G U T A C H T E N. über die Ermittlung des Verkehrswertes (im Sinne des 194 BauGB)

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1 Amtsgericht München Geschäftszeichen: 1517 K 460/14 G U T A C H T E N über die Ermittlung des Verkehrswertes (im Sinne des 194 BauGB) 2/3 Anteil am Baugrundstück mit zu liquidierendem Einfamilienwohnhaus, Doppelgarage, Nebengebäuden, sowie Gartengrundstück mit Wochenendhaus (Achtung Benutzungsregelung) Röhrichtstraße 35, München Fl.-Nr. 3610/14 Gemarkung Feldmoching und Baugrundstück An der Röhrichtstraße, München Fl.-Nr. 3611/23, Gemarkung Feldmoching Fl.-Nr. 3610/14 Fl.-Nr. 3611/23 Wertermittlungsstichtag Verkehrswert 2/3 Anteil an Fl.-Nr. 3610/14: ,00 Verkehrswert Fl.-Nr. 3611/23: ,00 Dipl.-Ing. (FH) Michael Bär öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger durch die IHK Nürnberg für Mittelfranken München, den Nymphenburger Str. 75, München Exemplar 4 von 4 (1 Exemplar verbleibt beim Sachverständigen)

2 - 2 - Inhaltsverzeichnis ÜBERSICHTSBLATT Gegenstand der Bewertung Auftraggeber Zweck der Bewertung Wertermittlungsstichtag / Qualitätsstichtag Ortsbesichtigung / Teilnehmer Grundbuchdaten Baulastenverzeichnis Unterlagen Mieter Zuständige Verwaltungsbehörde LAGE Standort und Umfeld Verkehrsanbindung Immissionen / Beeinträchtigungen Parkmöglichkeiten / Stellplätze GRUNDSTÜCKSMERKMALE / ART U. MAß DER BAULICHEN NUTZUNG Zuschnitt / Form / Maße Erschließung Baurechtliche Situation Vorhandene Bebauung / Nutzungsart Wohnfläche / Bruttogrundfläche / Umbauter Raum Geschossflächenzahl Denkmalschutz Altlasten GRUNDSTÜCKSBESCHRIEB FL.-NR. 3611/ GEBÄUDEBESCHREIBUNG - FL.-NR. 3610/ Grundrissgliederung Rohbau / Konstruktion Einfamilienwohnhaus BT Ausbau Einfamilienwohnhaus BT Energieausweis / energetischer Zustand Außenanlagen Doppelgarage BT

3 Holzschuppen mit Unterstand BT Befund BEURTEILUNG WAHL DES WERTERMITTLUNGSVERFAHRENS WERTERMITTLUNG Bodenwert Bodenwert Fl.-Nr. 3610/14, Gemarkung Feldmoching Bodenwert Fl.-Nr. 3611/23, Gemarkung Feldmoching Liquidationswert Fl.-Nr. 3610/14, Gemarkung Feldmoching VERKEHRSWERT Anlagen: Anlage 1: Fotos in Kopie A1.1 - A1.18 Anlage 2: Stadtplan A2 Anlage 3: Lageplan, M 1:1000 A3 Anlage 4: Pläne, Wohnhaus (BT1) A4.1 A4.5 Anlage 5: Plan, Garage (BT2) A5 Anlage 6: Wohnfläche A6 Anlage 7: BGF, WGF, UR A7 Anlage 8: Grundbuchauszug, Blatt A8.1 A8.4 Anlage 9: Grundbuchauszug, Blatt 7791 A9.1 A9.4 Anlage 10: Auszug aus Bewilligung vom A10.1 A10.4 Anlage 11: Bebauungsplan A11.1 A11.4 Anlage 12: Literaturverzeichnis A12 Das Gutachten hat 31 Seiten, 12 Anlagen mit 45 Seiten.

4 - 4 - ÜBERSICHTSBLATT Bewertungsobjekt: 2/3 Anteil am Baugrundstück mit zu liquidierendem Einfamilienwohnhaus, Doppelgarage, Nebengebäuden, sowie Gartengrundstück mit Wochenendhaus Röhrichtstraße 35, München Fl.-Nr. 3610/14, Gemarkung Feldmoching (Achtung Benutzungsregelung) und Baugrundstück, An der Röhrichtstraße,80995 München Fl.-Nr. 3611/23, Gemarkung Feldmoching Grundstücksfläche: m² - Fl.-Nr. 3610/ m² - Fl.-Nr. 3611/23 Bewertungszweck: Verkehrswertermittlung gem. Beschluss des Amtsgerichtes München vom Bewertungsstichtag: Qualitätsstichtag: Brutto-Grundfläche: Umbauter Raum: ca. 230 m² - Wohnhaus (BT1) ca. 60 m² - Garagen (BT2) ca. 630 m³ - Wohnhaus (BT1) ca. 180 m³ - Garagen (BT2) Wohnfläche: ca. 104 m² Baujahr: Kfz-Stellplätze: ca BT1 Doppelgarage Bodenwert: rd ,00-2/3 Anteil an Fl.-Nr. 3610/14 rd ,00 - Fl.-Nr. 3611/23 Liquidationswert: rd ,00-2/3 Anteil an Fl.-Nr. 3610/14 Verkehrswert (VW): ,00-2/3 Anteil an Fl.-Nr. 3610/ ,00 - Fl.-Nr. 3611/23

5 ALLGEMEINE ANGABEN 1.1 Gegenstand der Bewertung Gegenstand der Bewertung ist der 2/3 Anteil am Grundstück Fl.-Nr. 3610/14, Gemarkung Feldmoching. Das Grundstück ist mit einem zu liquidierendem Einfamilienwohnhaus (BT1), Doppelgarage (BT2) und Nebengebäuden (BT3) bebaut. Zudem ist auf dem Grundstück ein Wochenendhaus (BT4) gegeben. Die Anschrift lautet Röhrichtstraße 35 in München. Für das Grundstück besteht eine Benutzungsregelung. Hinweis zu Benutzungsregelung: Bewertungsobjekt ist der 2/3 Anteil der Fl.-Nr. 3610/14, Gemarkung Feldmoching. Im Hinblick auf den 2/3 Anteil liegt eine Benutzungsregelung für das Grundstück vor. Hierzu wird auf die Bewilligung vom und den der Bewilligung beigefügten Plan verwiesen. Die Bewilligung samt Plan ist auszugsweise dem Gutachten als Anlage 10 beigefügt. Die Benutzungsregelung regelt, dass dem hier zu bewertenden 2/3 Anteil die in Anlage 10 rot dargestellte Grundstücksfläche zur Nutzung obliegt. Gemäß der Bewilligung vom beträgt der rot dargestellte Grundstücksanteil bzw.

6 - 6 - der Grundstücksanteil, welcher dem 2/3 Anteil am Grundstück zur Nutzung zur Verfügung steht ca m². In der nachfolgenden Verkehrswertermittlung wird die betreffende Grundstücksfläche gemäß Benutzungsregelung samt der darauf befindlichen Baukörper BT1, BT2, BT3 wertmäßig berücksichtigt. Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass die Benutzungsregelung unter lfd. Nr. 1, Abt. II des Grundbuches Amtsgericht München, Grundbuch von Feldmoching, Blatt vorgetragen ist. Weiter ist Gegenstand der Bewertung das Grundstück Fl.-Nr. 3611/23, Gemarkung Feldmoching. Das Baugrundstück ist an der Röhrichtstraße in München gelegen. 1.2 Auftraggeber Der Sachverständige wurde durch das Amtsgericht München, Geschäftszeichen 1517 K 460/14, mit Schreiben vom beauftragt. 1.3 Zweck der Bewertung Ermittlung des Verkehrswertes im Zwangsversteigerungsverfahren. Hinweis: Das Gutachten wurde ausschließlich für den angegebenen Zweck angefertigt und ist weder gänzlich noch auszugsweise noch im Wege der Bezugnahme ohne Zustimmung des Sachverständigen zu vervielfältigen oder zu veröffentlichen. Die Obliegenheit des Sachverständigen und seine Haftung für die korrekte Ausführung seiner beruflichen Tätigkeit besteht nur gegenüber dem Auftraggeber und der genannten Zweckbestimmung; eine Haftung gegenüber Dritten ist ausgeschlossen.

7 Wertermittlungsstichtag / Qualitätsstichtag Wertermittlungsstichtag ist der , Tag der Ortsbesichtigung. Der Qualitätsstichtag ist mit dem Wertermittlungsstichtag identisch. 1.5 Ortsbesichtigung / Teilnehmer Die Besichtigung und Aufnahme der Grundstücke mit unmittelbarer Umgebung sowie der Gebäude und der Außenanlagen erfolgte am durch den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dipl.-Ing. (FH) Michael Bär. Beim Ortstermin waren weiter die Antragsgegner anwesend. Bei der Ortsbesichtigung wurde das Grundstück Fl.-Nr. 3610/14 besichtigt, hierbei wurden die vorliegenden Pläne des Einfamilienwohnhauses stichpunktartig überprüft. Es wurden keine wertrelevanten Abweichungen festgestellt. Es wurden keine Baustoffprüfungen, Bauteilprüfungen sowie Funktionsprüfungen haustechnischer oder sonstiger Anlagen ausgeführt. Bei der Ortsbesichtigung des Einfamilienwohnhauses auf Fl.-Nr. 3610/14 wurde das Erdgeschoss, das ausgebaute Dachgeschoss, der Spitzboden sowie das Kellergeschoss, die Garagen, die Nebengebäude und die Außenanlagen besichtigt. Ein Teil des Grundstückes im Bereich des Wochenendwohnhauses sowie das Wochenendhaus wurden nicht zugänglich gemacht und konnten nur von außen besichtigt werden. Weiter wurde das Grundstück Fl.-Nr. 3611/23 besichtigt. Alle Feststellungen des Sachverständigen erfolgten durch Inaugenscheinnahme (rein visuelle Untersuchung) und nach den vorhandenen Unterlagen.

8 Grundbuchdaten In Anlage sind die Grundbuchauszüge vom beigefügt: - Amtsgericht München, Grundbuch von Feldmoching, Blatt Amtsgericht München, Grundbuch von Feldmoching, Blatt Angaben zum Bestandsverzeichnis, Abteilung I, Abteilung II, sind den beigefügten Grundbuchauszügen zu entnehmen. Anmerkungen: - Eintragungen in Abteilung III des Grundbuchs sind für die Wertermittlung irrelevant. - Im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens wird grundsätzlich der Wert des miet- und lastenfreien Grundstücks ermittelt. - Hinsichtlich des 2/3 Anteils am Grundstück Fl.-Nr. 3610/14 wird ausnahmsweise nach Rücksprache mit dem Amtsgericht München die Benutzungsregelung gemäß Bewilligung vom (lfd. Nr. 1, Abt. II) berücksichtigt. Hierzu wird auf Kapitel 1.1 und Anlage 10 des Gutachtens verwiesen. - Die beigefügten Grundbuchauszüge wurden anonymisiert. 1.7 Baulastenverzeichnis Das Bewertungsobjekt liegt in Bayern. Das Baurecht in Bayern sieht kein Baulastenverzeichnis vor. 1.8 Unterlagen - Lageplan des Vermessungsamtes München - Grundbuchauszüge des Amtsgerichtes München, Grundbuch von Feldmoching - Grundrisspläne - Bodenrichtwert mit Stand Auskunft Grundbuchamt München - Auskunft des Referates für Gesundheit und Umwelt der Stadt München - Auskunft der Lokalbaukommission der Stadt München - Erkenntnisse der Ortsbesichtigung

9 Mieter Nach Angabe liegen für die Grundstücke keine Miet-/Pachtverhältnisse vor. Das Wohngebäude ist nach Angabe nicht vermietet und derzeit unbewohnt. Das Wochenendhaus wird nach Angabe von einer Miteigentümerin genutzt Zuständige Verwaltungsbehörde Stadt München, Marienplatz 8, München. 2. LAGE 2.1 Standort und Umfeld Makrolage Das Bewertungsobjekt liegt in München, der Landeshauptstadt von Bayern mit ca. 1,38 Mio. Einwohnern. Die Röhrichtstraße liegt im Stadtbezirk Feldmoching- Hasenbergl. Das Zentrum von München liegt ca. 13 km entfernt. Feldmoching-Hasenbergl ist im Norden der Stadt München gelegen und erstreckt sich von der Dachauer Straße im Westen bis nach Hasenbergl im Osten. Im Nordwesten grenzt der Bezirk an die Gemeinde Karlsfeld, im Norden an die Gemeinde Oberschleißheim an. Mit Stand Januar 2015 waren im Stadtgebiet München ca Menschen arbeitslos gemeldet, dies entspricht einer Arbeitslosenquote von rd. 5,4 %. Im Vergleich zum Vorjahr ist die Arbeitslosenquote gesunken, hier betrug diese rd. 5,7 %. Der Bundesdurchschnitt betrug zum Januar 2015 rd. 7,0 %.

10 Mikrolage Die Bewertungsobjekte befinden sich in der Röhrichtstraße. Die Röhrichtstraße ist eine Sackgasse, in beide Fahrtrichtungen befahrbar, asphaltiert, Straßenbeleuchtung ist gegeben. Gehwege sind nicht vorhanden. Straßenentwässerung ist soweit ersichtlich nicht vorhanden. Die umliegende Bebauung besteht aus Einfamilienwohnhäusern mit einem Vollgeschoss und ausgebauten Dachgeschossen. Im Stadtbezirk Feldmoching-Hasenbergl sowie im Stadtgebiet von München sind Ärzte, Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten usw. in ausreichender Anzahl vorhanden. 2.2 Verkehrsanbindung Das Zentrum von München liegt in südöstlicher Richtung ca. 13 km entfernt und ist in ca. 24 Minuten anfahrbar. Die Anschlussstelle München-Ludwigsfeld an die A99, Ortsumfahrung München, ist vom Bewertungsobjekt in einer Entfernung von ca. 3 km gelegen. Von hier aus ist das Autobahndreieck München-Eschenried in weiteren ca. 7 km anfahrbar. Am Autobahndreieck München-Eschenried besteht Anschluss an die A8 Richtung Stuttgart. Das Autobahnkreuz München-Nord mit Anschluss an die A9 Richtung Nürnberg liegt vom Bewertungsobjekt in nordöstlicher Richtung ca. 14 km entfernt und kann in ca. 11 Minuten angefahren werden. Zudem können über die A99, Ortsumfahrung München, die Autobahnen A92, A94 und A96 erreicht werden. Die Anbindung des Objektes an den Individualverkehr ist als gut zu bezeichnen. Die Haltestelle Ferchenbachstraße ist vom Bewertungsobjekt in einer Entfernung von ca. 1 km gelegen. Hier verkehren die Buslinien 176 und 710. Die Haltestelle Kaiserhölzlstraße ist in einer Entfernung von ca. 1,2 km vom Bewertungsobjekt gelegen. Hier verkehrt die Buslinie 172, mit welcher beispielsweise in einer Fahrzeit von ca. 6 Minuten die Haltestelle Feldmoching anfahrbar ist. Hier besteht die Möglichkeit mit der U-Bahnlinie U2 in einer weiteren Fahrzeit von ca. 18 Minuten

11 den Hauptbahnhof von München zu erreichen. Am Münchener Hauptbahnhof besteht Anschluss an weitere öffentliche Verkehrsmittel sowie an das Netz der Deutschen Bundesbahn. Die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel ist für das Bewertungsobjekt als befriedigend zu bezeichnen. Der Münchener Flughafen, der in Freising liegt, ist ca. 31 km entfernt und ist in ca. 22 Minuten mit dem Kraftfahrzeug erreichbar. Mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist der Flughafen ab der Haltestelle Kaiserhölzlstraße in ca. 35 Minuten erreichbar. 2.3 Immissionen / Beeinträchtigungen Beim Ortstermin waren im Außenbereich Lärmimmissionen von der nahegelegenen Autobahn A99 hörbar. 2.4 Parkmöglichkeiten / Stellplätze Auf Fl.-Nr. 3610/14 ist eine Doppelgarage vorhanden. Weiter ist das Parken in der Röhrichtstraße möglich. 3. GRUNDSTÜCKSMERKMALE / ART U. MAß DER BAULICHEN NUTZUNG 3.1 Zuschnitt / Form / Maße Das Bewertungsgrundstück Fl.-Nr. 3610/14, Gemarkung Feldmoching, hat gemäß Angabe im Grundbuch eine Fläche von m². Die Grundstücksform ist geometrisch nicht zuordnungsfähig. Die Straßenfront zur Röhrichtstraße bzw. die minimale Breite beträgt ca. 41 Meter. Die Tiefe beträgt maximal ca. 43,5 Meter. Das Grundstücksniveau ist annähernd eben. Der für den 2/3 Anteil am Grundstück betreffende Grundstücksteil ist in Anlage 10 rot dargestellt und hat gemäß der Bewilligung vom eine Fläche von ca m².

12 Das Bewertungsgrundstück Fl.-Nr. 3611/23, Gemarkung Feldmoching, hat gemäß Angabe im Grundbuch eine Fläche von 771 m². Die Grundstücksform ist annähernd rechteckig. Die Straßenfront zur Röhrichtstraße bzw. die Breite beträgt ca. 32 Meter. Die mittlere Tiefe beträgt ca. 24,5 Meter. Das Grundstücksniveau ist annähernd eben. In Anlage wurde ein Lageplan beigefügt. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass für dieses Gutachten unterstellt wird, dass keine Eigenschaften oder Gegebenheiten des Grund und Bodens vorhanden sind, welche möglicherweise die Gebrauchstauglichkeit oder Nutzungsfähigkeit beeinträchtigen oder gefährden. 3.2 Erschließung Die Zuwegung zu den Bewertungsgrundstücken ist über die Röhrichtstraße gegeben. Das Grundstück Fl.-Nr. 3610/14, Gemarkung Feldmoching, verfügt über Anschlüsse an die öffentlichen Versorgungsleitungen für Wasser und Strom. Die Entsorgung erfolgt über die öffentliche Kanalisation. Zusätzlich sind Anschlüsse für Telekommunikation vorhanden. Das Grundstück Fl.-Nr. 3611/23 verfügt über die Anschlussmöglichkeit für Kanal, Wasser, Strom, Telekommunikation. Es wird zum Wertermittlungsstichtag auf Grund der vorliegenden Informationen unterstellt, dass sämtliche öffentlich-rechtliche Abgaben, Beiträge, Gebühren usw., die möglicherweise wertbeeinflussend sein können, erhoben und bezahlt sind.

13 Baurechtliche Situation Das Grundstück Fl.-Nr. 3610/14, Gemarkung Feldmoching, ist mit einem Einfamilienwohnhaus (BT1), Garagen (BT2), einem Holzschuppen mit Unterstand (BT3) und einem Wochenendhaus (BT4) bebaut. Es wird gemäß den vorliegenden Informationen davon ausgegangen, dass die Bebauung genehmigt ist und somit keine wertbeeinflussenden Umstände aus planungsrechtlichen Belangen resultieren. Das Grundstück Fl.-Nr. 3611/23 ist unbebaut, es sind lediglich eine Blechgarage und ein Abstellschuppen vorhanden (Garage und Schuppen sind nicht im Lageplan dargestellt). Gemäß Auskunft der Lokalbaukommission der Stadt München liegt für die Bewertungsgrundstücke der Bebauungsplan Nr vor. Gemäß B-Plan sind nur Gebäude mit einer maximalen Höhenentwicklung von einem Vollgeschoss und ausbaubarem Dachgeschoss zulässig. Es sind nur geneigte Dächer zulässig. Es handelt sich um Reines Wohngebiet (WR). Baugrenzen bzw. Baufenster sind gegeben. Der B-Plan (Internetfassung) ist auszugsweise in Anlage beigefügt. Im Flächennutzungsplan ist das Grundstück als Wohnbaufläche (W) dargestellt. Hinweis: Hinsichtlich der baurechtlichen Situation wird für das Grundstück 3610/14 darauf hingewiesen, dass gemäß dem vorliegenden Bebauungsplan die Bebauung mit einem Wohngebäude nur innerhalb des dargestellten Baufensters möglich ist. Demzufolge ergibt sich aufgrund der vorhandenen Grundstücksgröße, dass Teile des Grundstückes wertmäßig im Sinne von Gartenland berücksichtigt werden. Hierzu wird auf die Ausführungen im Kapitel Bodenwert hingewiesen.

14 Vorhandene Bebauung / Nutzungsart Das Grundstück Fl.-Nr. 3610/14, Gemarkung Feldmoching, ist mit einem Einfamilienwohnhaus (BT1), Garagen (BT2), einem Holzschuppen mit Unterstand (BT3) und einem Wochenendhaus (BT4) bebaut. Das Wohngebäude verfügt über ein Erdgeschoss, ein ausgebautes Dachgeschoss, einen Spitzboden und ist unterkellert. Der Baukörper verfügt über ein Vollgeschoss und eine Wohneinheit. Das Baujahr des Gebäudes ist ca Die Nutzung ist Wohnen. Die Doppelgarage (BT2) ist eingeschossig. Der Holzschuppen/Unterstand (BT3) ist eingeschossig. Das Wochenendhaus (BT4) ist eingeschossig. Das Baujahr ist nicht bekannt. Auf Fl.-Nr. 3611/23 sind eine Garage (Metall-/Blechkonstruktion) und ein Holzschuppen errichtet. Hinweis: Es wird auf Grund der vorliegenden Informationen vorausgesetzt, dass die bei der Ortsbesichtigung angetroffene bzw. die aus den Unterlagen zu entnehmende Nutzung genehmigt ist und die behördlichen Auflagen - insbesondere auch der Stellplatznachweis - erfüllt sind. Eine Überprüfung der Einhaltung öffentlich rechtlicher Bestimmungen (Genehmigungen, Abnahmen, Auflagen etc.) oder eventueller privatrechtlicher Bestimmungen zu Bestand und Nutzung des Bewertungsobjektes erfolgte nicht. Es wird weiterhin unterstellt, dass das Objekt unter Versicherungsschutz steht, sowohl nach Art möglicher Schäden als auch in angemessener Höhe der Versicherungssumme.

15 Wohnfläche / Bruttogrundfläche / Umbauter Raum Die Bruttogrundfläche, Wohnfläche und der umbaute Raum wurden anhand des vorliegenden Planmaterials überschlägig ermittelt bzw. überprüft. Im Hinblick auf die Wertermittlung ist der sich ergebende Genauigkeitsgrad der Flächenermittlung ausreichend. Die überschlägig ermittelten Bauzahlen werden insoweit der Wertermittlung zu Grunde gelegt. Die BGF des Wohnhauses (BT1), Fl.-Nr. 3610/14 beträgt ca. 230 m² Die BGF der Garagen (BT2), Fl.-Nr. 3610/14 beträgt ca. 60 m² Der umbaute Raum des Wohnhauses (BT1), Fl.-Nr. 3610/14 beträgt ca. 630 m³ Der umbaute Raum der Garagen (BT2), Fl.-Nr. 3610/14 beträgt ca. 180 m³ Die überschlägig ermittelte Wohnfläche BT1, Fl.-Nr. 3610/14 beträgt ca. 104 m² 3.6 Geschossflächenzahl Die wertrelevante Geschossfläche des Wohnhauses beträgt rd. 130 m². Unter Beachtung einer WGFZ (wertrelevanten Geschossflächenzahl) von 0,25 gemäß der WGFZ auf die sich der Bodenrichtwert bezieht, ergebe dies für den vorhandenen Baukörper eine als Baugrundstück zu berücksichtigende Grundstücksgröße von ca. 520 m². Im Falle einer Neubebauung wird unterstellt, dass gemäß dem vorhandenen Baufenster mit einer Größe von ca. 10 m x 14,5 m eine Geschossfläche von ca. 250 m² erzielt werden kann. Sofern man eine WGFZ von 0,25 gemäß dem Bodenrichtwert berücksichtigt, ergibt sich somit ein bebauter Grundstücksanteil von rd m². Die restliche Grundstücksfläche der Fl.-Nr. 3610/14 ist im Sinne von Gartenland wertmäßig zu berücksichtigen. Für die Fl.-Nr. 3611/23 wird hinsichtlich der baulichen Nutzung eine mögliche WGFZ von ca. 0,25 berücksichtigt.

16 Hinweis: Die ermittelte GFZ wird für die Anpassung des Grundstückswertes an die bauliche Nutzung des Grundstückes benötigt. Die GFZ-Umrechnungskoeffizienten sind im Grundstücksmarktbericht angegeben. Im Grundstücksmarktbericht ist geregelt, dass sich die Geschossfläche grundsätzlich nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in Verbindung mit Art. 2 Abs. 5 Bayerische Bauordnung (BayBO; Fassung der Bekanntmachung vom ) berechnet. Abweichend von den Bestimmungen der Baunutzungsverordnung (BauNVO 1990) werden Flächen von Aufenthaltsräumen (in Anlehnung an Art. 45 ff. BayBO) anderer Geschosse (die nicht als Vollgeschosse gelten), einschließlich der zu ihnen gehörenden Flure, Sanitär- und Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände mitgerechnet; bei Dachgeschossen (auch wenn es sich baurechtlich um Vollgeschosse handelt) werden Flächen im vorgenannten Sinne mit einer lichten Höhe unter 1 m nicht und Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 m und weniger als 2 m zur Hälfte angerechnet. Durchfahrten und Arkaden werden nicht mitgerechnet. Die in Verbindung mit dem Bodenrichtwert angegebene GFZ ist daher nicht in jedem Fall identisch mit der GFZ im baurechtlichen Sinn. 3.7 Denkmalschutz Es besteht kein Denkmalschutz. 3.8 Altlasten Die Bewertungsgrundstücke Fl.-Nrn. 3610/14 und 3611/23, je Gemarkung Feldmoching, sind gem. Auskunft des Referates für Gesundheit und Umwelt der Stadt München nicht als Altlastverdachtsfläche verzeichnet. Es liegen keine Erkenntnisse über altlastrelevante Vornutzungen vor. Dem Sachverständigen liegt ebenfalls kein begründeter Verdacht auf Altlasten vor. Für das Gutachten wird Altlastenfreiheit unterstellt.

17 GRUNDSTÜCKSBESCHRIEB FL.-NR. 3611/23 Das Grundstück ist unbebaut, abgesehen von einer Blechgarage sowie einem Nebengebäude (Abstellfläche) bestehend aus einer Holzkonstruktion. Das Grundstück verfügt über Wildwuchs, weiter sind Bäume, Sträucher und Hecken gegeben. Eingefriedet ist das Grundstück mittels eines Maschendrahtzaunes. Das Grundstück befindet sich im Wesentlichen in einem ungepflegten Zustand. Auf dem Grundstück sind diverse Holzbauteile gelagert, abgedeckt mittels Welleternit bzw. Wellblech, die Gegenstände sind zu entsorgen. 5. GEBÄUDEBESCHREIBUNG - FL.-NR. 3610/14 Die nachfolgende Beschreibung soll für diese Wertermittlung der Darstellung des Objektes dienen. Sie enthält nur Angaben und beschreibt Merkmale, die für diese Wertermittlung von erkennbarem Einfluss sind. Für die Bewertung sind die Grundstücksbeschaffenheit und die Baualterskategorie, die wesentlichen baulichen Konstruktions- und Ausstattungsmerkmale sowie der Allgemeinzustand der Gebäude und Außenanlagen entscheidend; deshalb wird bei der Beschreibung nicht jedes Detail herangezogen. Alle Feststellungen im Gutachten zur Beschaffenheit, zum Zustand und zu den tatsächlichen Eigenschaften der baulichen Anlagen beruhen auf der Ortsbesichtigung, den zum Bewertungsobjekt erhaltenen Unterlagen und erhaltenen Informationen sowie den durch den Sachverständigen durchgeführten Erhebungen. Eine stichpunktartige Einzelprüfung von auftraggeberseitigen Vorgaben bzw. den zum Bewertungsobjekt erhaltenen Unterlagen sowie eine Plausibilitätsprüfung wurden vorgenommen. Die Beschreibung ist stichpunktartig ohne Anspruch auf Vollständigkeit und Detailgenauigkeit. Zerstörende Untersuchungen wurden nicht vorgenommen. Angaben hinsichtlich nicht sichtbarer oder unzugänglicher Bauteile beruhen auf Auskünften oder begründeten Vermutungen. Es wird ungeprüft unterstellt, dass keine Bauteile, Baustoffe oder Eigenschaften und Gegebenheiten vorhanden sind, welche möglicherweise eine anhaltende Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigen

18 oder die Gesundheit der Nutzer gefährden. Es wurden keine Baustoff- und Bauteilprüfungen sowie Funktionsprüfungen haustechnischer oder sonstiger Anlagen ausgeführt. Alle Feststellungen erfolgten durch Inaugenscheinnahme. Beschrieben wird die dominierende Ausstattung. Abweichungen in Teilbereichen können durchaus vorhanden sein, welche jedoch keinen wesentlichen Einfluss auf den Verkehrswert haben. Das Bauteil 4 (BT4 Wochenendhaus) bleibt unberücksichtigt. Bauweise: Massivbau Einfamilienwohnhaus BT1; Massivbau Garage BT2; Holzkonstruktion bzw. Massivbau Schuppen BT3; Baujahr: ca Einfamilienwohnhaus BT1; weitere Baujahre sind nicht bekannt; Veränderungen: Keine wesentlichen Veränderungen; 5.1 Grundrissgliederung In Anlage sind die vorhandenen Grundrisspläne beigefügt. 5.2 Rohbau / Konstruktion Einfamilienwohnhaus BT1 Fundamente/ Gründung: Beton; Fassade: Die Fassade ist rau verputzt und gestrichen, eine Giebelseite ist mit Eternitplatten verkleidet (Achtung: Eternit kann asbesthaltig sein); Tragkonstruktion: Tragende Mauerwerkswände, Decke über KG als Massivdecke, Obergeschossdecke als Holzbalkendecke;

19 Dach: Satteldach, zimmermannsmäßiger Holzdachstuhl, Dacheindeckung mit Biberschwanzziegeln; straßenseitig ist eine Gaube vorhanden; Flaschnerarbeiten: Regenrinnen und Fallrohre aus gestrichenem Zinkblech; Decken: Decke über KG als Massivdecke, Obergeschossdecke als Holzbalkendecke; 5.3 Ausbau Einfamilienwohnhaus BT1 Innenwände: Massive Innenwände verputzt und tapeziert; die Tapeten und der Anstrich sind alt; teils gestrichener Reibeputz; Fenster: Holzverbundfenster, die Fenster sind stark verwittert; Rollläden: Mechanisch bedienbare Kunststoffrollos; Türen: Gestrichene Holztüren und Holzzargen, einfache Drückergarnituren; Böden: Teppichbeläge, PVC-Beläge; die Bodenbeläge sind überwiegend auf Holzbretterböden verlegt; Sanitärräume gefliest; Decken: Mit Raufasertapete tapeziert und gestrichen, teils Reibeputz, teils Holzdecken aus Nut- und Federbrettern; Treppen/-haus: Vom EG ins DG ist eine Holztreppe mit Holzgeländer vorhanden; Sanitärausstattung: Bad im DG mit Stand-WC mit Druckspüler, Dusche mit Aufputzeinhebelmischer mit Brauseschlauch und

20 Plexiglasduschkabine, Waschbecken mit Einhebelmischer; Boden gefliest, Wände raumhoch gefliest; Holzdecke aus Nut- und Federbrettern; doppelte Heizplatte mit einfachem Ventil; Holzverbundfenster; Bad im EG mit Stand-WC mit Druckspüler (WC-Deckel fehlt), Waschbecken mit Zweigriffarmatur, Badewanne (Acryl, System Wanne in Wanne) mit Aufputzzweigriffarmatur und schadhaftem Brauseschlauch; Boden gefliest, Wände ca. 1,80 m hoch gefliest; doppelte Heizplatte mit einfachem Ventil; zwei Holzverbundfenster; Elektroinstallation: Einfache bis durchschnittliche Elektroausstattung; im Keller sind der Sicherungskasten mit Schaltautomaten und FI-Schalter gegeben; Heizung/ Warmwasser: Doppelte Heizplatten mit einfachen Ventilen, teils mit Thermostatventilen; Warmwasser zentral über Heizungsanlage; in der Küche ist zudem ein Holzofen vorhanden; im Heizungskeller ist ein Heizkessel Fabrikat Wolf, Alter nach Angabe ca. 8 Jahre; hinter einer Abmauerung sind drei Kunststofftanks zur Öllagerung gegeben; nach Angabe wurde die Heizung bei der Überschwemmung ca beschädigt, wurde jedoch repariert und ist nach Angabe funktionsfähig; nach Angabe sind Edelstahlzüge in den Kamin eingebaut; Eingangsbereich: Der Zugang von der öffentlichen Verkehrsfläche erfolgt über eine geteerte Fläche (diese ist stark mit Laub verschmutzt und mit Moos und Unkraut bewachsen), weiter über eine Außentreppe mit acht Stufen und das Eingangspodest; die Hauseingangstüre ist eine Holztüre

21 mit Einfachverglasung und Drückergarnitur mit Zylinderschloss; bei der Treppe ist ein Metallgeländer vorhanden; Spitzboden: Der Spitzboden ist vom Flur im DG über eine Holzeinschubtreppe zugänglich; der Spitzboden ist an den Schrägen mit Nut- und Federbrettern verkleidet, darunter ist nach Angabe eine Dämmung gegeben, am Boden ist ein gestrichener Estrich gegeben, dieser ist vermutlich auf der Holzbalkendecke verlegt; giebelseitig ist ein einfachverglastes rundes Fenster vorhanden, weiter ist ein Dachflächenfenster mit Isolierverglasung gegeben; Lichtund Stromanschluss; der Spitzboden wird zu Abstellzwecken genutzt; Keller: Der Keller verfügt über grob verputzte Wände, an den Wänden sind teils starke Putzschäden ersichtlich; der Keller war nach Angabe zuletzt im Jahr ca überschwemmt (ca cm), das Wasser ist von selbst abgelaufen, der Keller wurde nach Angabe nicht ausgetrocknet; einfache Holztüren mit einfachen Drückergarnituren; Strom- und Lichtanschluss ist vorhanden; 5.4 Energieausweis / energetischer Zustand Für das Anwesen liegt kein Energiepass vor. Der energetische Zustand entspricht im Wesentlichen der Baujahresklasse und wird zusammenfassend als mäßig beurteilt.

22 Außenanlagen Das Grundstück ist eingefriedet mittels eines Holzzaunes bzw. eines Maschendrahtzaunes. Die Außenanlagen sind im Bereich BT1, BT2, BT3 ungepflegt. Im Bereich des Wochenendhauses BT4 ist der Garten gepflegt. Es sind Bäume, Sträucher und Hecken vorhanden. Es sind zwei Gewächshäuser vorhanden bestehend aus einer Metallkonstruktion mit Glas bzw. aus einer Metallkonstruktion mit Holz und Verglasung. Rückwärtig sind noch diverse Vogelgehege gegeben, bestehend aus Metallkonstruktion bzw. Holzkonstruktionen mit Drahtgitter, Dach mit Wellkunststoff. 5.6 Doppelgarage BT2 Das Grundstück verfügt über eine Doppelgarage (bzw. 2 aneinandergebaute Garagen). Mauerwerksbau, Betonboden, Dach gedeckt mit Welleternit, zwei Schwingtore, Grube, Strom- und Lichtanschluss. 5.7 Holzschuppen mit Unterstand BT3 Der Holzschuppen besteht aus einer Holzkonstruktion mit Satteldach (gedeckt mit Ziegeldachsteinen), Betonboden, Licht- und Stromanschluss. An dem Baukörper angebaut ist ein Unterstand bestehend aus einer Metallkonstruktion, verkleidet mit Wellkunststoff bzw. Holz. Weiter angebaut nochmals ein Holzschuppen und ein Hundezwinger. Rückwärtig angebaut ein ehemaliger Stall mit gemauerten Wänden, Betonboden. 5.8 Befund Die vorstehende Baubeschreibung und nachfolgenden Ausführungen dienen lediglich der Verkehrswertermittlung und stellen keine abschließende Zustandsauflistung dar. Bei der Begehung wurden folgende Schäden bzw. folgender Zustand festgestellt:

23 Fl.-Nr. 3610/14: - Das Einfamilienwohnhaus (BT1) verfügt über eine einfache, im Wesentlichen alte bzw. veraltete Ausstattung. Es ist ein großer Reparatur-/Instandhaltungsstau gegeben. Hinsichtlich einer weiteren Nutzung wäre eine umfassende Renovierungsmaßnahme erforderlich. - Die Außenanlagen im Bereich des Einfamilienwohnhauses BT1 sowie der Garage BT2 und der Nebengebäude BT3 sind in einem ungepflegten bzw. verwahrlosten Zustand. Fl.-Nr. 3611/23: - Das Grundstück ist im Wesentlichen unbebaut. Die vorhandene Garage (Metallkonstruktion) sowie der Holzschuppen sind wertmäßig irrelevant und als Abbruch zu beurteilen. Auf die Gebäudebeschreibung wird zudem verwiesen. Der Zustand der Gebäude wird in der Wertermittlung entsprechend berücksichtigt. Ohne Anspruch auf Vollständigkeit wurden darüber hinaus keine sichtbaren, gravierenden Mängel oder Schäden festgestellt, die über den Zustand einer vernachlässigten bzw. mäßigen Instandhaltung für das Einfamilienwohnhaus BT1 hinausgehen. 6. BEURTEILUNG Lage: Es handelt sich bei den Bewertungsgrundstücken um eine durchschnittliche Wohnlage in München. Bauweise: Das Wohnhaus BT1 ist in massiver Bauweise errichtet. Der Zustand ist mäßig und unter Berücksichtigung der baulichen Ausnutzung als abbruchwürdig zu beurteilen.

24 Die Garage (BT2) ist in massiver Bauweise errichtet. Der Zustand ist als noch durchschnittlich zu beurteilen. Der Holzschuppen mit Unterstand (BT3) ist abbruchwürdig. Ausstattung: Die Ausstattung des Einfamilienwohnhauses (BT1) ist im Wesentlichen als alt und nicht zeitgemäß zu beurteilen. Die sonstigen Baukörper verfügen über keine wertmäßig relevante Ausstattung. Grundrisslösung: Die Grundrisslösung des Einfamilienwohnhauses (BT1) wird bezogen auf zeitgemäße Einfamilienwohnhausgrundstücke als unterdurchschnittlich bis mäßig beurteilt. Vermietbarkeit: Die Möglichkeiten für die Vermietung werden als grundsätzlich durchschnittlich beurteilt. Für eine Vermietung sind Renovierungsmaßnahmen erforderlich. Auf Grund des derzeitigen Zustandes ist die Vermietbarkeit des Einfamilienwohnhauses (BT1) nicht gegeben. Veräußerbarkeit: Die Möglichkeiten für den Verkauf werden für die Fl.-Nr. 3611/23 als gut beurteilt. Die Möglichkeiten für den Verkauf werden für den 2/3 Anteil an Fl.-Nr. 3610/14 ebenfalls als gut beurteilt. Hierfür wird unterstellt, dass das Bewertungsgrundstück im Sinne eines Baugrundstückes mit zu liquidierender Gebäudesubstanz berücksichtigt wird. Hinweis: Auf Grund der vorangegangenen Ausführungen im Gutachten hinsichtlich der Ausstattung und des Zustandes des Einfamilíenwohnhauses (BT1) auf Fl.-Nr. 3610/14 und auf Grund der baurechtlichen Situation, d.h. der durch einen neuen Baukörper besseren Ausnutzung des Grundstückes Fl.-Nr. 3610/14, wird

25 das vorhandene Einfamilienwohnhaus als Liquidationsobjekt beurteilt. Demzufolge sind auch die Doppelgarage (BT2) sowie das Nebengebäude (BT3) abzubrechen und das Grundstück für einen Neubau freizumachen. 7. WAHL DES WERTERMITTLUNGSVERFAHRENS Die ImmoWertV umfasst gem. 8 drei normierte Wertermittlungsverfahren, die zu den allgemein anerkannten Regeln der Verkehrswertermittlung zählen: Das Vergleichswertverfahren ( 15) Das Ertragswertverfahren ( 17 bis 20) Das Sachwertverfahren ( 21 bis 23) Zur Bestimmung des Verkehrswertes können mehrere Wertermittlungsverfahren herangezogen werden. Die hieraus resultierenden Werte sind in Abhängigkeit vom Grundstücksmarkt und im Sinne der Verkehrswertdefinition nach 194 BauGB zu beurteilen. Im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestimmt sich der Verkehrswert von Ein-/ Zweifamilienhäusern, im Sinne von eigengenutzten Objekten, in der Regel nach dem Sachwert. Der Verkehrswert von unbebauten Grundstücken ist aus dem Bodenwert abzuleiten. Im vorliegenden Bewertungsfall ist jedoch für den 2/3 Anteil an dem Grundstück Fl.-Nr. 3610/14 zu beachten, dass auf Grund der baulichen Ausnutzung des Grundstückes durch das Einfamilienwohnhaus (BT1) und auf Grund der Beschaffenheit und des Zustandes der Abbruch und die Freimachung des Grundstücksteiles für einen Neubau und hiermit verbunden die bessere bauliche Ausnutzung des Grundstücksteiles als wirtschaftlich sinnvollste Lösung zu beurteilen ist. Somit leitet sich der Verkehrswert aus dem Liquidationswert ab. Für das Grundstück Fl.-Nr. 3611/23 als unbebautes Grundstück ist der Bodenwert maßgeblich.

26 WERTERMITTLUNG 8.1 Bodenwert Der Bodenwert ist vorrangig im Vergleichswertverfahren ( 15 ImmoWertV) zu ermitteln. Anstelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden ( 16 Abs. 1 ImmoWertV). Bodenrichtwerte ( 196 BauGB, 10 ImmoWertV) sind durchschnittliche Lagewerte und geben Aufschluss über das allgemeine Grundstückspreisniveau zum angegebenen Zeitpunkt. Die Bodenrichtwerte sind üblicherweise im 2-Jahresturnus vom Gutachterausschuss für Ortsteile, Straßenabschnitte etc. flächendeckend zu ermitteln. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zu Grunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen ( 16 ImmoWertV). Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind durch Zu-/Abschläge zu berücksichtigen, in der Regel auf Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten ( 15 ImmoWertV). Bodenrichtwert: Der Gutachterausschuss der Stadt München hat mit Stand für das Richtwertgebiet in dem sich das Bewertungsobjekt befindet, einen Bodenrichtwert von 800,00 /m² bei einer GFZ von 0,25 für individuelles Wohnbaugebiet mit i. d. R. maximal zwei Vollgeschossen angegeben. Marktkonformer Bodenwert: Ausgehend von dem zur Verfügung stehenden Bodenrichtwert, sind folgende wertbeeinflussende Unterschiede bei der Festlegung des Bodenwertes für das zu bewertende Grundstück zu beachten: - Veränderung des allgemeinen Preisniveaus für unbebaute baureife Flächen im örtlichen Grundstücksmarkt. - Unterschiede in der realisierten baulichen Nutzungsintensität. - Unterschiede in der Lagequalität innerhalb des Bodenrichtwertgebietes.

27 Die verwendeten Ausgangswerte sind auf die dargestellten Sachverhalte anzupassen. Zwischen dem Bewertungsstichtag und dem Stand des Bodenrichtwertes mit ist das Preisniveau als unverändert zu berücksichtigen. Hinsichtlich der Lage innerhalb des Richtwertgebietes erachte ich keine Zu-/Abschläge für erforderlich. Hinsichtlich der baulichen Nutzungsintensität bezieht sich der Bodenrichtwert auf eine WGFZ von rd. 0,25. Gemäß der Bewilligung vom besteht die Nutzung des 2/3 Anteils an einer Grundstücksfläche von ca m² Für das Bewertungsgrundstück Fl.-Nr. 3610/14 wird auf Grund der baurechtlichen Situation durch den qualifizierten Bebauungsplan Nr bzw. dem dort vorhandenen Baufenster, eine Grundstücksfläche von rd m² wertmäßig als Bauland berücksichtigt. Die restliche Grundstückfläche des betreffenden Grundstücksteils mit einer Fläche von ca. 860 m² wird im Sinne von Gartenland mit rd. 15 % des Wertes für Bauland berücksichtigt. Für das Grundstück Fl.-Nr. 3611/23 wird hinsichtlich der baulichen Nutzungsintensität kein weiterer Zu-/Abschlag in Ansatz gebracht. Im Folgenden werden die Bodenwerte ermittelt.

28 Bodenwert Fl.-Nr. 3610/14, Gemarkung Feldmoching Bodenwert - Fl.-Nr. 3610/14: Bodenrichtwert mit Stand: ,00 /m² 2/3-Anteil gemäß Benutzungsregelung: ca m² Grundstücksteil Gartenland: 15 % des Baulandwertes Bodenwert: m² x 800 /m² = rd , m² x 800 /m² x 0,15 = rd ,00 Bodenwert: rd ,00 Der Bodenwert für den 2/3 Anteil an Fl.-Nr. 3610/14, Gemarkung Feldmoching, zum Bewertungsstichtag beträgt rd , Bodenwert Fl.-Nr. 3611/23, Gemarkung Feldmoching Bodenwert -Fl.-Nr. 3611/23: Bodenrichtwert mit Stand: ,00 /m² Bodenwert: 771 m² x 800 /m² = rd ,00 Abschlag für Entsorgung Blechgarage, Abstellschuppen rd ,00 Bodenwert rd ,00 Der Bodenwert für die Fl.-Nr. 3611/23, Gemarkung Feldmoching, zum Bewertungsstichtag beträgt rd , Liquidationswert Fl.-Nr. 3610/14, Gemarkung Feldmoching Das Bewertungsgrundstück, d. h. der 2/3 Anteil an Fl.-Nr. 3610/14, Gemarkung Feldmoching, ist mit einem abbruchwürdigen Einfamilienwohnhaus (BT1), Garagen (BT2) und Nebengebäuden (BT3) bebaut. Auf Grund der vorhandenen Beschaffenheit und auf Grund der wirtschaftlichen Ausnutzung des Grundstückes ergibt sich der maßgebliche Wert des Bewertungsobjektes aus dem Liquidationswert.

29 Im Liquidationswertverfahren ist der Bodenwert des Grundstückes maßgeblich, wobei die notwendigen Freimachungskosten, d. h. Abbruch und Entsorgung der vorhandenen Bebauung in Abzug zu bringen sind. Im Folgenden werden die Abbruchkosten ermittelt und hieraus der Liquidationswert abgeleitet. Abbruchkosten: Wohnhaus, Garagen, Nebengebäude: pro m³ durchschnittlich rd.: 24 /m³ Zuschlag für Sondermüll: 15% Ansatz pro m³ Umbauter Raum rd.: 28 /m³ Abbruchkosten Einfamilienwohnhaus (BT1) und Garagen (BT2): 810 m³ x 28 /m³ = rd ,00 Abbruchkosten Nebengebäude (BT3), usw. pauschal rd ,00 zzgl. Zuschlag für befestigte Freiflächen, usw. rd ,00 Abbruchkosten gesamt: ,00 Liquidationswert: Bodenwert: rd ,00 abzgl. Abbruchkosten: rd ,00 Vorläufiger Liquidationswert: rd ,00 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale: Keine weiteren Zu-/Abschläge Liquidationswert: rd ,00 Der Liquidationswert des 2/3 Anteils an Fl.-Nr. 3610/14, Gemarkung Feldmoching, zum Bewertungsstichtag beträgt rd ,00.

30 VERKEHRSWERT Nach 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. In der zuvor durchgeführten Wertableitung wurden zum Wertermittlungsstichtag für das zu bewertende Anwesen folgende Werte ermittelt. Liquidationswert 2/3 Anteil an Fl.-Nr. 3610/ ,00 Bodenwert Fl.-Nr. 3611/ ,00 Entsprechend dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr am örtlichen Grundstücksmarkt und den Gepflogenheiten bei der Verkehrswertermittlung ( 8 Abs. 1 ImmoWertV) ist in der Regel der Verkehrswert für Ein-/Zweifamilienwohnhausgrundstücke (eigengenutzte Grundstücke) nach dem Sachwertverfahren zu ermitteln bzw. aus dem Sachwert abzuleiten. Im vorliegenden Fall ist auf Grund der Beschaffenheit und des Zustandes der vorhandenen Baukörper auf Fl.-Nr. 3610/14 und auf Grund der besseren baulichen Ausnutzung des Grundstückes durch eine Neubebauung der Verkehrswert maßgeblich aus dem Liquidationswert abzuleiten. Auf die Benutzungsregelung gemäß der Bewilligung vom wird nochmals ausdrücklich hingewiesen. Siehe hierzu Anlage 10 des Gutachtens. Der Verkehrswert für die Fl.-Nr. 3611/23 leitet sich aus dem Bodenwert ab.

31 Unter Beachtung aller wertrelevanten Kriterien wird das Bewertungsobjekt, 2/3 Anteil an Fl.-Nr. 3610/14, Gemarkung Feldmoching, Röhrichtstraße 35, München zum Wertermittlungsstichtag , mit einem Verkehrswert für das miet- und lastenfreie Grundstück von ,00 (i. W.: achthundertfünfundsiebzigtausend Euro) bewertet. Unter Beachtung aller wertrelevanten Kriterien wird das Bewertungsobjekt An der Röhrichtstraße, München, Fl.-Nr. 3611/23, Gemarkung Feldmoching, zum Wertermittlungsstichtag , mit einem Verkehrswert für das miet- und lastenfreie Grundstück von ,00 (i. W.: sechshundertfünfzehntausend Euro) bewertet. München, den Dipl.-Ing. (FH) Michael Bär

32 Anlage 1 Fotos A 1.1 Fl.-Nr. 3610/14 Wohnhaus (BT1), Nordfassade Fl.-Nr. 3610/14, Wohnhaus (BT1), Nordfassade öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter u.

33 Anlage 1 Fotos A 1.2 Fl.-Nr. 3610/14, Wohnhaus (BT1), Westgiebel Fl.-Nr. 3610/14, Wohnhaus (BT1), Ostgiebel öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter u.

34 Anlage 1 Fotos A 1.3 Fl.-Nr. 3610/14, Wohnhaus (BT1), Südfassade Fl.-Nr. 3610/14, Wohnhaus (BT1), EG öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter u.

35 Anlage 1 Fotos A 1.4 Fl.-Nr. 3610/14, Wohnhaus (BT1), EG Fl.-Nr. 3610/14, Wohnhaus (BT1), EG öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter u.

36 Anlage 1 Fotos A 1.5 Fl.-Nr. 3610/14, Wohnhaus (BT1), EG Fl.-Nr. 3610/14, Wohnhaus (BT1), EG öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter u.

37 Anlage 1 Fotos A 1.6 Fl.-Nr. 3610/14, Wohnhaus (BT1), EG Fl.-Nr. 3610/14, Wohnhaus (BT1), EG öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter u.

38 Anlage 1 Fotos A 1.7 Fl.-Nr. 3610/14, Wohnhaus (BT1), DG Fl.-Nr. 3610/14, Wohnhaus (BT1), DG öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter u.

39 Anlage 1 Fotos A 1.8 Fl.-Nr. 3610/14, Wohnhaus (BT1), DG Fl.-Nr. 3610/14, Wohnhaus (BT1), DG öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter u.

40 Anlage 1 Fotos A 1.9 Fl.-Nr. 3610/14, Wohnhaus (BT1), DG Fl.-Nr. 3610/14, Wohnhaus (BT1), Spitzboden öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter u.

41 Anlage 1 Fotos A 1.10 Fl.-Nr. 3610/14, Wohnhaus (BT1), Keller Fl.-Nr. 3610/14, Wohnhaus (BT1), Keller öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter u.

42 Anlage 1 Fotos A 1.11 Fl.-Nr. 3610/14, Wohnhaus (BT1), Keller Fl.-Nr. 3610/14, Wohnhaus (BT1), Keller, Heizung öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter u.

43 Anlage 1 Fotos A 1.12 Fl.-Nr. 3610/14, Garage Rückseite (BT2) Fl.-Nr. 3610/14, Garage (BT2) öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter u.

44 Anlage 1 Fotos A 1.13 Fl.-Nr. 3610/14, Nebengebäude, Abstellflächen (BT3) Fl.-Nr. 3610/14, Nebengebäude, Abstellflächen (BT3) öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter u.

45 Anlage 1 Fotos A 1.14 Fl.-Nr. 3610/14, Nebengebäude, Abstellflächen (BT3) Fl.-Nr. 3610/14, Nebengebäude, Abstellflächen (BT3) öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter u.

46 Anlage 1 Fotos A 1.15 Fl.-Nr. 3610/14, Nebengebäude, Abstellflächen (BT3) Fl.-Nr. 3610/14, Wochenendhaus (BT4) öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter u.

47 Anlage 1 Fotos A 1.16 Fl.-Nr. 3610/14, Wochenendhaus (BT4) Fl.-Nr. 3611/23, Metallgarage öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter u.

48 Anlage 1 Fotos A 1.17 Fl.-Nr. 3611/23 Fl.-Nr. 3611/23, Abstellschuppen öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter u.

49 Anlage 1 Fotos A 1.18 Fl.-Nr. 3611/23, Unrat Röhrichtstraße öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter u.

50 Anlage 2 Stadtplan A2 Digitale Ortskarte, Landesamt für Vermessung und Geoinformation Bayern, 3053/07 öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter u.

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