FALL 13 LÖSUNG DER SCHWARZKAUF

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1 PROPÄDEUTISCHE ÜBUNGEN ZUM GRUNDKURS ZIVILRECHT I WINTERSEMESTER 2018/19 JURISTISCHE FAKULTÄT LEHRSTUHL FÜR BÜRGERLICHES RECHT, INTERNATIONALES PRIVATRECHT UND RECHTSVERGLEICHUNG PROF. DR. STEPHAN LORENZ DER SCHWARZKAUF A. Einigung... 2 I. Einigung vor dem Notar zum Preis von , (simuliertes Geschäft)... 2 Auslegung Abs. 1 BGB... 2 Zwischenergebnis... 3 II. Privatschriftliche Einigung zum Preis von , (dissimuliertes Geschäft)... 3 III. Zwischenergebnis... 4 B. Keine Wirksamkeitshindernisse... 4 I. Nichtigkeit gem. 134 BGB... 4 II. Sittenwidrigkeit gem. 138 BGB... 4 III. Nichtigkeit gem. 125 S. 1 BGB... 4 Formbedürftigkeit... 4 Nichteinhaltung der gesetzlichen Form... 5 Rechtsfolge... 5 a) Grundsatz... 5 b) Ausnahme: Heilung des Formmangels ( 311b Abs. 1 S. 2 BGB)... 5 c) Ausnahme: Parteivereinbarung... 5 d) Ausnahme: 242 BGB... 6 e) Zwischenergebnis... 6 C. Ergebnis... 6

2 AG ZUM GRUNDKURS ZIVILRECHT I (PROF. DR. STEPHAN LORENZ) WINTERSEMESTER 2018/19 SEITE 2 VON 6 R könnte gegen S einen Anspruch auf Übergabe und Übereignung des Grundstücks haben. Ein solcher könnte sich aus 433 Abs. 1 S. 1 BGB ergeben. Voraussetzung hierfür ist, dass ein Anspruch des R gegen S auf Übergabe und Übereignung des Grundstücks entstanden, nicht wieder erloschen und auch durchsetzbar ist. Der Anspruch aus 433 Abs. 1 S. 1 BGB müsste zunächst entstanden sein. Ein Anspruch auf Übergabe und Übereignung aus 433 Abs. 1 S. 1 BGB entsteht mit Abschluss eines wirksamen Kaufvertrags. A. Einigung R und S müssten einen Kaufvertrag über das Grundstück geschlossen haben. Ein Kaufvertrag kommt durch eine Einigung zustande, die in Form zweier auf Abschluss eines Kaufvertrags gerichteter, übereinstimmender und wirksamer Willenserklärungen (Angebot und Annahme, vgl. 145, 1457 BGB) möglicherweise vorliegt. I. Einigung vor dem Notar zum Preis von , (simuliertes Geschäft) In Betracht kommt zunächst eine Einigung zwischen R und S über das Grundstück zum Preis von ,. Auslegung Bei einem Angebot und einer Annahme handelt es sich um empfangsbedürftige Willenserklärungen, welche nach dem objektiven Empfängerhorizont auszulegen sind ( 133, 157 BGB). Die Erklärungen gelten so, wie sie der jeweilige Empfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen durfte. Von dieser Warte aus liegt eine Einigung über das Grundstück zum Preis von , vor. Bei Abgabe ihrer Erklärungen vor dem Notar waren sich R und S jedoch einig, dass das Grundstück nicht zu dem (beurkundeten) Preis von , sondern zum (privatschriftlich vereinbarten) Preis von , verkauft werden sollte. Dies ähnelt zwar den Grundsätzen der falsa demonstratio non nocet, allerdings liegen hier zwei Rechtsgeschäfte vor (das simulierte und das dissimulierte Geschäft); dagegen betrifft die falsa Willenserklärungen, die nur auf ein Rechtsgeschäft zielen, 1 sich die Parteien aber ungeschickt ausgedrückt haben. Somit liegt trotz des anderslautenden, übereinstimmenden, subjektiven Willens hier eine Einigung über , - vor. 117 Abs. 1 BGB Für diesen Fall, dass empfangsbedürftige Willenserklärungen mit Einverständnis des jeweiligen Erklärungsempfängers nur zum Schein abgegeben wurden, ordnet 117 Abs. 1 BGB deren Nichtigkeit anordnet. Ein Scheingeschäft liegt vor, wenn die Parteien einverständlich nur den äußeren Anschein erwecken wollen, dass ein Rechtsgeschäft geschlossen 1 MüKoBGB/Armbrüster, 8. Aufl. 2018, BGB 117 Rn. 29 m.w.n.

3 AG ZUM GRUNDKURS ZIVILRECHT I (PROF. DR. STEPHAN LORENZ) WINTERSEMESTER 2018/19 SEITE 3 VON 6 wurde, die konkreten Rechtsfolgen des Rechtsgeschäfts allerdings nicht herbeizuführen beabsichtigen. 2 Die beurkundeten Erklärungen sollten keine Rechtswirkungen zwischen R und S entfalten; insofern fehlt beiden Parteien der Rechtsbindungswille. Sie wollten jedoch den äußeren Anschein eines dahingehenden Rechtsgeschäfts erwecken, um an die nach 925a BGB erforderliche Urkunde zu gelangen, um ihr wahres (= dissimuliertes) Geschäft verdecken zu können. Die Willenserklärungen von R und S vor dem Notar wurden folglich mit Einverständnis des jeweiligen Erklärungsempfängers nur zum Schein abgegeben. Damit ist die zum Schein abgegebene Willenserklärung nach 117 Abs. 1 BGB nichtig. Alternativ kann man im Rahmen der Einigung bereits den Rechtsbindungswillen verneinen, wenn man als objektiven Empfängerhorizont auf die konkrete Person des Vertragspartners abstellt. Dann würde es sich bei einer zum Schein abgegebenen Erklärung wegen des fehlenden Rechtsbindungswillens überhaupt nicht um eine Willenserklärung, sondern um eine Nichterklärung handelt. 3 Dagegen spricht, dass der Wortlaut des 117 Abs. 1 BGB davon ausgeht, dass die Scheinerklärung den Tatbestand einer Willenserklärung erfüllt, diese ist aber nach 117 Abs. 1 BGB nichtig. Zwischenergebnis Mangels wirksamer Willenserklärungen kam vor dem Notar kein gültiger Kaufvertrag über den Verkauf des Grundstücks zum Preis von , zustande. nota bene: Ein Scheingeschäft isd 117 Abs. 1 BGB liegt immer vor, wenn die Parteien den äußeren Anschein der Wirksamkeit eines solchen Geschäfts erwecken, den rechtlichen Erfolg aber in Wirklichkeit vermeiden wollen. Im vorliegenden Fall wollten R und S die Rechtsfolge (Kaufpreis ihv , ) in Wirklichkeit nicht herbeiführen, da ein Kaufpreis ihv , vereinbart war. Das Scheingeschäft diente lediglich der Notargebühren- und Steuerersparnis, da die Grunderwerbsteuer sich am Kaufpreisanteil, der auf Grund und Boden entfällt, orientiert. Vorliegend ist somit ein Scheingeschäft angenommen worden. Ein Scheingeschäft ist hingegen abzulehnen, wenn die Parteien den rechtlichen Erfolg des Rechtsgeschäfts brauchen und somit herbeiführen wollen. Haben die Parteien beispielsweise ebenfalls zu Steuerersparniszwecken den tatsächlich vereinbarten Kaufpreis für ein Hausgrundstück (z.b , ) unterteilt in eine geringe Summe, die auf den Grund und Boden entfällt (z.b , ) und in eine höhere Summe, die sich auf Einrichtungsgegenstände bezieht (z.b , ), obwohl diese Werte nicht der Wahrheit entsprechen, so liegt kein Scheingeschäft vor, da die Parteien den konkreten Vertrag mit seinen konkreten Rechtsfolgen (Kauf des Hausgrundstücks zum Preis von , ) abschließen wollten. 4 II. Privatschriftliche Einigung zum Preis von , (dissimuliertes Geschäft) In Form des privatschriftlichen Vertrags liegen zwei übereinstimmende von einem Rechtsbindungswillen getragene Willenserklärungen von R und S vor, die auf den Abschluss eines Kaufvertrags über das Grundstück des S zum Preis von , gerichtet sind. Auch dies entspricht dem 2 BGH NJW 1980, 1572, BGHZ 45, Vgl. BGH DNotZ 2003, 123.

4 AG ZUM GRUNDKURS ZIVILRECHT I (PROF. DR. STEPHAN LORENZ) WINTERSEMESTER 2018/19 SEITE 4 VON 6 Auslegungsgrundsatz, wonach primär der übereinstimmende Wille der Parteien vor der ggf. abweichenden objektiven Bedeutung nach 133, 157 BGB gilt. III. Zwischenergebnis R und S haben sich über den Verkauf des Grundstückes zum Preis von , geeinigt. B. Keine Wirksamkeitshindernisse Das von den Parteien in Wahrheit gewollte Rechtsgeschäft (das sog. "dissimulierte bzw. verdeckte Geschäft) ist wirksam, wenn es seinerseits die für dieses geltenden Gültigkeitsvoraussetzungen erfüllt ( 117 Abs. 2 BGB). 5 Dies ist selbstverständlich. 117 Abs. 2 BGB dient nur zur Klarstellung dahingehend, dass sich die Nichtigkeit des simulierten Geschäfts nicht zugleich auf das dissimulierte erstreckt. I. Nichtigkeit gem. 134 BGB Das Rechtgeschäft könnte gemäß 134 BGB ivm 370 AO nichtig sein, wenn es auf Vornahme einer Steuerhinterziehung gerichtet ist. 370 AO ist ein Verbotsgesetz im Sinne des 134 BGB (zum Gesetzesbegriff vgl. Art. 2 EGBGB). Fraglich ist allerdings, ob 370 AO das hier betroffene Rechtsgeschäft verbietet. Ein Vertrag, mit dessen Abwicklung eine Steuerhinterziehung verbunden ist, wird nach st. Rspr. von 370 AO nur dann verboten, wenn die Steuerhinterziehung Hauptzweck des Vertrags ist und nicht lediglich Nebenzweck. 6 Hier bezwecken R und S in erster Linie den Verkauf des Grundstücks, den sie steuergünstig gestalten wollen. Sie schließen den Kaufvertrag aber nicht gerade zum Zwecke der Hinterziehung der Grunderwerbssteuer. Damit ist der Vertrag nicht gemäß 134 BGB i.v.m. 370 AO nichtig. II. Sittenwidrigkeit gem. 138 BGB Aus denselben Gründen ist auch eine Nichtigkeit des Vertrags gem. 138 Abs. 1 BGB abzulehnen. Die bloße steuerrechtswidrige Gestaltung eines Vertrags ist nicht per se sittenwidrig. Anhaltspunkte, die für die Annahme einer Sittenwidrigkeit sprechen würden, sind vorliegend nicht ersichtlich. III. Nichtigkeit gem. 125 S. 1 BGB Der zustande gekommene Kaufvertrag könnte aber wegen Formmangels gem. 125 S. 1 BGB nichtig sein. Dies setzt voraus, dass eine gesetzliche Form für dieses Rechtsgeschäft vorgeschrieben war und nicht eingehalten wurde. Formbedürftigkeit Gemäß 311b Abs. 1 BGB bedarf ein Grundstückskaufvertrag der notariellen Beurkundung. 5 Siehe dazu etwa: Medicus, BGB AT, 11. Aufl. 2016, 40 Rn Vgl. BGH NJW-RR 2001, 381; BGHZ 136, 125; Grenzen: BGH NZM 2003, 716.

5 AG ZUM GRUNDKURS ZIVILRECHT I (PROF. DR. STEPHAN LORENZ) WINTERSEMESTER 2018/19 SEITE 5 VON 6 Nichteinhaltung der gesetzlichen Form Eine notarielle Beurkundung ( 128 BGB) 7 des dissimulieren Geschäfts ist nicht erfolgt. Diese Form könnte durch die notarielle Beurkundung des (simulierten) Kaufvertrags zu , gewahrt worden sein. Dies wird vereinzelt mit dem Argument befürwortet, dass eine unbewusste falsa demonstratio bei formgebundenen Geschäften unschädlich ist. Für eine bewusste Falschbezeichnung könne nichts anderes gelten. Allerdings verkennt diese Ansicht, dass es sich bei dem verdeckten Geschäft gerade nicht um eine falsa demonstratio handelt (s.o.). Nach ganz h.m. kann die Form des simulierten Geschäfts hingegen die Form des dissimulierten Geschäftes nicht wahren. Das entspricht auch dem klaren Wortlaut des 117 Abs. 2 BGB. Diese Auffassung überzeugt, weil sie verhindert, dass die Parteien ihren von der Rechtsordnung missbilligten Zweck Umgehung der Form für das dissimulierte Rechtsgeschäft erreichen. 8 Rechtsfolge a) Grundsatz Die Nichteinhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Form hat gem. 125 S. 1 BGB grundsätzlich die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts zur Folge. b) Ausnahme: Heilung des Formmangels ( 311b Abs. 1 S. 2 BGB) Dies gilt jedoch nicht ausnahmslos. Ein ohne Beachtung der notariellen Beurkundung geschlossener Vertrag wird gem. 311b Abs. 1 S. 2 BGB seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbach erfolgen. Mangels Auflassung ( 873 Abs. 1, 925 Abs. 1 BGB) und Eintragung ( 873 Abs. 1 BGB) wurde der Formmangel bisher noch nicht geheilt. c) Ausnahme: Parteivereinbarung Weiter könnte die Abrede der Parteien, wonach sich keine Seite auf eventuelle Formfehler berufen dürfe, der Rechtsfolge der Nichtigkeit entgegenstehen. Diese Abrede ist gem. 133, 157 nach dem objektiven Empfängerhorizont auszulegen. Sie wird damit in der Form wirksam wird, wie sie ein objektiver Empfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen durfte. Zwar ist in der Abrede von kann sich nicht berufen die Rede, was für den Verzicht auf eine Einrede spricht. Jedoch stellen Formfehler keine Einreden, sondern gem. 125 BGB rechtshindernde Einwendungen dar, welche von Amts wegen zu beachten sind. Folglich ist die Abrede auf die Nichtanwendbarkeit der Rechtsfolge der Nichtigkeit des 125 S. 1 BGB gerichtet. 311b Abs. 1 i.vm. 125 S. 1 BGB steht indes nicht zur Disposition der Parteien, da ansonsten die Schutzzwecke der Norm Warn-, Beratungs- und Beweisfunktion unterlaufen werden könnten. 7 Vgl. auch 1, 8 ff. BeurkG. 8 So die ganz h.m., vgl. die Nachweise bei Kramer, JuS 1983, 423, 425, 426.

6 AG ZUM GRUNDKURS ZIVILRECHT I (PROF. DR. STEPHAN LORENZ) WINTERSEMESTER 2018/19 SEITE 6 VON 6 d) Ausnahme: 242 BGB Besondere Fallgruppen, die gem. 242 BGB im Ausnahmefall bei Vorliegen schlechthin unerträglicher Verhältnisse zum Ausschluss der Berufung auf den Formmangel führen, wie etwa jene der arglistigen Berufung auf den Formmangel, sind im vorliegenden Fall nicht ersichtlich. Insbesondere begründet angesichts des Schutzzwecks der Formvorschrift das Vorliegen einer entsprechenden Verzichtserklärung noch keinen Verstoß gegen 242 BGB. e) Zwischenergebnis Somit bleibt es bei der Nichtigkeit des Kaufvertrages zum Preis von , gem. 125 S. 1 BGB. C. Ergebnis Mangels eines wirksamen Kaufvertrags hat R gegen S keinen Anspruch auf Übergabe und Übereignung des Grundstücks aus 433 Abs. 1 S. 1 BGB.