1. Standortanalyse / Makroanalyse

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1 1. Standortanalyse / Makroanalyse Hamburg Rostock 10 BERLIN 273 POTSDAM Willy Brandt Magdeburg Hannover 10 Leipzig München 10 Dresden Frankfurt / O. Potsdam und Umland Lage innerhalb von Potsdam 3 / 29

2 1. Standortanalyse / Mikroanalyse Bezirk: Berliner Vorstadt Lage: zentral gelegen, lebhaft Quartierstyp: Stadtkern, Mischgebiet Straßentyp: stark frequentierte Hauptstraße, hoher Lärmpägel zw db, dreispuriger Ausbau erst 2016, B-Plan in Bearbeitung Umfeld: IT-Branche, Call-Center, Büro- und Wohngebäude Nahversorgung: Kindergarten: Kindertagesstätte am Heiligen See 660m Universität: FH Potsdam 1.100m, Uni Postdam 5.700m Bibliothek: Stadt- und Landesbibliothek Potsdam1.150m Krankenhaus: Klinikum Ernst von Bergmann 230m Supermarkt: Bio-Company 310m Einkaufszentrum: Wilhelm-Galerie 910m Naherholung: Heiliger See und Neuer Garten: 100 m Park Sanssouci: 3.100m Wohnlage: gute, mittlere Wohnlage Verkehrsanbindung: Entfernung Tram Station Holzmarktstraße: 400 m Entfernung Busstation Rathaus: 650m Entfernung zum S-Bahnhof Potsdam Hauptbahnhof: 2500 m Fahrzeit zum Hauptbahnhof: 5 min. Fahrzeit zur nächst gelegenen Autobahn: 5 min. Fahrzeit zum nächsten Flughafen: 25 min Kaufkraft-Index: Potsdam Berliner Vorstadt: 94,7 ( Euro pro Kopf) Potsdam: 93,4 ( Euro pro Kopf) Berlin: 90,7 ( Euro pro Kopf) Brandenburg: 88,8 ( Euro pro Kopf) 4 / 29 Lage innerhalb Berliner Vorstadt Standort Behlertstr. 34

3 Behlertstraße 34 GDB B P L A N U N G S B Ü R O 1. Standortanalyse / Mikroanalyse / Lärmkartierung 5 / 29

4 2. Marktanalyse / Bevölkerung Bevölkerungsentwicklung in Potsdam und Prognose Quelle: Stadtentwicklungskonzept Wohnen, Potsdam Juli / 29

5 2. Marktanalyse / Bevölkerung und Haushalte Haushalte 2007: / 29 Entwicklung der Bevölkerung und Haushalte in Potsdam 2007 bis 2020 Quelle: Stadtentwicklungskonzept Wohnen, Potsdam Juli 2009

6 3. Objektanalyse / Fotodokumentation Behlertstraße 34 Straßenansicht Innenhofansicht Bürozimmer 15 / 29 Ehemaliger Tanzraum

7 3. Objektanalyse / Baubeschreibung Bauteil Aufbau Fundamente StB, UG als Weiße Wanne Tragkonstruktion Wandbauweise Kellerwände Außen StB, innen KS Mauerwerk Außenwände Poroton 36,5cm Mauerwerk Außenwandverkleidung Putz Trennwände Poroton 24cm Mauerwerk Brandwände keine Decken Stahlbeton-Fertigteile Böden Schwimmender Estrich mit: Werkstein (Erschließung, Flure) Parkett + Linoleum (Unterricht, Aufenthaltsräume) Fliesen (Sanitärbereich) Tragwerk Dach Satteldach als Pfettendach / flaches Satteldach Dachhaut Ziegel, Dachstein / Bitumendachbahn, bekiest Treppen Stahlbeton mit Werksteinbelag / 2. Treppe Stahlkonstruktion mit Holztrittstufen Treppenräume Poroton 24cm Mauerwerk, F90 Verglasung Fenster Holz mit Isolierverglasung, k=1,3w/m2k Türen Holzwerkstoffe, furniert Sonstige Ergänzungen im 2.OG Fenster-Schiebeläden aus Holz Glasfassade: Pfosten-Riegel-Konstruktion aus Alluminium Feuerstätte Gas-Brennwertkessel 69,7kW für Warmwasser und Heizung (Wohnung) Heizungssystem Gas-Brennwertkessel (Wohnung) / Frischluftheizung mit Wärmerückgewinnung (Schule) Lüftungssystem Frischluftheizung mit Wärmerückgewinnung (Schule) 18 / 29

8 6. Vermietungsszenario / Büro Legende: Lager: 162,15 m2 Technik: 66,67 m2 Verkehrsfläche: 288,35 m2 Sanitär: 67,31 m2 Büro: 483,55 m2 Gemeinschaftsfläche: 95,97 m2 Wohnen: 286,03 m2 Kellergeschoss Erdgeschoss Wirtschaftlichkeit: Nutzfläche: 1350,02 m2 Vermietbar Bürofläche: 579,52 m2 Vermietbar Wohnfläche: 286,03 m2 Vermietbare Fläche in %: 64,11 % Erzielbare Nettokaltmiete Büro: 7,50 /m2* Jahresnettokaltmiete (Soll) Büro: Erzielbare Nettokaltmiete Wohnen: 8,12 /m2** Jahresnettokaltmiete (Soll) Wohnen: Gesamt Jahresnettokaltmiete: Bruttosollrendite: 5,07 % 1. Obergeschoss Umbaumaßnahmen i.h.v. ca EUR: Einbau von 2 WCs und Trennwänden im Erdgeschoss (ca EUR) Potenzielle Mieter: Landesärztekammer Brandenburg ( * ermittelter Wert aus Martkanalyse (9,50 /m2 Strabag Bürogebäude, 7,50 /m2 Büropark Com-City) ** durchschnittlicher Wert aus Engel & Völkers Potsdam Marktereport / Obergeschoss

9 6. Vermietungsszenario / Fortbildungszentrum Legende: Technik: 66,67 m2 Verkehrsfläche: 188,35 m2 Sanitär: 67,31 m2 Fortbildungszentrum: 741,66 m2 Wohnen: 286,03 m2 Wirtschaftlichkeit: Nutzfläche: 1350,02 m2 Vermietbar Fortbildungsfläche: 741,66 m2 Vermietbar Wohnfläche: 286,03 m2 Vermietbare Fläche in %: 76,12 % Erzielbare Nettokaltmiete Fortbildung: 7,50 /m2* Jahresnettokaltmiete (Soll) Fortbildung: Erzielbare Nettokaltmiete Wohnen: 8,12 /m2** Jahresnettokaltmiete (Soll) Wohnen: Gesamt Jahresnettokaltmiete: Bruttosollrendite: 5,99 % Kellergeschoss 1. Obergeschoss Umbaumaßnahmen i.h.v. ca EUR: Einbau von 2 WCs und Trennwänden im Erdgeschoss (ca EUR) Erdgeschoss 2. Obergeschoss Potenzielle Mieter: Brandenburgische Kommunalakademie ( Brandenburgischer IT-Dienstleister IT-Schulungszentrum ( Phisiotherapie Lamprecht & Partner ( * ermittelter Wert aus Martkanalyse (9,50 /m2 Strabag Bürogebäude, 7,50 /m2 Büropark Com-City) ** durchschnittlicher Wert aus Engel & Völkers Potsdam Marktereport / 29

10 6. Vermietungsszenario / Studentisches Wohnen Legende: Technik: 66,67 m2 Verkehrsfläche: 218,35 m2 Sanitär: 67,31 m2 Gemeinschaftsfläche: 349,35 m2 Studentisches Wohnheim: 362,32 m2 Mietwohnung Studenten: 286,03 m2 * durchschnittlicher Wert je qm, Quelle: Umfrage Studentisches Wohnen, Mai 2010 ** durchschnittlicher Wert aus Engel & Völkers Potsdam Marktereport 2011 Kellergeschoss Erdgeschoss Wirtschaftlichkeit: Nutzfläche: 1350,02 m2 Vermietbar Wohnheimfläche: 711,66 m2 Vermietbar Wohnfläche: 286,03 m2 Vermietbare Fläche in %: 73,90 % Erzielbare Nettokaltmiete Wohnheim: 8,91 /m2* Jahresnettokaltmiete (Soll) Wohnheim: Erzielbare Nettokaltmiete Wohnen: 8,12 /m2** Jahresnettokaltmiete (Soll) Wohnen: Obergeschoss 2. Obergeschoss Gesamt Jahresnettokaltmiete: Umbaumaßnahmen; Baukostenschätzung: ca EUR Bruttosollrendite: 6,58 % Einbau von 8 Duschen (je 500 EUR) im KG, Einbau von WCs im EG (4.000 EUR), Einbau von Trennwänden (ca. 300 m2 x 70 EUR/m2), Einbau von 17 Türen (je Tür Potenzielle Mieter: 100 EUR), Einbau von 26 Heizkörpern in 19 Räumen (je Raum ca Euro) aktuell sind Studenten in Potsdam eingeschrieben, Studentenwerk Potsdam ( 23 / 29

11 6. Vermietungsszenario / Gewerbe Legende: Gewerbefläche: 741,66 m2 Technik: 66,67 m2 Verkehrsfläche: 188,35 m2 Sanitär: 67,31 m2 Wohnen: 286,03 m2 Wirtschaftlichkeit: Nutzfläche: 1350,02 m2 Vermietbar Gewerbefläche: 741,66 m2 Vermietbar Wohnfläche: 286,03 m2 Vermietbare Fläche in %: 76,12 % Erzielbare Nettokaltmiete Gewerbe: 7,00 /m2* Jahresnettokaltmiete (Soll) Gewerbe: Erzielbare Nettokaltmiete Wohnen: 8,12 /m2** Jahresnettokaltmiete (Soll) Wohnen: Gesamt Jahresnettokaltmiete: Bruttosollrendite: 5,71 % Potenzielle Mieter: k.a. Kellergeschoss 1. Obergeschoss Umbaumaßnahmen i.h.v. ca EUR: Einbau von 2 WCs und Trennwänden im Erdgeschoss (ca EUR) Erdgeschoss 2. Obergeschoss * ermittelter Wert aus Analyse von angebotenen Gewerbeflächen auf ** durchschnittlicher Wert aus Engel & Völkers Potsdam Marktereport / 29