Der Exit im Wege des Asset Deals

Transkript

1 Der Exit im Wege des Asset Deals Sabine Reimann, Rechtsanwältin, Partnerin 30. November 2012

2 Deutschland Grunderwerbsteuerkarte (Stand: 15. Oktober 2012) 2

3 Lohnt sich der Asset Deal noch? hängt von der "Dealgröße" ab je höher der Kaufpreis, desto eher Share Deal sinnvoll aber: Risiken und Folgekosten mit Grunderwerbsteuerersparnis abwägen höhere Beratungskosten und DD-Kosten bei Ankauf 5,1% Minderheitsgesellschafter erforderlich Verwaltungsaufwand Risiko über i.d.r. 5 Jahre (KG), dass bei Fehlern in späteren Handlungen doch noch Grunderwerbsteuer anfällt 3

4 Einführung Asset Deal notarielle Beurkundung für Kaufvertragsabschluss notwendig Kaufgegenstand: Immobilie, d.h. Eigentumserwerb erst mit Umschreibung im Grundbuch Mietverträge gehen gemäß (und nur (!) nach) der gesetzlichen Regelung ( 566 BGB) auf den Erwerber über Gebäudeversicherung geht auch auf den Erwerber über, aber Sonderkündigungsrecht (Achtung! Kosten!) Sonstige Verträge (Wartungsverträge, Versorgungsverträge, etc.) gehen nicht auf den Erwerber über; dies bedarf vielmehr gesonderter Vereinbarung ebenso Gewährleistungsansprüche 4

5 Einführung Asset Deal Aufbau KV Rubrum / Vertretung Kaufobjekt (Grundbuchstand) Kauferklärung Kaufpreis, Umsatzsteuerklausel, Kaufpreisfälligkeit, Sicherheiten, Vollstreckungsunterwerfung Übergabe, Übergang von Verträgen Garantien, Gewährleistung, Haftung, Abtretung schuldrechtliche Ansprüche Vormerkung / Auflassung Finanzierung Rücktrittsrecht Vollzugsvollmachten, Belehrungen Kosten, Grunderwerbsteuer Sonstiges 5

6 Kaufpreisfälligkeit typische Kaufpreisfälligkeitsregelungen Auflassungsvormerkungseintragung Verzicht auf gemeindliche Vorkaufsrechte Vorliegen der öffentlich-rechtlichen Genehmigungen Löschungsbewilligung hinsichtlich nicht übernommener Belastungen (Eintragung (Notarbestätigung) von Grundpfandrechten zugunsten der den Kaufpreis finanzierenden Bank) 6

7 Kaufpreisfälligkeit Absicherung der Verantwortlichkeiten des Verkäufers weitere, vom Verkäufer vorab zu erbringende Leistungen: Schriftformheilende Nachträge Vollziehbare Baugenehmigung Abschluss weiterer Verträge (z.b. Grundstückstausch; öfftl.-rechtl. Verträge (Erreichung Vermietungsquote) Bestimmter Bautenstand (Bestätigung durch Sachverständigen) 7

8 Gewährleistung Typische Regelungen Wer gegen wen warum? Käufer gegen Verkäufer aus Kaufvertrag bzw. Gesetz Garantie Eigenständige Garantie nach 311 BGB Haltbarkeits- oder Beschaffenheitsgarantie gem. 443 BGB Sach- und Rechtsmangelhaftung gem. 434, 435, 437 BGB Minderung Nacherfüllung Schadensersatz Rücktritt + Schadensersatz Wissenserklärung 8

9 Gewährleistung Absicherungen zugunsten des Käufers: Bürgschaft für dem Käufer gegebene Garantien / Gewährleistungsansprüche Rückgabe regeln! Kaufpreiseinbehalt ebenfalls denkbar Kosten bedenken! Notaranderkonto: 0,25 1% der Anlagesumme + 37,50 pro Auszahlung Bürgschaft: Avalkosten Treuhandkonto: Kosten für Treuhänder vereinbaren (Treuhandvertrag erforderlich) 9

10 Gewährleistung Abtretung von Gewährleistungsansprüchen und Sicherheiten gegen GU, Architekten, Fachplaner Rückgabe regeln Ansprüche abtretbar? Bauverträge verkäufterseits erfüllt? 10

11 Gewährleistung typische Gewährleistungsregelungen sind selbständige Garantie zur Grundstückssituation (Eigentum, Lastenfreiheit, Zahlung von Erschließungsbeiträgen oder Steuern etc.) Wissenserklärung bis (Teil-)Garantien zum Vorliegen öffentlichrechtlicher Genehmigungen bzw. Erfüllung von Auflagen Wissenserklärungen dazu, ob Gebäude im Einklang mit Genehmigungen / zum Zustand Gebäude Garantien bis Wissenserklärungen zu Rechtsstreitigkeiten bezüglich Immobilie sowie Mietverträgen Garantien bis Wissenserklärungen bzgl. Kontaminationen / Umweltbelastungen Garantien bis Wissenserklärungen bzgl. Richtigkeit der offen gelegten Informationen Sachmangelhaftung bei Neubau 11

12 Gewährleistung Gewährleistungs- und Haftungsklauseln: vollständiger Haftungsausschluss Haftungshöchstgrenzen Beschränkung auf Versicherungsleistungen Haftung nur für bestimmte Schäden bzw. Schadensursachen Selbstbeteiligungen keine Haftung, wenn Schäden im Einzelfall unter einer bestimmten Schwelle liegen Abtretung der Gewährleistungsansprüche gegen Dritte unter eigenem Haftungsausschluss Haftungshöchstgrenzen 12

13 Gewährleistung Wirksamkeit von Haftungsausschlussklauseln individualverträglich: Alles möglich bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit ( 138 BGB) ABG kein Ausschluss bei: Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit oder für grob fahrlässige Pflichtverletzungen unangemessener Benachteiligung des Vertragspartners entgegen den Geboten von Treu- und Glauben der Haftung für Hauptleistungen in jedem Fall: Belehrungspflicht Ein Haftungsausschluss ist nur wirksam, wenn der Erwerber über den Ausschluss und dessen Rechtsfolgen ausführlich belehrt wird (z.b. vom Notar) 13

14 Gewährleistung nur hinsichtlich Baumängeln möglich, nicht bei Grundstücks- und Mietvertragsmängeln Abtretung erforderlich / Beweislast (Mitwirkungspflichten und Dokumentenübergabe regeln!) 14

15 Besonderheiten und Absicherungsmechanismen bei Verkauf vor Fertigstellung Regelung hängt von Grad / Stadium der Fertigstellung ab Milestones sind Baugenehmigung Baufortschritt (nach oder in Anlehnung an MaBV) Abnahme der Bauleistung Übergabe an Mieter / 1. (vorbehaltlose) Mietzahlung Vollvermietung 15

16 Besonderheiten und Absicherungsmechanismen bei Verkauf vor Fertigstellung Kaufpreisfälligkeitsregelung vs. aufschiebende Bedingung Kaufvertrag bleibt schwebend unwirksam Vorteil für Käufer: Grunderwerbssteuer wird erst mit Wirksamkeit des Kaufvertrages ausgelöst, nicht mit Abschluss Grunderwerbssteuer muss nicht vorfinanziert werden Vorteil allgemein: Bindungswirkung beider Parteien einfache "Rückabwicklung" bei Nichteintritt der Bedingung (nur Kostenregelung erforderlich) Keine Maklercourtage bis Bedingungseintritt 16

17 Besonderheiten und Absicherungsmechanismen bei Verkauf vor Fertigstellung Nachteil: Nachweis des Bedingungseintritts gegenüber Notar gegenüber Grundbuchamt (Form!: 29 GBO, ggf. Vereinbarung, dass Bedingungseintritt gegenüber Grundbuch und Notar nicht nachzuweisen ist) idr: Bewilligungen und Vollmachten werden unbedingt vereinbart Vereinbarung, wann Bedingung als endgültig ausgefallen gilt, erforderlich (idr Datum) sinnvoll wenn Baugenehmigung noch nicht erteilt bestimmter Vermietungsstand noch nicht erreicht Dienstbarkeiten fehlen (idr Wegerechte) Finanzierung nicht gesichert Mietnachträge erforderlich (Ankermieter) 17

18 Besonderheiten und Absicherungsmechanismen bei Verkauf vor Fertigstellung gestaffelte Fälligkeit nach Baufortschritt (entsprechend MaBV möglich) Achtung: Notar kontrolliert Baufortschritt nicht Anzeige durch GU/Bauherr oder gemeinsam benannter Sachverständiger Schiedsklausel bei Streitigkeiten sinnvoll 18

19 Besonderheiten und Absicherungsmechanismen bei Verkauf vor Fertigstellung Kaufpreiseinbehalt Regelung, nach der der Käufer eine bestimmte Summe des Kaufpreises bis zum Eintritt bestimmter Umstände zurückbehalten darf regelungsbedürftig: Verfallsfrist Umschreibung des Eigentums wann? Prüfung des Bedingungseintritts (Notar, Parteien oder Sachverständiger) 19

20 Besonderheiten und Absicherungsmechanismen bei Verkauf vor Fertigstellung sinnvoll bei geringfügigen Mängeln, die beseitigt werden müssen oder Restarbeiten beizubringenden Mietnachträgen zur Schriftformwahrung Alternative: Kaufpreishinterlegung auf Notaranderkonto Stellung von Sicherheiten (idr Bürgschaften) 20

21 Garantien, Gewährleistung, Haftungsausschluss ein Beispiel Was ist an dieser Klausel falsch? Was ist an dieser Klausel verhandlungstechnisch unklug? Was ist gut gelungen? 21

22 Fragen? 22

23 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 23

24 Sabine Reimann, Partnerin Düsseldorf Sabine Reimann arbeitet seit 2000 als Rechtsanwältin bei Hogan Lovells. Im Jahr 2006 wurde sie Counsel und im Jahr 2008 Partnerin. Als Mitglied der internationalen Praxisgruppe Immobilienwirtschaftsrecht spezialisierte sie sich auf Immobilientransaktionen, gewerbliches Mietrecht, Property- und Assetmanagement, das Führen immobilienrechtlicher Rechtsstreitigkeiten sowie Projektentwicklungen und nachhaltiges Bauen. Sie ist für nationale wie internationale Immobilienunternehmen ebenso wie für institutionelle Investoren und Banken tätig. Sabine Reimann veröffentlichte eine Vielzahl von Artikeln zum Immobilienrecht in nationalen und internationalen Zeitschriften und Zeitungen. Sie ist außerdem bei der Euroforum Verlag GmbH fachliche Leiterin des schriftlichen Managementlehrganges "Immobilienrecht" sowie Mitautorin der schriftlichen Managementlehrgänge "Erfolgreicher Umgang mit Bauprojekten" und "Gewerbliches Mietrecht". Darüber hinaus ist sie Referentin bei verschiedenen Konferenzen und Seminaren im Bereich Immobilienwirtschaft. Sabine Reimann ist Mitglied im Rechtsausschuss des DGNB e.v. Ausgewählte Mandate Beratung der GEWL GmbH (Objektgesell. der Patron Kummel Ltd., eines englischen Private Equity- Fonds) bei dem Erwerb, der Projektentwicklung und der Veräußerung des Eppendorfer Zentrums in Hamburg Beratung der Redevco Service Deutschland GmbH beim An- und Verkauf verschiedener Immobilienprojekte Beratung der Hahn - Gruppe beim Ankauf von Einzelhandelsimmobilien Beratung der aik Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft mbh beim Verkauf der Portfolien Duedeni, Eleven und G-Pec sowie fondsspezifische Fragestellungen im Zusammenhang mit diesen Verkäufen Beratung einer Wohnungsbaugesellschaft bei der energetischen Sanierung von Beständen Beratung verschiedener Immobilien-Bestandshalter beim Abschluss von Property- und Assetmanagementverträgen Beratung verschiedener Industrieunternehmen bei der Beurteilung von Betreiberverantwortungen sowie beim outsourcen von Property- und Facilitymanagementdienstleistungen sowie im Rahmen des Betriebes von Industrieparks Beratung diverser Modelabel und Eigentümer beim Abschluss von Mietverträgen über Einzelhandelsflächen Sabine Reimann Real Estate Partnerin, Düsseldorf T sabine.reimann@hoganlovells.com "Leader in their Field" Chambers Europe 2011 und 2012 Sabine Reimann: "Clients say she understands their business objectives and 'knows we have to accomplish our needs and find a solution'" Chambers Europe 2011 "Das häufig empfohlene Büro in Düsseldorf profitiert ungebrochen vom Aufwind der vergangenen Jahre..." JUVE Handbuch 2009/2010 Hogan Lovells 24

25 Hogan Lovells has offices in: Abu Dhabi Alicante Amsterdam Baltimore Beijing Berlin Brussels Budapest* Caracas Colorado Springs Denver Dubai Dusseldorf Frankfurt Hamburg Hanoi Ho Chi Minh City Hong Kong Houston Jakarta* Jeddah* London Los Angeles Madrid Miami Milan Moscow Munich New York Northern Virginia Paris Philadelphia Prague Riyadh* Rome San Francisco Shanghai Silicon Valley Singapore Tokyo Ulaanbaatar Warsaw Washington DC Zagreb* "Hogan Lovells" or the "firm" is an international legal practice that includes Hogan Lovells International LLP, Hogan Lovells US LLP and their affiliated businesses. The word "partner" is used to describe a partner or member of Hogan Lovells International LLP, Hogan Lovells US LLP or any of their affiliated entities or any employee or consultant with equivalent standing. Certain individuals, who are designated as partners, but who are not members of Hogan Lovells International LLP, do not hold qualifications equivalent to members. For more information about Hogan Lovells, the partners and their qualifications, see. Where case studies are included, results achieved do not guarantee similar outcomes for other clients. Attorney Advertising. Hogan Lovells All rights reserved. *Associated offices