Struktur der europäischen Hypothekenmärkte

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1 Allianz Dresdner Economic Research Working Paper No.: 97, Autoren: Andreas Hess, Dr. Arne Holzhausen Struktur der europäischen Hypothekenmärkte Einleitung Europas Hypothekenmärkte werden 2008 aus zwei Gründen stark im Fokus bleiben. Einerseits bewegt die Frage, inwieweit dass US-Subprime-Debakel in Europa eine Fortsetzung finden könnte. Nach den stürmischen, fundamental kaum zu erklärenden Entwicklungen in einigen Teilmärkten wie Irland, Spanien oder Großbritannien erscheinen angesichts steigender Risikoprämien und Zinsen deutliche Korrekturen unvermeidbar. Auf der anderen Seite ist mit der Veröffentlichung des Weißbuchs über die Integration der EU-Hypothekarkreditmärkte durch die EU-Kommission kurz vor Weihnachten wieder Bewegung in die Debatte über eine angemessene Regulierung der EU- Hypothekenmärkte gekommen. Im Mittelpunkt der Auseinandersetzung stehen dabei die Regelungen zur vorzeitigen Rückzahlung. Legislative Maßnahmen werden dabei als die wirksamste Option angesehen, ihr tatsächlicher Einsatz aber von weiteren Folgenabschätzungen abhängig gemacht. Die Drohung, der deutschen Praxis in diesem Bereich auf europäischem Wege ein Ende zu bereiten, ist also nur aufgeschoben, nicht aufgehoben. Vor diesem Hintergrund lohnt es sich, noch einmal genauer die Struktur des europäischen Hypothekenmarkts zu untersuchen. Gerade der Blick auf die jüngsten Entwicklungen in den USA macht deutlich, dass innovative Hypothekenmärkte ihren Preis haben. Der Heterogenität des EU- Markts lassen sich unter dem Aspekt der Finanzstabilität durchaus auch positive Aspekte abgewinnen. Eine weitere, forcierte Harmonisierung, jenseits der durch Wettbewerb und Konsolidierung angestoßenen Marktprozesse, erscheint daher nur gerechtfertigt, wenn sie durch die Einebnung großer Zinsunterschiede zwischen den Teilmärkten signifikante Vorteile für Wohlstand und Wachstum in Europa verspräche. 1

2 Marktvolumen und -wachstum Mit einem Gesamtvolumen an ausstehenden Krediten von Mrd. EUR Ende 2006 ist der Markt für Hypothekarkredite im Euroraum ein bedeutendes Segment im Retailbanking. Rund 70 % der Kredite an private Haushalte entfallen auf Kredite für den Hauskauf. Seit Einführung des Euro 1999 ist der Markt mit durchschnittlich 10,1 % pro Jahr gewachsen und hat sich damit in den letzten acht Jahren mehr als verdoppelt. Die Unternehmenskredite, die Ende 2006 ein Volumen von Mrd. EUR erreichten, legten im selben Zeitraum durchschnittlich nur um 6,9 % pro Jahr zu. Verantwortlich für diese positive Entwicklung waren im Wesentlichen sinkende Kreditkosten (aufgrund der Zinskonvergenz im Euroraum und des zunehmenden Wettbewerbs unter den europäischen Kreditgebern) und die außergewöhnlich hohe Dynamik der nationalen Immobilienmärkte. Seit Anfang 2006 hat sich das Wachstum aufgrund steigender Zinsen zwar etwas verlangsamt, blieb mit 8,3 % im ersten Halbjahr 2007 aber auf einem weiterhin hohen Niveau Hypothekarkredite im Euroraum Kreditvolumen in Mrd. EUR Durchschnittl. Wachstum p.a.: 10,1 % Quellen: EZB, eigene Berechnungen. Deutschland ist mit einem Kreditvolumen von 976 Mrd. EUR (Ende 2006) der zweitgrößte Markt in der Eurozone. Im EU-Vergleich weist lediglich das Vereinigte Königreich mit ausstehenden Krediten in Höhe von Mrd. EUR einen höheren Bestand auf. 2

3 Europas Hypothekarkreditmarkt nach Ländern* Gesamtvolumen: Mrd. EUR (Ende 2006) Sonstige 11% DE 21% DK 5% UK 26% FR 12% ES 12% NL 8% IT 5% * Euroländer, UK und Dänemark. Quellen: EZB, eigene Berechnungen. Hinsichtlich der Entwicklung in den letzten Jahren blieb der deutsche Hypothekenmarkt jedoch weit hinter den anderen Euroländern zurück. Während Deutschland für den Zeitraum zwischen Anfang 2003 und Ende 2006 magere 5,9 % Wachstum aufweist, nahm der restliche Euroraum um 77 % zu. Den stärksten Zuwachs verzeichneten dabei Irland (153 %), Griechenland (148 %) und Spanien (132 %) Hypothekarkreditwachstum 2003 bis 2006 Veränderung in % DE UK NL PT Euro DK FR AT BE LU FI IT ES GR IE Quellen: EZB, eigene Berechnungen. Am hohen Wachstum der europäischen Immobilienpreise in den letzten Jahren hat Deutschland nicht partizipieren können. Die Preise für deutsche Wohnimmobilien stagnieren bereits seit Jahren. Die relativ schlechte Performance des deutschen Hypothekenmarktes nach erfolgreicheren Jahren in den neunziger Jahren des vergangenen Jahrhunderts begründet sich neben der bescheidenen Wohnungsmarktdynamik vor allem auf der schwachen konjunkturellen Entwicklung. Im Jahr

4 zeigte der deutsche Markt wieder eine etwas höhere Dynamik, welche sich jedoch vor allem durch Effekte aus dem Wegfall der Eigenheimzulage und durch die antizipierte Mehrwertsteuererhöhung erklären lässt. Verschuldungsgrad Beim Vergleich des Verschuldungsgrades einzelner europäischer Länder lassen sich sowohl hinsichtlich der absoluten Höhe als auch der Entwicklung in den letzten Jahren beträchtliche Unterschiede erkennen. 100 Verschuldungsgrad (Ende 2006) Hypothekarkredite in % des BIP IT AT GR FR FI BE LU Euro DE ES PT UK IE NL DK Quellen: EZB, eigene Berechnungen Entwicklung Verschuldungsgrad ( ) Veränderung in Prozentpunkten DE UK IT LU AT Euro FR BE PT FI NL GR DK ES IE Quellen: EZB, eigene Berechnungen. 4

5 Einen auffallend geringen Anteil am BIP weist die Hypothekenschuld in Italien auf. Mit Ausnahme des deutschen Marktes hat der Verschuldungsgrad zwischen 2003 und 2006 in allen Staaten zugenommen. Neben den beachtlichen Entwicklungen in Spanien und Irland ist insbesondere die starke Expansion des dänischen Marktes hervorzuheben. Mit einem Anteil von über 80% bereits im Jahr 2003 weit über dem europäischen Durchschnitt, erreicht die Hypothekenschuld in Dänemark zum Jahresende 2006 ein Volumen in Höhe von fast 100 % des Bruttoinlandsprodukts. Zwischen dem Hypothekarkreditvolumen und der Hausbesitzquote eines Landes ist keine positive Korrelation festzustellen. Während Italien die niedrigste Hypothekenschuld relativ zum BIP verzeichnet, rangiert es beim Hausbesitz hinter Spanien auf Platz zwei in Europa. Auf der anderen Seite besitzen in Dänemark nur gut die Hälfte der Haushalte ein Eigenheim. Lediglich Deutschland weist mit 43 % eine geringere Quote auf. Spanien Italien Irland Portugal Griechenlan UK Belgien Luxemburg Finnland Österreich Frankreich Niederlande Dänemark Deutschland Hausbesitzquoten in Europa in % Quelle: Reuters. Auch zwischen Wachstum und Entwicklungsstand der nationalen Teilmärkte (gemessen am Verschuldungsgrad) besteht offensichtlich kein Zusammenhang. Bei der Annahme eines Nachholeffekts sollten diejenigen Länder, deren Hypothekenmärkte relativ zum BIP noch sehr klein sind, die höchsten Wachstumsraten verzeichnen. Die Daten für den Zeitraum zwischen 2003 und 2006 bestätigen diese Erwartung jedoch nicht. 5

6 Marktentwicklung ( ) Entwicklung Verschuldungsgrad 2003 bis 2006 (Veränderung in Prozentpunkten) IR ES DK 15 GR FI 10 BE PT NL FR IT AT LUX 5 UK 0 DE Verschuldungsgrad (in % des BIPs, 2002) Quelle: Europäische Kommission (2005a). Produktverfügbarkeit Ein weiterer zentraler Erklärungsfaktor für die nationalen Unterschiede sind neben der Immobilienmarktentwicklung Differenzen in der Produktverfügbarkeit. Die Marktdynamik ist um so höher, je umfangreicher die angebotene Produktpalette ist und je mehr Kreditnehmertypen bedient werden. Eine gesetzliche Beschränkung der Beleihungsquote (loan-to-value ratio, LTV) als Verhältnis zwischen Kreditbetrag und Wert des Sicherungsgegenstandes erschwert Verbrauchern mit niedrig bewertetem Wohneigentum den Marktzugang. In einigen Ländern existieren trotz formal möglicher höherer LTVs Mechanismen, die höhere Kreditbeträge verhindern. So dürfen beispielsweise in Deutschland Hypothekenkredite nur zu maximal 60 % des Wertes der Sicherheit über Pfandbriefe finanziert werden. In Europa liegt die typische Beleihungsquote im Durchschnitt bei 75 %. Besonders niedrige LTVs sind mit durchschnittlich 55 % in Italien die Regel. Das geringe Verhältnis begründet sich vor allem damit, dass in Italien die Verwertung des Grundstücks im Insolvenzfall ein sehr langsamer und kostspieliger Prozess ist. Angesichts des schnelleren Wachstums des italienischen Hypothekenmarktes im Vergleich zu den Immobilienpreisen ist jedoch ein Trend zu höheren LTVs auszumachen. Hohe Beleihungsquoten von fast 100 % sind in den Niederlanden üblich. 6

7 Beleihungsquoten (loan-to-value ratios) Land Durchschnitt (in %) Maximum (in %) Belgien Dänemark Deutschland Spanien Frankreich Irland Italien Niederlande Österreich 60 - Portugal Finnland Vereinigtes Königreich Quelle: Finpolconsult, Bank of Lithuania. Große Unterschiede zeigen die nationalen Teilmärkte auch bei der Kreditvergabe an verschiedene Schuldnergruppen. Für ältere Kreditnehmer, Selbständige und Immigranten ist der Kreditzugang häufig eingeschränkt. Personen, die vorher insolvent waren oder eine schlechte Kredithistorie aufweisen (credit impaired), haben in den meisten europäischen Ländern Schwierigkeiten, einen Hypothekenkredit zu erhalten. 7

8 Produktverfügbarkeit für verschiedene Schuldnergruppen Land Junge Haus- halte ( < 30) Ältere Haus- halte ( > 50) Niedriges Vermögen Selbst- deklarierung des Einkommens Vorher insolvent schlechte Kredithistorie Selbstständig Staatlich protegiert DE DK ES FR IT NL PT UK : jederzeit verfügbar; 0 : begrenzt verfügbar; - : nicht verfügbar Quelle: Finpolconsult. Einen Subprime-Markt besitzt dagegen UK. Die in diesem Segment vergebenen Kredite legten im Jahr 2006 laut Datamonitor um 28 % zu. Generell gilt der britische Markt als einer der wettbewerbsfähigsten und innovativsten Hypothekenmärkte. Dies offenbart sich u.a. durch den Marktzutritt neuer Anbieter, die Entwicklung von Nischenmärkten sowie einer flexibleren Produktgestaltung. Ein besonders hohes Wachstum unter den Nischenprodukten verzeichneten in den letzten Jahren die buy-to-let-kredite zur Finanzierung von Hauskäufen zum Zweck der Fremdvermietung. Des Weiteren spielen hypothekarisch gesicherte Verbraucherkredite (equity release) in UK eine bedeutende Rolle. Insbesondere ältere Menschen nutzen diese Option, bei der das mit dem Eigenheim akkumulierte Vermögen als Differenz zwischen dem Wert des Hauses und der Hypothekenrestschuld in Einkommenszahlungen umgewandelt wird. Diese Form der Pensionsfinanzierung ist auch in Dänemark, den Niederlanden und Irland weit verbreitet. In Deutschland sind equityrelease-produkte, die oftmals mit der Rückzahlung einer bestehenden Hypothek verbunden sind, aufgrund der relativ hohen Vorfälligkeitsentschädigung und der zuletzt schwachen Hausmarktdynamik weniger beliebt. In anderen Ländern verhindern neben regulatorischen Hindernissen teilweise auch erhebliche Transaktionskosten die Verwendung solcher Kredite. In Bezug auf die Zinsdimension sind die europäischen Hypothekenmärkte ebenfalls nicht homogen. Produkte mit unterschiedlichen Zinsfestschreibungsdauern sind zwar in den meisten Ländern verfügbar. In der Regel ist jedoch eine stärkere Präferenz entweder für fixe oder variable Hypotheken zu beobachten (siehe Tabelle). Typische Festzinssysteme mit einer Zinsfixierung von über fünf Jahren haben sich in Deutschland, Dänemark, den Niederlanden, Frankreich, Belgien und Österreich etabliert. In diesen Ländern stellen hypothekarisch besicherte Wertpapiere (Pfandbriefe, covered bonds oder mortgage backed securities) die Hauptfinanzierungsquelle dar. Hypothekenmärkte, deren Refinanzierung hauptsächlich auf kurzfristigen Verbindlichkeiten wie 8

9 Depositen basiert, sind entsprechend stärker durch variable Hypotheken mit kürzeren Zinsfixierungsperioden geprägt. Dies trifft vor allem für UK, Spanien, Irland, Portugal, Finnland, Griechenland und Luxemburg zu. In Italien sind hybride Instrumente mit einer Zinsfestschreibung von eins bis fünf Jahren vorherrschend. Festzins- vs. Gleitzinssysteme Land Zinsanpassung (Anteil am Neugeschäft in %) * Belgien F (75%), H (19%), V (6%) Dänemark F (75%), H (10%), V (15%) Deutschland Hauptsächlich F und H Griechenland F (5%), H (15%), V (80%) Spanien V (mehr als 75%) Frankreich F/H/S (86%), V (14%) Irland V (70%), sonst hauptsächlich H Italien F (28%) Luxemburg V (90%) Niederlande F (74%), H (19%), V (7%) Österreich F (75%), V (25%) Portugal Hauptsächlich V Finnland F (2%), V 97%), S (1%) Vereinigtes Königreich V (72%), H (28%) * Fix (F): Zinsfestschreibung für mehr als fünf Jahre oder bis zum Ende der Laufzeit; Hybride (H): Zinsfestschreibung für ein bis fünf Jahre; Variabel (V): nach einem Jahr Zins neu verhandelbar oder an Marktsätze gekoppelt oder Anpassung im Ermessen des Kreditgebers Sonstige (S) Quelle: EZB (2003) Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die nationalen Hypothekenmärkte im Hinblick auf die Produktverfügbarkeit sehr heterogen sind. Diese Tatsache erklärt zu einem gewissen Teil auch die unterschiedliche Größe der Marktvolumina. Länder mit höheren Beleihungsquoten weisen in der Regel auch eine höhere Hypothekenschuld relativ zum BIP auf. Lediglich für Belgien, dessen Hypothekenmarkt trotz hoher durchschnittlicher LTVs relativ klein ist, und Irland, das mit niedrigen LTVs dennoch einen sehr entwickelten Markt besitzt, trifft diese Aussage nicht zu. Außerdem ist die Hypothekenschuld in denjenigen Staaten größer, in denen die Kreditgeber nicht nur Standardmärkte bedienen, sondern bereits Produktinnovationen wie equity-release-kredite offerieren und auch zweitklassigen Kreditnehmern eine Hausfinanzierung ermöglichen. Tendenziell ist also eine positive Korrelation zwischen dem Produktangebot in der Kreditrisikodimension 9

10 und der Größe des Hypothekenmarktes zu identifizieren. Eine Präferenz für fixe oder variable Hypotheken hat offensichtlich keinen Einfluss auf das Marktvolumen. Gesetzliche Rahmenbedingungen Eng verknüpft mit der Produktverfügbarkeit ist das nationale institutionelle Umfeld, in dem sich die Marktteilnehmer bewegen. Fiskalische und regulatorische Rahmenbedingungen, die größtenteils auf nationaler Ebene bestimmt und implementiert werden, haben einen signifikanten Einfluss auf die Höhe der Zinsen und damit auf die Höhe der Hypothekenschuld eines Landes. 1 Da dem Hausbesitz ein besonderes öffentliches Interesse zukommt, haben gesetzliche Vorgaben im Markt für Hypothekarkredite eine höhere Relevanz als bei anderen Bankprodukten. Ungleiche Produktpaletten sind zu einem großen Teil durch Differenzen im Verbraucherschutz zu erklären. So existiert in einigen Staaten im Rahmen von Wuchergesetzen eine Zinsobergrenze. Ohne Zweifel ist eine solche Restriktion unter dem Protektionsaspekt sinnvoll. Gleichzeitig jedoch hemmt sie die Kreditvergabe an Schuldner mit höherem Ausfallrisiko. In den drei relativ zum Bruttoinlandsprodukt größten Hypothekenmärkten in Dänemark, den Niederlanden und Irland existiert keine Beschränkung bezüglich der Höhe des Zinssatzes. Ein zentraler Diskussionspunkt beim Thema Verbraucherschutz ist die Vorfälligkeitsentschädigung. Vereinbarungen über die vorzeitige Rückzahlung spielen bei der Vertragsgestaltung eine wichtige Rolle. Denn die lange Laufzeit von Hypothekenkrediten und eine Änderung des allgemeinen Zinsniveaus während dieser Zeit könnte den Kreditnehmer dazu veranlassen, den Kredit vor Laufzeitende zurückzahlen zu wollen. In den europäischen Teilmärkten sind die Regelungen über die vorzeitige Rückzahlung sehr differenziert. Deutschen Kreditgebern ist es gestattet, eine vorzeitige Tilgung durch den Kreditnehmer für eine gewisse Anfangsperiode (bis zu 10 Jahren) vertraglich auszuschließen. Bei festverzinslichen Hypotheken wird der Kreditgeber in den meisten Ländern in Höhe seiner Verluste kompensiert. Obergrenzen für Vorfälligkeitsentschädigungen bestehen dabei allerdings in Belgien, Frankreich und Italien, also tendenziell in Ländern mit einem relativ kleinen Hypothekenmarkt. Banken sind selbstverständlich um so eher geneigt, (günstige) Kredite zu vergeben, je einfacher und kostengünstiger sie die Sicherheit im Insolvenzfall verwerten können. In diesem Zusammenhang ist vor allem die stark variierende Dauer des Verpfändungsprozesses zu erwähnen. Während der Kreditgeber in Finnland in der Regel bereits nach zwei bis drei Monaten Erlöse aus einem gepfändeten Haus erzielt, kann sich das Verfahren in Italien bis zu sieben Jahren hinziehen. 1 Vgl. EZB (2006). 10

11 Einen gewissen Einfluss auf das Hypothekarkreditvolumen haben außerdem fiskalische Faktoren wie die steuerliche Absetzbarkeit von Kreditzinsen oder direkte Subventionen. Besonders positiv wirkt sich die staatliche Unterstützung in den Niederlanden aus, wo Hypothekenzinsen unbegrenzt absetzbar sind. Clusterbildung der nationalen Teilmärkte Angesichts der verschiedenen Dimensionen, in denen sich Hypthekenmärkte unterscheiden, und der damit einher gehenden zunehmenen Unübersichtlichkeit drängt sich die Frage auf, inwieweit die europäischen Teilmärkte in Gruppen eingeteilt werden können. Grob lassen sich auf Basis der beschriebenen Aspekte zwei Klassen unterscheiden. Auf der einen Seite solche Länder, die einen entwickelteren Hypothekenmarkt mit günstigen regulatorischen Rahmenbedingungen besitzen. Dazu zählen insbesondere UK, Irland, die Niederlande und Dänemark. Die zweite Gruppe umfasst Staaten, deren Hypothekenmärkte weniger entwickelt sind und durch ein wenig förderliches institutionelles Umfeld gekennzeichnet sind. Dies trifft tendenziell für Italien, Frankreich, Griechenland, Belgien und Österreich zu. Eine klare Zuordnung einzelner Staaten zu einer bestimmten Gruppe ist jedoch schwierig und sollte weitere den Hypothekenmarkt beeinflussende Faktoren mit einschließen. Der deutsche Markt hat sich in den letzten vier Jahren zwar unterdurchschnittlich entwickelt, befindet sich mit einem Verschuldungsgrad von 42 % (Ende 2006) aber im europäischen Durchschnitt. Wachstumshemmend wirken sich hier vor allem die relativ niedrige Beleihungsquote und der Ausschluss riskanterer Kreditnehmer aus. Spanien ließe sich angesichts des Fortschritts in den vergangenen Jahren im Grunde der ersten Gruppe zuweisen. Gegen diese Zuordnung spricht jedoch weiterhin der vergleichsweise strenge Verbraucherschutz. Des Weiteren sollte die Klassifizierung auch zukünftige Trends berücksichtigen. Beispielsweise hat der noch unterentwickelte Hypothekenmarkt in Italien in den letzten zehn Jahren eine bedeutende Dynamik gezeigt. Dafür sorgten vor allem die Restrukturierung des italienischen Bankensystems, Marktzutritte neuer Wettbewerber und das nach den stagnierenden Jahren Mitte der vergangenen neunziger Jahre kräftigere Wachstum der Immobilienpreise. Die Tendenz zu höheren Beleihungsquoten und die zunehmende Kreditvergabe im Subprime-Segment deuten auf weiteres Wachstumspotenzial hin. 11

12 Regulatorische und fiskalische Rahmenbedingungen Land Wuchergesetz Vorfälligkeits- entschädigung (für Festzinskredite) Gewöhnliche Dauer der Sicherheitsverwertung (in Monaten) Steuerliche Absetzbarkeit von Kreditzinsen Subventionen für Hypothekar- kredite Österreich Statut Kostendeckend 6 gedeckelt Nein Belgien Statut Begrenzt auf Zinszahlung für 3 Monate 18 gedeckelt Ja Deutschland Rechtsprechung Kostendeckend 3-6 Nein Ja Dänemark kein Bestimmt sich durch Marktpreise der Bonds 6 gedeckelt (32%) Ja Spanien Statut Begrenzt auf 2,5% des Kreditbetrages (informell) 7-9 gedeckelt Ja Finnland kein Kostendeckend 2-3 gedeckelt Nein Begrenzt auf das Minimum Frankreich Statut aus Zinszahlung für 6 Monate Nein Ja und 3% der Restschuld Griechenland n.a. i.d.r. 3 monatliche Zinszahlungen > 24 gedeckelt Ja Irland kein Kostendeckend gedeckelt Nein Italien Statut Begrenzt auf 5% des Kreditbetrages gedeckelt Nein Luxemburg n.a. n.a. n.a. gedeckelt Ja Niederlande kein Kostendeckend 6 100% Ja Portugal kein Unbegrenzt gedeckelt Nein Vereinigtes Königreich Rechtsprechung Keine gesetzliche Beschränkung 8-12 Nein n.a. Quellen: EZB (2006), London Economics (2005), MercerOliverWyman (2003), International Union for Housing Finance, European Mortgage Federation, Realkredit Danmark 12

13 Charakteristika der europäischen Hypothekenmärkte im Vergleich Land Relative Marktgröße (in % des BIP, Ende 2006) Marktwachstum ( ) Typische Beleihungsquote Zinsbindungskultur Produktverfügbarkeitsgrad Verbraucherschutz* Dauer der Sicherheits- verwertung staatliche Förderung** AT BE DE DK ES FI FR GR IE gering durchschnittlich gering Fix niedrig mittel schnell gering gering durchschnittlich hoch Fix mittel hoch langsam mittel durchschnittlich unterdurchschnittlich gering Fix mittel mittel schnell mittel sehr hoch durchschnittlich mittel Fix mittel niedrig schnell mittel hoch überdurchschnittlich mittel Variabel hoch hoch schnell mittel gering durchschnittlich mittel Variabel hoch niedrig sehr schnell gering gering durchschnittlich gering Fix niedrig hoch langsam mittel gering überdurchschnittlich mittel Variabel niedrig mittel langsam mittel hoch überdurchschnittlich gering Variabel hoch niedrig durchschnittlich gering IT sehr gering durchschnittlich sehr gering Hybride mittel hoch sehr langsam gering LU durchschnittlich durchschnittlich mittel Variabel mittel n.a. n.a. mittel NL hoch unterdurchschnittlich sehr hoch Fix hoch niedrig schnell sehr hoch PT UK hoch unterdurchschnittlich hoch Variabel mittel niedrig langsam gering hoch unterdurchschnittlich mittel Variabel sehr hoch mittel durchschnittlich gering * Kriterien: Zinsobergrenze, Vorfälligkeitsentschädigung, ** Kriterien: Steuerliche Absetzbarkeit von Kreditzinsen, direkte Subventionen Quelle: EZB, Finpolconsult, Bank of Lithuania, London Economics (2005), European Mortgage Federation, Low et al. (2003), International Union for Housing Finance, Eigene Berechnungen 13

14 Zinskonvergenz Die Heterogenität der europäischen Hypothekenmärkte steht außer Frage. Entscheidend für die Frage der Effizienz der Märkte ist aber das Wirken des Wettbewerbs in Richtung Preiskonvergenz. Denn Harmonisierung und Integration sind kein Selbstzweck, sondern sollen letztlich zu niedrigeren Preisen und so zu mehr Wohlstand und Wachstum führen. Zur Untersuchung der Streuung von Kreditzinsen muss der Zeitraum vor und nach Januar 2003 separat betrachtet werden, da erst seitdem harmonisierte Daten vorliegen. Bei Betrachtung der Standardabweichung ist zu erkennen, wie sich im Zeitraum zwischen 1990 und 1999 ein starker Konvergenzprozess der Hypothekarkreditzinsen vollzogen hat. In den Jahren von 1995 bis 1998 führten in Erwartung der Europäischen Währungsunion insbesondere so genannte convergence trades zu einem Rückgang der Streuung. Trotz des weggefallenen Währungsrisikos ist diese Entwicklung ab 1999 mehr oder weniger zum Stillstand gekommen. Dabei gilt es allerdings zu berücksichtigen, dass die Unterschiede im Gegensatz zu den Zinsen für Konsumentenkredite bereits niedrig sind. 4,0 Zinskonvergenz in der Eurozone (vor 2003) Querschnittsstandardabweichung der Kreditzinsen 3,0 Konsumentenkredite 2,0 1,0 Hypothekarkredite 0, Quelle: EZB. Unter Verwendung der harmonisierten Daten nach 2003 ist zu erkennen, dass sich die Konvergenz gemessen am Variationskoeffizienten der Länderzinsen im Neugeschäft in den letzten Jahren unterschiedlich verlaufen ist: Der Variationskoeffizient für Kredite mit einer Zinsfestschreibung bis zu einem Jahr ist kontinuierlich zurückgegangen. Bei Krediten mit einer längerfristigen Zinsfixierung, insbesondere über mehr als zehn Jahre, sind die Zinsdifferenzen dagegen tendenziell wieder größer geworden. 14

15 0,16 0,14 0,12 0,10 0,08 0,06 0,04 0,02 Zinskonvergenz bei Hypothekarkrediten in der Eurozone (nach 2003) Variationskoeffizienten der Länderzinsen (nach Zinsfestschreibungsdauer) 0, Quelle: EZB. bis zu einem Jahr mehr als fünf und bis zu zehn Jahren mehr als einem und bis zu fünf Jahren mehr als 10 Jahre Alles in allem bleibt als Fazit jedoch festzuhalten, dass im Bereich der Hypothekenkredite in den vergangenen Jahren ein starker Konvergenzprozess stattgefunden hat. Die Zinsunterschiede zwischen den einzelnen Ländern sind bereits niedrig, vor allem auch mit Blick auf andere Kredite an private Haushalte. Zinskonvergenz in der Eurozone (nach 2003) - Variationskoeffizienten der Länderzinsen (nach Kreditarten) Quelle:EZB Unternehmenskredite Hypothekarkredite Konsumentenkredite Sonstige Kredite Angesichts der großen Marktheterogenität und des damit einher gehenden nach wie vor relativ geringen Volumens an grenzüberschreitendem Geschäft ist dieses positive Ergebnis umso erfreulicher. Um das bisher Erreichte zu sichern und weitere Fortschritte zu erzielen insbesondere bei der direkten grenzüberschreitenden Kreditvergabe, ist es erforderlich, den 15

16 Wettbewerb auch zwischen den strukturell unterschiedlichen Teilmärkten noch stärker zu fördern. Ein diskriminierungsfreier Marktzugang für alle Anbieter ist dafür essenziell. Das Ziel der Marktintegration würde so für die Anstrengungen stehen, die Vielfalt der europäischen Hypothekenmärkte für alle Nachfrager und Anbieter nutzbar zu machen. Eine künstliche Homogenisierung, die letztlich auch zu einer Nivelllierung des Produktangebots führen würde, gilt es dagegen zu vermeiden. Eine größere Ähnlichkeit der Märkte und Produkte könnte zwar langfristig der Endpunkt des fortschreitenden Integrationsprozesses sein, ist aber keineswegs sein Ausgangspunkt. Über die sukzessive Angleichung von Märkten und Produkten kann letztlich nur der freie Wettbewerb entscheiden. Dabei wäre angesichts unterschiedlicher Traditionen und Präferenzen ein weiterhin hohes Maß an Heteregonität im europäischen Hypothekenmarkt weder verwunderlich noch schädlich: Berechnungen von Variationskoeffizienten für die einzelnen Cluster änhlicher Märkte führen zu keinen signifikant niedrigeren Variationskoeffizienten. Politisches Ziel sollte es also sein, durch den konsequenten Abbau von Marktzugangsbarrieren den vor allem auch grenzüberschreitenden Wettbewerb im europäischen Hypothekenmarkt zu stärken. Die EU-Kommission hat dazu in ihrem Weißbuch viele wichtige Themenfelder und Aufgaben benannt: Effiziente Verfahren für Grundbucheintragung, Zwangsversteigerungen und Immobilienbewertung Zugang zu Kreditregistern Vorvertragliche Informationen, einschließllich effektiver Jahreszins Untersuchung der Praxis der Produktkopplung Überprüfung des teilweise bestehenden Verbots, Hypothekarkredite aus anderen EU- Mitgliedsstaaten in die Deckungsstöcke für Schuldverschreibungen aufzunehmen. Direkte Eingriffe in die Produktgestaltung erscheinen dagegen wenig zielführend. Die EU- Kommission sollte von entsprechenden Vorhaben endgültig Abschied nehmen. 16

17 Literatur/Quellen Asociación Hipotecaria Española (2007): Proyecto de ley por la que se modifica la ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, März, Baele, L.; Ferrando, A.; Hördahl, P., Krylova, E. und Monnet, C. (2004); Measuring Financial Integration in the Euro Area ; ECB Occasional Paper No. 14, April. Eiglsperger, M. (2006): Residential property price statistics for the euro area and selected EU countries, OECD-IMF Workshop Real Estate Price Indexes, European Central Bank: Statistical Data Warehouse, European Central Bank (2007): Financial Integration in Europe, 28. März. European Central Bank (2006): Differences in MFI interest rates across euro area countries, 20. September. European Central Bank (2003): Structural Factors in the EU Housing Markets, 28. März. European Commission (2007): White Paper on the Integration of EU Mortgage Credit Markets, Brüssel, 18. Dezember. European Commission (2006a): Report of the Mortgage Funding Expert Group, Brüssel, 22. Dezember. European Commission (2006b): Regierungsexpertengruppe Hypothekarkredite - Arbeitspapier, Brüssel, 23. Mai. European Commission (2005a): Financial Integration Monitor 2005 Background Document ; Working Paper. European Commission (2005b): Grünbuch Hypothekarkredite in der EU, COM(2005)327, 19. Juli. European Mortgage Federation: Internetangebot, Finpolconsult (2006): Mortgage Market Integration in Europe, Präsentation für den ECB Roundtable on European Mortgage Markets, 17

18 Gobbi, G. (2005): Housing Finance in Italy, Bank für internationalen Zahlungsausgleich. International Union for Housing Finance: Fact Sheets, London Economics (2005): The Costs and Benefits of Integration of EU Mortgage Markets, Studie im Auftrag der Europäischen Kommission, August. Low, S., Sebag-Montefiore, M. and Dübel, A. (2003): Study on the financial integration of European mortgage markets, Mercer Oliver Wyman und European Mortgage Federation, Oktober. MercerOliverWyman; EFMA; Fortis (2007): European mortgage distribution - Changing channel choices. Realkredit Danmark: Internetangebot, Royal Institution of Chartered Surveyors (2007): European Housing Review Royal Institution of Chartered Surveyors (2006): European Housing Review Royal Institution of Chartered Surveyors (2005): European Housing Review Nationale Zentralbanken und Hypothekenverbände 18