GESCHÄFTSBERICHT 2012

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1 GESCHÄFTSBERICHT 2012 Swiss Finance & Property Investment AG

2 2 Kennzahlen Kennzahlen Erfolgsrechnung Einheit 1. Januar bis 31. Dezember Januar bis 31. Dezember 2011 Total Betriebsertrag vor Neubewertung CHF Erfolg aus Neubewertung CHF Betriebsergebnis (EBIT) CHF EBIT Marge % Reingewinn inkl. Bewertungserfolge 1) / latenten Steuern CHF Reingewinn exkl. Bewertungserfolge 1) / latenten Steuern CHF Bilanz 31. Dezember Dezember 2011 Bilanzsumme CHF Eigenkapital CHF Eigenkapitalquote % Zinspflichtiges Fremdkapital CHF Zinspflichtiges Fremdkapital in % der Bilanzsumme % Fremdfinanzierungsgrad % Fremdbelehnung der Liegenschaften % Eigenkapitalrendite inkl. Bewertungserfolge (annualisiert) 2) % Eigenkapitalrendite exkl. Bewertungserfolge (annualisiert) 3) % Portfoliokennzahlen 31. Dezember Dezember 2011 Anzahl Liegenschaften Anzahl Total Liegenschaftenportfolio CHF Bruttorendite 4) % Gewichteter realer Diskontsatz der Portfoliobewertung % Gewichteter nominaler Diskontsatz der Portfoliobewertung % Leerstandsquote Periodenende % Bestandesliegenschaften Leerstandsquote Periodenende % Entwicklungsbedingte Leerstandsquote Periodenende % Laufender Leerstand Berichtsperiode % Durchschnittlicher Zinssatz % Durchschnittliche Zinsbindung Jahre Kennzahlen pro Aktie 31. Dezember Dezember 2011 Net asset value (NAV) pro Aktie à CHF 8.17 / 8.74 CHF Net asset value (NAV) pro Aktie à CHF / CHF Net Asset Value (NAV) pro Aktien à CHF 8.17 / 8.74 vor latenten Steuern CHF Net Asset Value (NAV) pro Aktien à CHF / vor latenten Steuern CHF Aktienkurs CHF Prämie (+) bzw. Discount ( ) gegenüber NAV % Januar bis 31. Dezember Januar bis 31. Dezember 2011 Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF 8.17 / 8.74 nominal inkl. Neubewertung CHF Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF / nominal inkl. Neubewertung CHF Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF 8.17 / 8.74 nominal exkl. Neubewertung CHF Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF / nominal exkl. Neubewertung CHF ) Erfolg aus Neubewertung 2) Gewinn in Relation zum durchschnittlichen Eigenkapital 3) Gewinn abzüglich Bewertungserfolge (aus Bewertung Liegenschaften und Derivativen Finanzinstrumenten) zuzüglich zurechenbare latente Steuern im Verhältnis zum durchschnittlichen Eigenkapital 4) Bruttorendite entspricht dem Mietertrag (SOLL) in Prozent des Marktwertes (Fair Value)

3 Inhalt 3 Inhalt Kennzahlen 2 Inhalt 3 Jahresbericht 4 Unternehmensportrait 10 Verwaltungsrat der Swiss Finance & Property Investment AG 10 Strategie 11 Anlagerichtlinien 12 Investitions- und Auswahlprozess 13 Ausschüttungspolitik 14 Finanzielle Berichterstattung 16 Konsolidierte Jahresrechnung nach IFRS 16 Anhang zur Jahresrechnung nach IFRS 20 Bericht der Revisionsstelle zur konsolidierten Jahresrechnung nach IFRS 52 Bericht des unabhängigen Schätzungsexperten 54 Handelsrechtliche Jahresrechnung 56 Anhang zur handelsrechtlichen Jahresrechnung 58 Antrag über die Verwendung des Bilanzergebnisses 61 Bericht der Revisionsstelle zur handelsrechtlichen Jahresrechnung 62 Corporate Governance 65 Liegenschaftenportfolio 78 Portfoliostruktur 86 Kontakte & wichtige Daten 88 Titelbild: Liegenschaft Picassoplatz 4, Basel

4 4 Jahresbericht Jahresbericht Wirtschaft & Konjunktur 2012 ist in den meisten westlichen Industrieländern als ein weiteres Jahr der Konsolidierung in die Annalen der Wirtschaftsberichterstattung eingegangen. Insbesondere das zweite Halbjahr ist den hoch gesteckten Erwartungen zu Beginn des Jahres 2012 nicht gerecht geworden. Wie befürchtet, tritt die Konjunktur in den meisten westlichen Industrieländern immer noch auf der Stelle, vielleicht mit Ausnahme der Schweiz und Deutschland. Inzwischen wird es bereits als Erfolg betrachtet, wenn die Risiken für einen neuen gravierenden Einbruch verringert werden können. In diesem Zusammenhang wird immer wieder auf den Präsidenten der Europäischen Zentralbank, Mario Draghi, verwiesen, der in seiner Londoner Rede vom Juli 2012 versprach, dass die EZB alles tun werde was nötig sei, damit der EUR als Währung erhalten werden kann. Unzweifelhaft haben sich die Finanzmärkte seither deutlich beruhigt. Die Zinsen der unter Druck geratenen Länder wie Italien, Spanien und Portugal sind seither deutlich zurückgegangen. Nüchtern betrachtet, kommt man jedoch nicht umhin festzustellen, dass sich die allzu bekannten Altlasten, die sehr hohe staatliche und private Verschuldung, die daraus resultierende restriktive Fiskalpolitik und die aus all dem resultierende investive Zurückhaltung, noch nicht so stark verbessert haben, als dass dem periodisch geäusserten Optimismus auch tatsächlich messbare Ausgaben folgen würden. Die mit grossen Hoffnungen lancierte äusserst expansive Geldpolitik hat die hochstehenden Erwartungen ebenfalls noch nicht erfüllt. Ganz im Gegenteil, je länger einerseits diese aussergewöhnlichen geldpolitischen Massnahmen andauern, und andererseits je länger die immensen liquiden Mittel nicht in die Realwirtschaft investiert werden, umso mehr kommt die Sorge auf, dass dies in einer Art vorweg genommener Reaktion zu einer Inflation der realen Vermögenswerte wie Aktien und Immobilien führen könnte, bevor eine generelle Inflation einsetzen würde. Ob die Zentralbanken die gewährte Liquidität wirklich in nützlicher Frist werden abschöpfen können, bleibt offen. Doch die auf absehbare Zeit unveränderte Dominanz der expansiven Geldpolitik, wird die Zinsen auf längere Sicht aussergewöhnlich tief halten. Damit geht die Gratwanderung für den Schweizer Immobilienmarkt weiter. Die tiefen Zinsen werden auf der einen Seite zweifellos als Stimulanz fungieren, während auf der anderen Seite die Sorge vorherrscht, dass das inzwischen erreichte Preisniveau, sich im Falle höherer Zinsen letztlich doch als stark überhöht erweisen könnte. Angesichts der immer noch sehr tiefen Leerstandsquoten und einer inzwischen sogar rückläufigen Dynamik im Wohnbausektor, sehen wir darin jedoch nur eine geringe Gefährdung. Für die Schweizer Konjunktur und damit auch indirekt für den Bausektor viel ausschlaggebender, ist die weitere Wechselkurspolitik der Schweizerischen Nationalbank gegenüber dem EUR. Weiterhin gilt, dass die Schweizer Nationalbank ihre Zinsen kaum vor der Europäischen Zentralbank wird erhöhen können. In dieser Hinsicht ist die Schweizer Nationalbank völlig von der konjunkturellen Entwicklung in Europa abhängig. Solange in der Schweiz das deflationäre Risiko einer Kursfreigabe höher eingeschätzt wird als die inflationären Tendenzen der expansiven Geldpolitik, solange wird sich an dieser Situation nichts ändern: die SNB wird über den Wechselkurs die Beschäftigung stützen, dies wird die Zinsen auf sehr tiefem Niveau halten, und der Anreiz in Immobilien zu investieren wird bleiben.

5 Jahresbericht 5 Ergebnissituation Das Berichtsjahr 2012 verlief für die Swiss Finance & Property Investment AG sehr positiv: n Zunahme des Portfolios von 35 auf 39 Liegenschaften n Zunahme des Liegenschaftsertrags von TCHF auf TCHF (+13%) n Zunahme des EBIT von TCHF auf TCHF (+59%) n Zunahme des Reingewinns inkl. Bewertungserfolg von TCHF auf TCHF (+65%) n Zunahme des Reingewinns exkl. Bewertungserfolg von TCHF auf TCHF (+20%) Der Portfoliowert von insgesamt TCHF per 31. Dezember 2012 ist im Berichtsjahr 2012 um TCHF angestiegen. Die Veränderung ist massgeblich durch den Zukauf von drei Liegenschaften in Zürich, Winterthur und Basel von insgesamt TCHF , die Begründung des Miteigentums an der Badenerstrasse in Zürich von insgesamt TCHF 2 631, dem Verkauf der Liegenschaft in Chur von TCHF 814, sowie durch getätigte Investitionen in Rendite- und Entwicklungsliegenschaften von TCHF und Bewertungseffekte von TCHF (Vorjahr: TCHF 4 287) zustande gekommen. Von den insgesamt 39 Liegenschaften trugen deren 29 mit TCHF positiv und 10 mit TCHF negativ zur Gesamtveränderung der Bewertungseffekte bei. Durch die im April 2012 durchgeführte Kapitalerhöhung flossen dem Unternehmen TCHF zu. Zur Rückzahlung der festen Vorschüsse wurden TCHF benutzt. Die Fremdfinanzierungsquote konnte auf 42.93% (per : 55.51%) reduziert werden. Durch die Zukäufe und Investitionen konnten die durch die Kapitalerhöhung zugeflossenen Mittel weitestgehend investiert werden. Der Zuwachs des Liegenschaftsertrags ist um 13% von TCHF auf TCHF angestiegen und im Wesentlichen den zugekauften Liegenschaften zuzurechnen, aber auch dem signifikanten Abbau des Leerstandes bei Bestandesliegenschaften von 2.88% im Vorjahr auf 2.30% im Berichtsjahr. Der Verwaltungs- und Betriebsaufwand stieg in etwa proportional zur Mietertragssteigerung an. Die Management Fee für den Asset Manager berechnet sich auf Basis des NAV. Für den Teil, der durch die Kapitalerhöhung zugeflossenen Mittel, die noch nicht investiert werden konnten und für das erste halbe Jahr 2012, verzichtete die Swiss Finance & Property AG (Asset Manager) auf die ihr gemäss Management Vertrag zustehende Management Fee. Der Finanzertrag hat im Berichtsjahr um 79% von TCHF auf TCHF 239 abgenommen. Im Wesentlichen ist diese Abnahme durch die Aufhebung der Festhypothek begründet, welche im Vorjahr einen Ertrag aus der Fair Value Bewertung von TCHF 747 auswies. Das Eigenkapital nahm bedingt durch die Kapitalerhöhung im April 2012 um 56% zu. Im selben Zeitraum stieg der Reingwinn exkl. Bewertungserfolg von TCHF auf TCHF um 20% an. Der Unterschied ist dadurch begründet, dass die im zweiten halben Jahr 2012 akquirierten Liegenschaften noch nicht die volle Ertragskraft im Berichtsjahr erreichen konnten und dass die Gesellschaft, die mit der Kapitalerhöhung aufgenommenen Mittel, noch nicht vollständig investiert hat. Die Gesellschaft investiert bewusst in Liegenschaften, die nachhaltig in die Strategie der Gesellschaft passen. Es sind zahlreiche Kaufoptionen geprüft worden, von welchen einige die strategischen Kriterien nicht erfüllt haben.

6 6 Jahresbericht Erfolgreiche Kapitalerhöhung im Jahr 2012 Die Generalversammlung hat am 4. April 2012 eine Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion beschlossen. Das Aktienkapital wurde in diesem Zusammenhang um TCHF reduziert. Gleichzeitig wurde das Aktienkapital um TCHF durch Ausgabe von Aktien à nominal CHF pro Aktie und Aktien à nominal CHF 8.17 pro Aktien erhöht. Das Eigenkapital hat um TCHF zugenommen. Die Mittel werden einerseits in den weiteren Ausbau des Portfolios und für Renovationsvorhaben in das bestehende Portfolio eingesetzt und andererseits wurden Fremdmittel von TCHF zurückbezahlt. Gezielte Akquisitionen in Zürich und Basel, Devestition in Chur Im ersten Halbjahr 2012 konnte die Liegenschaft Riehenstrasse in Basel erworben werden. Diese Liegenschaft ist aufgrund ihrer grossen Anzahl Parkplätze insbesondere im Zusammenhang mit den sich bereits im Portfolio befindlichen, angrenzenden Liegenschaften Riehenstrasse 167, Schwarzwaldallee 171 sehr wertvoll, da diese keine eigenen Parkmöglichkeiten bieten. Im zweiten Halbjahr 2012 konnte ein Miteigentumsanteil von 40% an der Büroliegenschaft Klausstrasse 4 in Zürich erworben werden. Sobald weitere Anteile zum Verkauf stehen, besteht ein Vorkaufsrecht. Die Liegenschaft befindet sich an erstklassiger Lage im Zürcher Seefeld mit unverbaubarer Sicht und Anstoss an den Zürichsee. Momentan wird die Liegenschaft nach modernsten energetischen Gesichtspunkten saniert und die Vermietungsaktivitäten sind bereits aufgenommen. Ebenfalls im zweiten Halbjahr konnte die vollvermietete Wohnliegenschaft Maienstrasse 2 12 in Winterthur erworben werden, die nur wenige Minuten vom Stadtzentrum und in unmittelbarer Nähe der Fachhochschule für Architektur liegt. Die Fachhochschule für Architektur wird in den nächsten Jahren erheblich erweitert, was zu einer weiteren Erhöhung der Attraktivität beitragen wird. Die Liegenschaften Badenerstrasse 427 und 431wurden im Miteigentum zu 50% gekauft und bei der Badenerstrasse 429 ein Anteil von 50% verkauft. Nach der erfolgten Zusammenführung der vollvermieteten Liegenschaften Badenerstrasse 427, Badenerstrasse 429 und Badenerstrasse 431 in Zürich in ein Miteigentum zur gemeinsamen Entwicklung und Überbauung dieser Parzellen, wurde die Erstellung eines Wettbewerbsprogramms an die Hand genommen. Im August 2012 konnte die Stockwerkseinheit an der Giacomettistrasse in Chur, leicht über dem Schätzwert, an einen Selbstnutzer des Restaurants verkauft werden. Dadurch reduzierte sich der Gastroanteil des Portfolios. Mit diesen Zukäufen und dem getätigten Verkauf konnte die strategische Ausrichtung auf die Gebiete Zürich und Basel weiter ausgebaut werden.

7 Jahresbericht 7 Renovationen, Umnutzungen, Projekte und Vermietung Nach Eingang der Baubewilligung im Juni 2011, wurde das Projekt «Hubertus» am Letzigraben 101 in Zürich im Jahr 2012 intensiv weiter bearbeitet. Nachdem im 1. Quartal 2012 die Arbeiten für den Neubau aufgrund des besten Angebots an einen Generalunternehmer vergeben wurden, laufen die Arbeiten seit dem 2. Quartal 2012 auf Hochtouren. Im Februar 2013 wird der Rohbau fertig gestellt und die im 4. Quartal 2012 gestartete Vermarktung zeigt bereits Ende 2012 einen erfreulichen Vermietungsstand. Die Sondierungs- und Rückbauarbeiten beim Altbau wurden ebenfalls im 2012 abgeschlossen und in Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege konnten die Erneuerungsarbeiten definiert werden. Auch im Altbau ist der Vorvermietungsstand erfreulich hoch. Der Bezugstermin ist am 1. Oktober In der Berichtsperiode wurde die Sanierung, der unter Denkmalschutz stehenden Liegenschaft Schwarzwaldallee 171 in Basel, abgeschlossen. Trotz der kompletten Sanierung und Erweiterung konnte der Charakter der bestehenden Patina erhalten werden. Die typisch hohen Räume mit Stuck an den Decken bilden mit den modern eingerichteten Küchen und Bädern eine wertvolle Symbiose für attraktives Wohnen. Die Vermarktung der ersten Wohnungen startete im März 2012 und bei der Fertigstellung der Arbeiten im Herbst 2012 waren alle Mietflächen bereits wieder vermietet. Die Sanierung wurde von der Denkmalpflege Basel mit einer öffentlichen Führung, als beispielhaft für Wohnen im Altbau gewürdigt. Nachdem das Baurekursgericht die Einsprache gegen das Sanierungs- und Erweiterungsprojekt an der Witikonerstrasse 15 in Zürich abgewiesen hatte und dieses Urteil nicht angefochten wurde, lag Anfangs 2012 eine rechtskräftige Baubewilligung vor. Im Rahmen der Planungsarbeiten wurde beschlossen, das Projekt um einige Elemente zu erweitern und umzustrukturieren. Die Gespräche mit den Mietern betreffend die Planung der Arbeiten laufen und es wird damit gerechnet, dass im Jahr 2014 die Arbeiten umgesetzt werden können. Mit den Mietern, der im ersten Halbjahr 2011 erworbenen Liegenschaft am Zeltweg 67 in Zürich, konnten individuelle Vereinbarungen über den Auszug aus der Liegenschaft im Laufe des Jahres 2012 getroffen werden. Die Baufreigabe für die Repositionierung und erweiterte Nutzung der Liegenschaft liegt vor und die Bauarbeiten haben planmässig begonnen. Der Bezug ist für Herbst 2013 vorgesehen. Die entsprechenden Vermietungsbemühungen wurden bei einem externen Vermarkter in Auftrag gegeben. Die Sanierung der Liegenschaft Klausstrasse 4 in Zürich erfolgt in offener Abrechnung mit einem Generalplaner und die Fertigstellung ist auf Ende 2013 geplant. Um eine optimale Vermarktung der Flächen zu gewährleisten, sind sowohl eine Single- als auch eine Multitenant-Aufteilung möglich. Dies wird mittels Umgestaltung des Gebäudekerns erreicht. Gleichzeitig erfolgen eine Erweiterung der Mietflächen und ein hochwertiger Grundausbau. Die Vermietungsaktivitäten im Berichtjahr sind sehr erfreulich verlaufen. Die Liegenschaft Picassoplatz in Basel wurde im Jahr 2011 mit einem grossen Leerstand zugekauft. Im Berichtsjahr wurden sämtliche leerstehenden Büroflächen vermietet. Zudem konnte der Langzeitleerstand im ersten Obergeschoss an der Hutgasse 6 in Basel, infolge der Umnutzung des Restaurants in Büroflächen, mit dem Abschluss eines mehrjähriger Mietvertrages abgebaut werden und an der Zollikerstrasse 6 in Zürich wurden sämtliche Mietverträge zu besseren Konditionen neu abgeschlossen.

8 8 Jahresbericht Veränderung der Leerstandsstruktur Per 31. Dezember 2011 wurde ein totaler Leerstand von 2.88% ausgewiesen, welcher per Bilanzstichtag 31. Dezember 2012 auf erfreuliche 2.30% gesenkt werden konnte. Der Anteil des Leerstandes, aus sich im Umbau befindlichen Liegenschaften, stieg von 2.15% auf 11.57%. Die Gesellschaft hat sich entschieden, die Investitionen ins Portfolio zu verstärken, da zur Zeit die Transaktionpreise für Neuakquisition eher hoch sind. Ausblick für das Jahr 2013 Die Konzentration der Aktivitäten im Jahr 2013 erstreckt sich auf: Akquisition Auch im kommenden Jahr soll das Portfolio durch gezielte Akquisitionen ergänzt und in den strategischen Gebieten ausgebaut werden. Konkrete Verhandlungen laufen derzeit. Portfoliobereinigung Das Portfolio wird laufend bezüglich allfälligem Bereinigungspotential geprüft. Falls sich Gelegenheiten bieten, werden diese wahrgenommen. Projekte Die oben erwähnten Projekte werden wie beschrieben weitergeführt, respektive neue Möglichkeiten werden analysiert. Dr. Hans-Peter Bauer Präsident des Verwaltungsrates

9 Zeltweg 67, Zürich

10 10 Unternehmensportrait Unternehmensportrait 1. Verwaltungsrat der Swiss Finance & Property Investment AG (v.l.) Christian Perschak, Carolin Schmüser, Dr. Hans-Peter Bauer, Laurent Staffelbach Dr. Hans-Peter Bauer, Zürich, 1953, Dr. sc. math. ETH, lic. rer. pol., Schweizer Staatsbürger, Präsident des Verwaltungsrates, exekutives Mitglied seit dem 30. Oktober 2002, gewählt bis zur ordentlichen Generalversammlung Laurent Staffelbach, Lausanne, 1955, Dipl. arch. EPF, MBA, Schweizer Staatsbürger, nicht exekutives Mitglied seit dem 27. Juni 2007, gewählt bis zur ordentlichen Generalversammlung Christian Perschak, Zürich, 1956, lic. iur., Schweizer Staatsbürger, nicht exekutives Mitglied seit dem 27. Juni 2007, gewählt bis zur ordentlichen Generalversammlung Carolin Schmüser, Winterthur, 1970, Dipl. Ing., M. Arch., MBA IMD, Deutsche Staatsbürgerin, nicht exekutives Mitglied seit dem 15. August 2007, exekutives Mitglied seit dem 1. Oktober 2009 und seit dem 4. April 2012 wieder nicht exekutives Mitglied; gewählt bis zur ordentlichen Generalversammlung 2013.

11 Unternehmensportrait Strategie Grundatz Die Strategie der Gesellschaft ist darauf fokussiert, in schweizerische Immobilienanlagen zu investieren, die langfristig einen starken Cash-Flow generieren oder nicht realisiertes Wertpotential aufweisen, das durch aktives Management ausgeschöpft werden kann. Die Gesellschaft beabsichtigt, durch Ertragssteigerungen und Akquisitionen ein langfristiges Wachstum zu erreichen. Es wird angestrebt, in Objekte zu investieren, deren Nettoertrag durch Kostenmanagement, Repositionierung, Weiterentwicklung, Restrukturierung der Mieterverhältnisse und andere Massnahmen nachhaltig gesteigert werden kann. Geschäftsmodell Die Gesellschaft hat weder ein eigenes Management noch eigenes Personal. Das Asset Management, das Finanzmanagement sowie die Bewirtschaftung der Liegenschaften sind an Dritte ausgelagert. Alle Auftragsverhältnisse werden durch den Verwaltungsrat regelmässig auf deren Marktkonformität und die Einhaltung von Qualitätsstandards überprüft und gegebenenfalls angepasst. Asset Manager Die Geschäftsführung, soweit nicht gesetzlich, statutarisch und reglemen tarisch der Generalversammlung oder dem Verwaltungsrat vorbehalten, ist extern an die Swiss Finance & Property AG delegiert. Ein Managementvertrag zwischen den beiden Gesellschaften regelt die Einzelheiten der Delegation. Das Aufgabengebiet des Asset Managers umfasst gemäss Managementvertrag im Wesent lichen die folgenden Tätigkeiten: n Identifikation von möglichen Investitionsobjekten n Organisation und Überwachung aller nötigen Schritte zur Realisierung der bewilligten Investitionen einschliesslich Finanzierung n Überwachung bestehender Investitionen einschliesslich Leerstands- Controlling und Massnahmenplanung n Vorschlag von Massnahmen zur Optimierung bestehender Objekte und Organisation und Überwachung aller nötigen Schritte zur Realisierung von Optimierungsmassnahmen einschliesslich Finanzierung n Beratung bei der Auswahl der Vertragspartner der Gesellschaft im Zusammenhang mit der Verwaltung der bestehenden Objekte insbesondere Liegenschaftsverwaltung, und zur Realisation von Optimierungsmassnahmen bestehender Objekte insbesondere Architekten, Ingenieure, Bauunternehmer, Handwerker etc. n Beratung beim Abschluss entsprechender Verträge, Auswahl von möglichen Devestitionsobjekten im Hinblick auf die Optimierung des Gesamtportfolios und der Performance n Regelmässige Berichterstattung an die Gesellschaft

12 12 Unternehmensportrait Der Verwaltungsrat hat in Ergänzung des Managementvertrages die Kompetenzabgrenzung zwischen der Gesellschaft und dem Asset Manager verfeinert und dabei die Kompetenzdelegation an den Asset Manager wie folgt festgelegt: n Ernennung der externen Liegenschaftenverwaltungen n Akquisitionen bis CHF 5 Mio. n Einzelne Investitionen in bestehende Objekte bis CHF 1 Mio. n Wertberichtigungen, Abschreibungen bis CHF 0.1 Mio. n Abschluss von Mietverträgen bis zu 5% des Nettomietertrages vom Vorjahr, maximale Laufzeit 10 Jahre Liegenschaftenverwaltung Die administrative, technische und finanzielle Verwaltung der Liegenschaften erfolgt extern durch die Privera AG. Ihr obliegt die technische und kaufmännische Bewirtschaftung und Verwaltung der Liegenschaften. Die Verwaltung der Miteigentumsliegenschaften erfolgt durch eine Drittverwaltung, die direkt durch den Asset Manager überwacht wird. 3. Anlagerichtlinien Akquisitionen und Portfolioaufbau Die Gesellschaft investiert vorwiegend in Immobilien, die über ein nicht realisiertes Wertpotential verfügen. Reine Baulandentwicklung liegt nicht im Fokus der Gesellschaft. Hingegen sind Projekte und Entwicklungen grundsätzlich nicht ausgeschlossen, soweit die zu erstellenden Flächen zu einem grossen Teil vor Baubeginn vermietet werden können. Als Anlageobjekte kommen Immobilien in allen Marktsegmenten in Frage. Strategische Beteiligungen an Immobiliengesellschaften sind möglich. Standorte Die Investitionstätigkeit der Gesellschaft ist geographisch grundsätzlich auf die ganze Schweiz ausgerichtet. Bei den Investitionsentscheiden wird der geographisch effiziente Einsatz der Ressourcen des Managements berücksichtigt. Die Standorte der Immobilien sollen kurz- und langfristig eine hohe Qualität bezüglich Makro- und Mikrolage aufweisen. Entsprechend richtet die Gesellschaft ihre Investitionstätigkeit auf Wirtschaftsräume und Lagen aus, die aufgrund demographischer, gesetzlicher oder ökonomischer Rahmenbedingungen oder deren Veränderungen im Vergleich zu anderen Wirtschaftsräumen oder Lagen mehr Potenzial aufweisen. Dies bedeutet zum Beispiel eine Bevorzugung von Liegenschaften an Passanten- oder Ecklagen.

13 Unternehmensportrait 13 Finanzierung und Liquiditätsmanagement Für die Finanzierung des Liegenschaftenportfolios der Gesellschaft wird im Durchschnitt ein Fremdfinanzierungsgrad (Leverage) in der Grössenordnung von 50% bis maximal 66% angestrebt. Die Gesellschaft berücksichtigt bei der Bestimmung des Fremdfinanzierungsgrades im Einzelfall unter anderem die Qualität der Mieterschaft in der konkret zu finanzierenden Immobilie. Bei bestimmten Objekten, zum Beispiel solchen mit langfristigen Mietverträgen mit öffentlichrechtlichen Körperschaften oder bonitätsstarken Gesellschaften, kann darum der Fremdfinanzierungsgrad höher liegen. Zur Bewirtschaftung der Zinsbindung werden Zinsderivate eingesetzt. Zur Optimierung des Mitteleinsatzes kann die Gesellschaft kurzfristig auch in liquide indirekte Immobilienanlagen investieren. Dabei soll nur in solche indirekte Immobilienanlagen investiert werden, denen Immobilien zugrunde liegen, in welche die Gesellschaft aufgrund ihrer Strategie und Anlagerichtlinien auch direkt investieren würde. Ausgeschlossen sind Investitionen in Anlagen der Swiss Finance & Property AG. Eigenmittelrenditeprofil Das Erzielen einer angemessenen Eigenmittelrendite ist für die Gesellschaft wichtiger als das reine Wachstum des Portfolios. Bezüglich der Höhe der Eigenmittelrendite soll sich die Gesellschaft an den Profilierten der börsenkotierten Schweizer Immobilienaktiengesellschaften mit einer vergleichbaren Anlage- und Finanzierungsstrategie orientieren. 4. Investitions- und Auswahlprozess Bei der Auswahl von neuen Investitionsobjekten folgt die Gesellschaft einem klar strukturierten Prozess. Alle potentiellen Objekte werden umfassend analysiert, um das Risiko von langfristigen Ertragsausfällen durch Leerstand in einer Rezession so tief wie möglich zu halten. Dazu müssen die potentiellen Objekte über eine qualitativ sehr gute Makro- und Mikrolage verfügen, welche zur aktuellen oder beabsichtigten Nutzung des Objektes passt. Jedes Gebäude wird zudem bezüglich des Potentials auf Wertstei gerungen analysiert. Dies geschieht durch: n Anwendung einer Matrix, welche die Kosten, Erträge, physische und lageorientierte Elemente und Entwicklungen berücksichtigt n Berechnung der erzielbaren Cash-Flows und Renditen und Vergleich mit ortsüblichen Werten n Berechnung von Entwicklungsszenarien zur Identifikation von ungenutzten Wertpotentialen n Erstellung einer Stärken-, Schwächen-, Chancen- und Risikenanalyse für jedes Objekt n Analyse der Wirkung auf das gesamte Portfolio

14 14 Unternehmensportrait Neue Objekte werden durch das Netzwerk der Gesellschaft identifiziert. Dies beinhaltet Beziehungen zu Brokern, Architekten und Eigentümern. Zudem werden fallweise Eigentümer besonders interessanter Objekte direkt angegangen. Die identifizierten Objekte werden in einem Phasenmodell analysiert. Dies garantiert eine schnelle, erste Selektion von Objekten sowie einen effizienten und zielgerichteten Einsatz der Ressourcen. Vor der Akquisition werden grundsätzlich alle Objekte durch externe Schätzungsexperten bewertet. Fallweise werden auch bautechnische Gutachten erstellt, um den mittel- bis langfristigen Unterhaltsbedarf korrekt zu erfassen. Die Gesellschaft ist überzeugt, dass ein sehr gründlicher und strukturierter Auswahl- und Beurteilungsprozess längerfristig stabilere und bessere Resultate ermöglicht. 5. Ausschüttungspolitik Gemäss schweizerischem Obligationenrecht müssen mindestens 5% des Jahresgewinns der Gesellschaft der allgemeinen gesetzlichen Reserve zugewiesen werden, bis diese 20% des einbezahlten Aktienkapitals der Gesellschaft erreicht. Der verbleibende Gewinn steht grundsätzlich zur Verfügung der Generalversammlung. Die Generalversammlung beschliesst über die Dividenden. Die Gesellschaft verfügt gemäss der relevanten, handelsrechtlichen Jahrerechnung per 31. Dezember 2012 über einen Bilanzverlust von TCHF Der Verwaltungsrat beantragt an der ordentlichen Generalversammlung vom 10. April 2013 den bestehenden Bilanzverlust von TCHF auf die neue Rechnung vorzutragen. Der Verwaltungsrat schlägt zudem eine Kapitalrückzahlung durch proportionale Nennwertreduktion um 7.34% vor. Dadurch wird sich der Nennwert der bisherigen Namenaktien à nominal CHF auf nominal CHF um CHF 3.00 und der Nennwert der bisherigen Namenaktien à nominal 8.17 auf nominal CHF 7.57 um CHF 0.60 reduzieren. Daraus ergibt sich für die an der SIX Swiss Exchange kotierten Namenaktien à CHF nominal eine Ausschüttungsrendite von 3.70% bezogen auf die Marktkapitalisierung am 31. Dezember 2012.

15 Klausstrasse 4, Zürich

16 16 Finanzielle Berichterstattung Finanzielle Berichterstattung Konsolidierte Jahresrechnung nach IFRS Konsolidierte Bilanz Aktiven in CHF Dezember Dezember 2011 Anhang Umlaufvermögen Flüssige Mittel Wertschriften Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Übrige Forderungen Aktive Rechnungsabgrenzungen Total Umlaufvermögen Anlagevermögen Kaufrecht Renditeliegenschaften Derivative Finanzinstrumente 99 8 Latente Steuerguthaben /10 Total Anlagevermögen Total Aktiven Passiven Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Bankverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten Amortisationsverbindlichkeit Hypotheken Vorauszahlungen Steuerverbindlichkeiten Passive Rechnungsabgrenzungen Passive Rechnungsabgrenzungen (Nahest.) Total kurzfristiges Fremdkapital Langfristiges Fremdkapital Derivate Finanzinstrumente Hypotheken/Rollover Kredite Latente Steuern /10 Total langfristiges Fremdkapital Total Fremdkapital Eigenkapital Aktienkapital Kapitalreserven Cashflow Hedge Reserven Gewinnreserven Total Eigenkapital Total Passiven Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Die in der Erfolgsrechnung, Bilanz und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen.

17 Finanzielle Berichterstattung 17 Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung Betriebsertrag in CHF Januar bis 31. Dezember Januar bis 31. Dezember 2011 Anhang Liegenschaftsertrag /16 Übriger Ertrag Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften Total Betriebsertrag vor Neubewertung Neubewertung Renditeliegenschaften Total Betriebsertrag nach Neubewertung Unterhalt und Reparaturen Betriebsaufwand Liegenschaften Verwaltungsaufwand Übriger Betriebsaufwand Total Betriebsaufwand Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Finanzertrag Finanzaufwand Gewinn vor Steuern (EBT) Steuern Reingewinn den Aktionären der SFPI 1) zuzurechnen Sonstige Ergebnisse («other comprehensive income/expense») Veränderung Zinsabsicherungen Steuereffekt Zinsabsicherungen Kapitalerhöhungskosten Latente Steuern auf Kapitalerhöhungskosten Total sonstige Ergebnisse («other comprehensive income/expense») Gesamtergebnis den Aktionären der SFPI 1) zuzurechnen Gewinn pro Aktie nominal (verwässert/unverwässert) Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF / nominal inkl. Neubewertung Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Die in der Erfolgsrechnung, Bilanz und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen. 1) Swiss Finance & Property Investment AG

18 18 Finanzielle Berichterstattung Konsolidierte Geldflussrechnung in CHF Januar bis 31. Dezember Januar bis 31. Dezember 2011 Anhang Reingewinn den Aktionären der SFPI 1) zuzurechnen Finanzertrag Finanzaufwand Steuern Neubewertung Renditeliegenschaften Veränderung Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Veränderung übrige Forderungen Veränderung aktive Rechnungsabgrenzung Veränderung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Veränderung übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 4 Veränderung Vorauszahlungen Veränderung passive Rechnungsabgrenzungen Übrige Veränderungen des Nettoumlaufvermögens Bezahlte Steuern Geldfluss netto aus operativer Geschäftstätigkeit Kauf von Renditeliegenschaften Kaufnebenkosten von Renditeliegenschaften Wertvermehrende Investitionen Verkauf von Renditeliegenschaften Verkaufsnehebenkosten von Renditeliegenschaften 24 9 Erhaltene Zinsen Kauf von Wertschriften / Derivaten Verkauf von Wertschriften / Derivaten Geldfluss netto aus Investitionstätigkeit Aufnahme Rollover Kredit Aufnahme Fester Vorschuss Amortisation von Hypotheken Amortisation Fester Vorschuss Kapitalerhöhung durch Barliberierung Agio aus Kapitalerhöhung Kapitalerhöhungskosten Sonderzahlung Kapitalerhöhung Rückzahlung Sonderzahlung Kapitalerhöhung Aktienkapitalrückzahlung Bezahlte Zinsen Geldfluss netto aus Finanzierungstätigkeit Zu- (+) / Abnahme ( ) flüssige Mittel Flüssige Mittel Anfang der Berichtsperiode Flüssige Mittel Ende der Berichtsperiode Zu- (+) / Abnahme ( ) flüssige Mittel Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Die in der Erfolgsrechnung, Bilanz und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen. 1) Swiss Finance & Property Investment AG

19 Finanzielle Berichterstattung 19 Konsolidierter Eigenkapitalnachweis in CHF Aktienkapital Kapitalreserven Eigene Aktien Gewinnreserven Reserve für Cashflow Hedges Total Eigenkapital Bestand am 01. Januar Anhang Gesamtergebnis Total im EK erfasste Gewinne/ Verluste GJ Kapitalerhöhung 13 Nennwertreduktion Bestand am 31. Dezember Bestand am 1. Januar Gesamtergebnis Total im EK erfasste Gewinne/ Verluste GJ Kapitalerhöhung Nennwertreduktion Bestand am 31. Dezember Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Die in der Erfolgsrechnung, Bilanz und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen.

20 20 Finanzielle Berichterstattung Anhang zur Jahresrechnung nach IFRS 1. Allgemeines Die Swiss Finance & Property Investment AG hat ihren Sitz an der Seefeldstrasse 275, 8008 Zürich (Schweiz). Swiss Finance & Property Investment AG ist eine Immobilienaktiengesellschaft nach Schweizerischem Recht. Ihre Aktivitäten umfassen hauptsächlich die Entwicklung und Bewirtschaftung ihres Immobilienportfolios. Sie investiert dabei in Wohn-, Geschäfts- und Entwicklungsliegenschaften. Daneben kann die Gesellschaft ihre flüssigen Mittel durch den Kauf entsprechender kotierter Wertschriften in indirekte inländische Immobilienwerte investieren. 2. Rechnungslegungsgrundsätze Allgemeines Die Swiss Finance & Property Investment AG ist eine Aktiengesellschaft nach Schweizerischem Recht mit Sitz in Zürich. Sie ist eine Immobiliengesellschaft und investiert in Immobilienanlagen, die langfristig einen nachhaltigen Cash-Flow generieren oder nicht realisiertes Wertpotential aufweisen. Die Jahresrechnung der Swiss Finance & Property Investment AG ist in Schweizer Franken (CHF) erstellt (funktionale Währung und Präsentationswährung). Sie ist in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) erstellt und entspricht dem Schweizerischen Gesetz. Die Jahresrechnung basiert, mit Ausnahme der Neubewertung von bestimmten Vermögenswerten und Finanzinstrumenten, grundsätzlich auf dem Anschaffungswertprinzip. Im Berichtsjahr wurde die konsolidierte Jahresrechnung inkl. Anhang zur Jahresrechnung neu gegliedert. Insbesondere wurde die Geldflussrechnung insofern angepasst, als dass neu die Herleitung mit dem «Reingewinn den Aktionären der SFPI zuzurechnen» beginnt. Die Vorjahreszahlen wurden entsprechend der neuen Gliederung angepasst. Die einzelnen Erfolgspositionen haben sich betraglich nicht verändert. Der Verwaltungsrat genehmigte die Jahresrechnung am 26. Februar Änderungen von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, die für die Jahresrechnung 2012 anwendbar waren, sind grundsätzlich unverändert zum Vorjahr angewandt worden. Es trat per 1. Januar 2012 folgender neuer oder überarbeiteter IFRS Standard / Interpretation in Kraft, mit Auswirkung auf die Jahresrechnung 2012: n IAS 12: Einkommenssteuer: Der angepasste Standard sieht vor, dass für die Ermittlung latenter Steuern für Renditeliegenschaften grundsätzlich von einer Realisierung durch Verkauf auszugehen ist. Die Swiss Finance & Property Investment AG hat die latenten Steuern bereits in der Vergangenheit unter Einhaltung dieser Vorgabe berechnet. Deshalb hat diese Anpassung keine Auswirkung auf den vorliegenden Jahresabschluss.

21 Finanzielle Berichterstattung 21 Per 1. Juli 2012 trat folgender Standard / Interpretation in Kraft, mit Auswirkung auf die Jahresrechnung 2013: n IAS 1: Darstellung von Bestandteilen des sonstigen Ergebnisses Die Positionen im Gesamtergebnis sind neu in zwei Kategorien zu gliedern, je nachdem, ob die entsprechenden Beträge in einer späteren Periode wieder in die Erfolgsrechnung zurück fliessen oder nicht. Diese Anpassung hat keinen wesentlichen Einfluss auf die Darstellung der Jahresrechnung der Swiss Finance & Property Investment AG. Folgende Standards treten nach dem Berichtsjahr 2012 in Kraft: n IFRS 9: Finanzinstrumente Klassifizierung und Bewertung (zwingend anwendbar ab 1. Januar 2015) Der Standard verlangt, dass Finanzaktiven so klassifiziert werden, dass sie und die daraus resultierenden Geldströme dem Geschäftsmodell des Unternehmens entsprechen bzw. entsprechend bewirtschaftet werden können. Dabei wird bei Finanzaktiven neu nur noch zwischen «Finanzaktiven zu amortisierenden Kosten» und solchen «zu Marktwerten» unterschieden. n IFRS 10: Konzernabschlüsse Beherrschung und Konsolidierung (zwingend anwendbar ab 1. Januar 2013): Der Standard ersetzt die in IAS 27 enthaltenen Leitlinien über Beherrschung und Konsolidierung. IAS 27 wird in separate Abschlüsse umbenannt. Der Standard verlangt, dass Beherrschungsverhältnisse gemäss Verfügungsgewalt und Rückflüssen zu bilanzieren sind. Der Standard enthält eine angepasste Definition des Kontrollprinzips. Dies kann in der Zukunft einen Einfluss auf den Konsolidierungskreis der Gesellschaft haben. n IFRS 11: Gemeinschaftliche Vereinbarungen Bilanzierung gemeinschaftlicher Tätigkeiten und Gemeinschaftsunternehmen (zwingend anwendbar ab 1. Januar 2013) Der Standard unterscheidet gemeinschaftliche Tätigkeiten und Gemeinschaftsunternehmen. Gemeinschaftliche Tätigkeiten sind nach Art und Weise, wie die Rechte und Pflichten auf die Partner verteilt werden, zu bilanzieren. Gemeinschaftsunternehmen sind nach der Equity-Methode gemäss IAS 28 «Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen» zu bilanzieren. n IFRS 12: Angaben zu Anteilen an anderen Unternehmen (zwingend anwendbar ab 1. Januar 2013) Der Standard legt die erforderlichen Angaben für Unternehmen fest, die in Übereinstimmung mit den beiden neuen Standards IFRS 10 «Konzernabschlüsse» und IFRS 11 «Gemeinschaftliche Vereinbarungen» bilanziert und ersetzt die derzeit in IAS 28 «Anteile an assoziierten Unternehmen» enthaltenen Angabepflichten.

22 22 Finanzielle Berichterstattung n IFRS 13: Bewertung zum beizulegenden Zeitwert (zwingend anwendbar ab 1. Januar 2013) Der Standard beschreibt, wie der beizulegende Zeitwert zu bestimmen ist und ersetzt die bisher in IAS 40 enthaltenen Grundsätze zur Ermittlung des Fair Values von Renditegesellschaften. Neu wird zudem das «Highest & Best Use» Prinzip für die Bewertung von nicht finanziellen Aktiven eingeführt. n IFRS 7: Offenlegung von Saldierungen von finanziellen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten (zwingend anwendbar ab 1. Januar 2013) Werden Finanzinstrumente Netto in der Bilanz dargestellt, sind im Anhang u.a. die Bruttopositionen sowie allfällige Deckungen offenzulegen. n IAS 32: Saldierung finanzieller Vermögenswerte und Verbindlichkeiten (zwingend anwendbar ab 1. Januar 2013) Dieser Standard präzisiert, unter welchen konkreten Voraussetzungen eine Nettodarstellung von Finanzaktiven und -passiven zulässig ist. Die neuen Rechnungslegungsstandards und Interpretationen werden nicht vorzeitig angewendet. Allfällige Auswirkungen werden somit erst in den jeweiligen Geschäftsjahren ab Übernahme berücksichtigt. Aus heutiger Sicht erwartet die SFPI keine wesentlichen Auswirkungen aus der künftigen Umsetzung von IFRS 9, 10, 11 und 12. Die Anwendung von IFRS 13 könnte in Einzelfällen aufgrund des «Highest & Best Use» Konzepts zu höheren Fair Values führen. Wesentliche Schätzungen Im Rahmen der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden hat das Management Schätzungen zur Bestimmung von Schlüsselannahmen hinsichtlich zukünftiger Entwicklungen und Unsicherheiten am Bilanzstichtag vorgenommen. Solche Schätzungen haben insbesondere einen wesentlichen Einfluss auf die Buchwerte bei der Ermittlung von Marktwerten der Renditeliegenschaften, wo die künftigen Ertrags- und Kostenströme geschätzt und mit einem risikogerechten Zinssatz abdiskontiert werden. Auch bei laufenden Entwicklungsprojekten erfordert die laufende Beurteilung der Baukostenentwicklung sowie die Identifikation möglicher Verlustprojekte die Vornahme von Schätzungen. Zudem fliessen bei der Bewertung von Rückstellungen und Eventualschulden, bei der Berechnung der latenten Steuern auf Bewertungsdifferenzen, bei der erforderlichen Überprüfung auf nachhaltige Wertminderung und bei der Überprüfung auf Werthaltigkeit der latenten Steueransprüche aus Verlustvorträgen im wesentlichen Umfang Schätzungen ein. Gruppengesellschaften Die Swiss Finance & Property Investment AG hat im Jahr 2010 die Swiss Finance & Property Manegg AG Zug in Zug gegründet. Sie wurde erstmals per in der konsolidierten Jahresrechnung der Swiss Finance & Property Investment AG aufgeführt. Die Swiss Finance & Property Manegg AG Zug ist die einzige Tochtergesellschaft der Swiss Finance & Property Investment AG. Sämtliche Aktiven und Passiven sowie Aufwändungen und Erträge werden nach der Methode der Vollkonsolidierung zu 100% übernommen. Alle konzerninternen Beziehungen sowie Zwischengewinne auf den konzerninternen Transaktionen und Beständen werden eliminiert.

23 Finanzielle Berichterstattung 23 Fremdwährungen Die Gesellschaft ist nur in der Schweiz tätig. Es bestehen keine Positionen in fremder Währung. IAS 21 ist daher nicht anwendbar. Bereiche Die Aufteilung in Bereiche, nach welcher das Porfolio strukturiert und geführt wird, ist gegliedert nach Nutzungsarten der Immobilien. Dabei werden die Bereiche Wohnliegenschaften, Wohn- und Geschäftsliegenschaften, Geschäftsliegenschaften und Entwicklungsliegenschaften unterschieden. Wohn- und Geschäftsliegenschaften liegen vor, wenn der Wohn- resp. Gewerbeanteil insgesamt 30% der vermieteten Fläche pro Objekt übersteigt. Zudem erfolgt eine Gliederung nach geographischen Kriterien und unterscheidet die geographischen Schwerpunkte der gehaltenen Immobilien in Zürich, Basel, Bern, Romandie und übrige. Die einzelnen Objekte werden den Bereichen gesamthaft zugewiesen. Die Allokation der Kosten und Erträge zwischen den Bereichen erfolgt objektbezogen. Operative Segmente Das interne Reporting weist keine Unterscheidung nach Nutzungsarten der Gebäude auf. Auch der Bereich «Corporate» wird nicht ausgeschieden. Die interne Berichterstattung erfolgt in Form von Gesamtunternehmenszahlen. Demnach verfügt die Gesellschaft über keine operativen Segmente im Sinne von IFRS 8.5 ff. Die Gesellschaft publiziert jedoch auf freiwilliger Basis eine Aufgliederung nach den Bereichen «Wohnliegenschaften», «Wohn- und Geschäftsliegenschaften», «Geschäftsliegenschaften» sowie «Entwicklungsliegenschaften». Die Offenlegung erfolgt im Anhang der Halb- bzw. Jahresrechnung unter dem Titel «Bereichsinformationen». Liegenschaftsertrag Der Liegenschaftsertrag umfasst den Mietertrag nach Abzug von Leerstandsausfällen, Mietzinsverlusten und den übrigen Erfolg. Mieterträge aus Operating- Leasingverhältnissen werden in der Erfolgsrechnung bei Fälligkeit der Mietforderung erfasst. Werden den Mietern wesentliche Mietanreize (z.b. mietfreie Perioden oder Staffelmieten) gewährt, wird der Gegenwert des Anreizes linear über die Gesamtlaufzeit des Mietvertrags als Anpassung des Mietertrags erfasst. Umsatzbezogene Mieterträge können bis zum Tag der Bilanzerrichtung nicht verlässlich bestimmt werden. Sie werden daher nicht abgegrenzt. Der Liegenschaftenertrag des laufenden Jahres enthält daher die effektiv bezahlten Umsatzmieten basierend auf den definitiven Abrechnungen der Umsätze des Vorjahres. Unterhalt und Reparaturen Der laufende Unterhalt und die anfallenden Reparaturen bis CHF an vermieteten Objekten gelten nicht als wertvermehrende Investitionen. Sie werden der Erfolgsrechnung belastet. Unterhalt und Reparaturen grösser als CHF gelten als teilweise wertvermehrend und werden zu 60% aktiviert. Bei Projekten werden die Investitionskosten zu 100% aktiviert.

24 24 Finanzielle Berichterstattung Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen Der Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen entspricht der Differenz zwischen dem erzielten Nettoerlös und dem zuletzt ausgewiesenen Marktwert der entsprechenden Immobilien. Der Erfolg wird im Zeitpunkt des Eintrages im Grundbuch (Übergang Nutzen/Schaden) erfasst. Verwaltungsaufwand Der Verwaltungsaufwand umfasst alle Kosten der strategischen und operativen Verwaltung des Vermögens sowie der Administration der Gesellschaft. Finanzaufwand Der Zinsaufwand wird auf Basis der Effektivzinsmethode zeitlich abgegrenzt und direkt der Erfolgsrechnung belastet. Steuern Der Steueraufwand enthält laufende und latente Ertragssteuern. Sie werden erfolgswirksam erfasst, mit Ausnahme von Ertragssteuern auf direkt im Eigenkapital erfassten Transaktionen wie z.b. Handel mit eigenen Aktien oder Bewertungen von Cash-Flow-Hedges. In diesen Fällen werden die Ertragssteuern ebenfalls im Eigenkapital verbucht. Die laufenden Ertragssteuern umfassen die erwarteten geschuldeten Steuern auf dem steuerlich massgeblichen Ergebnis, berechnet mit den am Bilanzstichtag geltenden Steuersätzen, Grundstückgewinnsteuern auf erfolgten Liegenschaftsverkäufen sowie Anpassungen der Steuerschulden oder -guthaben früherer Jahre. Laufende Steuerguthaben und Steuerverbindlichkeiten beinhalten Ertragssteuern (aus Vorjahren und dem Berichtsjahr), die im Rahmen des Abschlusses kalkuliert und abgegrenzt werden. Laufende Steuerguthaben werden im Umlaufvermögen und laufende Steuerverbindlichkeiten unter dem kurzfristigen Fremdkapital bilanziert. Latente Steuern werden nach der Balance-Sheet-Liability-Methode ermittelt. Latente Steuern werden überall dort gebildet, wo temporäre Differenzen zwischen den im Steuerabschluss berücksichtigten Werten und den konsolidierten Bilanzwerten bestehen. Die Berechnung von latenten Steuern erfolgt auf der Grundlage von lokalen Steuersätzen und Steuergesetzen, die am Bilanzstichtag in Kraft waren oder rechtskräftig verabschiedet worden sind und für die erwartet wird, dass sie im Zeitpunkt der Realisierung eines latenten Steuerguthabens oder der Auflösung einer latenten Steuerverpflichtung anwendbar sein werden. Latente Steuerguthaben werden im Anlagevermögen und latente Steuerverpflichtungen unter den langfristigen Verbindlichkeiten bilanziert. Die angewandten latenten Steuersätze auf den unrealisierten Gewinnen (Verlusten) auf dem Liegenschaftsbestand berücksichtigen die beabsichtigte Haltedauer der Liegenschaften, sofern der Steuersatz durch die Haltedauer der Liegenschaften beeinflusst wird. Für Liegenschaften, die für den Verkauf bestimmt sind, gilt eine Haltedauer von mindestens fünf Jahren ab Kaufdatum. Für die übrigen Liegenschaften gilt eine solche von 20 Jahren oder die effektive Haltedauer, sofern diese mehr als 20 Jahre beträgt. Steuerlich verwendbare Verlustvorträge werden nur

25 Finanzielle Berichterstattung 25 dann in den latenten Steuerguthaben ausgewiesen, wenn deren Verwendbarkeit in der Zukunft durch Verrechnung von steuerbarem Gewinn wahrscheinlich ist. Der anwendbare Steuersatz wird auf Basis der gewichteten, pauschal berechneten Steuersätze für jeden einzelnen Kanton, in welchem eine Steuerpflicht besteht, berechnet. Flüssige Mittel Flüssige Mittel werden zu Anschaffungskosten bilanziert und beinhalten Kassabestände, Postcheck- und Bankguthaben sowie Geldmarktanlagen mit Gesamtlaufzeiten von höchstens 90 Tagen. Forderungen und Guthaben aus einzelnen Bankkonti mit derselben Gegenpartei, mit welcher ein jederzeitiges Verrechnungsrecht besteht, werden netto ausgewiesen. Forderungen Forderungen werden zu amortisierten Kosten ausgewiesen. Gefährdete Forderungen werden einzeln beurteilt und entsprechend wertberichtigt. Als Beurteilungskriterien gelten die Zahlungsdisziplin, der Betrag an ausstehenden Mieten, das Bestehen von eingeleiteten Schuldbetreibungen, das Ausmass von Deckung durch Depots und verwertbare Aktiven sowie die Einschätzung des Bewirtschafters respektive Portfolio-Managers. Die ausgewiesenen Buchwerte entsprechen daher weitgehend dem Fair Value. Wertschriften Die Wertschriften sind nach den Bewertungsgrundsätzen von IAS 39 bewertet. Die Wertschriften werden als «erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert» bewerteter finanzieller Vermögenswert (held at fair value through profit or loss) klassifiziert. Sie werden nach dem Abschlusstagsprinzip erfasst und zum Fair Value bewertet. Alle Gewinne bzw. Verluste aus Wertschriftenverkäufen werden als realisierte Gewinne bzw. Verluste aus Wertschriften am Tag des Handels im Finanzerfolg berücksichtigt. Veränderungen im Fair Value der Wertschriften werden in der Periode ihrer Entstehung als unrealisierter Gewinn bzw. Verlust aus Wertschriften im Finanzerfolg verbucht. Wertschriften werden nicht mehr ausgewiesen sobald die Rechte und Pflichten auf die Gegenpartei übergegangen sind. Zum Verkauf bestimmtes Anlagevermögen Zum Verkauf bestimmtes Anlagevermögen, das die Kriterien von IFRS 5 erfüllt, wird in der Bilanz zum netto erzielbaren Wert bilanziert und in einer separaten Position des Umlaufvermögens ausgewiesen. Renditeliegenschaften werden weiterhin zum Verkehrswert bilanziert, allerdings in die dafür vorgesehene separate Bilanzposition umgegliedert. Voraussetzung ist, dass diese Aktiven zum sofortigen Verkauf bereitstehen, aktive Verkaufsbemühungen eingeleitet sind und der Verkauf mit hoher Wahrscheinlichkeit innerhalb eines Jahres abgeschlossen sein wird. Liegenschaften, welche aus strategischer Sicht im Sinne einer Optimierung des Portfolios mittelfristig zum Verkauf stehen und die engeren Kriterien von IFRS 5 (noch) nicht erfüllen, werden weiterhin in der Position Anlageliegenschaften ausgewiesen.