Einladung zur Mieterversammlung vom Montag, 25. Juni 2007, Uhr

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1 Gertrudstrasse Zürich Telefon Der Vorstand Sämtliche Mieterinnen wurden persönlich angeschrieben. Zürich, 8. Juni 2007 ABZ Siedlung Hönggerberg Grundrisstyp x Einladung zur Mieterversammlung vom Montag, 25. Juni 2007, Uhr im Hotel Kronenhof, Wehntalerstrasse 551, Zürich-Affoltern Beschlussfassung über die geplanten Sanierungsmassnahmen Ablauf 1. Begrüssung/Einleitung 2. Wahl der Stimmenzähler/innen 3. Kurzvorstellung der Vorlagen 4. Fragen / Diskussion 5. Abstimmung 6. Diverses / Schlusswort Wichtiger Hinweis: Bitte beachten Sie, dass nur Mitglieder stimmberechtigt sind, bringen Sie also unbedingt Ihre rote Mitglieder-Stimmkarte mit! Pro Haushalt ist eine Stellvertretung erlaubt. Ihre Mitglieder-Stimmkarte wird ab Uhr im Rahmen der Eingangskontrolle registriert. Bedenken Sie bitte, dass die Eingangskontrolle ein paar Minuten Zeit benötigt. Allgemeine Baugenossenschaft Zürich Der Vorstand Seite 1/5

2 Über diese zwei Vorlagen entscheiden Sie am 25. Juni 2007: Antrag Vorlage 1, Sanierungsprojekt Der Vorstand beantragt der Mieterversammlung den geplanten Sanierungsmassnahmen gemäss Dokumentation vom 26. April 2007 (mit Berücksichtigung der unter Punkt 2 erwähnten Änderungen und Variantenentscheide) und der damit verbundenen Mietzinsanpassung (gemäss Seite 4 bzw. Dokumentation Seite 12) sowie der Entschädigungsregelung (gemäss Seite 5) zuzustimmen. Antrag Vorlage 2, Balkonerweiterung Der Vorstand beantragt der Mieterversammlung der geplanten Balkonerweiterung und der damit verbundenen Mietzinsanpassung (gemäss Seite 4 bzw. Dokumentation Seite 12) sowie der Entschädigungsregelung (gemäss Seite 5) zuzustimmen. Der Vorstand behält sich dabei jedoch vor, auf eine Erweiterung ganz oder teilweise zu verzichten, falls sich im weiteren Verlauf der Planung zeigen sollte, dass die Erweiterung gestalterisch und technisch nicht überzeugend gelöst werden kann. Bustransfer Es wird wiederum ein Bustransfer von der Siedlung zum Hotel Kronenhof (und zurück) organisiert: Abfahrt: Uhr, vor den Garagen an der Appenzellerstrasse Rückfahrt: ca Uhr, vor dem Hotel Kronenhof Bitte beachten Sie: Vor der Veranstaltung stehen ab Uhr die Projektverantwortlichen von ABZ und Meier + Steinauer Partner AG für Fragen zur Verfügung. Für telefonische Fragen stehen wir ebenfalls gerne wie folgt zur Verfügung: - Daniel Naegeli, Liegenschaftenverwalter, Tel Florian Fischer, Projektmitarbeiter Kauf, Bau und Umbau, Tel Martin Grüninger, Leiter Kauf, Bau und Umbau, Siedlung Hönggerberg Seite 2/5

3 Sehr geehrte Genossenschafterinnen und Genossenschafter Am Orientierungsabend vom 2. April 2007 und mit der am 26. April 2007 versandten Projektdokumentation (mit Begleitschreiben und individuellem Plan des jeweiligen Grundrisstyps) haben wir Sie über die geplanten Sanierungs- und Erweiterungsmassnahmen orientiert. In den vergangenen Wochen hatten Sie zudem die Möglichkeit, zwei Nasszellen- sowie ein Küchenmuster im Massstab 1:1 zu besichtigen. Die beiden Musternasszellen basierten explizit auf den beiden möglichen Varianten des Grundrisstyps 1 und 1s, haben aber auch für die übrigen Grundrisstypen eine ungefähres Bild vermittelt. Die Dokumentation vom (inkl. Plan und Begleitschreiben) bildet nach wie vor die Basis für die beiden Vorlagen. Die zwischenzeitlich erfolgten wesentlichen Änderungen und Variantenentscheide sind nachstehend unter Punkt 2 aufgeführt. Bitte studieren Sie deshalb diese Unterlagen sorgfältig. Sie erlauben Ihnen, sich eine Meinung zu bilden und damit Ihr genossenschaftliches Mitbestimmungsrecht an der Mieterversammlung wahrzunehmen. Der Vorstand hat an der Sitzung vom die beiden Projektvorlagen zu Handen der Mieterversammlung verabschiedet. Die Balkonerweiterungsvorlage allerdings mit dem Vorbehalt, auf eine Erweiterung ganz oder teilweise zu verzichten, falls sich im weiteren Verlauf der Planung zeigen sollte, dass die Erweiterung gestalterisch und technisch nicht überzeugend gelöst werden kann. Die auf verschiedenen Wegen bei uns eingegangenen Wünsche und Anregungen wurden (und werden) eingehend diskutiert und, soweit möglich und sinnvoll, berücksichtigt. 1. Formelles Gemäss den Statuten der ABZ hat der Vorstand mietzinswirksame Renovations- und Erweiterungsprojekte den direkt betroffenen Mitgliedern im Rahmen einer Mieterversammlung zu unterbreiten. Die Mieterversammlung ihrerseits hat die Möglichkeit, die jeweiligen Vorstandsvorlagen mit zwei Drittel Nein-Stimmen an die Generalversammlung zu überweisen bzw. die Realisierung des Vorhabens von der Zustimmung der Generalversammlung abhängig zu machen. Der Vorstand unterbreitet der Mieterversammlung vom 25. Juni 2007 die Projektvorlagen über die Innensanierungsmassnahmen sowie die Balkonerweiterung zur Abstimmung. Es wird über die Vorlagen als Ganzes, nicht jedoch über Teilmassnahmen abgestimmt. Unwesentliche Projektänderungen in der weiteren Projektentwicklung bzw. Ausführungsplanung behält sich der Vorstand vor. 2. Die wesentlichen Änderungen/Entscheide gegenüber dem am 2. April 2007 vorgestellten Projekt (bzw. der Projektdokumentation vom ): - Grundrisstyp 1 und 1s: Gestützt auf die beiden Muster-Nasszellen hat die Baukommission festgestellt, dass die Zwei-Raum- Variante auch mit den gegenüber heute reduzierten Platzverhältnissen machbar und für die 4.5- und 5.5-Zimmer-Wohnungen auch vertretbar ist. Entsprechend wird in den 4.5- und 5.5-Zimmer- Wohnungen die Zwei-Raum-Variante beibehalten. Wir haben aber auch mit Überzeugung entschieden, dass in den kleineren Wohnungen dieses Grundrisstyps (bis 3.5-Zimmer-Wohnungen) neu die viel grosszügigere Ein-Raum-Variante realisiert werden soll. Da zwischenzeitlich über die ganze Raumbreite Siedlung Hönggerberg Seite 3/5

4 eine Brüstung (und damit Abstellfläche) geschaffen werden konnte, wird auch in der Ein-Raum-Variante auf einen Waschtisch mit Abstellfläche verzichtet. - Grundrisstyp 5 und 5s: Dieser Grundrisstyp ist sehr ähnlich wie der Grundrisstyp 1, aber noch etwas kleiner. Bei der Zwei- Raum-Variante wäre lediglich eine Badewanne mit Minimallänge von 1.50m möglich. Aus diesem Grund werden in diesem Fall alle, also auch die vier 4.5-Zimmer-Wohnungen, neu mit der Ein-Raum- Variante ausgerüstet. - Grundrisstyp 3A und 3B (Am Börtli 6): Für diese beiden Grundrisstypen wurde beschlossen, dass die 1- und 2-Zimmerwohnungen neu definitiv mit Duschen anstelle Badewannen ausgerüstet werden sollen (dieses Haus soll ja vor allem wieder älteren Bewohner/innen vorbehalten sein). 3. Kosten, bzw. Mietzinsaufschläge Es gelten nach wie vor die Kosten und die voraussichtlichen durchschnittlichen Mietzinsaufschläge gemäss Projektdokumentation vom , Seite 12. Der genaue Aufschlag ist abhängig von den effektiven Baukosten, der definitiven Neueinschätzung durch die Gebäudeversicherung sowie der neuen Mietzinskalkulation (siehe Punkt 4) Die Kostenangaben basieren auf - der Kostenschätzung vom Meier + Steinauer Partner, datiert (Genauigkeitsgrad +/- 15%) - einem voraussichtlichen Gebäudeversicherungswert von CHF 78.5 Mio. - dem heute gültigen Hypothekarzinssatz der ZKB von 3.00% (bzw. ABZ-Berechnungssatz 2.375%) - einem Beitrag in der Höhe von gesamthaft CHF 18.3 Mio. aus dem Erneuerungsfonds. 4. Mietzinskalkulation Die ABZ überprüft bei jeder umfassenden Sanierung das bestehende Mietzinsgefüge innerhalb der Siedlung. Die Basis hierzu bilden Anlagekosten sowie Gebäudeversicherungswert. Unter Berücksichtigung von Wohnflächen, sowie Lage- und verschiedenen Qualitätskriterien werden sämtliche Mietzinse neu kalkuliert. Dies kann effektiv zu höheren oder tieferen Aufschlägen führen, als sie rein sanierungsbedingt ausfallen würden (siehe auch Dokumentation Seite 13 und 14)! 5. Entschädigungsregelung Sanierungen und Erweiterungen im bewohnten Zustand sind für die betroffenen Bewohnerinnen und Bewohner mit vorübergehenden Einschränkungen und Unannehmlichkeiten verbunden. In diesem Zusammenhang stellt sich immer wieder die Frage nach einer Mietzinsreduktion für die Dauer dieser Einschränkungen. Die ABZ verzichtet auf Mietzinsreduktionen oder Direktzahlungen (Ausnahme: bei Auszug während der Renovation). Stattdessen wird der sanierungsbedingte Aufschlag um acht bis neun Monate ab Fertigstellung der Innensanierungsarbeiten 1) verzögert. Die Balkonerweiterung ist darin mit zwei zusätzlichen Monaten enthalten. Die Bewohnerinnen und Bewohner können also ganze acht bis neun Monate zum alten Mietzins in den sanierten Wohnungen wohnen. 1) Definition Fertigstellung: Die Arbeiten in der letzten an einer gleichen Steigzone angeschlossenen Wohnung sind fertig und abgenommen (ausgenommen Mängelbehebung, Treppenhaus, Nebenräume und Umgebung). Siedlung Hönggerberg Seite 4/5

5 6. Weitere Hinweise Damit keine Missverständnisse entstehen wird noch auf folgende Punkte hingewiesen: - Im Block Am Börtli 6 sowie bei den Reiheneinfamilienhäusern ist keine Balkonerweiterung geplant - Eine evtl. Erschliessung der Reiheneinfamilienhausgärten (Treppe von Balkon) wird im weiteren Verlauf der Planung geprüft. Über das Ergebnis werden die Mieterinnen und Mieter der Reiheneinfamilienhäuser zur gegebenen Zeit direkt informiert. - Die Attikawohnungen erfordern, insbesondere im Terrassenbereich, eine individuelle Betrachtung, welche erst im Rahmen der Ausführungsplanung abschliessend beurteilt werden kann. Grundsätzlich gilt, dass die heutige Terrassenfläche mindestens beibehalten wird. Die betroffenen Mieter/innen werden zur gegebenen Zeit direkt informiert. - Gemeinschaftsräume Am Börtli 6 : Das Haus Am Börtli 6 besteht ausschliesslich aus Kleinwohnungen (1- und 2-Zimmer) und wurde ursprünglich für ältere Bewohnerinnen und Bewohner konzipiert. Daran soll auch in Zukunft festgehalten werden. Um die Attraktivität dieser Kleinwohnungen zu verbessern und das Zusammenleben sowie gemeinsame Aktivitäten zu fördern, werden in diesem Haus im Erdgeschoss zwei Wohnungen aufgehoben bzw. zu gemeinsam nutzbaren Räumen umgestaltet (Haustreff, Fitnessraum). Mit erster Priorität sollen diese Nutzungen den Bewohnerinnen und Bewohnern von Am Börtli 6 und mit zweiter Priorität der Siedlung zustehen. Für den Betrieb dieser Räumlichkeiten werden haus- und siedlungsintern verantwortliche Personen gesucht. Dieser Projektteil ist noch in Entwicklung und wird der SIKO und den betroffenen Bewohner/innen zu einem späteren Zeitpunkt direkt vorgestellt, zusammen mit den voraussichtlichen Kostenfolgen. Der Vorstand freut sich, wenn Sie am 25. Juni 2007 zahlreich erscheinen und von Ihrem Mitbestimmungsrecht als Genossenschafterin und Genossenschafter Gebrauch machen. Mit freundlichen Grüssen Allgemeine Baugenossenschaft Zürich Der Vorstand Zürich, 8. Juni 2007 Bereits verteilte Unterlagen: - Projektdokumentation (mit Begleitschreiben inkl. individuellem Plan) vom im Nachgang zur Mieterorientierung vom Verteiler: - alle Mieterinnen und Mieter der Siedlung Hönggerberg - Vorstand, Geschäftsleitung ABZ - Vermietung und LV ABZ - Meier + Steinauer Partner AG Siedlung Hönggerberg Seite 5/5