entwickelt. Prospects for 2014 Bearing in mind some expiring leases for spaces of more than 10,000 m² in the port of Hamburg, Engel & Völkers Commercial expects a rise in the take-up in 2014 to as much as 550,000 m². In addition, due to the continued high demand for modern properties in the Hamburg area, more properties are again being built for speculation purposes with the result that some companies will benefit more extensively in In the port of Hamburg 40,000 m² are currently being built speculatively by the developer Goodman. Also in the southern surrounding area, in Rade, new spaces are being developed as speculative projects. Gewerbegebiete in der Region Hamburg Industrial areas in Hamburg Name des Gewerbegebiets Name of industrial area , * kein Angebot/no offer Kaufpreis (Industriegrundstück) in EUR/m² Purchase price (industrial property) in EUR/m² Miete (Industriefläche) in EUR/m² Rent (industrial space) in EUR/m² HH-Fuhlsbüttel ,00 4,00 4,10 4,10 HH-Wandsbek ,00 4,00 4,00 4,10 Barsbüttel ,00 4,00 4,00 4,00 Glinde/Reinbek/Oststeinbek ,50 5,00 3,50 5,20 4,00 5,30 4,00 HH-Billbrook/Allermöhe ,20 4,00 4,00 4,00 HH-Bergedorf ,20 5,10 3,20 5,10 3,20 5,10 3,20 5,30 HH-Hafen * * * * 3,50 5,40 3,50 5,40 3,80 5,60 4,00 5,80 HH-Harburg ,50 5,40 3,50 5,80 3,50 5,80 3,70 5,70 HH-Bahrenfeld ,90 5,40 3,90 3,90 3,90 5,70 HH-Stellingen ,20 5,40 3,00 5,40 3,00 5,40 3,00 5,40 Rellingen ,20 5,20 3,00 5,00 3,00 5,00 3,00 5,00 Pinneberg ,80 5,00 2,80 4,90 2,80 4,90 2,80 4,90 Tornesch ,80 4,60 2,80 4,50 2,80 4,50 2,80 4,50 Elmshorn ,80 4,60 2,80 4,50 2,80 4,50 2,80 4,50 Quickborn ,80 4,60 2,80 4,50 2,80 4,50 2,80 4,50 Kaltenkirchen ,70 4,60 2,70 4,40 2,70 4,40 2,70 4,40 Norderstedt ,50 5,40 3,50 5,30 3,50 5,30 3,50 5,60 Ahrensburg ,80 5,10 3,80 5,10 3,80 5,10 3,80 5,20 Neu Wulmstorf ,60 4,80 3,60 4,70 3,60 4,85 3,60 4,65 Buchholz/Rade ,90 4,70 2,90 4,90 2,90 4,90 2,90 4,65 Seevetal ,60 4,90 4,90 4,80 Wedel ,00 5,30 3,80 5,30 3,80 5,30 3,80 5,30 Winsen ,80 4,70 3,80 4,60 3,80 4,60 3,80 4,50 Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2013/2014 Hamburg

6 Industrielagen Hamburg Industrial areas in Hamburg Stade A26 Engel & Völkers Commercial A20 14 Elmshorn Tornesch Wedel 22 ELBE Buxtehude A1 13 A23 Pinneberg Quickborn 11 Rellingen Bahrenfeld 9 19 Neu Wulmstorf 20 A261 Buchholz/Rade 10 Altona 7 16 A7 17 Fuhlsbüttel 1 Stellingen Kaltenkirchen Norderstedt 8 Harburg Wandsbek Seevetal A7 A25 3 A39 18 Ahrensburg Barsbüttel 4 Glinde/Oststeinbek/Reinbek Berge- 6 dorf A1 A21 A24 Winsen (Luhe) 23 Bad Oldesloe B404 B404 Geesthacht A20 Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: 31. Dezember 2013, Quelle: Engel & Völkers Commercial. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: 31 December 2013, Source: Engel & Völkers Commercial Hamburger Norden North of Hamburg Hamburger Westen West of Hamburg Hamburger Osten East of Hamburg Hamburger Süden South of Hamburg Gewässer Waters Umland Norden North surrounding area Umland Westen West surrounding area Umland Osten East surrounding area Umland Süden South surrounding area Engel & Völkers Gewerbe GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Stadthausbrücke Hamburg Tel. +49-(0) HamburgCommercial@engelvoelkers.com